Eigentumswohnung finanzieren mit wenig Eigenkapital: Kredit, Nebenkosten & Alternativen?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Eigentumswohnung finanzieren mit wenig Eigenkapital: Kredit, Nebenkosten & Alternativen?

Hallo,
ich habe folgende Situation:
Ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen.
Der Kaufpreis beträgt 72.000,00 €. Hinzu kommen Grunderwerbssteuer von 3,5 %, Notarkosten und Maklergebühr 3,48 %.
In meinem Fall bräuchte ich für alles außer den Maklergebühren einen Kredit von der Bank. Also ca. 78.000,00 €. Mein Vater übernimmt die Maklergebühren und ich selbst habe noch 2.000,00 € Eigenkapital.
Die Wohnung sagt mir von Preis, Größe und Lage sehr zu. Zudem wohne ich bereits in ihr zur Miete.
Gibt es Möglichkeiten von der Bank einen Kredit von 72.000,00 mit den o.g. Angaben zu bekommen? Diesen würde ich dann in 15 Jahren abbezahlen. Mein Cousin würde auch für mich bei der Bank bürgen.
Annuitätskredit? Bausparfinanzierung mit Grundschuld? Bekomme ich überhaupt Geld von den Banken? Bankempfehlung ...
Ich bin 25 Jahre alt und habe einen unbefristeten festen Job mit derzeit ca. 1200,00 € netto. Ich zahle zudem schon 510,00 € für Mietkosten warm, welche dann beim Kauf wegfallen. Mir ist allerdings klar das Versicherungkosten neben der Tilgung und andere Nebenkosten anfallen. Meine Rückzahlgrenze wäre 600,00 € alleine für den Kredit, da ich bisschen Geld von meinen Eltern monatlich bekomme. Zudem würde meine Freundin mit einziehen und natürlich "Miete" zahlen.
Vielen Dank im Voraus für kompetente Antworten.
Matze
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  • Matze
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie eine Eigentumswohnung für 72.000 € erwerben möchten und wenig Eigenkapital besitzen. Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5%), Notarkosten und Maklergebühren (3,48%) an. Da Sie einen Kredit für fast alle Kosten benötigen, ist eine solide Finanzierungsplanung entscheidend.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:

    • Kreditvergleich: Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein. Achten Sie auf Zinsen, Tilgungssatz und die Möglichkeit von Sondertilgungen.
    • Nebenkosten berücksichtigen: Planen Sie die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) genau ein. Diese können Sie oft nicht über den vollen Kaufpreis finanzieren.
    • Bausparfinanzierung: Prüfen Sie, ob eine Bausparfinanzierung für Sie in Frage kommt. Diese kann langfristig Zinsen sichern.
    • Annuitätskredit: Informieren Sie sich über Annuitätskredite, bei denen die monatliche Rate (Zins und Tilgung) gleich bleibt.
    • Grundschuld: Seien Sie sich bewusst, dass die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die beste Finanzierungsstrategie für Ihre Situation zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Eigentumswohnung
    Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die im Sondereigentum einer Person steht. Der Eigentümer hat das Recht, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen. Zusätzlich besteht ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Treppenhaus, Garten).
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz (WEGAbk.)
    Kredit
    Ein Kredit ist die Überlassung von Geld oder Sachen auf Zeit. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, das Geld oder die Sachen zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuzahlen und gegebenenfalls Zinsen zu entrichten.
    Verwandte Begriffe: Darlehen, Zinsen, Tilgung
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das Kapital, das ein Kreditnehmer selbst in eine Finanzierung einbringt. Es reduziert das Risiko für die Bank und führt in der Regel zu besseren Konditionen.
    Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihungswert, Finanzierung
    Nebenkosten
    Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklergebühren.
    Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten
    Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
    Verwandte Begriffe: Nebenkosten, Immobilienkauf, Steuer
    Annuitätskredit
    Ein Annuitätskredit ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Zinsen, Kreditlaufzeit
    Bausparfinanzierung
    Eine Bausparfinanzierung ist eine Kombination aus Ansparen und Darlehen. Zuerst wird ein Bausparvertrag bespart, anschließend kann ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.
    Verwandte Begriffe: Bausparvertrag, Bauspardarlehen, Ansparphase
    Grundschuld
    Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für einen Kredit dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Grundbuch, Kreditsicherheit

