Zwangsversteigerung umgangen? Makler-Absprachen & illegale Praktiken prüfen!
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Zwangsversteigerung umgangen? Makler-Absprachen & illegale Praktiken prüfen!

Hallo,
ich habe mich über einen Makler für ein Objekt interessiert. Bevor der Kauf allerdings abgewickelt werden konnte, gelangte das Objekt angeblich ohne Wissen des Maklers in die Zwangsversteigerung. Zur ZV war dann neben mir und dem Makler nur noch ein weiterer Mitbieter, den auch mein Makler kannte, vor Ort. Die Gläubigerin (und gleichzeitig Auftraggeberin des Maklers) fehlte. Nachdem ich mein Gebot abgegeben hatte, bat mich der Makler um ein 4-Augen Gespräch und erzählte mir, dass der zweite Interessent gegen "Bares" dazu bereit wäre aus dem Bieterverfahren auszusteigen. Ich war völlig verwirrt und wusste nicht, wie ich reagieren sollte. Dem Makler war bekannt, dass ich an dem Objekt sehr interessiert war und so ließ ich mich darauf ein.
Nun frage ich mich zum einen, ob Makler und Zweitbieter nicht schon vorher unter einer Decke gesteckt haben und nun gleichzeitig auch noch die Maklerprovision einstreichen wollen und zum anderen, ob ich das überhaupt bezahlen muss. Bitte helfen Sie mir  -  was soll ich nur tun?
Sicherlich habe ich das Objekt durch die ZV günstiger kaufen können, hätte es allerdings diese Absprache zwischen Makler und Zweitbieter nicht gegeben, wäre ich als einziger Interessent vor Ort gewesen und habe somit dem Makler eigentlich "nichts zu verdanken"  -  zumindest nicht den "günstigen" Objektpreis.
Sind solche Praktiken eigentlich gängig und nicht vielleicht sogar illegal?
Da ich noch immer verunsichert über die Vorkommnisse bin, bleibe ich lieber anonym. Vielen Dank für das Verständnis!
  • Name:
  • Anonymus
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Verdacht auf illegale Absprachen sollten Sie umgehend rechtlichen Rat einholen, um Ihre Rechte zu schützen.

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    Ich verstehe, dass Sie den Verdacht haben, dass bei der Zwangsversteigerung Ihres Wunschobjekts illegale Praktiken im Spiel waren. Es ist wichtig, diese Vorkommnisse genau zu prüfen.

