Baufinanzierung abgelehnt trotz Bonität? Gründe, Alternativen & Tipps für Selbstständige
BAU-Forum: Baufinanzierung

Baufinanzierung abgelehnt trotz Bonität? Gründe, Alternativen & Tipps für Selbstständige

Guten Tag zusammen! Wir haben folgende Situation / Problem: Meine Lebensgefährtin und ich besitzen ein vollständig bezahltes und lastenfreies Baugrundstück. Der aktuelle Wert nach den Bodenrichtwerten liegt bei rd. 110.000 €. Auf diesem Grundstück möchten wir nun bauen. Der zu finanzierende Betrag liegt bei rd. 230.000 €. Wir sind beide z.Z. noch verheiratet (nur eben nicht miteinander). Meine Freundin hat eine vollständige Gütertrennung, ich lebe im gesetzlichen Güterstand. Meine Ehescheidung ist (einvernehmlich mit meiner Frau) eingeleitet; wir warten nur auf die Durchführung der Formalia bei Gericht und den Scheidungstermin. Wir können leider nicht abschätzen, wie lange dies noch dauern wird. Nachehelicher Unterhalt wird bei mir nicht eintreten; unser Vermögen haben wir auch bereits einvernehmlich aufgeteilt. Beruflich / einkommensmäßig ist es so, dass ich als Beamter auf Lebenszeit (monatlich 2.700 netto) arbeite und meine Freundin seit nunmehr 1,5 Jahren selbständig ist. Zudem erzielt sie monatliche Netto-Mieteinnahmen von rd. 1.400 €.
Erste Finanzierungsanfragen haben für uns das überraschende Ergebnis erbracht, dass wir keine Finanzierung erhalten können. Als Grund wurde nicht die Bonität angeführt, sondern die Tatsache, dass a) ich noch nicht rechtskräftig geschieden bin und b) meine Freundin keine Betriebsergebnisse ihrer Selbständigkeit über drei Jahre nachweisen kann. Wir sind jetzt erst einmal ziemlich ratlos. Um beide Bedingungen zuerfüllen müssten wir ja locker noch zwei Jahre warten  -  so war unsere Planung eigentlich nicht.
Hat jemand hier aus dem Forum eine Idee oder Tipps für uns? Viele Dank bereits im Voraus.
Ingo
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  • Ingo
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Es ist frustrierend, wenn eine Baufinanzierung trotz scheinbar guter Bonität abgelehnt wird. Ich sehe hier mehrere mögliche Gründe, die Banken berücksichtigen:

    • Selbstständigkeit: Banken bewerten Selbstständige oft kritischer, da das Einkommen schwanken kann. Sie fordern in der Regel Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten 3 Jahre.
    • Gütertrennung: Im Falle einer Gütertrennung kann das vorhandene lastenfreie Grundstück nicht automatisch als Sicherheit für beide Partner gewertet werden. Die Bank prüft, wem das Grundstück gehört und wie die Eigentumsverhältnisse im Falle einer Scheidung geregelt wären.
    • Einkommenssituation: Auch wenn ein Beamtengehalt und Mieteinnahmen vorhanden sind, kann die Bank diese als nicht ausreichend für die geplante Finanzierung ansehen. Die monatliche Belastung (Tilgung, Zinsen) muss tragbar sein.
    • Bewertung der Immobilie: Die Bank führt eine eigene Bewertung des Grundstücks und des geplanten Baus durch. Diese kann von den Bodenrichtwerten abweichen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein und lassen Sie sich detailliert erklären, warum die Finanzierung abgelehnt wurde. Ein unabhängiger Finanzberater kann Ihnen helfen, die passende Finanzierungsstrategie zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bonität
    Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit, Schufa-Auskunft
    Gütertrennung
    Die Gütertrennung ist ein Güterstand in der Ehe, bei dem das Vermögen der Ehepartner getrennt bleibt. Im Falle einer Scheidung findet kein Zugewinnausgleich statt.
    Verwandte Begriffe: Zugewinngemeinschaft, Ehevertrag, Scheidung
    Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
    Die BWA ist eine kurzfristige Erfolgsrechnung, die die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens darstellt. Sie wird von Banken zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit von Selbstständigen verwendet.
    Verwandte Begriffe: Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Einnahmenüberschussrechnung
    Bodenrichtwert
    Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein Gebiet. Er dient als Anhaltspunkt für die Bewertung von Grundstücken.
    Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Verkehrswert, Immobilienbewertung
    Tilgung
    Die Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Sie reduziert die Restschuld und die Zinslast.
    Verwandte Begriffe: Zinsen, Annuität, Kreditrate
    Annuität
    Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, die ein Kreditnehmer regelmäßig an die Bank zahlt. Die Annuität bleibt während der Zinsbindungsfrist konstant.
    Verwandte Begriffe: Zinsbindung, Tilgungssatz, Kreditlaufzeit
    Kreditwürdigkeit
    Die Kreditwürdigkeit ist die Fähigkeit eines Kreditnehmers, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Sie wird von Banken anhand verschiedener Faktoren beurteilt.
    Verwandte Begriffe: Bonität, Zahlungsfähigkeit, Schufa-Score

