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Grundsatzdiskussion: teilbares EFH
BAU-Forum: Grundriss-Diskussionen

Grundsatzdiskussion: teilbares EFH

Liebe Forumsfreunde,
immer wieder werden hier im Forum sehr großzügige Grundrisse für Einfamilienhaus vorgestellt und immer wieder bekommen die Bauherren den Vorschlag (nicht nur von mir), den Grundriss doch so zu gestalten, dass sich das Gebäude ggf. in verschiedene Wohneinheiten teilen lässt, wogegen diese sich mit gleicher Regelmäßigkeit wehren. Eine (private) E-Mail von Richard B auf eine meiner Stellungnahmen zu seinem Grundriss hat mich jetzt veranlasst, dieses Thema einmal hier zur Diskussion zu stellen, und dabei für zukünftige Bauherren einmal die Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) zusammenzustellen, ähnlich wie dies auch in der Split-Level-Diskussion gelungen ist.
Ich will hier einmal mit einer Liste der Voraussetzungen, Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) den Anfang machen:
Voraussetzung: Wohnfläche der einzelnen Etagen reicht aus, um auf jeder Etage eine volwertige Wohnung (einschließlich Küche und Bad) einzurichten, also ab ca. 80 m² aufwärts. Ggf. wäre auch noch eine "Maisonette" in DGAbk. und Spitzbogen denkbar.
Nachteile:
Weitgehende Festlegung des Treppenhauses in der Nähe des Hauseingangs, weitgehende Festlegung auf ein abgetrenntes Treppenhaus (das kann man aber auch als Vorteil sehen). Das übliche WC neben dem Eingang (wieso ist das eigentlich bei fast allen Häusern dort?) wird natürlich nicht mehr möglich. Mehraufwand für die Vorbereitung von Anschlüssen, die zunächst nicht nötig sind (zweite Küche, ggf. Bad ...). Mehraufwand für getrennte Strom-, Wasser-, Gaszuleitungen und Einhaltung von Vorschriften (da kenn ich mich nicht so genau aus) z.B. hinsichtlich Lärmschutz (wirklich ein Nachteil?). Umbau vom Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus ist natürlich mit entsprechendem Aufwand verbunden, wenn man sich nicht von vornherein zu sehr festlegen will.
Vorteile:
Das Haus wird insgesamt flexibler verwendbar. Dies gilt insbesondere, wenn sich die Anforderungen ändern, vor allem wenn die Kinder groß sind. Die Trennung bestimmter Lebensbereiche im Haus kann vollzogen werden, z.B. Kinder ins OGAbk., Eltern ins EGAbk., z.B. auch, wenn aus dem Einfamilienhaus mal ein Mehrgenerationenhaus wird, weil Kind mit Familie einzieht. Aber im Bekanntenkreis kenne ich Fälle, bei denen die Kinder so ab dem 14 Lebensjahr damit sehr glücklich waren eine "eigene Wohnung" zu haben und die Eltern auch; dennoch. Aus meiner Sicht ist das vor allem werterhaltend und -steigernd. (Irgendjemand hat hier auch mal steuerliche Aspekte ins Spiel gebracht, vielleicht können die ja nochmal ausgeführt werden.) Das Wohnen auf einer Ebene (für mich der Inbegriff von Komfort und ggf. Luxus) wird möglich (weil es Voraussetzung ist). Die Vermietbarkeit der zweiten (für mich immer im OG gelegenen) Wohneinheit halte ich nicht für so maßgebend, aber wer weiß schon wie unsere Altersversorgung in 30-40 Jahren aussieht, da könnte das doch noch zu einer recht wichtigen Einnahmequelle werden, die es erlaubt, das Haus nicht verkaufen zu müssen.
Abwägung:
Es fällt sicher schwer, Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) jetzt gegeneinander abzuwägen. Persönlich sehe ich die planerischen Einschränkungen eigentlich nicht so kritisch. Die Frage, welchen finanziellen Mehraufwand die Teilbarkeit verursacht, kann ich allerdings nicht beantworten. Hat hier jemand vielleicht Erfahrungen? Insgesamt denke ich, dass der Wert der Immobilie durch die Flexibilität erhöht wird, unabhängig davon, ob und wann eine Teilung vorgenommen wird.
  • Name:
  • Sparsam

  1. Joo, Sparsam

    stimme zu, außer: Es ist nicht zwingend erforderlich, dass die Treppe an der Eingangstür liegt. Die Erschließung des OGAbk. kann auch durch eine (nachträglich) vor die Fassade gestellte Treppe erfolgen. Hierzu müsste man ein giebelseitiges Fenster Bodentief vorsehen, dass später als Eingangstür umfunktioniert wird.

