Koppeln Darlehen und BSV ist doch i.O.?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Koppeln Darlehen und BSV ist doch i.O.?

Hallo, bin aus den Forum nicht richtig schlau geworden, was ein
der Kopplung BSV und Darlehen verkehrt sein soll.
Wir haben 60000 € Eigenkapital und wir benötigen von unserer Bank noch 115000 €. Uns liegen zwei Angebote vor.
1. Annuitätendarlehen zu 5,35 % Nominal bei 15 Jahren Bindung, Sondertilgung in jeder Höhe jederzeit, 1 % Tilgung. Restschuld n. 15 Jahren 49937 €. Tja und dann? Übrigens effektiv 5,50 %. Macht 609 € monatliche Belastung bei mit eingerechneter Eigenheimzulage.
Sollte ich nach 15 Jahren in etwa dieselben Konditionen bekommen, was ich nicht glaube, würde ich in 25 Jahren 183150 € bezahlen.
2. Zuerst Annuitätendarlehen mit 4,95 % bei zehn Jahren Laufzeit auf einen BSV, welcher nach zehn Jahren zuteilungsreif und dann mit 4,25 % verzinst wird. Angebot liegt gleichermaßen vor. Ich habe eine monatliche Belastung bei Einberechnung der Eigenheimzulage und jederzeit in jeder Höhe Sondertilgung von 645 €. Nach 20 Jahren wäre die Sache vom Tisch und ich hätte effektiv 5,1 % bezahlt. Insgesamt aber nur 154566 €!
Tja, und jetzt kommen Sie. Mir liegen genau per Computerausdruck berechnete Angebote vor. PS: Da ich erst 2004
das Geld benötige, werden mit für zwölf Monate keine Bereitstellungszinsen berechnet.
  • Name:
  • Lübbo

  1. PS: Das ist keine Sonderlsg, sondern ein Kombiprodukt.

    Das im ersten Text unter Punkt 2 genannte Produkt ist ein Kombi-Produkt meiner Voba.
    Gruß
    Lübbo

  2. ehz

    Foto von Joachim Kaehler

    in welcher Höhe setzen sie denn die ehz ein? so mal rund über den Daumen würde ich sagen, die Rechnung unterschlägt kosten.
    diese kombiprodukte sind immer teurer als andere Finanzierungsformen. man lockt mit günstigen Zinssätzen verschweigt aber alle Nebenkosten, die nicht angegeben werden müssen. wenn ich allene rechne, sie nehmen anteilig die 635 € und die ehz jährlich, dann kommen sie auf einen Tilgungssatz der im schnitt bei rd. 3 bis 4 % oder höher liegen dürfte, damit wären sie bei einem anuitätendarlehn nach rd. 17 Jahren fertig, bei Fondsfinanzierung (angenommene Verzinsung 9 %) nach ca. 13,5 bis 14 Jahren.
    ich sehe die Sonne bei dem Angebot nicht, sondern nur die Sonne für den Berater, der die hohe abschlussprovison für bsv und Sonderzahlungen einsteckt.
    die Suchfunktion dürfte hier zig Beurteilungen von solchen Finanzierungsformen ausspucken.

  3. Ich habe mal das Orakel gefragt,

    dass hat mich dann gefragt, mit welchen Summen soll ich denn rechnen Meister.

  4. Das ist nicht richtig.

    Danke für ihre Antwort! Leider habe ich mir auch ein Angebot mit einer Tilgung von 3 % bei 5,35 nominal Zins geben lassen. Danach wäre meine monatliche Belastung 800,25 € und nach 15 Jahren hätte ich noch 38 000 € Schulden.

  5. hm,

    Foto von Alfred Witzgall

    meine Tilgungstabelle sagt mir nach 17 bis 18 Jahren mit 4 % Tilgung fertig sind. aber natürlich kann man ohne die genaue Höhe der ehz und der Guthabenverzinsung auf dem bsv nur ins blaue rätseln. dennoch bin ich der Überzeugung, eine Tilgungshypothek mit den gleichen Tilgungssätzen ist allemal billiger als eine Bausparfinanzierung wo man den Vertrag erst anspart. das kann nicht anders sein, da sich die Tilgung Höher verzinst da braucht man eigentlich nicht mehr zu rechnen, weil man das schon zig mal gemacht hat.

  6. eins noch

    Foto von Alfred Witzgall

    sie müssen natürlich bei der th die ehz auch in den ersten 8 Jahren verrechnen, sonst vergleichen sie ja Äpfel mit Birnen.