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Warum lehnen Banken Baufinanzierungen trotz guter Bonität ab?
      Banken berücksichtigen neben der Bonität auch die Einkommensstabilität, die Werthaltigkeit der Immobilie und die allgemeine wirtschaftliche Situation. Bei Selbstständigen wird das Einkommen der letzten Jahre genau geprüft.
    2. Welche Rolle spielt der Güterstand bei einer Baufinanzierung?
      Bei Gütertrennung wird das Vermögen der Partner getrennt betrachtet. Das bedeutet, dass ein lastenfreies Grundstück, das nur einem Partner gehört, nicht automatisch als Sicherheit für beide Partner gilt.
    3. Was können Selbstständige tun, um ihre Chancen auf eine Baufinanzierung zu erhöhen?
      Selbstständige sollten ihre Einkommensnachweise der letzten Jahre (BWA, Steuerbescheide) sorgfältig zusammenstellen und eine realistische Finanzplanung vorlegen. Eine Bürgschaft oder zusätzliche Sicherheiten können ebenfalls helfen.
    4. Wie wichtig ist die Bewertung der Immobilie durch die Bank?
      Die Bank führt eine eigene Bewertung der Immobilie durch, um sicherzustellen, dass der Wert ausreichend ist, um die Finanzierung abzusichern. Diese Bewertung kann von den Vorstellungen des Bauherrn abweichen.
    5. Was ist eine Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)?
      Eine BWA ist eine kurzfristige Erfolgsrechnung, die die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens darstellt. Banken nutzen die BWA, um das Einkommen und die finanzielle Stabilität von Selbstständigen zu beurteilen.
    6. Welche Alternativen gibt es, wenn eine Baufinanzierung abgelehnt wird?
      Mögliche Alternativen sind die Aufnahme eines Kredits bei einer anderen Bank, die Erhöhung des Eigenkapitals, die Reduzierung der Bausumme oder die Inanspruchnahme staatlicher Förderprogramme.
    7. Wie finde ich einen unabhängigen Finanzberater?
      Sie können online nach unabhängigen Finanzberatern suchen oder sich von Verbraucherzentralen beraten lassen. Achten Sie darauf, dass der Berater keine Provisionen von Banken erhält.
    8. Welche Rolle spielen Mieteinnahmen bei der Kreditvergabe?
      Mieteinnahmen werden in der Regel als zusätzliches Einkommen berücksichtigt, allerdings ziehen Banken oft einen Sicherheitsabschlag ab, da Mieteinnahmen nicht garantiert sind (z.B. durch Leerstand).

    🔗 Verwandte Themen

    • Baufinanzierung für Selbstständige
      Spezielle Anforderungen und Tipps für Selbstständige bei der Baufinanzierung.
    • Kreditwürdigkeit verbessern
      Maßnahmen zur Verbesserung der eigenen Bonität vor einer Kreditaufnahme.
    • Güterstand und Immobilienkauf
      Auswirkungen des Güterstands auf den Immobilienkauf und die Finanzierung.
    • Immobilienbewertung durch Banken
      Wie Banken den Wert einer Immobilie einschätzen und welche Faktoren berücksichtigt werden.
    • Alternative Finanzierungsmodelle
      Crowdfunding, Bausparen und andere Alternativen zur klassischen Baufinanzierung.

  2. Baufinanzierung: Selbstständigkeit – Einkommensnachweise & Banken

    Foto von Hans Dittmer

    In Ihrem Fall sind mehrere Faktoren ausschlaggebend ...
    Eine Lösung kann ich Ihnen so nicht bieten, da hierfür alle Details bekannt sein müssen  -  und das ist meines Erachtens hier im Forum nicht so angebracht.
    Hier ein paar generelle "Knackpunkte" :
    Einkünfte aus der Selbstständigkeit Ihrer Freundin werden bei vielen Banken nicht berücksichtigt werden, da die Selbstständigkeit zu kurz ist.
    Hier ist es dann entscheidend, ob die Belastung aus Ihrem Einkommen getragen werden kann. Die Mieteinnahmen Ihrer Freundin werden ebenfalls berücksichtig  -  jedoch mit Abschlägen. Auch ist hier wieder zu berücksichtigen, ob für das Objekt noch laufende Darlehen bestehen.
    Sie sind getrennt lebend. Hier ist wichtig, ob es eine Trennungsvereinbarung gibt? Unterhaltspflichtige Kinder sind nicht vorhanden.
    Es gibt Banken die lehnen "getrennt lebende" Darlehensnehmer ab, wegen der ungeklärten Unterhaltsfrage. Aber dieses gilt halt nicht für alle.
    Das einzige was hilft, ist hier die Suche nach einem Anbieter, der Ihr Vorhaben begleitet. Nehmen Sie die Dienste eines unabhängigen Beraters in Anspruch.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baufinanzierung abgelehnt – Bonität, Selbstständigkeit & Alternativen

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread behandelt die Ablehnung einer Baufinanzierung trotz vorhandener Bonität, insbesondere im Kontext von Selbstständigkeit. Diskutiert werden Gründe für die Ablehnung, alternative Finanzierungswege und die Bedeutung von Einkommensnachweisen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Berücksichtigung von Gütertrennung und deren Einfluss auf die Kreditwürdigkeit.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baufinanzierung: Selbstständigkeit – Einkommensnachweise & Banken wird darauf hingewiesen, dass Banken Einkünfte aus kurzfristiger Selbstständigkeit oft nicht vollständig anerkennen. Dies kann die Baufinanzierung trotz guter Bonität erschweren.

    📊 Zusatzinfo: Die Bewertung der Bonität bei Selbstständigen erfordert detaillierte Betriebsergebnisse und Einkommensnachweise. Die Gütertrennung kann die finanzielle Situation beeinflussen, da sie das Vermögen der Partner separat betrachtet.

    👉 Handlungsempfehlung: Selbstständige sollten frühzeitig alle relevanten Unterlagen (Betriebsergebnisse, Einkommensnachweise) zusammenstellen und alternative Finanzierungswege prüfen. Es empfiehlt sich, verschiedene Anbieter zu vergleichen, um die besten Konditionen für die Baufinanzierung zu erhalten.

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