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Architekt / Architektur

Rissverformungen im aufgehenden Gebäudetragwerk... evtl. in Fundamenten ???

Fünf Jahre nach Gebäudebezug wurden Risse in tragenden Innenwänden festgestellt. Der Bauträger nimmt derzeit eine qualifizierte Rissbeseitigung vor, da Fehler in der stat. Berechnung erfolgten. Unser Gebäude hat die Abmessungen ca. 40x 12 m und ist über eine gemeinsame Tiefgarage in 3 Hauseingänge unterteilt. Bodengutachten liegt vor, überwiegend Geschiebemergel. Wir , die Eigentümer vermuten aber auch evtl. Verformungen oder Bewegungen aus der Sohle und ggf. Fundamenten, die der Bauträger aber ausgeschlossen hat. Unsere Gewährleistung endet am 31.12.2018
Sollten doch letztgenannte Probleme eintreten, wäre dem nur mit einer sehr teuren Baugrundverstärkung zu begegnen, die wohl der Bauträger ggf. nicht übernehmen würde
Gestern wurden auch einem Endbereich in der Tiefgarage an einem Haupttäger Risse > 0,3 mm festgestellt. Weitere mehrere kleinere Risse sind in der Garagen- WU- Betonaussenwand und im Deckenbereich sichtbar geworden. Ein Jahr nach Einzug hatte die Sohle der Garage eine Vielzahl von Rissen. Diese wurden vom Bauträger fachgerecht mit einer kompl. Garagenbeschichtung versehen. Frage 1... Sind neben den Rissen im aufgehenden Bauwerk, die auf Berechnungsfehler der Statik zurück zu führen sind, auch Probleme aus der Sohle und Fundamenten in Verbindung mit dem Baugrund zu erwarten und denkbar ?
Frage 2... Kann man, basierend auf unsere Vermutungen, die Verjährung hemmen? Wir als Eigentümer wollen nicht evtl. entstehende Kosten für Baugrundverstärkung übernehmen wollen

H. Mudrack

Name:

  • Herbert Mudrack
  1. Gewährleistung hemmen

    a) durch Anerkenntnis der Mängel und der Mängelursachen durch den Vertragspartner (BT bzw. GUA)
    b) Einleitung eines Selbständigen Beweissicherungsverfahrens (§485ff ZPO) zur Klärung der von Ihnen genannten Fragen.

  2. schnell zu Anwalt

    Es ist bald 2019, dann wird es durch die Beweislastumkehr viel schwieriger. Ich hoffe, Sie haben ein Bodengutachten und die Statik nimmt darauf Bezug. Erkennt man aus dem Bodengutachten, dass unterschiedliche Setzungen des Gebäudes möglich sind, dann bleibt der Schaden beim Bauherrn, denn er hat "den Boden mitgebracht". Es scheint eine WEG mit 3 Eigentümern (3 Eingänge) zu sein. Wieso gibt es keine Gebäudetrennung zwischen den Einheiten? Beschichtungen beseitigen keine Risse in tragenden Bauteilen sondern vertuschen diese. Risse in tragenden Bauteilen zeugen von großen Biegekräften die eine Statik ausschließen soll. Risse sind Bruchstellen. Bei einem Beweissicherungsverfahren sind auch Bilder und die Bewehrungspläne zu prüfen. Gibt es einen Verwalter? Dann machen Sie dem Beine.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  3. Hallo Herr Kirchner Bin neu im Forum ...

    ... Hallo Herr Kirchner
    Bin neu im Forum und hoffe , dass meine Antwort ankommt............ Der Bauträger hat auch den " Boden" mitgebracht. Wir haben die fertigen Wohnungen gekauft
    Wir sind 20 Wohnungen.. 2x7...1x6 Einheiten in 3 Geschossen
    Eine Trennung der Eingänge mit Fuge ist nicht gegeben.Es gibt zwar einen Verwalter, der ist aber nicht Vorort. Ein Beweissicherungsverfahren wollen wir noch nicht einleiten. Reicht es nicht dem Bauträger den vermeintlichen Mangel zu melden, zumal auch Risse in der Konstruktion sichtbar sind?
    Das soll auch nur eine vorsorgliche Mängelmeldung sein, da wir nicht sicher sind ob der Baugrund betroffen ist.

