Grundriss-Diskussionen

Grundriss für Mehrfamilienhaus

Es geht un ein Mehrfamilienhaus. Das Grundstück ist knapp 1400m2 Groß

WIE FINDEST DU DIE PLANUNG Bauvoranfrage?

WELCHE VOR / NACHTEILE gibt es?

WIE IST DEINE GESAMTBEWERTUNG?

WAS IST DEINE KONSTUKTIVE KRITIK ?

Es soll ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück gebaut werden. Das Ziel ist das Maximale rauszuholen.

Der Plan stammt vom Architekten, welcher den Auftrag bekommen hat. Das ist sein Vorschlag. Ich hätte gerne eine Zweitmeinung.

Was gegen eine Wohnung mit über 100m2 spricht. Pro Quadratmeter ist der Mietertrag bzw. Verkaufserlös keiner, die Baukosten jedoch gleich hoch.

Ich würde es eigentlich besser finden, wenn man 50% ca 60m2 Wohnung und 50% ca 80m2 Wohnungen hätte. So hätte man einen höheren Mietertrag und höheren Verkaufserlös. Es gibt mehr Personen die mal schnell einen Kredit für 300-400 000 aufnehmen können, als für über 500 000€. Ebenso ist es mit der Miete.

Für das Mehrfamilienhaus möchte ich einen Kredit aufnehmen. Dann teilweise die Wohnungen vermieten, teilweise verkaufen. Hier gilt die Regel. 3 Objekte pro 5 Jahre können verkauft werden, damit keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und keine Gewerbesteuer anfällt.
https://de.wikipedia.org/wiki/Drei-Objekt-Grenze

Zuerst also mal mit den Mieteinnahmen der Kredit teilweise abbezahlt werden, dann alle 5 Jahre 3 Wohnungen verkauft werden und eine Sondertilgung stattfinden.

Danke für dir mir gewidmete Zeit.

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Name:

  • Immomensch
  1. Bauweise

    Auf Grund der höheren Baukosten soll defintiv kein KFWA 55 gebaut werden, sonderen Kfw 70. Ich überlege ob es nicht gut wäre, Kamine ins MFH einzubauen und dann eben den günstigeren Standard KFW 70 zu nehmen. Ein Kamin macht einen guten Eindruck und ist dann in Summe günstiger als KWF 55 Bauweise.

    WIE IST DEINE MEINUNG?

    Wie schaut es bezüglich der aktuellen Grundrisse mit Kamin aus?
    Vielleicht braucht man auch nicht in alle Wohnungen einen Kamin einbauen.

  2. weder durchgeplant noch durchdacht

    Der Planer hat Defizite bei der Gebäudeklasse und damit beim Brandschutz und bei den Fluchtwegen. Teilverkauf bedeutet WEG und Abgeschlossenheit für das gesamte Haus. Das innenliegende Treppenhaus wird bezüglich Entlüftung und Belüftung sowie Rauchabzug und Belichtung massive Probleme bereiten. In der Schule würde man sagen: Thema verfehlt. Dieses "Klotz" mit maximaler Wohnfläche wird den technischen Ausbau vor Probleme stellen, vermutlich auch die "Großgarage" im UGA. Ich empfehle eine Überarbeitung. Denken Sie auch an den Schallschutz: Angrenzend an einen Aufzug plant man keine Schlafzimmer. Noch ein Hinweis für die WEG: Scheibchenweise eine WEG errichten ist nicht, Sie müssen das gesamte Haus nach WEG teilen mit allem drum und dran inclusive. Verwalter. Eine WEG mit nur einem Eigentümer geht auch nicht, Sie müssen mindestens eine Einheit verkaufen. Machen Sie sich also über das WEG-Gesetz und die notwendigen Abstimmungen kundig.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  3. Danke für die kostruktive Hinweise. Der ...

    ... Danke für die kostruktive Hinweise. Der von mir beauftragte Architekt hat mehre Preise erhalten, ist aber wohl auch nicht perfekt :-)
    Das mit dem Schlafzimmer und Aufzug hatte ich auch bemerkt.

    Bezüglich ABGESCHLOSSENHEIT erfüllt der GRUNDRISS denn NICHT DIESE VORAUSSETZUNGEN ?

    Es handet sich doch um 15 Einheiten, die abgeschlossen sind und per Flur seperat zugänglich sind.

    Danke auch für den Hinweis mit dem WEG. Das werde ich mich mal einlesen. Es ist wahrscheinlich so, dass die ersten 10 Jahre gar keine Wohnung verkauft wird, danach dann sollen ETW verkauft werden. Oder es wird nach Baufeststellung gleich gleich 3 ETWs verauft, der rest dann vermietet. In 40 Jahren sollen dann sämtliche Wohnungen verkauft sein. Die genaue Vorgehensweise muss noch mit dem Steuerberater besprochen werden.

