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Ausbau Spitzbogen: richtiger Übergang der Dachinnendämmung zum Dachgeschoss
BAU-Forum: Dach

Ausbau Spitzbogen: richtiger Übergang der Dachinnendämmung zum Dachgeschoss

Hallo,

ich wende mich mit meiner Fragestellung an dieses Forum, da ich von lokalen Firmen bisher nur "hätte, könnte, sollte" erfahren habe.

Die Ausgangslage:

  • Mehrfamilienhaus, WEGAbk., ich bin Eigentümer des DGAbk. und des Spitzbodens.
  • Das DG ist ausgebaut (und wird kernsaniert).
  • Der SpB ist nicht ausgebaut, in dem Sinn, dass die Dachziegel von innen sichtbar sind.
  • Die Dachziegel sind nicht schadhaft, "die halten schon noch viele Jahre".
  • Im Rahmen der Kernsanierung DG könnte der SpB ausgebaut werden.

Herausforderung:

  • Eine Neueindeckung des Dachs wäre wirtschaftlich unrentabel.
  • Im SpB sind Unterspannbahnen erstmalig einzusetzen.

Konkrete Frage:

  • Wie kann der Anschluss der Unterspannbahn im SpB an den Dachaufbau im DG erfolgen, sodass abgeleitetes Wasser auch sicher den Weg nach draußen findet und nicht in Dämmung oder Holz Schäden anrichtet? Gibt es hierzu ein anerkannt "richtiges" Verfahren?

Denn, wenn es hierzu kein anerkanntes Verfahren gibt, dann wird der SpB nicht ausgebaut, da ich sonst bei möglichen Schäden gegenüber der WEG schadensersatzpflichtig bin.

Vielen Dank für zahlreiche Antworten.

Michael Kathe

  • Name:
  • M Kathe

  1. Baumangel

    Das Fehlen der Unterspannbahn ist ein Baumangel seit Errichtung des Hauses. Allerdings ist die Unterspannbahn keine zweite Dichtebene, sondern gehört zum Allgemeineigentum. Damit ist der Verwalter zuständig. Damit gibt es Streit mit den anderen Eigentümern. Es ist auch kein versteckter Mangel, denn sie haben es gesehen. Das Erkennen des Mangels kann man von ihnen nicht erwarten, aber vom Errichter und vom Verwalter. Der muss das erkennen und er hat alle Protokolle vom Hausbau. Vermutlich wird der Verwalter dafür die Tätigkeit verweigern, wenn sie selbst Bautätigkeit entfalten gehen sie in Haftung. Für den Ausbau des Spitzbogen brauchen sie sowieso einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer. Ausnahme: der mögliche Ausbau steht schon in der Teilungserklärung. Dann aber geht der Verwalter wegen dem Mangel am Allgemeineigentum wieder in Haftung. Auf jeden Fall sollten sie den Mangel beim Verwalter anmelden.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  2. Ausbau Spitzbogen: richtiger Übergang der Dachinnendämmung zum Dachgeschoss

    @Kirschner: Baumangel ... das ist ein interessanter Aspekt. Der kam bisher noch nicht hoch. Dem werde ich mit einem Rechtsanwalt nachgehen.

    Vielen Dank.

    • Name:
    • M. Kathe

  3. Ausbau Spitzbogen: richtiger Übergang der Dachinnendämmung zum Dachgeschoss

    @All: ... rechtliche Aspekte wie Baugenehmigung, Zustimmung der WEGAbk., Statik, etc. sind hier nicht Gegenstand meiner Frage. Diese sind bereits geklärt.
    • Name:
    • M Kathe

  4. dann könnten sie loslegen

    Dann könnten sie loslegen. Die fehlende Unterspannbahn ist nicht ihr Bier und kann eh nur von Außen durch Umdeckung der Ziegel gemacht werden. Die fehlende Unterspannbahn kann eine andere Ausführung der Dämmung bedeuten, zumindest bezüglich Dampfsperre und Sparrenverkleidung.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. falsch, euer ehren

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,

    die Aussage von Herrn Kirschner möchte ich so nicht unterschreiben. Die Notwendigkeit einer Zusatzmaßnahme zur Erhöhung der Regensicherheit ist noch nicht seit ewigen Zeiten Bestandteil der Fachregel des deutschen Dachdeckerhandwerks. Gebäude/Dächer, die z.B. von ca. 25 Jahren gedeckt wurden und bei denen das DGAbk. nicht ausgebaut war, brauchten noch keine Zusatzmaßnahme. Insofern pauschal von einem Mangel zu sprechen, ist falsch. Dass das Gebäude älteren Datums ist, beschreibt für mich die Aussage, wonach die Dachziegel "schon noch viele Jahre halten werden. "

    Eine von innen angebrachte Maßnahme geht mit Sicherheit in die Grütze. Dazu gibt es kein anerkanntes Verfahren.

    MfG Stefan Ibold

  6. sicherlich Herr Ibold

    Es mag sein, dass zu Zeiten des punischen Krieges bei unausgebautem DGAbk. oder Spitzbogen man keine Unterspannbahn brauchte, aber wenn jetzt ausgebaut wird braucht man die Bahnen, sonst kann man keine DINAbk.-gerechte Dämmung innen anbringen, das geht sonst schief. Die Notwendigkeit der Luftzirkulation beiderseitig der Unterspannbahn ist genau definiert. Folglich ist das Fehlen der Unterspannbahn ein zum Allgemeineigentum gehörender Baumangel. Schließlich ist der Ausbau nach WEGAbk. und Baurecht bereits vorab genehmigt. Ein Sondereigentümer darf das Dach und die Ziegel nicht anfassen. Oder anders ausgedrückt: ohne Unterspannbahn kann die gekaufte Zusage eines Ausbaues nicht eingehalten werden.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  7. Nachträgliche Dachdämmung

    Vielen Dank für die Hinweise!

