Balkonabdichtung ohne Belag: Muss die Abdichtung auch ohne Fliesen dicht sein?
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Balkonabdichtung ohne Belag: Muss die Abdichtung auch ohne Fliesen dicht sein?

Liebe Experten,
Sie werden sich bestimmt über meine Frage wundern, aber wir haben sei ca. 2 Jahren einen Balkon (DGAbk.) ohne Fliesen bzw. ohne Oberbelag. Der Grund dafür ist die schlechte Bauausführung. Wir haben den Balkon nicht abgenommen, weil die Abdichtung laut Gutachter kein Gefälle hat. Außerdem ist der Estrich nicht bis in die letzte Ecke Vorgedrungen. Jedenfalls ist die oberste Schicht seit 2 Jahren der Estrich, der sich über der Abdichtung befindet. Als Folgemangel haben sich aber seit dem letzten Winter Zementauswaschungen (helle Streifen) an der Fassade bemerkbar gemacht. Der Putz hat Risse und wird bald abfallen. Kann man nun davon ausgehen, dass dies eine Folge des regelwidrigen Balkonaufbaus ist?
Ich freue mich auf Ihre Antworten und bedanke mich schon im Voraus sehr herzlich.
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Eindringende Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz führen. ?

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    Die Abdichtung eines Balkons oder einer Dachterrasse muss auch ohne Oberbelag, wie Fliesen, absolut dicht sein. 🔴 Andernfalls kann Feuchtigkeit eindringen und zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz führen.

    Ein fehlendes Gefälle, wie in Ihrem Fall vom Gutachter festgestellt, ist ein schwerwiegender Mangel. Wasser kann nicht ablaufen und dringt leichter in die Bausubstanz ein. 🔴 Dies führt zu Frostschäden im Winter, Auswaschungen und Rissen im Putz, wie Sie bereits beobachten.