    "Dieses "Klotz" mit maximaler Wohnfläche wird den technischen Ausbau vor Probleme stellen, vermutlich auch die "Großgarage" im UGA" Welche Probleme kann es geben? Kannst du mich bitte aufklären.

    ICH BIN AUCH DANKBAR FÜR WEITERE POSITIVE UND NEGATIVE BEMERKUNGEN AN DEM ENTWURF.

    Anhang:

    Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
  4. Grundriss

    Anbei nochmal der Grundriss auf wlechen ich das Copyright habe in höherer Auflösung. Gesten war der Grundriss denke ich etwas zu klein beim Hochladen.

    Anhang:

    Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
  5. Hinweise, keine Prüfung

    Ich kann nur Hinweise geben, keine Prüfung nach Bau- und Verwaltungsrecht. Der Architekt muß auf die Einordnung in die richtige Gebäudeklasse achten. Die oberste Wohnebene liegt über 7 Meter, damit gelten andere Brandschutzvorschriften. Bei der Tiefgarage ist zu prüfen, ob es eine natürliche Querlüftung gibt und diese ausreicht. Nebenräume mit direktem Zugang sind nur für Technikräume zulässig. Ein inneres Treppenhaus ohne Tageslicht und ohne öffenbare Fenster sind unzulässig. Für Einheiten brauchen Sie einen zweiten Fluchtweg, wenn auch nur bei Höhen über 7 Meter. Wenn ein Wohnungsverkauf beabsichtigt ist, müssen Sie ab dem ersten Verkauf eine WEG errichten die das gesamte Gebäude umfasst. Dazu sind die Versorgungsleitungen so zu planen und zu schotten, dass diese einer Abgeschlossenheit entspricht. Machen Sie sich kundig, was alles Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist, insbesondere bei Wasser, Strom, Heizung, führen Sie keine Schächte durch fremdes Sondereigentum. Schalten Sie einen Brandschutzgutachter ein. Als Eigentümer eines Wohnhauses können Sie alles bestimmen, als WEG sind Sie von Beschlüssen abhängig. Bei Abstimmungen nach dem "Kopf-Prinzip" haben Sie nur einen Kopf und damit eine Stimme, auch wenn Sie noch 10 Einheiten haben. Nach Jahren ein Haus zur WEG umnutzen ist problematisch und kann zu teuren umbauten führen. Ihr Architekt benötigt keine Preise, sondern Erfahrung im Brandschutz, Baurecht, WEG-Recht und Erfahrung wie sie ein ordentlicher Verwalter hat. Der Bauleiter muß von Ihnen kommen und im Mängelmanagement firm sein. Mängel führen zur Mietkürzung, bei einer WEG zum Schadenersatz. Eine WEG ist das Dümmste was der Mensch erfunden hat.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  6. WEG & Honorarberater

    Danke für den Hinweis
    Ich habe mit das WEG mal intensiver duchgelesen. Jetzt weiss ich, wieso ich keine Eigentumwohnung sonderen besser gleich ein ganzes Reihenhaus kaufen würde. So viele Einschränkungen und Definitionen. Ironisch geschrieben ist da "don´t be gentle, it´s rentel" einfacher :-)
    Bei mir gibt es die individuelle Situation aber nicht her. Das Grundstück "muss" mit einem MFH und Kredit bebaurt werden, oder es muss 10 Jahre gehalten werden und dann verkauft werden. Sonst kann hohe Erschaftssteuer anfallen. Kann auch ein "großer Murks" sein
    Da sind mal schnell 19% Erbschaftssteuer zu bezahlen, wenn man ein Grundstück in Geld umwandelt...

    Was nütlich war und ich jetzt weiss. Das Grundstück und das Dach sind zweingerdermaßen dann ja Gemeinschaftseigentum. Ich kann mir aber ein Sondernutzungsrecht einräumen. Dann kann eines Tages, wenn der Baum nicht mehr steht ein Carport erreichtet werden und ich die Mieteinnahmen erhalten und wnen man mal in "ferner Zukunft" vielleicht Höhe Bauen darf auf dem Dach noch etwas draufbauen. Das sind sozusagen die "verdeckten" Trümpfe, die ich behalten möchte, als angehende Erbin des Grundstücks. Hier spricht ja aktuelles Recht dagegen, dass noch ein oder weitere Geschlosse draußgesetzt werden dürfen und das Umweltamt besteht auf den Erhalt des Baumen obwohl er sich auf dem eigenen Grundstück befindet.

    SIEHST DU ODER JEMAND ANDERES SPEZIELL ETWAS NEGATIVES, weches dagegen spricht das MFH mit dem aktuellen Grundriss in ETW aufzuteilen und verkaufen und den rest im Bestand zu halten. Ich kann das so noch nicht "technisch" einschätzen mit den Leitungen. Falls du etwas siehst, was bei den Grumdriss dagegen spricht, dann bitte mach mal ein Bespiel. ist ja auch nicht so trivial wie man Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum etc aufteilt etc... Wasserleitungen / Strom etc. weiss ich auch nicht wie das läuft. Da habe ich den Architekten. Aber den will ich gerne mak testen. Er hat einen guten Ruf, aber ich kann das so nicht beurteilen.