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
      Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar- und Gerichtskosten für die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklergebühren an. Diese Kosten können schnell mehrere Tausend Euro betragen und sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.
    2. Was ist eine Grundschuld?
      Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für einen Kredit dient. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank die Grundschuld verwerten, indem sie das Grundstück versteigert. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen.
    3. Was ist ein Annuitätskredit?
      Ein Annuitätskredit ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung: Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil.
    4. Was bedeutet Tilgung?
      Tilgung bezeichnet die Rückzahlung eines Kredits. Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der dazu dient, die Kreditschuld zu verringern. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt.
    5. Was ist eine Bausparfinanzierung?
      Eine Bausparfinanzierung besteht aus zwei Phasen: der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßig Beiträge in seinen Bausparvertrag ein. Sobald das vertraglich vereinbarte Sparguthaben erreicht ist, kann er das Bauspardarlehen zu einem festen Zinssatz in Anspruch nehmen.
    6. Wie finde ich die beste Bank für meine Immobilienfinanzierung?
      Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken hinsichtlich Zinsen, Tilgungssatz, Sondertilgungsoptionen und Flexibilität. Nutzen Sie Online-Vergleichsportale und lassen Sie sich von unabhängigen Finanzberatern beraten, um das beste Angebot für Ihre individuelle Situation zu finden.
    7. Kann ich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren?
      Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, jedoch in der Regel teurer, da die Banken ein höheres Risiko sehen. Es ist wichtig, eine solide Finanzierungsplanung zu erstellen und alle Nebenkosten zu berücksichtigen.
    8. Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie bei der Finanzierung?
      Die Lage der Immobilie ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung durch die Bank. Eine gute Lage mit guter Infrastruktur und Wertstabilität erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Finanzierung und kann zu besseren Konditionen führen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Immobilienkauf ohne Eigenkapital
      Informationen zu Finanzierungsmöglichkeiten, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist.
    • Nebenkosten beim Immobilienkauf
      Eine detaillierte Aufstellung aller Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen.
    • Kreditvergleich für Immobilienfinanzierung
      Tipps und Tricks, wie man die besten Kreditkonditionen für eine Immobilienfinanzierung findet.
    • Bausparen als Finanzierungsbaustein
      Die Vor- und Nachteile einer Bausparfinanzierung beim Immobilienkauf.
    • Förderprogramme für Immobilienkäufer
      Überblick über staatliche Förderprogramme, die den Immobilienkauf erleichtern können.

  2. Annuitätskredit: 72.000 € in 154 Monaten abzahlen

    schnelle Rechnung
    72000 zu 4 % bei 600,- pro Monat sind in 154 Monatsraten abgezahlt, die Kreditkosten betragen dann ungefähr 20000 €.
    Die maximale Laufzeit von 180 Monaten erreicht man bei 5.8 % Zins, die Kreditkosten lägen dann aber bei 35000,-. Soviel zur rein rechnerischen Seite  -  ob Sie eine Bank dafür finden, muss Ihnen einer der Profis hier sagen.

  3. Finanzierung: Liquidität prüfen – Nebenkosten berücksichtigen

    Foto von Hans Dittmer

    Die Machbarkeit hängt von der Liquidität ab
    Guten Tag,
    Sie haben gesagt, Sie können mit einer Belastung von bis zu 600 € leben. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Ihnen dann noch 600 € für die Nebenkosten der Wohnung und fürs Leben zur Verfügung steht.
    Vorschlag: Listen Sie Ihre gesamten Ausgaben auf. Dann wie hoch sind die Nebenkosten bzw. das Wohngeld für die Wohnung. Als Eigentümer müssen Sie zusätzlich Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage aufbringen. Wenn Sie alle Kosten genau kennen, dann können Sie genau berechnen ob Sie die Belastung über einen längeren Zeitraum tragen können.
    Banken arbeiten in der Regel mit Pauschalen. Diese Pauschalen sind von Bank zu Bank verschieden. Als Richtgröße arbeiten die Banken mit Lebenshaltungskosten für eine Einzelperson zwischen 500 bis 800 € monatlich. Für die Bewirtschaftungskosten des Wohneigentums werden in der Regel ca. 2 € je m² Wohnfläche und Monat angesetzt. Wenn weitere regelmäßige Zahlungsverpflichtungen bestehen, werden diese zusätzlich in Abzug gebracht. Wenn der Überschuss für die Tilgungsrate reicht, wird die Bank i.d.R. das Darlehen genehmigen.

  4. Eigentumswohnung: Bürgschaft & Mieteinnahmen richtig bewerten

    @ Herr Dittmer
    Der Fragesteller sprach außerdem davon, weitere Bürgen zu bieten, er eine Schenkung erhält und, dass seine Freundin ("Miete") mit einzieht. Die Bürgschaft will ich absichtlich nicht kommentieren. Auch nicht die jederzeit wegfallende "Mieteinnahme". Wie bewerten Sie dies, Herr Dittmer?
    Dass keiner der bisher Antwortenden Fragen stellte, weshalb beispielsweise so gut wie kein Eigenkapital vorhanden ist, wundert mich. Auch die Frage nach weiteren Verbindlichkeiten, Lebensplanung usw.
    Sie, Herr Dittmer, sprechen in Ihrer Überschrift davon, dass die " ... Die Machbarkeit von der Liquidität abhängt". Versteht das ein Laie, der die Hilfe eines Forums benötigt und hier frägt? Was ist das, "Liquidität "? Bitte erläutern Sie mir, der ich hier nur meine Laienmeinung einzubringen versuche, das genauer. Vielen Dank, Herr Dittmer
    Gruß