  4. Mängelmeldung reicht nicht !!!

    Sie brauchen mindestens eine schriftliche Mängelanerkenntnis und wenn der BT die von ihnen angesprochene Schadensursache (Baugrund/Statik) nicht anerkennt und nur die Symptome bekämpft, die er auf vermeintliche andere Ursachen zurück führt, dann haben sie auf den Statik-Baugrund-Fehler eventuell KEINE rechtssichere Gewährleistungshemmung.

    Warum so feige (oder sparsam)?
    Bei 20 Parteien tut doch ein Beweissicherungsverfahren finanziell nicht weh und danach können sie sich auf Basis des Gutachtens immernoch überlegen, ob sie das Problem als gelöst betrachten können oder es weiter verfolgen müssen in Form einer gerichtlichen Klage auf Mängelbeseitigung, wenn der BT nach Vorlage des Gutachtens nicht freiwillig eine umfangreichere Mängelbeseitigung startet.

  5. oh je, die Zeit läuft ab

    Eine WEG mit 20 Sondereigentümern, mit Rissen im frühen Stadium, ein Verwalter der nichts tut außer zu kassieren und zögerliche Eigentümer. Sie wurden übers Ohr gehauen, ein Bauträger errichtet ein Gebäude so billig wie möglich, ein Verwalter tut nichts, denn es ist ein neues Gebäude, er kassiert pro Einheit und es gibt massive Mängel, vermutlich auch in der Gebäudetrennung und damit auch im Brandschutz. Prüfen Sie die Verkaufsbeschreibung und die Teilungserklärung auf den tatsächlichen Zustand. Bedenken Sie dass eine Wohnung ein Vermögen ist das verkauft und vererbt werden soll. Wesentliche Mängel und Abweichungen in Beschreibung und TE machen es wertlos. Sie sind nicht Bauherr, sondern der Bauträger ist Bauherr. Ein Verwalter hat genaue Vorgaben seines Verbandes, welche Unterlagen er für eine ordentliche Verwaltung braucht. Wesentliche Aufgabe ist es, die Anlage mängelfrei zu halten, das kann er aber nicht wenn er untergetaucht oder nicht vor Ort ist. Bei Mängeln am Allgemeineigentum ist der Verwalter Zustandsstörer und haftet mit seinem Privatvermögen und verstößt auch gegen die Regeln eines eingetragenen Kaufmannes. Wenn der Verwalter nicht handelt gibt es ein böses Erwachen. Zu allem Übel fehlt nur noch eine Abhängigkeit des Verwalters vom Bauträger und Planungsmängel beim Bau sowie geschönte Unterlagen beim Verwalter. Deshalb: beherzigen Sie die kostenlose Beratung hier im Forum wenn schon nicht von mir dann von Herrn Tilgner.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  6. Herr Kirschner bringt mich noch auf einen weiteren Gedanken...

    gab es zu Beginn der WEG eigentlich eine förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die WEG (unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen)?

    Wird es vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eine Gewährleistungsbegehung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen geben? Dies wäre dann die letzte Chance der WEG Mängel feststellen und beseitigen zu lassen. Ja auch das kostet Geld und hätte auf der letzten WEG-Versammlung rechtzeitig beschlossen werden müssen. Hat Ihr Verwalter Sie darauf nicht hingewiesen, das sowas sinnvoll oder sogar nötig wäre, als letzte Chance vor der BT aus der Haftung ist?
    Wann genau läuft denn die Gewährleistung für das Gemeinschaftseigentum ab? Das sollte Ihr Verwalter doch wissen!!! Der sollte Sie doch beraten - oder wurde der Verwalter per Kaufvertragsklausel vom BT eingesetzt und ist intern beauftragt Mängelanzeigen mit Pinselreparaturen über die Gewährleistungszeit hinweg zu deckeln? Sowas soll es ja schon gegeben haben.

  7. Ganz lieben Dank an die Herren ...

    ... Tilgner und Kirschner für die Antworten.