    🔴 Gefahr: Absprachen zwischen Maklern und Bietern, um den Preis zu manipulieren oder andere Interessenten auszuschließen, sind illegal und können strafrechtliche Konsequenzen haben.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Dokumentation: Sammeln Sie alle Beweise, die Ihre Vermutung stützen (E-Mails, Notizen, Zeugenaussagen).
    • Rechtsberatung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Immobilienrecht. Er kann die Situation rechtlich bewerten und Ihnen die nächsten Schritte aufzeigen.
    • Maklervertrag prüfen: Überprüfen Sie Ihren Maklervertrag auf Klauseln, die in diesem Fall relevant sein könnten.
    • Gespräch mit dem Makler: Suchen Sie das Gespräch mit dem Makler, um seine Sicht der Dinge zu erfahren.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem Anwalt prüfen, um Ihre Rechte zu wahren und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Zwangsversteigerung
    Eine Zwangsversteigerung ist die öffentliche Veräußerung einer Immobilie zur Tilgung von Schulden. Sie wird durch das Vollstreckungsgericht durchgeführt. Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Gläubiger, Schuldner.
    Maklerprovision
    Die Maklerprovision ist die Vergütung für die Vermittlung einer Immobilie durch einen Makler. Sie wird in der Regel vom Käufer oder Verkäufer gezahlt. Verwandte Begriffe: Courtage, Vermittlungsgebühr, Erfolgshonorar.
    Bieterverfahren
    Ein Bieterverfahren ist ein Verfahren, bei dem mehrere Interessenten ein Angebot für eine Immobilie abgeben. Der Verkäufer wählt dann das beste Angebot aus. Verwandte Begriffe: Auktion, Versteigerung, Angebot.
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung. Er wird in der Regel durch ein Gutachten ermittelt. Verwandte Begriffe: Marktwert, Beleihungswert, Sachwert.
    Gläubiger
    Ein Gläubiger ist eine Person oder Institution, die eine Forderung gegen eine andere Person oder Institution (Schuldner) hat. Verwandte Begriffe: Schuldner, Forderung, Kredit.
    Schuldner
    Ein Schuldner ist eine Person oder Institution, die eine Schuld gegenüber einer anderen Person oder Institution (Gläubiger) hat. Verwandte Begriffe: Gläubiger, Schuld, Verbindlichkeit.
    Immobilienrecht
    Das Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Bestimmungen, die sich auf Immobilien beziehen. Dazu gehören unter anderem das Kaufrecht, das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht. Verwandte Begriffe: Sachenrecht, Grundstücksrecht, Baurecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Zwangsversteigerung?
      Eine Zwangsversteigerung ist eine öffentliche Versteigerung einer Immobilie, die aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers oder anderer rechtlicher Gründe angeordnet wird. Sie dient dazu, die Gläubiger zu befriedigen.
    2. Was bedeutet ein Bieterverfahren?
      Ein Bieterverfahren ist ein Verfahren, bei dem mehrere Interessenten ein Angebot für eine Immobilie abgeben. Der Verkäufer kann dann das beste Angebot auswählen. Es ist wichtig, die Bedingungen des Bieterverfahrens genau zu prüfen.
    3. Welche Pflichten hat ein Makler?
      Ein Makler hat die Pflicht, seine Kunden ehrlich und transparent zu beraten und zu informieren. Er darf keine Interessenkonflikte eingehen und muss die Interessen seines Auftraggebers wahren.
    4. Was ist eine Maklerprovision?
      Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die der Makler für seine Vermittlungsleistung erhält. Die Höhe der Provision ist in der Regel im Maklervertrag festgelegt.
    5. Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, dass bei einer Zwangsversteigerung illegale Absprachen getroffen wurden?
      Sammeln Sie Beweise, suchen Sie rechtlichen Rat und erstatten Sie gegebenenfalls Anzeige bei den zuständigen Behörden.
    6. Wie kann ich mich vor unseriösen Maklern schützen?
      Prüfen Sie die Referenzen des Maklers, lesen Sie Bewertungen anderer Kunden und lassen Sie sich den Maklervertrag vor der Unterzeichnung genau erklären.
    7. Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Wertgutachten?
      Ein Verkehrswertgutachten wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung erstellt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Ein Wertgutachten kann von jedem Eigentümer in Auftrag gegeben werden, um den Marktwert seiner Immobilie zu bestimmen.
    8. Welche Rechte habe ich als Interessent bei einer Zwangsversteigerung?
      Sie haben das Recht, die Immobilie vor der Versteigerung zu besichtigen, das Verkehrswertgutachten einzusehen und an der Versteigerung teilzunehmen.

    🔗 Verwandte Themen

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      Informationen über die Rechte und Pflichten von Bietern und Gläubigern bei einer Zwangsversteigerung.
    • Der Maklervertrag: Was Sie beachten sollten
      Wichtige Klauseln und Bedingungen im Maklervertrag, die Sie kennen sollten.
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      Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs ohne Makler.
    • Finanzierung einer Immobilie: Tipps und Tricks
      Informationen zur Finanzierung einer Immobilie, einschließlich Kredite und Fördermöglichkeiten.
    • Wertermittlung einer Immobilie: So finden Sie den richtigen Preis
      Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie und wie Sie den richtigen Preis finden.

  2. 🔴 Achtung: Sittenwidrige Absprache bei Zwangsversteigerung!

    Foto von Joachim Kaehler

    sagen sie dem
    verbrecher er ist einer. diese Absprache ist sicher sittenwiderig. genaueres bei ihrem Rechtsanwalt.