  7. @Lübbo

    Zu 2:
    Wie Sie selbst schreiben, nach 20 Jahren wäre die Sache vom Tisch (und dabei sind die Zinsen von vornherein, also jetzt, fest).
    Die nachfolgende Antwort wird Ihnen nur bedingt nützen:
    Es kommt darauf an mit welcher Finanzierungsvariante Sie sich am wohlsten fühlen, weil Sie ja auch damit leben müssen.
    Wenn Sie bei Ihrer Finanzierung mehr riskieren wollen, können Sie natürlich auch (deutlich) besser dabei wegkommen, aber auch schlechter (dies sollte mal nicht verschwiegen werden).
    Bei BSV-Geschichte sollte man aber niemals die Unhandlichkeiten (Provision, vorzeitige Kündigung usw.) außer Betracht lassen.
    Wie gestaltet sich dabei eigentlich VL+Bausparprämie?
    Für mich persönlich ist diese Variante idiotensicher, mit bekannten eingeschränkten Vorteilen behaftet und deshalb mag ich sie. (Alles vorhersehbar)
    Das Gegenoptimum kann man sich natürlich auch hinrechnen:
    Fondgebunden mit 20 % Wachstum pro Jahr und Ruckzuck ist man fertig. Oder realistischer mit 10 % und dann kommt einem so ein unvorhersehbarer Fondcrash dazwischen oder aber auch nicht.
    Chancen heißt immer auch Risiken.
    Grüße
    • Name:
    • Reg2023-Herr SaschaContes

  8. sehe ich anders

    Foto von Alfred Witzgall

    Herr contes,
    zumindest müsste man dem Kunden doch alle Finanzierungsvarianten vorstellen, macht aber kaum einer. die Entscheidung soll dann sicher seine sein. Ich, als 20 jähriger bausparkassenangestellter würde jedenfalls nicht über die bausparchiene gehen, und das kann man auch mit Null Risiko, ohne Fondsfinanzierung besser gestalten als mit einem bsv, der neu angespart wird.
    auch schwäbisch hall macht da keine Ausnahme!

  9. @JK

    gut, dann doch mal Butter bei die Fische ... die Situation ist doch wie folgt 115 t€ zu finanzieren, mtl Rate zwischen 600 und 700 €, Eigenheimzulage bei 2550 €/jhrl, Laufzeit <= 20 Jahre.
    Was ist die beste Finanzierungsvariante?
    Alle Varianten vorstellen halte ich für wenig sinnvoll, weil selbst mir als Laie mindestens 10 einfallen, die alle mit unterschiedlichsten Vor/Nachteilen behaftet sind. Wenn also ein Berater nur 6 unterschiedliche ausführt, wird der Kunde doch eher erschlagen als gut beraten.
    Demzufolge muss es sich Beratertechnich auf 2-3 einschränken lassen. Also her damit ... (stehe ja selbst vor einer ähnlichen Entscheidung wie der Fragesteller) ...
    Gruß und Dank vorab
    • Name:
    • Reg2023-Herr SaschaContes

  10. tolle Idee

    Hallo Sascha,
    legen Sie mal die 10 Varianten als Diskussionsgrundlage dar.
    Und: Was sind die Beratungstechnischen Auswahlkriterien?
    :-))
    Viele Grüße

  11. einigen wir uns auf drei

    Foto von Marion Daffner

    Tilgungshypothek, FondsFinanzierung und bsv unterlegte Finanzierung. dennoch bringt eine Vergleichsrechnung nur etwas, wenn man alle zahlen hat. konstruieren sie von miraus auch ein Beispiel, am besten mit runden zahlen, gleichen monatlichen raten, allen zinsangaben usw.
    das Ergebnis kann ich ihnen aber vorab schon mitteilen:
    Platz 1 Fondsfinanzierung
    Platz 2 Tilgungshypothek (weit abgeschlagen)
    Platz 3 bsv Finanzierung (noch viel weiter abgeschlagen)
    nun müsste man sich nur noch einen Kunden ausdenken der seine wünsche äußert. die grundstruktur hierbei ist aber wohl der Kunde, der es günstig und sicher haben will, also die Fondsfinanzierung wählt und damit auch gut fährt.
    Gruß joachim

  12. Na gut

    Hallo,
    dann bringe ich mal ein mögliches Beratungstechnisches Auswahlkriterium:
    Provision
    Viele Grüße

  13. leider

    Foto von Marion Daffner

    ist das bei manchen beratern ein auswahlkriterium
    und da sind wir uns sicher einig, eine klv und nen bsv sind die lukrativsten provisionsprodukte für den Berater. eine Fondspolice wird nicht sehr hoch verprovisioniert. für die Finanzierung kann man, muss man aber keine prov. verlangen. geht so und so, entweder ich bekomme ein paar € mehr, oder der Kunde bekommt das Darlehen nen schnäpchen günstiger.