    Wir hätten keine Probleme ein Beweissicherungsverfahren einzuleiten, wenn dies Sinn macht. Die möglichen Beweise, ca.0,2 mm Risse in Kellerwänden und Kellerdecke sowie neuerdings ca. 0,4 mm ( und kleiner) Risse im tragenden Hauptunterzug am Gebäudeende bleiben doch sichtbar und nachweisbar. Warum sollte dann noch "beweisgesichert" werden, oder verstehe ich das nicht richtig?
    Wir haben am 26.11. eine ETV, die das beschließen müsste. Würde dann noch die Zeit bis zum Gewährleistungsende 31.12.2018 ausreichend sein, um unsere Ansprüche zu sichern?
    Die Verwaltung ist schon qualifiziert, hat auch alle Unterlagen, ist jedoch zögerlich, weil auch rechtlich unerfahren. Gelegentlich konsultiert die Verwaltung einen Rechtsberater, jedoch hat dieser das Procedere und Verfahren nicht final in der Hand. Der Bauträger bemüht sich derzeit um die qualifizierte Rissbeseitigung in den Wohnungen, die übrige Mängelbeseitigung läuft schleppend, aber erfolgt wohl.

    Sollten jedoch noch Schäden im Fundamentbereich und hohe Sanierungskosten auftreten, zweifeln wir an wir Mängelbeseitigung durch den Bauträger... deshalb auch unsere Fragen nach einer Absicherung.

    Das Problem ist scheint auch , der Bauträger hat für unser Objekt, wohl auch anderweitig oft so, eine Projektgesellschaft mit 20 ooo.- Kapital gebildet. Wenn er niemanden, Statiker oder Baufirma, findet an den er die Kosten weiterreichen kann, ist sehr fraglich ob er dann noch Mängel beseitigt. Dies ist unsere Situation, wie ist das zu lösen?

  8. Danke Herr Tilgner Dazu kann ich folgendes ...

    ... Danke Herr Tilgner
    Dazu kann ich folgendes berichten. Es gab in 2013 eine Abnahme mit einem Gutachter der Projektgesellschft und der damaligen dazugehörenden Verwaltung. Die Abnahme ist aber nach der Rechtsprechung unwirksam, da diese von dem Verwalter der Gesellschaft getragen wurde. Auch die Wohnungseigentümer waren damals zugegen.

    Das nunmehr einvernehmliche Gewährleistungsende ist der 31.12.2018
    Ich werde versuchen noch vorher eine Gewährleistungsbegehung zu veranlassen. Muss dazu zwingend ein Sachverständiger dabei sein? Formal müsste wohl der Bauträger eingeladen werden?

    Wir hatten 2017 alle Mängel aufgelistet , diese wurden auch von der Projektgesellschaft größtenteils anerkannt, jedoch sehr schleppend abgearbeitet. Mit Ausnahme des Themas um das es jetzt handelt, nämlich der evtl. Fundamentsanierung. Die heutige Verwaltung hat unser Vertrauen, wurde von mir ausgesucht und von den ET. beauftragt.

  9. die Sache ist gelaufen

    Eine ETV am 26.11., damit liegt eine Tagesordnung vor und kann nicht mehr ergänzt werden, damit können auch keine entsprechende Beschlüsse gefasst werden. Es nützt nichts wenn irgendwelche Mängel festgestellt oder sichtbar sind. Der Verwalter hat die Mängelbeseitigung verwirkt, denn diese tritt am 31.12 durch Verjährung unweigerlich ein. Sie werden ab dem 1. Januar mit den Tücken des Baurechts und der Beweissicherung konfrontiert, dazu wird in den nächsten Jahren die Erkenntnis kommen: nie wieder WEG!!
    Eine Rettung wäre, wenn der Verwalter einen Beschluss über das Wichtige Datum des Ablaufs der Gewährleistung in der Tagesordnung hat, das gehört zu seinen Pflichten. Hat er vermutlich nicht, machen Sie sich über die Verwalterhaftung kundig. Es gibt eine Verwaltungsanweisung für Bauämter als Gesetz aus 1975 wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszusehen hat. Dieses Gesetz ist noch gültig und höchstens novelliert, lassen Sie sich den Antrag zur Abgeschlossenheit zur Prüfung zeigen, der Verwalter muß das haben. Ohne Fachanwalt kommen Sie nicht weiter, ohne Kenntnis der Unterlagen kommen Sie nicht weiter, ohne Beteiligung des Verwalters kommen Sie nicht weiter, das alles geht über die Hilfe in diesem Forum hinaus.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  10. Nochmal zu Ihrem Verständnis