  5. Forum-Knigge: Konstruktive Kritik statt Korinthenkackerei!

    @Klaus Fuchs: Es nervt
    wenn Sie in den letzten Tagen die Höflichkeitsformen in Fragen und Antworten in Frage stellen, statt auf das Problem zu Antworten. Es ist auch eine Kunst mal ruhig zu sein, wenn man zum Thema nichts zu sagen hat, statt in Korintenkakerei die Fragen und Antworten auseinander zu pflücken. War zwar jetzt etwas hart, erwarte auch keine Antworten, sondern Taten. Danke: enjoy the silence!

  6. Liquidität: Berechnung für Immobilienfinanzierung – Anleitung

    Foto von

    Was ist Liquidität  -  wie prüfe ich ob ich mir das Objekt leisten kann?
    Als Liquidität bezeichnet man die frei verfügbaren Geldmittel. Sowohl die monatlich zufließenden Einnahmen wie Gehälter, Mieteinnahmen usw. abzAbk.üglich der Ausgaben für Lebenshaltung, Kreditraten, Vers. usw.. Zur Liquidität zählen auch die angesparten Geldmittel, die hier aber nach Ihrer Verfügbarkeit unterschieden werden müssen.
    Wie ich der Anmerkung von Herrn Fuchs entnommen habe, war meine Antwort etwas missverständlich. Daher jetzt ein 2. Versuch:
    1. Eine genaue Ermittlung der Gesamtkosten  -  Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Notar, Grundbuchkosten, evtl. Renovierungen usw..
    2. Einnahmen- und Ausgabenaufstellung a) jetzige Situation
    b) Situation mit Immobilie
    Wie erstelle ich diese Aufstellung: Man addiert alle regelmäßigen Einnahmen und zieht alle Ausgabenpositionen davon ab. Wie zum Beispiel: Miete, Strom, Nebenkosten Wohnung, Versicherungsbeiträge, Kreditraten, Kosten für Essen, Trinken, Kleidung, Hobbies, Kfz-Kosten (Tanken, Rep.), Rücklagen für Urlaub usw..
    Als Ergebnis sollte ein positiver Wert rauskommen. Dieser Saldo ist jetzt der monatliche Betrag, der für eine Finanzierungsrate zur Verfügung steht  -  natürlich werden die entfallenden Mietkosten hinzugerechnet, die Nebenkosten für das Kaufobjekt werden in Abzug gebracht.
    Korrekter Weise werden 2 Einnahmen- und Ausgabenaufstellungen erstellt: Einmal die Ist-Situation (heute als Mieter) und einmal die Berechnung mit Immobilie (incl. der Nebenkosten wie z.B. Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage usw.).
    Jetzt prüft man an Hand des Ergebnisses ob mit diesem Betrag eine Finanzierung möglich ist (man sollte aber immer etwas großzügiger rechnen). Relation monatlicher Betrag zur Darlehenshöhe und -Laufzeit. Herauslagekriterien der einzelnen Banken, Pauschalen für Lebenshaltung, Pauschalen für Wohnnebenkosten, Machbarkeit von Seiten der Bank.
    Auch spielt die persönliche Lebensplanung eine Rolle: wie sieht die Planung für die nächsten 15,20, ... Jahre aus. Wird sich das Einkommen verändern, sind größere Ausgaben geplant (neues Auto), sind größere Einnahmen zu erwarten, sind Kinder geplant ...
    Auch sind einige Szenarien zu berücksichtigen:
    Was ist wenn ich arbeitslos werde?
    Was ist wenn ich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr voll arbeiten kann?
    Was ist wenn mir etwas zustößt?
    Was ist wenn ich späer mehr Wohnraum benötige ...
    Alle die hier genannten Punkte sollten in eine persönliche Finanzierungskonzeption mit einfließen und erörtert werden.
    Weitere Anmerkungen zu folgenden Punkten:
    Mietzahlung der Freundin  -  wird von den meisten Banken nicht gewertet, da im Falle der Trennung auch die Zahlungen ausbleiben.
    Bürgschaft: Der Kredit muss vom Kreditnehmer bezahlt werden können, wenn die monatlichen freien Beträge dieses nicht zulassen, wird das auch nicht durch eine Bürgschaft verändert.
    Schöne Grüße
    Hans Dittmer

