Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten zu hoch? Honorar, Leistungsphasen & Eigenleistungen prüfen
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Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten zu hoch? Honorar, Leistungsphasen & Eigenleistungen prüfen

Hallo,

ich habe eine Frage zum Architektenvertrag bzw. zur Abrechnung.

Wir haben für unseren Neubau einen Architekten mit allen 9 Leistungsphasen beauftrag. Die erste Abschlagsrechnung haben wir letzte Woche bekommen. L1-3. Die anrechenbaren Kosten erscheinen uns aber viel zu hoch. Eigenleistungen wurden bei der Kostenermittlung nach DINAbk. noch nicht abgezogen. Entwurfsänderungen / Streichungen wurden auch noch nicht berücksichtigt.

Da es die erste Abschlagsrechnung ist und wir alle Leistungsphasen beauftragt haben gehen wir davon aus, dass spät. bei der Schlussrechnung das Honorar nach den tatsächlichen Baukosten ermittelt wird. Also auch die Leistungsphasen 1-3 nochmals neu ermittelt werden? Ist doch so oder?

Und die zweite Frage. Wenn beispielsweise die Malerarbeiten in Eigenleistung gemacht werden, kann der Architekt dafür ein Honorar verlangen wenn er diese Arbeiten ausgeschrieben hat.? Und wie verhält es sich bei Eigenleistungen die nicht ausgeschrieben wurden?

  • Name:
  • neubaubl77
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    Ich verstehe, dass Sie Bedenken bezüglich der Höhe der anrechenbaren Kosten in Ihrer ersten Abschlagsrechnung haben. Hier sind einige Punkte, die Sie überprüfen sollten:

    • Anrechenbare Kosten: Prüfen Sie, ob alle Kosten korrekt angesetzt wurden. Achten Sie darauf, dass Eigenleistungen (z.B. Malerarbeiten) herausgerechnet wurden, da diese nicht zu den anrechenbaren Kosten gehören.
    • Leistungsphasen: Vergleichen Sie die abgerechneten Leistungsphasen (L1-3) mit dem tatsächlichen Fortschritt der Arbeiten. Sind alle Teilleistungen vollständig erbracht?
    • Honorar: Überprüfen Sie die Honorarzone und den vereinbarten Honorarsatz im Architektenvertrag. Sind diese korrekt in der Abrechnung berücksichtigt?
    • Kostenermittlung: Vergleichen Sie die Kostenermittlung im Architektenvertrag mit den tatsächlichen Baukosten. Gibt es hier Abweichungen, die das Honorar beeinflussen?
    • Entwurfsänderungen/Streichungen: Wurden Entwurfsänderungen oder Streichungen von Leistungen vorgenommen, die sich auf die anrechenbaren Kosten auswirken?

    ? Gefahr: Unklare oder fehlerhafte Abrechnungen können zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.

    ? Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Architektenvertrag und die Abschlagsrechnung von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen. So können Sie sicherstellen, dass die Abrechnung korrekt ist und Ihre Rechte gewahrt werden.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Honorarberechnung des Architekten. Sie umfassen die Kosten der Baukonstruktion, der technischen Anlagen und der Baunebenkosten. Nicht dazu gehören Grundstückskosten, Umsatzsteuer und Kosten für Eigenleistungen.
    Verwandte Begriffe: Honorarzone, Honorarsatz, Baukosten.
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen gliedern die Architektenleistung in einzelne Abschnitte, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Phase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    Verwandte Begriffe: HOAIAbk., Architektenvertrag, Bauplanung.
    Abschlagsrechnung
    Eine Abschlagsrechnung ist eine Teilrechnung für bereits erbrachte Architektenleistungen. Sie wird in regelmäßigen Abständen oder nach Fertigstellung bestimmter Leistungsphasen gestellt.
    Verwandte Begriffe: Schlussrechnung, Honorar, Zahlungsplan.
    Schlussrechnung
    Die Schlussrechnung ist die abschließende Rechnung des Architekten nach Fertigstellung aller Leistungen. Sie berücksichtigt alle Abschlagszahlungen und stellt den endgültigen Honoraranspruch dar.
    Verwandte Begriffe: Abschlagsrechnung, Honorar, Verjährung.
    Eigenleistungen
    Eigenleistungen sind Arbeiten, die der Bauherr selbst oder durch Dritte ausführt und die nicht vom Architekten beauftragt wurden. Diese Kosten werden bei der Berechnung des Architektenhonorars nicht berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Kosten, Baukosten, Bauherr.
    Honorarzone
    Die Honorarzone ist ein Faktor zur Bestimmung des Architektenhonorars. Sie richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad der Planungsaufgabe.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Kosten, Honorarsatz, HOAI.
    HOAI
    Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie dient als Orientierungshilfe bei der Vertragsgestaltung und Honorarberechnung.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Kosten, Leistungsphasen, Honorarzone.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was sind anrechenbare Kosten im Architektenvertrag?
      Antwort: Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten, jedoch ohne Grundstückskosten, Umsatzsteuer und Kosten für Eigenleistungen.
    2. Frage: Wie werden Eigenleistungen bei der Berechnung des Architektenhonorars berücksichtigt?
      Antwort: Eigenleistungen werden aus den anrechenbaren Kosten herausgerechnet, da der Architekt für diese Leistungen kein Honorar erhält. Es ist wichtig, dass die Eigenleistungen im Architektenvertrag klar definiert und dokumentiert sind.
    3. Frage: Was sind Leistungsphasen im Architektenvertrag?
      Antwort: Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Honoraranteil.
    4. Frage: Was ist eine Abschlagsrechnung im Architektenvertrag?
      Antwort: Eine Abschlagsrechnung ist eine Teilrechnung für bereits erbrachte Leistungen des Architekten. Sie wird in der Regel nach dem Fortschritt der Arbeiten gestellt.
    5. Frage: Was ist eine Schlussrechnung im Architektenvertrag?
      Antwort: Die Schlussrechnung ist die abschließende Rechnung des Architekten nach Fertigstellung aller Leistungen. Sie berücksichtigt alle Abschlagszahlungen und stellt den endgültigen Honoraranspruch dar.
    6. Frage: Was kann ich tun, wenn ich Zweifel an der Richtigkeit der Architektenrechnung habe?
      Antwort: Sie sollten die Rechnung detailliert prüfen und gegebenenfalls eine Klärung mit dem Architekten suchen. Wenn Sie weiterhin Zweifel haben, können Sie einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzuziehen.
    7. Frage: Welche Rolle spielt die Kostenermittlung im Architektenvertrag?
      Antwort: Die Kostenermittlung ist ein wichtiger Bestandteil des Architektenvertrags. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars und sollte möglichst genau sein.
    8. Frage: Was ist die HOAI?
      Antwort: Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Architektenleistungen und dient als Orientierungshilfe bei der Vertragsgestaltung.

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  2. Anrechenbare Kosten: Eigenleistungen mindern Honorar NICHT!

    Eigenleistungen können ja nicht das Honorar mindern
    Eigenleistungen können ja nicht das Honorar mindern. Für die Leistungsphasen 1-5 (bis zur Ausführungsplanung) werden die anrechenbaren Kosten nach der Kostenschätzung, bzw. Kostenberechnung ermittelt. Ein Abzug in der Kostenberechnung für Eigenleistungen kann aber nicht die anrechenbaren Kosten schmälern.

    Die Planungskosten hängen also von der Größe und Ausstattung des Hauses ab, und nicht davon, ob dort Eigenleistungen erbracht werden können.

    Anders sehe ich es bei den Leistungsphasen 6-9. Ich halte es so, dass für die Leistungsphasen Ausschreibung, Vergabe und Bauüberwachung nur die anrechenbaren Kosten der Gewerke berücksichtigt werden, die auch tatsächlich überwacht werden. Eigenleistungen kann (sollte) man als Planer aus haftungsrechtlichen Gründen nicht überwachen.