    Ich empfehle Ihnen, den Mangel umgehend von der Baufirma beheben zu lassen. Eine fachgerechte Abdichtung mit Gefälle ist unerlässlich. Bis zur Sanierung sollten Sie den Balkon provisorisch abdecken, um weiteren Wassereintritt zu minimieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit der Überwachung der Sanierungsarbeiten, um eine korrekte Ausführung sicherzustellen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abdichtung
    Eine Abdichtung ist eine Maßnahme, um Bauteile vor dem Eindringen von Feuchtigkeit zu schützen. Sie verhindert Schäden durch Wasser und trägt zur Langlebigkeit der Bausubstanz bei.
    Verwandte Begriffe: Bauwerksabdichtung, Feuchtigkeitssperre, Isolierung.
    Gefälle
    Ein Gefälle ist eine Neigung einer Fläche, die dazu dient, Wasser abzuleiten. Bei Balkonen und Terrassen ist ein Gefälle erforderlich, um Regenwasser abzuführen und Staunässe zu vermeiden.
    Verwandte Begriffe: Neigung, Dachneigung, Entwässerung.
    Estrich
    Estrich ist eine Schicht aus Mörtel oder Beton, die auf den Rohboden aufgebracht wird, um eine ebene Fläche für den Oberbelag zu schaffen. Er dient auch zur Lastverteilung und zur Aufnahme von Fußbodenheizungen.
    Verwandte Begriffe: Untergrund, Ausgleichsschicht, Zementestrich.
    Bitumenbahn
    Bitumenbahnen sind Abdichtungsmaterialien aus Bitumen, die aufgerollt und verklebt oder verschweißt werden. Sie sind wasserdicht und werden häufig für die Abdichtung von Dächern und Balkonen verwendet.
    Verwandte Begriffe: Dachpappe, Schweißbahn, Polymerbitumen.
    Flüssigkunststoff
    Flüssigkunststoffe sind Abdichtungsmaterialien, die in flüssiger Form aufgetragen werden und nach dem Aushärten eine wasserdichte Schicht bilden. Sie sind flexibel und passen sichUnebenheiten an.
    Verwandte Begriffe: Beschichtung, Versiegelung, Polymerabdichtung.
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz umfasst alle tragenden und raumbildenden Teile eines Gebäudes. Sie ist die Grundlage für die Stabilität und Langlebigkeit des Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Rohbau, Tragwerk, Mauerwerk.
    Folgemangel
    Ein Folgemangel ist ein Schaden, der aufgrund eines ursprünglichen Mangels entsteht. Im vorliegenden Fall sind die Risse im Putz und die Auswaschungen Folgemängel des fehlenden Gefälles.
    Verwandte Begriffe: Ursachenkette, Mangelfolgeschaden, Kausalität.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Warum ist eine Abdichtung auch ohne Oberbelag wichtig?
      Eine Abdichtung schützt die Bausubstanz vor eindringender Feuchtigkeit, die zu Schäden wie Frostschäden, Auswaschungen und Schimmelbildung führen kann. Ohne Oberbelag ist die Abdichtung der Witterung direkt ausgesetzt und muss daher besonders widerstandsfähig sein.
    2. Was bedeutet ein fehlendes Gefälle für die Abdichtung?
      Ein fehlendes Gefälle verhindert den Wasserablauf. Das Wasser bleibt auf der Abdichtung stehen und kann leichter in die Bausubstanz eindringen. Dies erhöht das Risiko von Feuchtigkeitsschäden erheblich.
    3. Welche Materialien eignen sich für eine Balkonabdichtung ohne Oberbelag?
      Für eine Abdichtung ohne Oberbelag eignen sich hochwertige Flüssigkunststoffe oder Bitumenbahnen. Diese Materialien sind wasserdicht, UV-beständig und widerstandsfähig gegen Witterungseinflüsse.
    4. Wie oft sollte eine Balkonabdichtung überprüft werden?
      Eine Balkonabdichtung sollte idealerweise jährlich auf Beschädigungen und Undichtigkeiten überprüft werden. Besonders nach starken Witterungseinflüssen wie Stürmen oder Frostperioden ist eine Kontrolle ratsam.
    5. Kann ich eine Balkonabdichtung selbst reparieren?
      Kleinere Schäden an der Abdichtung, wie Risse oder Löcher, können unter Umständen selbst repariert werden. Bei größeren Schäden oder Unsicherheiten sollte jedoch ein Fachmann hinzugezogen werden.
    6. Welche Folgen hat eindringende Feuchtigkeit im Balkonaufbau?
      Eindringende Feuchtigkeit kann zu Frostschäden, Auswaschungen, Rissen im Putz, Schimmelbildung und Korrosion der Stahlbewehrung führen. Dies kann die Stabilität des Balkons gefährden und teure Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen. ?
    7. Was ist bei der Auswahl eines Abdichtungssystems zu beachten?
      Bei der Auswahl eines Abdichtungssystems sollten die Witterungsbedingungen, die zu erwartende Belastung und die Art des Untergrunds berücksichtigt werden. Es ist wichtig, ein System zu wählen, das für den jeweiligen Anwendungsbereich geeignet ist und eine lange Lebensdauer gewährleistet.
    8. Wie lange hält eine Balkonabdichtung?
      Die Lebensdauer einer Balkonabdichtung hängt von den verwendeten Materialien, der Qualität der Ausführung und den Witterungsbedingungen ab. Im Allgemeinen kann man von einer Lebensdauer von 15 bis 25 Jahren ausgehen.

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  2. Balkonaufbau ohne Belag – Estrich 'nackt' ein Problem?

    Wie ist denn der Aufbau genau?
    Von unten nach oben. Ich ziehe wirklich bald nach Berlin, alleine der Bau reicht ja schon für die Miete 🙂
    Im Ernst, der Estrich darf natürlich nicht "nackt" da liegen.
    • Name:
    • Martin Beisse