  7. Professionelle Antwort: Finanzierung – Konkrete Hilfe für Fragesteller

    Das war eine professionelle Antwort, Herr Dittmer
    Herr Dittmer, das war gleich in mehrfacher Hinsicht eine professionelle Antwort & Reaktion. Super und danke, da habe auch ich noch was davon und dem Fragesteller, das ist noch wichtiger, ist damit konkret geholfen. (Mir persönlich wär allerdings die Finanzierung, nach den wenigen bisher bekannten Punkten der Ausgangsfrage, noch zu "heiß"; aber das muss "Matze" selbst wissen, ob er das kann). Nochmals danke für die ausführliche Antwort und das gelungene Kontern auf meinen obigen Beitrag😉 Ich Grüße Sie gerne zurück, Herr Dittmer
    OT und @ Herrn Jähn
    Was soll bei Ihrem Text >hart< gewesen sein, lieber Herr Jähn?
    Höflichkeiten habe ich noch nie in Frage gestellt, aber mit Interesse und Schmunzeln gesehen, dass da bei Ihnen >nichts< kam, das zum Thema der Ausgangsfrage passte. Weder eine (Nach) -Frage an Herrn oder Frau Matze, noch eine Antwort, Herr Jähn. Schade, Sie waren oder sind doch laut Ihrem Profil auch ein Bauherr und mussten Finanzierungsfragen lösen. Eigentlich hätten Sie Ihren Beitrag an sich selbst richten können. Fast, wenigstens.
    Und dann noch mit Begriffen um sich werfen, die Sie vielleicht nicht verstehen, denn in eieinem Wort gleich zwei Fehler, na, da helfe ich wenigsten Ihnen gerne aus. Das Wörtchen heißt Korinthenkacker. Einmal mit "th" und dann noch mit einem "ck". Und jetzt, von mir aus, bin ich auch einer. Was in Ihrem Profil die erstgenannte URL soll, erschließt sich mir noch nicht ganz. Laut Denic, haben Sie damit nichts zu tun und warum jemand bei Fragen zu den Datenschutzbestimmungen dieser einen URL eine E-Mail nach Italien schicken soll, wissen wohl nur Sie, Herr Jähn.
    Auch Ihnen noch einen schönen Gruß, Herr Jähn
    @ Matze
    Ich denke, Sie haben hier einige Anregungen gefunden. Ebenfalls neue Fragen, auf die Sie sich noch selbst eine Antwort geben dürfen. Hilfreich ist hier im Forum auch die Suche-Funktion. Einfach mal mit Eigenkapital und Finanzierung füttern. Oder hier nochmals fragen.
    Gruß

  8. Forum-Anonymität: Mut zur Registrierung mit Klarnamen!

    Nicht jeder ist so mutig wie ich Herr Fuchs und lässt sich mit email und Brötchengeber registrieren o.w.T.
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  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Eigentumswohnung finanzieren: Kredit, Eigenkapital & Alternativen

    💡 Kernaussagen: Die Finanzierung einer Eigentumswohnung mit wenig Eigenkapital ist möglich, erfordert aber eine genaue Prüfung der Liquidität. Nebenkosten und Lebenshaltungskosten müssen berücksichtigt werden. Bürgschaften und potentielle Mieteinnahmen sollten kritisch bewertet werden. Eine professionelle Beratung ist empfehlenswert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie in Eigentumswohnung: Bürgschaft & Mieteinnahmen richtig bewerten erwähnt, sollten Bürgschaften und Mieteinnahmen nicht als sichere Einnahmequelle betrachtet werden, da diese jederzeit wegfallen können. Dies kann die Finanzierung gefährden.

    💰 Kosten: Der Beitrag Annuitätskredit: 72.000 € in 154 Monaten abzahlen zeigt eine Beispielrechnung für einen Annuitätskredit. Die tatsächlichen Kreditkosten hängen jedoch stark vom Zinssatz und der Laufzeit ab.

    👉 Handlungsempfehlung: Erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben, um Ihre Liquidität zu prüfen. Nutzen Sie die Anleitung im Beitrag Liquidität: Berechnung für Immobilienfinanzierung – Anleitung. Holen Sie sich professionelle Beratung von einer Bank oder einem unabhängigen Finanzberater.

    Die Diskussion betont die Wichtigkeit einer realistischen Einschätzung der finanziellen Situation. Die Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühr) sollten nicht unterschätzt werden. Auch laufende Kosten wie Wohngeld und Instandhaltungsrücklage sind zu berücksichtigen, wie im Beitrag Finanzierung: Liquidität prüfen – Nebenkosten berücksichtigen erläutert wird.

    Die Teilnehmer des Forums geben wertvolle Tipps und Hinweise zur Immobilienfinanzierung. Es wird empfohlen, die verschiedenen Finanzierungsmodelle (Annuitätskredit, Bausparfinanzierung) zu prüfen und die Konditionen der Banken zu vergleichen. Eine solide Finanzplanung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Kauf einer Eigentumswohnung, auch mit wenig Eigenkapital.

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