  2. Das sehe ich nur emotional

    teilbares Einfamilienhaus käme für mich nicht in Frage, denn ich würde es nicht teilen wollen. Ich bin nicht mit meinem Haus verheiratet, sondern mit meinem Mann. Wenn mir das Haus zu groß wird oder ich die Treppen nicht mehr laufen möchte, kann ich es verkaufen oder vermieten, das sehe ich ganz nüchtern. Im Übrigen richtet sich der Verkäuflichkeit eines Hauses meiner Meinung nach : 1) nach der Lage 2) nach der Lage 3) nach der Lage ..., dies vor allem in den Ballungszentren (wo Wohnraum und Grundstücke knapp sind), weniger vielleicht auf dem Platten Land.
    So ein teilbares Einfamilienhaus käme für mich nur in Frage, wenn ich von vorneherein vor hätte, mit mehreren Generationen unter diesem Dach zu wohnen, wie es ja heute immer gemacht wird. Dann versteht es sich aber von selbst.
    • Name:
    • Daria Santini

  3. @FPT: Verstehe ich das richtig?

    Sie wollen die Treppe dann im Bedarfsfall davorbauen. Dann haben Sie außen eine Treppe und müssen innen irgendwie den Durchgang ins OGAbk. zumachen. Und in den Keller käme man auch nur von der abgeteilten EGAbk.-Wohnung? Erscheint mir dann im Umbaufalle irgendwie ziemlich provisorisch und unausgegoren oder habe ich da etwas falsch verstanden?
    Gruß Sparsam

  4. Richtig

    Decke verschließen. Wenn ein Keller vorhanden ist, ist das, da stimme ich zu, etwas unpraktikabel  -  kommt daher, weil ich meist "kellerlos" denke.
    Die vorgeständerte Treppe wäre aber eine Möglichkeit, nur TEILE des OGAbk. zu vermieten (Studentenbude, Ferien"Wohnung") und den weiterhin genutzten Teil durch die bestehende Innentreppe zu erreichen.
    • Name:
    • Reg2003-FPT

  5. Weiterer Trick

    Man kann die Eigenheimförderung 2x kassieren. Am besten geht das bei nicht verheirateten. Bei 2 abgeschlossenen Wohneinheiten (evtl. wird das überprüft) bekommt jeder die Eigenheimförderung. Wollten wir zuerst so machen, aber die Grundrisse passten dann doch nicht so, dass wir es gemacht haben.
    Andernfalls kann die 2. Wohnung an den anderen Partner vermietet werden. Es ist  -  soweit ich weiß  -  zulässig, auch nicht kostendeckend zu vermieten, wenn es an Verwandte geht. Damit kann man negative Gewinne (tolles Wort, nicht wahr?) erwirtschaften und diese steuerlich absetzen. Außerdem sind natürlich alle Ausgaben zum Erhalt der vermieteten Wohnung absetzbar.
    Da ich kein Steuerberater bin, sollte das natürlich jeder mit seinem besprechen.

  6. Stimme zu

    Hallo,
    nachdem ich im Bekanntenkreis mehrere kenne die jetzt zu zweit auf 220 m2 wohnen und die Unterhaltung mittlerweile erhebliche Schwierigkeiten bereitet, meist wegen Alter, kam für mich gar nichts anderes in Frage als ein Zweifamilienhaus zu bauen das jetzt nur von meiner Familie bewohnt wird . Meine Frau und ich genießen es im EGAbk. abends allein für uns zu sein und den Kindern gefällt es offensichtlich auch ihr Reich zu haben. Wir müssten als einzige Umbaumaßnahme oben noch eine Wand einziehn mit Wohnungstür, ansonsten ist wirklich alles schon vorhanden. Bei der Installation treten keine so großen Mehrkosten auf, wie immer gemeint wird, und Heizung und Wasser sind ja sowieso meistens zwei Kreise. Bei uns ist es schon abzusehn das in ca. 5 Jahren die Kinder ihre eigenen Wege gehen werden , dann wird entweder vermietet oder ein Kind kann die Wohnung entgeltlich nutzen.
    Noch ein Wort zur Lage, wir haben hier in einer Toplage mitten in der Innenstadt gebaut, Bauplatz gehörte uns schon (geerbt von Opi). So etwas zu verkaufen weil es zu groß ist empfinde ich als Todsünde , das Haus wird doch alle Jahre mehr Wert, vielleicht bin ich da bisschen altmodisch aber ich denke da auch wieder an meine Kinder, die freun sich doch auch wenn es mal nen bisschen was zu erben gibt.
    MfG Herbert