  3. Balkonabdichtung: Aufbau ohne Ausführungszeichnung – Risiko?

    den genauen Aufbau kenne ich nicht, haben keine Ausführungszeichnungen
    Ich versuch's trotzdem: Betonplatte, evtl. gerader Estrich oder Dämmung, Abdichtung (Schweißbahnen), dickere Gefälle  -  Estrichschicht (5-9 cm). Darüber ist nichts. Mein Mann sollte darauf fliesen. Das hat er aber nicht, denn es war ja der Gutachter da, der auf einen anderen Balkon, wo die obere Estrichschicht fehlte, entdeckt hat, dass die Abdichtung kein Gefälle hat. Außerdem haben wir bemängelt, dass die Windfedern (oder das seitliche Blech) instabil und nicht ausreichend hoch ist. Außerdem haben wir festgestellt, dass die Flachdachrichtlinien nicht eingehalten wurden (15 cm). Letzte Woche hatten wir auch einen Dachdeckermeister vor Ort, der hat einen sehr guten Eindruck gemacht, kannte auch vom Internet den Herrn Ibold. Auch er hätte den Balkon nicht so abgenommen.
    Natürlich kann der Estrich nicht auf ewig so bleiben und sieht jetzt schon etwas Grün aus, bröckelt auch schon etwas, aber unsere teuren Fliesen (unser Eigentum) wären umsonst. Sie kennen unseren Bauträger nicht!
    Wir haben vom Bauträger einen völligen Neuaufbau verlangt, nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.), aber das macht er ohne Gerichtsbeschluss nicht.
    Bei den anderen Balkonen hat er sich das einfach gemacht und einfach nochmal oben auf dem Gefälle-Estrich abgedichtet, und darauf wurde gleich noch einmal gefliest, natürlich ohne Drainagematte. Trotzdem mussten die Geländer eben ein bisschen höher geschraubt werden. Ist ja egal wie? s aussieht. (Müsste man sich angucken, so aus der Ferne ist das schwierig).
    Na ja, ich habe's versucht.

  4. Balkonmangel: Gutachterkosten vs. Bauträger-Verantwortung

    Ist doch normal
    Hat der Gutachter überhaupt ein Gutachten geschrieben? War der öffentlich bestellt und vereidigt?
    Warum sollte der Bauträger was machen, kostet ihn doch nur Geld. Die Zeit nimmt er lieber, um woanders Geld zu verdienen. Und mit Gerichtsbeschluss hat er erst mal satt Zeit. Mindesten ein Jahr, im Mittel 2,5 Jahre. Bis dahin haben Sie aber Schadensminderungspflicht. Und das weiß er auch. Drum prüfe, wer sich bindet.
    • Name:
    • Martin Beisse

  5. Balkonabdichtung: Gutachterliche Abnahme – Ihre Pflichten?

    MB Sie machen mir Angst
    Dieser Gutachter, war ein Dipl. Ing. der für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Sachgebiet Holz- und Bautenschutz (Holzschutz, Bautenschutz), tätig ist. Der Gutachter wurde von unserem Hausverwalter zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt. Wir haben uns jedoch nicht diesem Gutachten unterworfen. Dieser Gutachter hat der Gemeinschaft auch am Tage der Begehung die Nichtabnahme empfohlen. Ein wesentlicher Grund dafür war die falsche Abdichtung auf den Balkonen. Das war am 10.07.2000! . Dass eine obere Abdichtung im Regelaufbau nicht vorgesehen ist, steht aber auch in den Flachdachrichtlinien.
    Aber was meinen Sie mit Schadensminderungspflicht? . Was sollten wir denn Ihrer Meinung nach wann und wie mindern? Vor der Abnahme trägt doch der Bauträger die Beweislast und ist verpflichtet die Baumängel unverzüglich zu beseitigen. Er hätte ja im Sommer 2000 die Balkone neue aufbauen können. Übrigens der Bauträger hat sich diesem Gutachten unterworfen weil: Der Verwalter die Abnahme des GE für die restlichen Erwerber am 04.10.00 erklärt hat, und der Bauträger das Abnahmeprotokoll, ohne Kommentar unterschrieben hat. Damit hat er die Mängel, die im Protokoll aufgelistet wurden u.M.n. anerkannt.
    Wir (mein Mann und ich) haben aber das Gemeinschaftseigentum (inkl. Balkon = GE) nicht abgenommen.
    Würde mich über eine Rückantwort sehr freuen.

  6. Schadensminderungspflicht: Konkretes Beispiel bei Balkonmängeln

    Foto von Lieselotte Tussing

    Schadensminderungspflicht
    Hallo Jacqueline, am einfachen Beispiel erklärt, bedeutet Schadensminderungspflicht, dass Sie bei einem undichten Dach einen Eimer unterstellen müssen, damit das Parkett nicht leidet.
    Wie MB das in Ihrem Falle meint? Würde mich aber auch interessieren, denn eigentlich müssten Sie dann den Estrich daran hindern auf den Putz zu wandern und dort Schäden zu verursachen.
    Aber MB meldet sich sicher dazu (schon wieder auffe Flucht?)

