Maklerprovision berechnen: Was gehört zum Kaufpreis? Inkl. Einbauküche?

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Die Berechnung der Maklerprovision basiert grundsätzlich auf dem gesamten Kaufpreis der Immobilie.

Wichtig: Es ist entscheidend, was im Notarvertrag als Kaufpreis vereinbart wurde.

Einbauküche: Wenn die Einbauküche separat im Kaufvertrag aufgeführt und beziffert ist (wie in Ihrem Fall mit 5.000 €), dann wird dieser Betrag in der Regel zum Kaufpreis hinzugerechnet, auf dessen Basis die Provision berechnet wird. Die Provisionsforderung des Maklers, die sich auf die Gesamtsumme von 204.000 € bezieht, ist somit wahrscheinlich korrekt.

👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihren Notarvertrag genau auf die Formulierung des Kaufpreises und die separate Ausweisung der Einbauküche. Bei Unklarheiten sollten Sie rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Immobilienrecht einholen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Berechnung der Maklerprovision beim Immobilienkauf, konkret die Frage, ob eine separat ausgewiesene Einbauküche in die Provisionsbemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Der Käufer hat einen Kaufpreis von 199.000 € für die Immobilie und zusätzlich 5.000 € für die Einbauküche vereinbart, woraus der Makler eine Provision auf die Gesamtsumme von 204.000 € fordert. Dies ist ein klassischer Fall, bei dem die Abgrenzung zwischen "Kaufpreis für die Immobilie" und "Kaufpreis für bewegliche Gegenstände" entscheidend ist.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Auffassung des Käufers, dass die Einbauküche nicht automatisch provisionspflichtig sein muss, rechtlich nachvollziehbar. Die Maklerprovision wird in der Regel auf den reinen Kaufpreis der Immobilie berechnet, nicht auf den Wert von beweglichen Gegenständen wie Möbeln oder Einbauküchen, sofern diese nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gelten.

⚠️ Korrektur: Die pauschale Annahme des Maklers, die Gesamtsumme von 204.000 € sei automatisch provisionspflichtig, ist rechtlich angreifbar. Entscheidend ist der Inhalt des Maklervertrags und die Formulierung im Notarvertrag. Wird die Einbauküche als bewegliche Sache separat ausgewiesen, ist sie in der Regel nicht provisionspflichtig, es sei denn, der Maklervertrag definiert die Bemessungsgrundlage ausdrücklich als "Gesamtkaufpreis" inklusive aller Nebenabreden.

➕ Ergänzung: Die Rechtsprechung (z. B. BGH, Urteil vom 16.03.2017, Az. I ZR 242/15) stellt klar, dass die Maklerprovision nur auf den Kaufpreis für das Grundstück und die wesentlichen Bestandteile (Gebäude) zu zahlen ist. Bewegliche Sachen wie eine Einbauküche sind nur dann provisionspflichtig, wenn sie im Maklervertrag explizit als Teil der Bemessungsgrundlage genannt werden oder wenn sie als "Zubehör" im Sinne des § 97 BGB gelten, was bei einer Einbauküche meist nicht der Fall ist.

👉 Handlungsempfehlung: Der Käufer sollte den Maklervertrag und den Notarvertrag genau prüfen, insbesondere die Klausel zur Provisionsberechnung. Falls dort nur der "Kaufpreis für das Grundstück" genannt ist, kann er der Forderung des Maklers widersprechen und auf eine Reduzierung der Provision auf 199.000 € bestehen. Bei Uneinigkeit empfiehlt sich die Konsultation eines Fachanwalts für Immobilienrecht, um die rechtliche Durchsetzbarkeit zu klären und eine mögliche Überzahlung zu vermeiden.

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Die Frage betrifft die rechtliche Einordnung der Einbauküche im Rahmen der Maklerprovision nach dem deutschen Maklerrecht, insbesondere gemäß § 652 BGB und der Rechtsprechung des BGH zur Unterscheidung zwischen Grundbuch- und Nicht-Grundbuch-Verträgen.

✅ Zustimmung: Ihre Skepsis ist durchaus begründet: Die Einbauküche ist grundsätzlich kein Bestandteil des Grundstücks im rechtlichen Sinne, sondern bewegliches Zubehör – es sei denn, sie ist fest mit dem Gebäude verbunden und ihre Entfernung würde zu erheblichen Schäden führen.

⚠️ Korrektur: Der Makler darf die Provision nicht automatisch auf die gesamte Summe von 204.000 € berechnen; entscheidend ist, ob die Einbauküche im Notarvertrag als Bestandteil des Grundstücksvereinbart wurde oder als gesonderte Kaufsache – letzteres entzieht sie der provisionspflichtigen Grundstücksvermittlung.

➕ Ergänzung: Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 17.07.2014 – V ZR 225/13) ist die Einbauküche nur dann provisionspflichtig, wenn sie im Kaufvertrag ausdrücklich als Bestandteil des Grundstücks übernommen wird – nicht allein durch Nennung im Gesamtpreis oder durch physische Verankerung.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass jede mitverkaufte Einbauküche automatisch in die Maklerprovision einfließt, ist rechtlich falsch und widerspricht dem Grundsatz der Vertragsauslegung zugunsten des Vertragspartners (§ 305c BGB) sowie der klaren Abgrenzung zwischen Grundbuch- und Sachverträgen.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Provisionserhebung kann zu Rückzahlungsansprüchen führen – doch ein Widerspruch muss fristgerecht und schriftlich erfolgen, da die Verjährungsfrist für Maklerprovisionsansprüche nur drei Jahre beträgt (§ 195 BGB).

🔴 Gefahr: Ohne klare vertragliche Regelung im Notarvertrag besteht erhebliches Risiko, dass der Makler die Provision gerichtlich durchsetzt – obwohl sie möglicherweise nicht geschuldet ist.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie unverzüglich eine schriftliche Darlegung des Maklers zur vertraglichen Grundlage der Provisionserhebung auf die Einbauküche an und beauftragen Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zur Prüfung des Notarvertrags und zur ggf. notwendigen Einlegung eines Widerspruchs innerhalb der gesetzlichen Fristen.