Grundflächenberechnung: Keller größer als Gebäude – Was zählt zur GF?
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Grundflächenberechnung: Keller größer als Gebäude – Was zählt zur GF?

beigefügtes Bild illustriert die Fragestellung:

Der Keller befindet sich unter der Hellbraunen und unter der Dunkelbraunen Fläche. Die Terrasse (Gelb) ist aufgeschüttet Erde (seitlich mit Mauer befestigt.)

Definition: Die Grundfläche eines Gebäudes ist jene Fläche, mit der ein Gebäude den Boden berührt. Deswegen wird häufig umgangssprachlich von "bebauter Fläche" gesprochen. Die Fläche wird gemessen in Fußbodenhöhe an den fertigen Oberflächen.

Trotz dieser Definition ist mir nicht klar, wie sich die Grundfläche im dargestellten Bild berechnet:

GF= GELB + HELLBRAUN + DUNKELBRAUN? oder GFAbk.= HELLBRAUN + DUNKELBRAUN? oder GF= HELLBRAUN?

Was ist die richtige Lösung, und wo kann man nachlesen dass die von Ihnen favorisierte Lösung auch tatsächlich im Baurecht in Zusammenhang mit der Beurteilung des Maß der Baulichen Nutzung so verwendet wird?

Anhang:

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  • Name:
  • THOMAS
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Die Berechnung der Grundfläche (GFAbk.) ist im Baurecht geregelt und maßgeblich für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Wenn die Kellerfläche größer ist als die Gebäudefläche im Erdgeschoss, sind folgende Punkte zu beachten:

    • Vollständig unterirdische Keller: Kellergeschosse, die vollständig unter der Geländeoberfläche liegen, werden in der Regel nicht zur GF gerechnet.
    • Teilweise oberirdische Keller: Ragt der Keller jedoch über das natürliche oder festgelegte Gelände hinaus, kann dies zur Anrechnung auf die GF führen. Entscheidend ist, inwieweit der Keller über die Geländeoberfläche hinausragt.
    • Terrassen: Aufgeschüttete Terrassen, die seitlich mit Mauern befestigt sind, können ebenfalls zur GF zählen, wenn sie eine bestimmte Höhe über dem natürlichen Gelände aufweisen und bauliche Anlagen darstellen.

    Die genaue Beurteilung hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen und den örtlichen Bebauungsplänen ab. Es ist wichtig, die spezifischen Definitionen und Regelungen zu beachten.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Architekten oder Baurechtsexperten hinzu, um die korrekte GF für Ihr Bauvorhaben zu ermitteln. Dies verhindert spätere Probleme mit den Baubehörden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundfläche (GF)
    Die Grundfläche ist die Fläche, die ein Gebäude auf dem Grundstück einnimmt. Sie wird durch die äußeren Abmessungen des Gebäudes im Erdgeschoss bestimmt. Die GF ist eine wichtige Kennzahl im Baurecht und dient zur Festlegung der maximal zulässigen Bebauung eines Grundstücks.
    Verwandte Begriffe: Geschossfläche (GFZAbk.), Bebaubarkeit, Bebauungsplan
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein verbindliches Dokument, das die Art und Weise der baulichen Nutzung eines Grundstücks regelt. Er legt unter anderem die zulässige Grundfläche, Geschossfläche, Bauweise und Gebäudehöhe fest. Der Bebauungsplan ist für alle Bauvorhaben in seinem Geltungsbereich bindend.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Baulinie
    Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Vorschriften eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Bebaubarkeit von Grundstücken, die Gestaltung von Gebäuden, den Brandschutz und andere sicherheitsrelevante Aspekte. Die LBO ist die Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bebauungsplan, Bauantrag
    Geschossfläche (GFZ)
    Die Geschossfläche ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes. Sie wird zur Berechnung der zulässigen Bebauung eines Grundstücks herangezogen. Die GFZ gibt an, wie viel Fläche insgesamt auf dem Grundstück bebaut wurde.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche (GF), Bebaubarkeit, Bebauungsplan
    Bebaubarkeit
    Die Bebaubarkeit eines Grundstücks beschreibt, inwieweit ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Sie wird durch das Baurecht, den Bebauungsplan und andere rechtliche Vorschriften bestimmt. Die Bebaubarkeit ist ein wichtiger Faktor bei der Planung von Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche (GF), Geschossfläche (GFZ), Bebauungsplan
    Bauantrag
    Ein Bauantrag ist ein formeller Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Er muss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden und enthält alle relevanten Informationen über das geplante Bauvorhaben. Der Bauantrag wird von der Baubehörde geprüft, bevor eine Baugenehmigung erteilt wird.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Landesbauordnung
    Geländeoberfläche
    Die Geländeoberfläche ist die natürliche oder festgelegte Oberfläche des Grundstücks. Sie ist ein wichtiger Bezugspunkt für die Berechnung der Grundfläche und die Beurteilung der Bebaubarkeit. Die genaue Bestimmung der Geländeoberfläche kann bei Hanggrundstücken komplex sein.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche (GF), Hanggrundstück, Bebaubarkeit