  7. Balkonabdichtung: Offener Estrich – Risiko für Zinkanschlüsse!

    Foto von Stefan Ibold

    ähh? hmm
    Hallo Frau Böttger,
    ich verstehe den Hinweis nicht. Die Fachregeln oder die DINAbk. 18195 schreiben expilzit vor, was wann, wo und wie abzudichten ist.
    Es ist bei Ihnen wohl so, dass der Estrich blank und offen liegt. Im Bereich der Anschlüsse zum aufgehendem Mauerwerk wird wohl eine Fuge sein, in die Niederschlagswasser eindringen kann. Zementauswaschungen können einem Zinkanschluss das "Leben" schwer machen, will sagen, der Zink wird zerfressen.
    Ob man nun euin Gefälle unter dem Estrich anordnen MUSS, wage ich zu bezweifeln, steht doch in den Richtlinien, dass es bei 0 ° Konstruktionen diese als Sonderkonstruktion ausgeführt werden müssen. Das beinhaltet eine Abdichtung mit 2 Lagen Polymerbitumenbahnen. Mehr steht da nicht.
    Eine Abdichtung oder einen Schutz des Estrichs mittels Fliesen ist m.M.n. nicht regelkonform. Die Problemzone Übergang bleibt ja hier erhalten. Nimmt man bei größeren Flüchen die thermischen Einflüsse hinzu, dann wird es schon eng.
    Schadensminderungspflicht ist zwar anhand von Tu's Beispiel gut erklärt, aber es stellt sich die Frage, ob der Estrich geschützt werden muss, evtl. die Anschlüsse, oder welche Maßnahmen sonst ergriffen werden müssen, einen vorhandenen Schaden so gering wie möglich zu halten oder gar nicht entstehen zu lassen. Das gilt auch für eine unterlassene Handlung.
    Was nun die Abnahme angeht. Da steige ich auch noch nicht durch.
    Ich entnehme Ihren Ausführungen, dass die Balkone Gemeinschaftseigentum sind, die Beplattungen Sondereigentum. Das ist üblich und macht auch Sinn. Wenn nun die Verwaltung das GE abgenommen hat, ist für mich fraglich, ob nicht lediglich eine Abnahme durchgeführt wurde, aber verweigert wurde, da ja erhebliche Mängel vorliegen oder -lagen. Da muss der Jurist ans Werk.
    Was ist denn bei den Abdichtungen der Balkone mangelhaft? Weil  -  es stellt sich für mich die Frage, bis wohin das GE geht und ab wann (ab OK Abdichtung oder OK Estrich) das Sondereigentum beginnt. Wenn die Abdichtung mangelbehaftet ist, dann hätte der Estrichleger Bedenken anmelden müssen. Dann können Sie natürlich ebenfalls keine Abnahme vornehmen.
    Das ist scheinbar etwas konfus bei Ihnen.
    Wo steht das BVAbk.🔴
    MfG:
    Stefan Ibold

  8. Balkonabdichtung ohne Belag: Antwort bereits gegeben

    Hat ja SI schon beantwortet
    Komme gerade aus Erfurt zurück (nein, kein Twingo, sonst wäre ich erst morgen zurück *hämisch grins*)
    • Name:
    • Martin Beisse