    Ja, das Haus ist etwas älter. Die Mauern 1923, der Dachstuhl 1948, die Dachziegel wohl so 80er Jahre.

    Ich nehme 2 Aussagen mit:

    1. eine nachträgliche Unterspannbahn wird "technisch" nichts.
    2. es ist die Frage zu klären, welche Zusage zu Ausbaubarkeit gegeben wurde. Ich denke hier läuft es auf "darf auf eigene Kosten ausbauen" raus. Was soviel heißt wie: wenn ich ausbauen will und die WEGAbk. keinen Grund sieht die Ziegel zu erneuern, dann zahle ich das Dach komplett.

    Somit wird jetzt kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, sondern erst wenn das Dach erneuert wird.

    Vielen Dank nochmal in die Runde!

    M. Kathe

    • Name:
    • M Kathe

  8. Gretchenfrage

    Haben sie beim Kauf einer Wohnung Geld für diese Dachruine bezahlt und ist die noch auszubauende Sondernutzungsfläche in dem Miteigentumsanteil bereits enthalten? Dann zahlen sie ewig dafür die Instandhaltungsrücklage und der Vertrag ist nicht erfüllt. Dann hat sie der Verkäufer arglistig getäuscht. Der Verkäufer muss für die Dachsanierung sorgen, denken sie dabei auch an die Verjährung.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  9. Gewährleistung

    Vielen Dank für den Hinweis zur Gewährleistung.

    Mir geht es hier jedoch ausschließlich um die "technisch korrekte Ausführung"  -  die ja bereits verneint wurde.

    Fragen zur Wirtschaftlichkeit etc. werde ich nicht ausführen.

    Vielen Dank für Ihr Verständnis.

    M. Kathe

    • Name:
    • M Kathe

  10. hmm, Herr Kirschner

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,

    da sollten nicht zwei Dinge durcheinander gewürfelt werden:

    1. Ja, es ist richtig, dass bei ausgebauten Dachgeschossen eine Zusatzmaßnahme erforderlich ist. Die Bahnen dazu sind seit etwa Ende der 1970-er Jahre auf dem Markt.

    2. Wenn allerdings nur die Geschossdecke gedämmt wurde, was sehr häufig nicht der Fall war und der nicht ausgebaute Spitzbogen z.B. als Trockenraum genutzt wurde, brauchte es keine Zusatzmaßnahme. Diese Vorgabe kommt (aus der Erinnerung heraus) erst Ende der 1990-er Jahre, möglicherweise auch später. Müsste ich nachsehen.

    Was aber die Aussage "Die Notwendigkeit der Luftzirkulation beiderseitig der Unterspannbahn ist genau definiert. Folglich ist das Fehlen der Unterspannbahn ein zum Allgemeineigentum gehörender Baumangel. " im kausalen Zusammenhang miteinander zu tun hat, ist für mich nicht nachvollziehbar. Ja, der Hinterlüftungsquerschnitt an der Traufe (inzwischen BEIDSEITIG der Zusatzmaßnahme) muss gem. Fachregel und DINAbk. 4108 200 cm²/m betragen. Aber weshalb ist das Fehlen ein Baumangel in diesem Zusammenhang?

    Und Vorsicht: bei juristischen Bewertungen muss man den genauen Wortlaut der Teilungserklärung kennen. Natürlich kann der Ausbau durch die WEGAbk. und durch das Bauamt genehmigt sein. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die WEG automatisch dafür die technischen Voraussetzungen geschaffen haben muss. Dieses zu erreichen kann durchaus dem, der ausbauen will, auferlegt werden.

    Grüße Stefan Ibold

  11. Tücken der WEG

    Unstreitig darf ein Sondereigentümer nichts am Allgemeineigentum machen, Dach und Unterspannbahn gehören zum Allgemeineigentum. Wenn nun ein Sondereigentümer zusätzlich Sondereigentum gekauft hat und zahlt dafür Hausgeld, so muss der Verkäufer oder die WEGAbk. auch die Voraussetzung dafür erfüllen. Der Sondereigentümer muss baulich richtig an das Allgemeineigentum anschließen. Fehlt die Unterspannbahn, so wird im Laufe der Zeit das Dach als Allgemeineigentum zerstört und der Sondereigentümer ist schadenersatzpflichtig. Folglich hat die WEG/Verkäufer die Pflicht, die Voraussetzungen zu erfüllen. Verweigert die WEG/Verkäufer (bzw. der, der Geld kassiert hat) die Möglichkeit der Vertragserfüllung, dann ist der Kaufvertrag eine arglistige Täuschung und damit nichtig. Das Problem tritt immer auf, wenn sich jemand in eine WEG einkauft und das Sondereigentum ist nicht fertig ausgebaut. Wenn durch den Kauf von Sondereigentum das Allgemeineigentum zusätzlich hergerichtet werden muss (hier Umdeckung Dach und Einbringen der Unterspannbahn) dann ist das die Quadratur des Kreises.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

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