    Sie müssen VOR dem 31.12.2018 alle heute noch offenen Mängel schriftlich dem BT anzeigen. NUR wenn dieser vor Ablauf der Gewährleistung alle diese Mängel vollumfänglich schriftlich anerkennt und deren beseitigung bis zum ... schriftlich zusagt, bleibt für diese und Mängel die Gewährleistung bestehen. Erhalten Sie eine solche Zusage nicht erlischt am 31.12.18 die Gewährleistung und Sie bleiben auf der bisher nicht erfolgten Mängelbeseitigung sitzen. Wie es sich mit den alten, bereits 2013 angezeigten aber bisher noch immer nicht beseitigten Mängeln verhält, sagt ihnen ihr Anwalt. Wenn der BT diese Mängel nie offiziell anerkannt hat, könnte auch für diese Mängel der Gewährleistungsanspruch am 31.12.18 verfallen.

    Um diesen Gewährleistungsablauf ohne vorherigen Mängelmeldungs-und-Mängelanerkennungs-Schriftverkehr mit dem BT zu hemmen, haben sie bis zum 31.12.18 Zeit in letzter Minute ein Beweissicherungsverfahren bei Gericht zu beantragen. Dabei geht es nicht darum, dass die Risse auch weiterhin sichtbar sind, sondern das ein rechtlicher Termin mit gewährleistungshemmender Wirkung entsteht. Durch ein solches Verfahren wird die Mangelanerkenntnis des BT durch die Mangelfeststellung des Gutachters ersetzt.

    Es ist allgemein üblich, dass projektbezogene BT-GmbHs gegründet werden. Diese können aber nur nach Ablauf der Gewährleistungsfrist geschlossen (liquidiert) werden und nur wenn keine Ansprüche mehr gegen diese GmbH bestehen. Läuft ein Beweissicherungsverfahren kann die Firma nicht einfach liquidiert werden, sondern müsste Insolvenz anmelden. Diese wird dann zumeist durch einen Insolvenzverwalter überprüft.

  11. Rettungsmöglichkeit

    Bringen Sie den Bauträger dazu, schriftlich auf den Einwand der Verjährung zu verzichten.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  12. Schnell zum Anwalt

    scheint mir auch der richtige Weg zu sein. Und dann ein selbstständiges Beweisverfahren anstreben. Dann kommt (mit etwas Glück und den richtigen Fragen) ein kompetenter Gutachter und nimmt sich der Sache an.

    Hätte da aber trotzdem nochmal eine Ergänzung an den Kommentar von Herrn Tilgner. Es hängt entscheidend von der Vertragsgrundlage ab, ob es reicht, die Mängel vor Gewährleistungsende anzuzeigen um die Gewährleistungsfrist zu hemmen/unterbrechen.

    VOBA/B - Vertrag : ja, das reicht
    BGBA - Vertrag : Mängelanzeige hat keinen Einfluss auf die Gewährleistungsfrist.

    Auf jeden Fall : Schnell zum Anwalt, sonst geht das in die Hose. Beim Lesen der Mängel wird einem ja schon ganz anders..... (wie heilen den z.B. qualifizierte Rissbeseitigungen Mängel in der Statik ??? Und Risse >0,3mm in Betonbauteilen sind kein Spass)

  13. @wiki

    Wohnungskaufverträge im Rahmen einer WEG-Neugründung sind meines Wissens nach nie VOBA-Werkverträge. Also gilt in diesem Fall grundsätzlich: Mängelanzeige allein hemmt nicht den Gewährleistungsablauf. Ansonsten kann ich mich ihrem Rat bzgl. schnellem Weg zum Anwalt nur anschließen.