  9. Balkonabnahme: Gemeinschaftseigentum vs. individuelle Rechte

    Abnahme ja, aber nicht durch uns
    Sehr geehrter Herr Ibold,
    Zu Ihrer Frage, Der Verwalter hat nicht für uns das Gemeinschaftseigentum abgenommen, sondern für die restlichen 5 Eigentümer. Wenn es Sie verwirrt, konzentrieren wir uns nur auf uns, weil in der Rechtssprache die Abnahme des Verwalters nicht gegen uns geltend gemacht werden kann, sprich die Abnahme hat für uns keine rechtliche Bedeutung.
    Also nun zu uns. Wir haben das Gemeinschaftseigentum, sprich auch die Balkone nicht! abgenommen. Wir haben seit über 1,5 Jahren den Balkonaufbau bemängelt, insbesondere die Randbereiche zu den Blechen, zu der Regenrinne und zu der Fassade. Das hat den Bauträger aber bis heute nicht interessiert, er hat uns keine Vorschläge unterbreitet und war der Meinung der Balkon wäre fliesenfertig. Dies haben wir bestritten und forderten schon seit Monaten ein Schiedsgutachten. Dem hat der Bauträger bis heute nicht zugestimmt. Der "nackte Estrich" ist deswegen nackt, weil wir die Fliesenarbeiten als Eigenleistungen vereinbart haben. Der Bauträger ist der Meinung: direkt auf den Estrich Fliesenkleber rauf, fliesen und fertig ist der Balkon. Diese Meinung teilen wir nicht und meinen dass dieser Aufbau regelwidrig ist.
    Ihre Frage: Der Balkon inkl. Abdichtung und Estrich ist alles GE, nur der Oberbelag (Fliesen, Kunststoff oder Steinplatten) sind Sondereigentum, also gehören nur uns. Sie werden verstehen, dass wir nicht eine teure Kunststoffoberschicht auf diesen mangelhaften Aufbau haben aufbringen lassen (hätte uns ca. 2000 DM gekostet, um darauf vom Bauträger noch einmal eine schwarze Abdichtung (Biotene oder so) aufbringen zu lassen. Dies hätte er gemacht, das hat er uns gesagt. Ist dem doch egal wieviel Geld unser Belag gekostet hätte, hautsache er ist aus der Haftung. Mit seiner 2. Abdichtung wollte er doch erst in diesem Jahr 05/2001 unseren Balkon "dicht" machen. Nur dass sich bereits im März 2001 die Zementauswaschungen an der Fassade bemerkbar gemacht haben. Seine Abdichtung, ob notwendig oder nicht, kam doch eindeutig zu spät.
    Bitte erläutern Sie mir Ihren Satz: " Eine Abdichtung oder ein Schutz des Estrichs mittels Fliesen ist m.M.n. nicht regelkonform" Denn genau um diese Frage geht es uns. Außerdem habe ich das mit der 0 ° Konstruktion nicht verstanden. Ich denke die Abdichtung muss ein Gefälle haben, egal worunter die sich befindet. Oder stimmt das nicht?
    Anmerkung: der Estrichleger hat aber keine Bedenken angemeldet, das ist ja das Problem. Wir als Erwerber haben aber mit dem Estrichleger keinen Vertrag abgeschlossen, sondern eben nur mit dem Bauträger. Wir müssen das Werk, wenn mangelfrei, vom Bauträger abnehmen. Wir haben mit den einzelnen Gewerken nichts zu tun. Der Bauträger hat keine Mängel bemerkt, hat ja auch keine Ahnung. Was sich nicht so alles Bauträger schimpft.
    Viele Grüße
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 10.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 10.01.2026

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    Balkonabdichtung ohne Belag: Abdichtung auch ohne Fliesen zwingend?

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Notwendigkeit einer dichten Balkonabdichtung auch ohne Oberbelag wie Fliesen. Ein fehlendes Gefälle im Estrich und eine mangelhafte Bauausführung sind Hauptprobleme. Die Schadensminderungspflicht des Eigentümers wird ebenso thematisiert wie die Verantwortlichkeit des Bauträgers bei Baumängeln.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Balkonabdichtung: Offener Estrich – Risiko für Zinkanschlüsse! kann eindringendes Niederschlagswasser bei fehlender Abdichtung Zinkanschlüsse schädigen. Eine fachgerechte Abdichtung gemäß DINAbk. 18195 ist daher unerlässlich.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Balkonabnahme: Gemeinschaftseigentum vs. individuelle Rechte klärt die rechtliche Situation bei Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter und die individuellen Rechte der Eigentümer.

    🔴 Risiko: Ein fehlender Oberbelag auf dem Balkon in Kombination mit mangelhaftem Gefälle und unzureichender Abdichtung führt zu Feuchtigkeitsschäden und Folgemängeln an der Fassade, wie im Startbeitrag beschrieben. Die korrekte Ausführung der Balkonabdichtung ist entscheidend, um diese Schäden zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Balkonabdichtung von einem Sachverständigen prüfen, wie im Beitrag Balkonabdichtung: Gutachterliche Abnahme – Ihre Pflichten? angeraten. Klären Sie Ihre Rechte und Pflichten bezüglich der Schadensminderungspflicht und der Verantwortlichkeit des Bauträgers. Beachten Sie die Hinweise zur Estrichausführung im Beitrag Balkonaufbau ohne Belag – Estrich 'nackt' ein Problem?.

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