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Grundstücksbewertung bei Eigentumswohnung/Aufstockung
BAU-Forum: Baufinanzierung

Grundstücksbewertung bei Eigentumswohnung/Aufstockung

Wir planen die Aufstockung des Bungalows meiner Schwiegereltern. Dabei werden wir das Grundstück je zur Hälfte den dann beiden entstandenen Eigentumswohnungen (Bestand und Aufstockung) zuschreiben. Wie errechnet man dabei den Grundstückswert (für den Beleihungsauslauf)? Ist es richtig, dass die Banken nicht den ortsüblichen m²-Preis zugrunde legen? Wenn ja, welche Möglichkeiten können wir bei der Teilungserklärung nutzen, um den Grundstückswert "unserer" Wohnung zu steigern?
Vielen lieben Dank im Voraus ... Andrea
  • Name:
  • Andrea Groß

  1. Abschlag für Bebauung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Hallo Andrea, wie die Banken rechnen weiß ich nicht. Bei der normalen Immobilienwertermittlung wird der Bodenrichtwert verwendet. Allenfalls nimmt man geringe Abschläge "wegen Bebauung" vor, Größenordnung 10 %. Das Argument ist die fehlende Planungsfreiheit. Weitere Abschläge sind denkbar, wenn die baurechtlich mögliche und die tatsächliche Ausnutzung weit auseinanderklaffen, eine weitere Bebauung aber nicht möglich ist. Bei einer Aufstockung tritt eher der gegenteilige Effekt ein, das Grundstück wird besser ausgenutzt. Für das Bankgespräch scheint mir wichtig, eine getrennte Verwertungsmöglichkeit darzustellen. Banken denken in Worst-Case-Szenarien. Lassen sich die Wohnungen nicht einzeln verwerten, drückt das auf den Wert.

  2. Grundstücksbewertung Eigentumswohnung

    Hallo Bruno,
    erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort.
    Meinen Sie mit einzelner Verwertung, dass die Wohnungen auch ohne Probleme unabhängig voneinander verkauft werden können?

  3. Verwertungsmöglichkeit

    der getrennte Verkauf, sprich die "Verwertungsmöglichkeit", ist das entscheidende Argument.

    Wenn Sie, die nun bauen, Ihrer Darlehensverpflichtung nicht mehr nachkommen, egal aus welchem Grunde, will der Darlehensgeber Geld sehen. Mit der Wohnung kann er nichts anfangen, deshalb kommt u.a. die Zwangsversteigerung ins Spiel. Wenn sich nun Ihre Eltern im Grundbuch auch noch mit weiteren Rechten (z.B. Vorkaufsrecht) eintragen, gibt es mit Sicherheit noch größere Schwierigkeiten, die Darlehnsgeber zum "GEBEN" zu überreden. Dies Szenarien spielen Banken alles vorher (in Gedanken) durch, bevor Sie eine Darlehenszusage bekommen. Übrigens denken auch Förderbanken in diese Richtung und verlangen deshalb meist weitere Zusatzsicherheiten.

    Aus diesen Gründen wäre das Objekt, bei gleichem Grundstück, bei gleicher Wohnfläche usw. bei 1 (einer) Wohneinheit anders zu beWERTen, als bei 2 (zwei) Wohneinheiten.
    Bevor Sie deshalb Nägel mit Köpfen machen, sprich Grundstück aufteilen o.ä., würde ich auch Gespräche mit den potentiellen Kreditgebern führen. Im Konsens ist es meist wesentlich billiger und führt zu weniger Stress, Ärger usw.