    Herr Kirschners Vorschlag ist aber auch sehr gut. Vielleicht sollte die HV an den BT herantreten und ihm ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren ankündigt für den Fall, dass er nicht sofort eine Schreiben aufsetzt mit dem "Verzicht der Einrede der Verjährung bzgl. aller Gewähleistungsansprüche z.B. bis zum 30.06.2019". Dann hätte die WEG ausreichend Zeit einen privaten Sachverständigen mit der Aufnahme und Bewertung aller Mängel zu beauftragen und diese anschließend gesammelt beim BT anzumelden. Das verschafft zumindest etwas Zeit.

    Andernfalls MUSS die WEG bis zum Jahresende ein Beweissicherungsverfahren bei Gericht anmelden, sonst verjähren die Mängelbeseitigungsansprüche. Achtung: Der Anwalt braucht zur Anmeldung des Beweissicherungsverfahrens eine qualifizierte Mängelliste als Aufgabenstellung für den Gerichtssachverständigen, da dieser keinen Suchauftrag erhält und nur Mängel kontrolliert, die im Rahmen des Verfahrens angezeigt wurden. Die WEG muss also so oder so SOFORT einen Fachmann mit der Aufstellung einer Mängelliste beauftragen. Bekommt die WEG vom Bauträger keine Gewährleistungsverlängerung, dann MUSS diese Liste bis zum 31.12.2018 mit Beweissicherungsantrag beim zuständigen Gericht eingegangen sein.

  14. Guten Abend, und herzlichen Dank an die...... ...

    ... Guten Abend, und herzlichen Dank an die...... Herren Kirschner und Tilgner ....für die exellente Analyse und Beratung unserer Probleme, die wir so vollinhaltlich umsetzen werden. Die Mängelliste gab es schon, diese wurde auch gepflegt.

    Als nochmals herzlichen Dank an die beiden Herren, auch namens meiner Miteigentümer.

    In HAMBURG steht Sympathíe und Dank für die Hilfe und das eine oder andere Glas Bier oder Wein zur Verfügung.

    Bis Bald und liebe Grüsse aus Hamburg

    Herbert Mudrack

    herbertmudrack@hotmail.de

  15. Noch eine Frage an Herrn Kirchner Am ...

    ... Noch eine Frage an Herrn Kirchner

    Am 14.11. schieben Sie ein paar Zeilen zur Verwalterhaftung in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Da konnte ich bisher leider keine Verbindung herstellen. Was meinten Sie?

  16. Verwalterhaftung

    Ein Verwalter ist als neutraler Makler tätig und hat alle relevanten Unterlagen übernommen oder zu erstellen. Das bedeutet fundamentale Kenntnisse im Baurecht, Brandschutz und WEG-Recht. Stellt er Unstimmigkeiten in den Unterlagen fest, muß er umgehend die Eigentümer auffordern, nach seinen Vorschlägen Abhilfe zu schaffen. Macht er das nicht, so haftet der Verwalter als "Zustandsstörer" mit seinem Privatvermögen für alle Kosten und einen Schadenersatz. Wenn sich die Eigentümer weigern Abhilfe zu beschließen, so kann ein ordentlicher Verwalter zum Schutz seines Vermögens nur fristlos den Vertrag kündigen. Ein ordentlicher Verwalter wird bei unklaren Unterlagen nie die Verwaltung einer Liegenschaft übernehmen. Bedenken Sie dass Verwalter eine Qualifikation auf der Baumschule erwerben können, ohne weitere Verwaltergrundlagen zu erfüllen oder ohne weitere Nachweise zu erbringen.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  17. Guten Tag Herr Tilgner,danke und dennoch eine ...

    ... Guten Tag Herr Tilgner,danke und dennoch eine Frage

    Am 14.11 schrieben Sie, dass die Bauträgergesellschaft, in diesem Fall eine mbH Co.KG, das Objekt erst nach anerkannter Mängelerledigung liquidieren kann, bzw. Insolvenz anmelden müsste.

    Wie ist das belastbar, wo finde ich darüber rechtliche Informationen?

    LG


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