    Genrell ist es auch sehr schwierig jemanden zu finden, dem man "vertrauen" kann. Jeder will ja Geld verdienen, das ist legitim. Viele in der Branche stecken auch "unter eine Decke". Wenn man z.B. einen Architekten beauftragt, hat der gleich ein paar bevorzugte Bauträger, Makler etc. Ich traue da eigentlich keinem, die kennen sich schon Jahre lang und die Branche hält zusammen. Der Architekt will ja auch gerne Projekteilter werden und hat dann auch sein Netzwerk an Menschen, mit denener er besonders gut kann. Das bringt mir aber nur bedingt etwas. Die können dann alle eines gut. Gemeinsam sich Aufträge zuschieben und Geld verdienen. Ist auch legitim. Gerne würde ich aber unter Angebot und Nachfrage den Preis ermitteln und selbst mich bilden. Ein Gespräch z.B. beim Steuerberater, Erbschaftsanwalt etc. ist auch schon erfogt. Das war auch sehr teuer, hat nur bedingt etwas gebracht. Halt alles "Fachidioten" die nicht über den Tellerrand schauen können oder es nicht wollen oder eben schweigen...

    Ich bräuchte eigentlich einen interessenkonfliktfreien Honorarberater, der mich in Sachen Immobilieninvestment mittels MFH berät. Von A bzw Z. Im Zweifel kostet er dann "nur" zu viele Beratungsstunden. Der die Kompezenz im Bereich Inventment, Technik, Wirtschaft, Steuern, Organisation, Strategie usw hat. Der dann einem nicht auf sein "Netzwerk" verweist und dann die Aufträge seinen "Mietspielern" zuteilt und einem alle gemeinsam "melken". Das ist ja ein polivalentes vielumspannendes Thema. Ich lese mich gerade seit 1 Jahr in die Materie intesiv ein und bin immer wieder überfordert weil es immer tiefer wird. Wie kann man so einen finden? WIE WÜRDEST DU VORGEHEN?

    Danke für die mir gewidmete Zeit und deine oder eure Hilfe und Tipps.

  7. Jede Beratung kostet Geld

    Für Null habe ich schon viel zuviel beraten. Eigene Kenntnisse reduzieren Beratungskosten. Vielleicht meldet sich jemand der alles kann. Hilfreich wäre dazu das Bundesland und die Stadt anzugeben.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  8. Kann ich gut verstehen, Beratung für ...

    ... lau ist nicht optimal. Ich brauche niemand, der sich meldet, der alles kann. Ich muss ehr wissen, wie ich jemanden aktiv finde und testen kann ob er alles kann. Kontrolle ist besser als Vertrauen :-)

  9. Schlafzimmer und Aufzug

    "Das mit dem Schlafzimmer und Aufzug hatte ich auch bemerkt."

    Man kann durchaus einen Aufzug durch das Schlafzimmer führen.

    Aber ein solcher Schacht ist zweischalig aus Beton und benötigt natürlich etwas mehr Platz und Geld.

    Name:

    • Pauline Neugebauer
  10. Brandschutz & Treppenhaus & Baubetreuer

    Danke für deinen konstruktiven Hinweis. Ich habe es mal mit der lokalen Feuerwehr abgeklärt. Es muss im obersten Geschoss mit einer Entrauchungsklappe in Form eines dafür zugelassenen Oberlichts ausgestattet werden. Die Ausbildung des Treppenhauses als sog. Sicherheitstreppenhaus( wie bei Hochhaus)

    Alles in allem gibt es keine Probleme, das so wie auf dem Plan umzusetzen. Die Feuerwehr meinte, dass das immer der der Trend bei MFH sein. Vielleicht interessiert es auch die anderen, die ein ähnliches Projelt geplant haben.

    Oben habe ich ja etwas über Honorarberater geschrieben. Ist das was ich im Grunde brauche im baulichen Spachgebrauch als Baubetreuer genannt. §2 MaBV spricht ja von Klassicher Baubetreuung, Berartung, Beaufsichtigung, Begutachtung. bzw §2 MaBV (1) mit Verfügung über das Geld. Hier müsste ich also eine Person suchen, die schon so 25 Jahre Erfahrung und er Baubetreuung hat. Der könnte mir meine Fragen dann gegen Geld ausreichend beantworten. Vermutlich aber wohl leider auch nur bezüglich Bauen und nicht allgemein.

    ICH BIN DANKBAR FÜR JEDE KONSTRUKTIVE KRETIK. FALLS ES NOCH ALLGEMEINE WEITERE ANMERKUNGEN ZU DEM PLAN GIBT, DANN BITTE MITTEILEN.

    Danke im Voraus


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