  3. Makler-Trick: Zweitbieter-Masche bei Zwangsversteigerungen

    Der Trick mit dem Zweitbieter
    ist zwar moralisch gesehen eine Sauerei, aber durchaus üblich.
    Normalerweise wird dies dann aber nicht so offensichtlich betrieben, sondern dezenter, weil dann auch schlecht nachweisbar.
    Allerdings scheint der Makler einer der übelsten Sorte zu sein.
    Zumindest über den Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch hat er informiert zu sein. Prüfen sie anhand des Grundbuches (sie haben ja hoffentlich das Schätzgutachten bei Gericht eingesehen) wann der ZV-Termin eingetragen wurde. Dann vergleichen Sie, ob Ihr erstes Gespräch nach diesem Datum stattgefunden hat. Wenn ja ist auf jeden Fall bewiesen, das der Makler von der ZV Kenntnis hatte. Ob dieses Verhalten juristisch zu beanstanden ist, bzw. einen Schadensersatz herbeiführt kann auch nur ein guter Anwalt prüfen.
    Nach meiner Auffassung ist aber die Maklerprovision auf keinen Fall zu zahlen, da Sie das Objekt ja in der ZV erworben haben. Außerdem empfehle ich eine Beschwerde an den Maklerverband, dem der "Herr" angehört.

  4. Maklerkosten trotz Zwangsversteigerung? Vertragsanspruch prüfen!

    Weshalb keine Maklerkosten?
    Ist nicht trotz ZV ein gültiger Vertrag zustande gekommen, auf den sich der (wenn auch zwielichtige) Makler berufen kann?

  5. Eigentumserwerb: Zuschlag bei Zwangsversteigerung durch Gesetz

    Eigentumserwerb kraft Gesetz
    Meiner Meinung nach haben Sie, wie bisher von Herrn Witzgall und Herrn Kaehler zu Recht angemerkt wurde, KRAFT Gesetz, sprich Zuschlag bei der Versteigerung, Eigentum erworben. Zu dieser Versteigerung wird öffentlich hingewiesen (Veröffentlichungspflicht). Also, kann sich jeder darauf berufen, öffentlich informiert geworden zu sein (Mensch ist das kompliziert aber auch ...). Wo soll da die Leistung dieses Maklers (Schande, aber auch ...) sein?!?!?! Soll doch seine Möchte-gern-Einkünfte einklagen und dann öffentlich Schiffbruch erleiden! GAUDI!
    Solchen Herrschaften gehört, ob "üblich" oder nicht, das Handwerk gelegt. Und, die Namen gehören veröffentlicht. Dann wäre bald mal Ruhe im Lande! Diese Menschen hassen nichts mehr, als die Öffentlichkeit. Also: ANPRANGERN! Zum Anwalt gehen! Und vor allem: Kein schlechtes Gewissen haben. Ihre "Gegner" haben nämlich auch keines. Sonst würden die nicht so agieren.
    Gruß und viel "Glück", sprich "Recht"
    kf