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was passiert, wenn die berechnete Grundfläche die im Bebauungsplan festgelegte Größe überschreitet?
      Überschreitet die berechnete Grundfläche die im Bebauungsplan festgesetzte Größe, liegt ein Verstoß gegen das Baurecht vor. Dies kann zur Ablehnung des Bauantrags oder zu nachträglichen Auflagen führen. Es ist daher wichtig, die GF vorab korrekt zu berechnen und gegebenenfalls eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu beantragen.
    2. Frage: Wie werden Garagen und Carports bei der Grundflächenberechnung berücksichtigt?
      Garagen und Carports werden in der Regel zur Grundfläche hinzugerechnet, sofern sie überdacht und fest mit dem Baugrund verbunden sind. Die genaue Anrechnung hängt von der Größe und Bauweise der Garage/des Carports ab. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, beispielsweise bei untergeordneten Nebenanlagen.
    3. Frage: Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche und Geschossfläche?
      Die Grundfläche (GF) bezieht sich auf die Fläche, die ein Gebäude auf dem Grundstück einnimmt. Die Geschossfläche (GFZ) hingegen ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes. Die GFZ gibt also an, wie viel Fläche insgesamt auf dem Grundstück bebaut wurde, während die GF die reine Bodenbedeckung durch das Gebäude beschreibt.
    4. Frage: Zählen Balkone zur Grundfläche?
      Balkone zählen in der Regel nicht zur Grundfläche, da sie nicht direkt den Boden berühren. Sie können jedoch bei der Berechnung der Geschossfläche berücksichtigt werden, abhängig von ihrer Größe und Ausgestaltung.
    5. Frage: Wie wirkt sich eine nachträgliche Vergrößerung des Kellers auf die Grundflächenberechnung aus?
      Eine nachträgliche Vergrößerung des Kellers kann die Grundflächenberechnung beeinflussen, insbesondere wenn dadurch die überirdischen Anteile des Kellers zunehmen. In diesem Fall ist eine erneute Prüfung der GF erforderlich, um sicherzustellen, dass die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
    6. Frage: Was ist bei der Berechnung der Grundfläche bei Hanggrundstücken zu beachten?
      Bei Hanggrundstücken ist die Bestimmung der Geländeoberfläche entscheidend für die Grundflächenberechnung. Es ist wichtig, den natürlichen oder festgelegten Geländeverlauf korrekt zu ermitteln, da dies Auswirkungen auf die Anrechenbarkeit von Kellergeschossen haben kann.
    7. Frage: Gibt es eine Bagatellgrenze, bis zu der eine Überschreitung der Grundfläche toleriert wird?
      Einige Landesbauordnungen sehen Bagatellgrenzen vor, bis zu denen geringfügige Überschreitungen der Grundfläche toleriert werden können. Diese Grenzen sind jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es ist ratsam, sich bei der zuständigen Baubehörde über die geltenden Regelungen zu informieren.

    🔗 Verwandte Themen

    • Grundflächenzahl (GRZAbk.) im Bebauungsplan
      Die GRZ legt fest, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf.
    • Genehmigungsfreie Bauvorhaben
      Manche Bauvorhaben benötigen keine Baugenehmigung, müssen aber trotzdem Baurecht einhalten.
    • Abstandsflächen zum Nachbarn
      Regelungen, die sicherstellen, dass ausreichend Licht und Luft auf benachbarte Grundstücke gelangen.
    • Nutzungsänderung von Räumen
      Wenn ein Raum anders genutzt werden soll als bisher, kann eine Genehmigung erforderlich sein.
    • Baulasten im Grundbuch
      Beschränkungen, die ein Grundstück belasten und die Bebaubarkeit beeinflussen können.

  2. GF Berechnung: Grundfläche definieren – Hubschrauber-Perspektive

    ganz einfach
    Stellen Sie sich vor, Sie sind im Hubschrauber über dem Grundstück und schauen nach unten. Wenn das Dach mit den Außenwänden übereinstimmt ist das die Grundfläche des Hauses. Die Terrasse ist eine befestigte Fläche ebenso wie sonstige befestigte Wege, Nebengebäude und feste Flächen und gelten so als bebaut. Was tun mit Dachüberständen? Streng genommen ist der Boden ja mit dem Dachüberstand "überbaut", gehört also zur GFAbk.. Die Flächen werden mit 1 oder 0,5 bewertet und dürfen in Summe nicht den Wert im Bebauungsplan überschreiten.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Grundflächenberechnung: Keller größer als Gebäude – GFAbk. korrekt ermitteln

    💡 Kernaussagen: Die Grundfläche (GF) eines Gebäudes entspricht der Fläche, mit der es den Boden berührt. Befestigte Flächen wie Terrassen gelten als bebaut. Dachüberstände werden baurechtlich unterschiedlich behandelt. Die korrekte GF Berechnung ist entscheidend für die Bebaubarkeit und Grundstücksnutzung.

    ⚠️ Wichtig/Achtung: Die "Hubschrauber-Perspektive" zur Bestimmung der Grundfläche, wie in GF Berechnung: Grundfläche definieren – Hubschrauber-Perspektive beschrieben, vereinfacht die Betrachtung, aber Details wie Dachüberstände müssen baurechtlich geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Die Definition der Grundfläche im Baurecht ist entscheidend für die Beurteilung der baulichen Nutzung und die Einhaltung von Bebauungsplänen. Die korrekte Berechnung beeinflusst die zulässige Wohnfläche und die Bebaubarkeit des Grundstücks.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Architekten oder Baurechtsexperten, um die spezifischen Regelungen für Ihr Grundstück zu klären und eine korrekte Grundflächenberechnung sicherzustellen. Achten Sie besonders auf die Behandlung von Kellerflächen, Terrassen und Dachüberständen im Kontext des Baurechts.

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