  14. So geht das doch nicht!

    Danke für alle Antworten, aber die machen mich auch kein bisschen schlauer. Klar Fondsfinanzierung ist immer auf Platz eins. Ich muss mir ja nur einen Fond aussauchen, der die letzten 20 Jahre einen guten Durchschnittswert erzielt hat. Trotzdem etwas riskoreich und ich denke die fetten Jahre für viele Betriebe, in der BRD sowieso, haben wir hinter uns!
    So jetzt habe ich ein ein Konstantdarlehen komplett vorgerechnet hier liegen. Da ich 4,25 % auf meinen BSV bekomme, werde ich für meine 110.000 € für die ersten zehn Jahre 624 € monatlich bezahlen und für die nächsten zehn Jahre 615 €. Für die ersten 8 Jahre habe ich natürlich 2556 € Sondertilgung durch die Eigenheimzulage eingerechnet. Zu dem Vertrag gehört, dass ich jeder Zeit in jeder Höhe Sondertilgungen machen kann, wenn ich denn will.
    So, jetzt mal Butter bei den Fischen, wie komme ich denn jetzt dabei viel billiger weg. (Fondsfinanzierung mal ausgenommen! Beschäftige mich seit zehn Jahren mit Aktien. Spiele lieber mit Geld, dass ich auch habe.)
    Ich bitte um ZAHLENBEISPIELE!
    Mit freundlichstem Gruß
    L. Röttgers

  15. Butter bei de Fische

    Foto von Marion Daffner

    geht so noch nicht. man braucht schon den Vorfinanzierungszinssatz des bsv, die Guthabenverzinsung, die weiter beim Bausparvertrag entstehenden kosten, wie z.B. Abschlussgebühr, Gebühren für Zeitung usw.
    genau rechnen kann man nur wenn man genaue Angaben hat, sorry.
    was eine Fondsfinanzierung bei einer angenommenen Verzinsung von 9 % kosten kann ich so errechnen, sind rd. 125000,- euro, wenn man die ehz mtl. auf die ersten 10 Jahre aufteilt, nach ca. 13 Jahren wären sie fertig. eine Tilgungshypothek liegt bei rd. 159.000 Tsd euro, sie sind nach ca. 17 Jahren fertig.
    bei dem bsv kann man das so nicht sagen, weil die entscheidenden Daten noch fehlen, wie oben genannt. Ich gehe hierbei davon aus, dass alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung gleich sind, habe diese nicht eingerechnet.

  16. Tilgungshypothek?

    Danke für Ihre Antwort, aber
    1. Die genauen Daten des BSV brauchen Sie nicht von mir, da ich letztlich ja die Daten genannt habe, die unterm Strich bei mir heraus kamen. (sprich monatliche Belastung) PS: Da kommt auch rein gar nichts mehr dann hinzu!
    2. Ihre Fondsvariante mit 9 % kommt wohl nur in Frage, wenn ich an das Wirtschafts-, Technik-, Immobilien, etc. -wachstum der nächsten 13 Jahre glaube.
    3. Aber wie wäre denn meine monatliche Belastung, wenn ich meine 110000 € in 17 Jahren mit Eigenheimzulage zu 159000 € zurück bezahle? Genauer gefragt, wie wäre meine Tilgung zu welchem Zinssatz eff. auf 17 Jahre gerechnet. Ich bitte da nur mal um ein Beispiel.
    Grüße
    L. Röttgers

  17. schon mal angedacht ...

    schon mal angedacht das Eigenkapital vernünftig zu investieren?
    Just my 2 cent
    • Name:
    • Reg2023-Herr SaschaContes

  18. Diesen Fall

    hatten wir vor kurzem hier.
    Wenn Eigenkapital in Überfluss vorhanden ist, ist diese Überlegung durchaus berechtigt. Aber auch da muss man sich der Risiken bewusst sein.
    Viele Grüße

  19. ok

    Foto von Marion Daffner

    das ihnen keine weiteren kosten beim Bausparvertrag entstehen glaube ich mal nicht so ohne weiteres, aber nehmen wir das mal so an, obwohl mir das sehr schwer fällt, denn es wird nicht stimmen.
    die Tilgungshypothek habe ich mit einem heute üblichen Zinssatz von 4,75 % nominal und 4 % Tilgung gerechnet (die ehz gemittelt, denn das war mir zu aufwendig die Tilgung für die ersten acht Jahre jeweils neu zu berechnen.
    die FondsRendite über 13 Jahre brauchten übrigens nur bei 4,26 % zu liegen jede Tilgungshypothek mit 4,25 % Verzinsung zu schlagen. je nach GuthabenVerzinsung beim Bausparvertrag müsste die Rendite nur unwesentlich höher liegen, Aufgrund der kosten, vermutlich eher noch geringer.