  6. Zusatzinfo: Kein Provisionsanspruch bei Vorkaufsrecht & ZV

    Foto von Norbert Basqué

    Siehe auch
    Insbesondere die Hinweise im Praxistipp!
    Kein Provisionsanspruch nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts trotz späteren Grundstückserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung
    Ein Maklerlohnanspruch gegen den Grundstückskäufer entsteht nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 3 BauGBMaßnG/§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5,6 BauGBAbk. n.F. regelmäßig auch dann nicht, wenn der Käufer das Grundstück anschließend im Wege der  -  durch das Vorkaufsrecht nicht verhinderten  -  Zwangsversteigerung erwirbt.
    BGH, Urteil vom 04.03.1999  -  III ZR 105/98
    BGB § 652
    Problem/Sachverhalt:
    Die Klägerin, eine Maklerfirma, schließt mit der Beklagten einen provisionspflichtigen Maklervertrag bezüglich einer ca. 87.000 m² großen, für Wohnbebauung in Betracht gezogenen Teilfläche bei einer Provision von 3 % aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer. Zwischen der Beklagten und der Eigentümerin des Grundstücks kommt ein notarieller Kaufvertrag zustande. Danach übt die zuständige Gemeinde rechtswirksam das ihr zustehende Vorkaufsrecht aus. Sodann wird zu Lasten der fraglichen Grundstücksfläche eine Grundschuld über DM 3 Mio. bestellt. Aus dieser Grundschuld betreibt die Beklagte die Zwangsversteigerung, in deren Verlauf ihr der Zuschlag erteilt wird. Die Klägerin erhebt Klage auf Zahlung von rd. DM 77.000,00 Provision.
    Entscheidung:
    In letzter Instanz weist der Bundesgerichtshof die Klage ab. Nach gefestigter Rechtsprechung entfällt ein Provisionsanspruch, wenn der vermittelte Grundstückskaufvertrag nicht zum Erwerb führt, weil ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Damit bleibt der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer aus, die Maklerleistung erweist sich als für ihn von Anfang an wertlos. Die bestandskräftige Ausübung des Vorkaufsrechts macht den Eigentumsübergang zunichte, die "Grundbuchsperre" des § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird zu einem dauerhaften Hindernis für die Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Ein Erwerb durch die Beklagte ist durch die Ausübung des Vorkaufsrechts endgültig "blockiert". Das wirkt für den Makleranspruch nach § 652 Abs. 1 BGBAbk. anspruchsvernichtend.
    Die nachträgliche Ersteigerung des Grundstücks durch die Beklagte hat für den Provisionsanspruch keine entscheidende Bedeutung: Der notarielle Kaufvertrag als Grundlage für einen vertraglichen Übereignungsanspruch ist nicht mehr realisierbar und ist für die Beklagte nutzlos geworden.
    Praxishinweis:
    Das Urteil entspricht der ständigen Rechtsprechung. Der BGH lässt allerdings ausdrücklich offen, ob der Fall nach Treu und Glauben anders zu beurteilen ist, wenn die Vorgänge  -  Grundschuldbestellung  -  Zwangsversteigerungserwerb  -  auf einem planmäßigen Zusammenwirken der Voreigentümerin mit der Beklagten beruhen, um  -  ganz im Geiste des Hauptvertrages  -  der Beklagten das Grundstück auf einem Umweg doch zu verschaffen, wofür keine Anhaltspunkte vorliegen. Der Gesichtspunkt, dass die Beklagte ohne die Bemühungen der Klägerin als Maklerin das ersteigerte Grundstück niemals "nachgewiesen" bekommen und erworben hätte, löst keinen Provisionsanspruch aus. Die bloße Objektbekanntgabe, die anschließend etwa zum Erwerb in der Zwangsversteigerung führt, reicht dafür nicht aus, es sei denn, im Maklervertrag ist  -  individualvertraglich  -  etwas anderes vereinbart (BGH a.a.O.).
    Autor: Jutta Breiholdt veröffentlicht am 01.06.1999
    Breiholdt bei Finanztip.de
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Zwangsversteigerung umgangen? Makler-Absprachen & illegale Praktiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um den Verdacht illegaler Absprachen zwischen einem Makler und einem Mitbieter bei einer Zwangsversteigerung. Es wird erörtert, ob der Makler seine Informationspflichten verletzt hat und ob ein Anspruch auf Maklerprovision trotz der Zwangsversteigerung besteht. Zudem wird die rechtliche Grundlage des Eigentumserwerbs durch Zuschlag bei der Versteigerung beleuchtet.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Achtung: Sittenwidrige Absprache bei Zwangsversteigerung! wird auf die mögliche Sittenwidrigkeit der Absprache hingewiesen und ein Rechtsanwalt empfohlen.

    💰 Zusatzinfo: Der Beitrag Maklerkosten trotz Zwangsversteigerung? Vertragsanspruch prüfen! thematisiert die Frage, ob trotz der Zwangsversteigerung ein gültiger Vertrag zustande gekommen ist, der einen Provisionsanspruch des Maklers begründen könnte. Dies ist besonders relevant im Kontext von Immobilienrecht und Maklerrecht.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Eigentumserwerb: Zuschlag bei Zwangsversteigerung durch Gesetz stellt klar, dass der Eigentumserwerb kraft Gesetz durch den Zuschlag bei der Versteigerung erfolgt. Die Veröffentlichungspflicht der Versteigerung wird betont, was bedeutet, dass sich jeder darauf berufen kann, informiert gewesen zu sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei Verdacht auf illegale Praktiken und Absprachen sollte ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht konsultiert werden, um die Sachlage zu prüfen und mögliche Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Beachten Sie auch den Beitrag Zusatzinfo: Kein Provisionsanspruch bei Vorkaufsrecht & ZV bezüglich des Provisionsanspruchs im Zusammenhang mit Vorkaufsrecht und Zwangsversteigerung.

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