  4. Jupp, das wird er gemeint haben.

    Hallo Andrea,
    auch ansonsten hat Bruno es schon gut beschrieben, i.d.R. geht die Bank vom Bodenrichtwert aus, der dann bei bebautem Grundstück um ca. 10 % vermindert (muss nicht immer der Fall sein) in die Beleihungswertberechnung einfließt.
    Der Beleihungswert spielt für die Bilanzierung der Bank allerdings eine größere Rolle als für die Kondition eurer Darlehen.
    Viele Institute haben heute nur noch zwei Konditionen, erstes bis 80 % der angemessenen Entstehungskosten und zweitens von 80-100 % der Entstehungskosten.
    Habt Ihr Eigenkapital? Muss bis über den Schornstein finanziert werden? Wird das Wohneigentumsprogramm der Kfw (30 % der Herstellungskosten / Tel. 069/74313900) genutzt um mit Bankmitteln innerhalb der 80 % zu bleiben?
    Gruß

  5. Muss wahrscheinlich einiges mehr erklären ...

    erst einmal vielen Dank für die Antworten, bin zum 1. Mal hier (als fragende Person, gelesen habe ich schon einiges ... :-)
    also folgende Situation:
    Die Eltern besitzen wie gesagt einen Bungalow, für dessen Aufstockung der Bauantrag schon eingereicht wurde (Sicherung der Eigenheimzulage;)
    Der Vater möchte zu Lebzeiten (in diesem Fall vor der Aufstockung) das Haus und Grundstück auf seine Kinder (derer zwei, inkl. meinem Mann) überschreiben/schenken.
    Dabei wird er darauf bedacht sein, dass er im worst case wenigstens ein lebenslanges Wohnrecht erhält.
    Wir wissen jetzt nur nicht, ob es im Vorfeld sinnvoller ist, mit dem Notar zu sprechen oder erstmal mit möglichen Kreditgebern.
    Im Hinblick auf die Finanzierungsdaten folgende Info:
    Baukosten (inkl. Honorar) gemäß Architekt: 174.295 €
    Davon Eigenleistungen: 27.484 € (sehr hoch, aber wir haben entsprechende Handwerker wie Maurer, Dachdecker in der Familie)
    Nebenkosten: ca. 2.500 €
    Eigenkapital: 5.000 € + ca. 15.000 € (abgezinste Eigenheimzulage, ohne Grundbucheintrag)
    Kurze Infos zur Aufstockung: BRI 525,85; HNF 138,51
    Wenn ich nun das Grundstück mit einem Abschlag von 10 % zu Grunde lege (momentan Bodenrichtpreis: 125 €/m² * 300 m²), die Baukosten mit einem Sicherheitsabschlag von 20 %, dann EKAbk., Eigenheimzulage, EL abziehe, würde ich auf einen Beleihungswert von unter 80 % rauskommen.
    Ist das eine völlig falsche Rechnung?
    Liebe Grüße Andrea
    • Name:
    • Andrea Groß

  6. Hi Andrea,

    ich weiß nicht, warum du dir so viele Gedanken um den Beleihungswert machst! Der kann noch so hoch oder niedrig sein, ohne bzw. mit entsprechender Bonität sagt die Bank entweder ja, finanzieren wir oder nein.
    Wichtig, wenn ein lebenslanges Wohnrecht für Pa eingetragen wird, will die Bank in jedem Fall den Vorrang, ansonsten wäre die Immobilie nämlich unverkäuflich (unversteigerbar).
    Insgesamt natürlich schon recht knapp mit EKAbk., Vorfinanzierung der Eigenheimzulage sehr teuer, habt Ihr mit 8*2556 € gerechnet?
    Ich könnte dir (nein, das ist nun nur fikiv! ich vertreibe keine Baufinanzierung im Netz) 160000,- € zu erstrangigen Konditionen geben, 10 Jahre so. ca. 5,3 % mit Einbeziehung von Kfw-Mitteln, s.o. den Rest mind. genauso günstig oder teuer (wie man es sieht).
    Aber entscheidend dafür ist eure Bonität.
    Also mal zur Bank, oder dreht sich dehnen schon der Magen um, wenn ihr in die Filiale kommt (Scherz);-)) )
    schöne Grüße

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