  20. Kann ich nicht glauben

    Ich denke 4,75 % über 17 Jahre festgeschrieben gibt es derzeit nicht. Da hätte ich sofort zugeschlagen. Zudem wären 4,75 %
    bei 4 % Tilgung eine nicht unerhebliche Monatsbelastung.
    Grundsätzlich aber H. Kaehler vielen Dank für Ihre Mühe. Aber umso mehr ich mit dem Konstantdarlehen beschäftigt habe, desto mehr bin ich der Meinung, dass es für mich bei den derzeitigen Bedingungen die beste Entscheidung war. Ich denke meine monatliche Belastung (diese ist übrigens fest zugesichert, weiter Kosten entstehen nicht bzw. sind in der genannten Belastung bereits hinein gerechnet ; habe ein verbindlichen Tilgungsplan vorliegen) ist bei der gegebenen Sicherheit kaum zu schlagen.
    Trotzdem vielen Dank
    L. Röttgers

  21. oha

    ich habe gerade das Wörtchen "vernünftig" überlesen.
    Mein Beitrag passt dennoch ;-))
    Viele Grüße

  22. bei den von ihnen

    Foto von Marion Daffner

    geschilderten Daten kommen sie auf eine ca. Tilgung von 4 %. macht aber alles keinen Sinn, wenn man nicht weiß wie sich das guthaben des bsv verzinst.
    ich schwöre ihnen, dass sie bei Zuteilung ein höheres Darlehen haben als wenn sie von vornherein eine Tilgung vereinbart hätten.
    aber egal, sie haben sich doch eh entschieden, also was soll das ganze gemurmel hier. den schulterklopfer für ihre Finanzierung werden sie von mir nicht bekommen, da ich sie für nicht sinnig halte.
    einen bsv neu anzusparen ist mit der schlechteste weg eine Finanzierung aufzubauen die vor der Tür steht. wenn sie noch 10 Jahre Zeit hätten, dann könnte man evtl. darüber diskutieren, aber als Sofortfinanzierung eignet sich der bsv nun wirklich nicht.
    sie finanzieren ihr eigenes Geld auch vor, aber OK. wer es so will, der soll es so tun. 10 Jahre lang zahlen sie Zinsen für Geld, das sie schon angespart haben. und der effektive zins stimmt auch nicht, aber auch egal, gesetzlich stimmt er schon, aber leider nicht real, denn dann wäre er so ca. je nach Guthabenverzinsung zwischen 8 und 11 % effektiv.
    jeder soll so glücklich werden wie er will, ich kann es nicht ändern wenn ich auf der Gegenseite die Meinung fest steht.
    habe jetzt auch keine Lust mehr gegen mauern zu schreiben, machen sie es so, zahlen sie halt mehr und gut.
    es gibt nur zwei vernünftige Varianten, zu 99 %, die effektiv sind, und das ist die Tilgungshypothek oder die Fondsfinanzierung. das hängt dann vom Kunden ab. aber die Bausparfinanzierung, naja, vergessen wir das, dazu war ich zu lange in einer Bausparkasse beschäftigt.

  23. Wieso um Rat fragen

    wenn die Sache schon in trockenen Tüchern ist. (... "das es für mich die richtige Entscheidung war.. ")
    Wenn Ihnen eine Bausparfinanzierung gefällt und Sie überzeugt sind, sollten Sie es auch machen.
    Wer 31 Jahre an einer Tilgungshypothek zahlt, zahlt natürlich mehr als nach 19 oder 20 Jahren. Und wer die Fondsfinanzierung für sich als das Nonplusultra ansieht darf das auch.
    Für die Berechnung pro und contra wären schon die Exakten Zahlen notwendig. Eine Zahlung in den Bausparvertag wirkt nun halt mal nur mit dem Guthabenzins, während direkt getilgt der Kreditzins erzielt wird. Und wer denkt, dass der Bausparkreditzins auch der Effektivzins (hohe Tilgung erhöht den Zins) ist, der irrt schlichtweg. Aber das ist ja jetzt schon bekannt, wird ja von uns wie eine Gebetsmühle abeleiert.
    Eine Baufinanzierung gibt es nicht im Baumarkt. Da sind einige Dinge mehr zu beachten, als nur nackte Zahlen. Es ist wie beim Bau auch. Es gibt Leute, die können das selbst echt gut. Andere wiederum sollten lieber den Garten umgraben.

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