Wasserschaden Außenfassade - Trocknung
BAU-Forum: Außenwände und Fassaden
Wasserschaden Außenfassade - Trocknung
Hallo 🤗
Vor ca. 8 Wochen gab es bei uns einen Wasserschaden in der Fassade. Es sind 3 Eigentumswohnungen, die übereinander liegen, betroffen - meine liegt zwischen den beiden anderen Wohnungen.
Mittlerweile! (8 Wochen nach Auftreten) hat man die Ursache gefunden. In der oberen Wohnung ist auf der Dachterrasse eine Abdichtungsbahn durch einen Schlitz undicht gewesen (vermutlich Schlitz aus Bauphase 2019, der jetzt uneben wurde und Wasser durchgelassen hat). Hier ist nun Regenwasser eingedrungen.
Das Wasser hat sich seinen Weg durch die Dämmwolle von ganz oben bis nach unten gesucht und ist dabei auch an den Wänden heruntergelaufen, dort sieht man überall rostig braune Flecken, das Wasser war bräunlich verfärbt, die Wand fängt bereits an abzublättern und auch die innenliegenden Wände sind bereits betroffen (Tapete wellt sich, Hohlgeräusch und Schimmelbildung).
Nun ist es meine Frage, wie man mit dem ganzen Schaden umgeht, die Ursache wurde zwar gefunden, die Feuchtigkeit ist aber ins Innere eingedrungen und hat hier schon Schaden angerichtet. Das ganze Auswaschung ist nicht ersichtlich, da die Wand mit Dämmmaterial umschlossen ist. Am Wochenende hatte es erneut geregnet und Wasser ist wieder eingedrungen (Wasser an der Wolle und tropft die inneren Wände hinunter).
Der Fassadenbauer möchte die Loggia am Wochenende wieder zumachen. Ich kann mir überhaupt nicht vorstellen, dass das so alles ordnungsgemäß abtrocknen kann. Das Dämmmaterial soll zwar die Feuchtigkeit nicht aufnehmen, dennoch staut sich dort die ganze Feuchtigkeit, welche auch durch die Wände aufgenommen wurde und bereits zu Schäden an der Tapete innen geführt hat.
Ist es hier nicht notwendig das Dämmmaterial zu entfernen, damit dann die Wände ordentlich trocknen können? Das Wasser stand 4 Wochen auf meiner Fassaden-Deckenplatte und konnte nicht ablaufen, ich weiß nicht wie es im inneren hinter den dämmschichten aussieht.
Ist es hier ratsam einen Gutachter einzuschalten?
Der Fassadenbauer sagt, dass alles von alleine abtrocknet, da Schlitze in der Fassade zwischen den Platten sind. Dazwischen liegt dann aber das ganze dämmmaterial und dahinter die Wand, wie soll diese trocknen? Ich hoffe, dass man mir folgen kann, ich versuche alles anhand von Bildern zu veranschaulichen.
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Wasserschaden Fassade
Hier ein paar Bilder.
Anhang:
Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt. -
kompliziert
Bei jedem Vorgehen ist zu beachten, dass es eine WEGA ist und somit der Verwalter für jede Art von Vorgehen verantwortlich ist. Vorsicht ist auch geboten, dass nicht durch eine Schein-Reparatur eine Verjährung eintritt. Ein Sachverständiger ist richtig, er soll nicht nur den Schaden feststellen, sondern auch die Reparatur begleiten. In diesem Zusammenhang sollten sie auch klären, wie der Verwalter zu dem Auftrag gekommen ist und ob dieser schon in den Bau involviert war. Eine WEG ist eine Geldvernichtungsmaschine.
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Wer organisiert und zahlt den Sachverständigen
Vielen Dank für deine Antwort.
- Die Hausverwaltung muss also die Trocknung und Reparatur in die Wege leiten und sich mit der Baufirma, welche für den Schaden aufkommen muss, auseinandersetzen?
- Wer organisiert den Sachverständigen?
- Müssen wir Eigentümer diesen selbst organisieren oder läuft dies auch über die Hausverwaltung?
Vielen Dank schon einmal.