  7. Kommt drauf an für welchen Zeitraum man baut

    Foto von Andrea Leidenbach

    mir ist es wurscht, was in 10 Jahren aus dem Haus wird (geplant sind 6 Jahre Wohnzeit, dann geht es wieder in die Stadt).
    Für mich würde sich höchstens die Frage stellen ist ein Haus ab einer gewissen Größe leichter verkäuflich, eventuell auch als zwei Wohneinheiten oder vermietbar, wenn ich es nicht mehr brauche.
    Dann gehört aber zumindest in unserer Gegend auch Gartenanteil oder Balkon dazu, müsste man, da oft in den Grundrissbesprechungen als unsinnig betittelt dann auch bedenken und Lage auf dem Grundstück oder großen auch nutzbaren Balkon gleich mit einplanen.

  8. Mehrfamilie schlägt Einlieger

    Die Argumentation in Richtung Mehrfamilienhaus sehe ich ebenfalls für bedeutend wichtiger als in Richtung "Vermietung", Sparsam. Nur kann die Enttäuschung schon recht groß werden, wenn es sich die Kinder dann anders überlegen (Stichwort Abnabelung vom Elternhaus: Eltern eines Freundes Bauten in Nobelgegend (Grünruhelage!) ein tolles Einfamilienhaus, das ganze Dachgeschoss für den Junior reserviert. Inzwischen verheiratet hat er sich in der Stadt eine 250 m² Altbauwohnung gekauft).
    FTPs Gedanken mit einer Außentreppe habe ich für meinen ersten Entwurf übrigens auch ins Auge gefasst (und möchte die Idee in die weiteren Pläne mitnehmen). Es wäre eine billigere Option als den GR von Beginn an den Erfordernissen eines Zweifamilienhauses zu unterwerfen (mit isolierter Treppe etc.).
    Mit Bedauern habe ich aber gelesen, dass in Herberts Bekanntenkreis niemand so recht mit dem gestiegenen Platzangebot etwas anfangen kann. Meine Erfahrung ist genau entgegengesetzt:
    In einem Fall hat das Haus eine Familie mit 3 Kindern, Großmutter und Großtante beherbergt, jetzt sind nur mehr die beiden Elternteile in dem Haus. Inzwischen wurden die freigewordenen Zimmer sukzessive adaptiert (Abstellraum, Arbeitszimmer, Vergrößerung des Wohnzimmers).
    Das andere Haus war auf eine Familie mit 3 Kindern zugeschnitten, Jetzt wohnt die Mutter alleine drinnen. Aus den Zimmern wurde eine Bibliothek, eine kleine Werkstatt, ein Abstellkammer, ein Gästezimmer etc.
    In beiden Häusern habe ich nie den Eindruck, dass ein Raum ungenutzt brach liegt.
    Wohnen hat doch auch etwas mit bestimmten Tätigkeiten zu tun. Sind die Kinder aus dem Haus, bleibt meist mehr Zeit zur Kultivierung lang aufgeschobener Hobbies. Manche üben sie aus, manche nicht. Nur sollte es nicht an den äußeren Bedingungen scheitern. Außerdem fällt in 10 Jahren Wohnen dermaßen viel "Schrott" an, dass man im Alter um jeden m² zusätzlicher Abstellfläche froh ist, die bei der Planung aus Kostengründen eingespart wurde. Denn wer ist schon so diszipliert und eliminiert beim Neukauf eines Kleidungsstücks ein altes, nie getragenes aus dem Schrank? ;-)
    Grüße
    • Name:
    • Richard B

  9. warum

    baut eigentlich nicht jeder so wie er will?

  10. weil

    die meisten gar nicht wissen, wie sie bauen wollen, bzw. was eigentlich ihre wohnansprüche sind. die meisten wissen auch gar nicht, was es so alles gibt ... : --) muss also alles erstmal in Beratungen durch Fachleute herausgearbeitet werden. dies ist eine Erfahrung bei der Zusammenarbeit mit mehreren Bauherren. den fall, das einige ganz genau wissen, was sie wollen gibt es auch, er ist jedoch die Ausnahme.
    • Name:
    • Herr Rossi

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