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Reihenfolge
Der Verwalter wird nur nach Beschlüssen der Eigentümer tätig. Der Verwalter wird "mauern" wenn er von der Baufirma eingesetzt wurde oder schon bei der Errichtung der Liegenschaft als Bauleiter tätig war. Zuerst mal ist zu klären, ob eine Abnahme der gesamten Baumaßnahme erfolgt, dann tritt die Beweislastumkehr ein. Wenn das Ganze vor Gericht geht, ist der beauftragte SV ein Privatgutachter und damit im Prozess "verbrannt" Fragen über Fragen. Am wichtigsten dabei ist die Rolle des Verwalters, wie sie den zur Tätigkeit zwingen können und ob sie den Verwalter übergehen können, das alles ist dem Forum nicht bekannt. Der Schaden ist am Allgemeineigentum entstanden, zur Tätigkeit gibt es Regeln nach WEGA. Die Frage nach den Kosten klärt sich, wenn das Gericht einen Schuldigen bestimmt, ohne Verschulden zahlen alles die Eigentümer. Schuld ist der, der einen Fehler gemacht hat. Sie müssen damit rechnen dass sie schuld sind weil sie sich in eine WEG eingekauft haben.
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Fachleute holen
![Foto von]( "Foto von")
erstmal rechtlich
WEG-Recht
Erstmal wird eine WEGA nach außen (wie Herr Kirschner schon gesagt hatte) von der Hausverwaltung vertreten. Diese muss die Interressen der Eigentümergemeinschaft verfolgen, nicht die eigenen. Fassaden / Außenwände sind Gemeinschaftseigentum. Die Verhandlungen und Entscheidungen müssen also über die Hausverwaltung laufen, Wo sie nicht aufgrund besonderder Drinkglichkeit sofort selber entscheiden muss, sind die Beiräte oder eine WEG-Versammlung einzubinden.
Vertragsrecht
Ist der Schadensverursacher klar? Akzeptiert dieser das auch? Ich lese "vermutlich..." Auch wäre zu klären, wer als Vertragspartner der Ansprechpartner ist. War es die Abdichtungsfirma selber oder (deutlich häufiger) ein Bauträger, der alle Baumaßnahmen abgewickelt hatte und der die Abdichtungsfirma beauftragt hatte. Hat dieser akzeptiert, das er verantwortlich ist und ggf seine Versicherung (wenn vorhanden und zuständig) informiert? Wenn nicht, ist sowieso ein Rechtsanwalt notwendig, der ggf im Beweissicherungsverfahren Verursacher, Schadenshöhe und die Durchsetzung gerichtlich fordert. Dieser wird dann auch Gutachter z. B. übers Gericht bestellen lassen.
Technisch
Wenn Mineralwolledämmung über mehrere Wochen voller Wasser war, ist es nicht unwahrscheinlich, das diese durch das zusätzliche Gewicht die Form, Dämmwirkung und Lage verändert hat und es dann zu vermindeter Wäredämmung, lokalen Wärmebrücken und in der Folge auch zu Folgeschäden kommt. Warum diese das Wasser nicht aufnehmen soll (wenn es sich um Dämmwolle handelt) kann ich nicht nachvollziehen. Muss nicht zwingend sein, sollte aber mit geprüft werden. Auch kann (je nach Wandaufbau) evtl. das Wasser z. B. Unterspannbahnen beschädigt haben. Die Mauer selbst wird mittelfristig vermutlich ohne größere Schäden austrocken. Auch die Dämmwolle wird irgendwann trocknen. Je nach Witterung, Wassermenge und Wandaufbau kann diese aber auch mehrere Monate / ggf Jahre dauern, da diese kleinen Schlitze normalerweise nur geringe Feuchtigkeitsmengen (durch Dampfdiffussion) abführen müssen. Evtl sind hier zusätzliche Ablaufbohrungen, Trocknungsmaßnahmen bis hin zur kompletten Fassadensanierung notwendig.
Fazit
Aus der Ferne sind dies viele Unklarheiten. Wenn der Hausverwalter nicht selber rechtlich fit ist, sollte ein Anwalt unterstützen, und die technische Beurteilung sollte in jedem Fall von einem unabhängigen Fachmann erfolgen.
Wenn der Verursacher klar ist, sollten auch diese Kosten letztendlich von Ihm mitgetragen werden. Wenn man sich außergereichtlich auf unabhängige Prüfer / Gutachter einigen kann, wird es meißt günstiger und schneller als im gerichtlichen Verfahren.