    Wenn also z.B. Fliesenarbeiten oder Malerarbeiten in Eigenleitungen ausgführt werden, dann gehen bei mir für die Leistungsphasen 1-5 diese Kosten mit durchschnittlichen Baupreisen (ohne Berücksichtigung der Eigenleistungen) in die Kostenberechnung und in die anrechenbaren Kosten mit ein. Für die Leistungsphasen 6-9 würde ich sie hingegen gar nicht berücksichtigen und mich dann aber auch gar nicht darum kümmern.

  3. Architektenhonorar: Eigenleistungen & Baukosten – Logik-Beispiel

    Einfach mal die Logik anwenden ...
    Stellen Sie sich vor, sie bauen das gesamte Haus in Eigenleistung und bekommen die Baustoffe geschenkt. Da entstehen Ihnen keine Baukosten. Ihrer Logik folgend bekäme der Architekt dann kein Honorar. Kann nicht sein, oder? Also sind die Eigenleistungen für ALLE Leistungsphasen mit ortsüblichen Preisen anzusetzen.

    Wurden dann Teilleistungen nicht erbracht (LVAbk. für Eigenleistung nicht erforderlich, z.B. ), dann ist das Honorar um den Eigenleistungsanteil zu mindern. Einfaches Beispiel: Baukosten 200 T, Eigenleistungswert (nach ortsüblichen Handwerkerpreisen) 20 T. Dann ist für die entsprechende (n) Leistungsphase (n) das Honorar nach den 200 T zu ermitteln und um 10 % zu mindern.

  4. Architekt & Eigenleistungen: Beratungspflicht trotz Überwachungsausschluss

    Eigenleistungen
    ... ein schwieriges Thema, da diverse Gerichte den Architekt mindestens in der Beratungspflicht sehen, wenn der Bauherr was selber machen will. Soll heißen, der Architekt kann sich zwar schriftlich von der Überwachungspflicht entbinden lassen, muss aber dennoch den BH vorab erklären, wie er alles richtig machen muss und hinterher, wenn andere vom Architekt überwachte Gewerke auf die Bauherren-Eigenleistung draufgehen sollen, dann hat der Architekt wieder die volle Überwachungspflicht bei der Übernahme der BH-Eigenleistungen. Tolle Kiste! Also kann der Architekt die BH-Leistungen gleich mit überwachen.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten, Honorar & Eigenleistungen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung der anrechenbaren Kosten im Architektenvertrag, insbesondere im Hinblick auf Eigenleistungen. Es wird geklärt, dass Eigenleistungen das Architektenhonorar nicht mindern, da dieses auf Basis der Kostenschätzung bzw. Kostenberechnung ermittelt wird. Die Beratungspflicht des Architekten bei Eigenleistungen des Bauherrn wird ebenfalls thematisiert.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Gemäß Architekt & Eigenleistungen: Beratungspflicht trotz Überwachungsausschluss, hat der Architekt eine Beratungspflicht bezüglich der Eigenleistungen des Bauherrn, auch wenn er von der Überwachungspflicht entbunden wurde. Er muss den Bauherrn über die korrekte Ausführung aufklären.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Der Beitrag Anrechenbare Kosten: Eigenleistungen mindern Honorar NICHT! stellt klar, dass Eigenleistungen die anrechenbaren Kosten für die Leistungsphasen 1-5 nicht schmälern. Die Planungskosten sind abhängig von Größe und Ausstattung des Hauses.

    💰 Kosten: Im Kontext des Architektenvertrags und der anrechenbaren Kosten ist es wichtig zu verstehen, dass auch bei hohen Eigenleistungsanteilen das Architektenhonorar auf Basis ortsüblicher Preise berechnet wird, wie im Beitrag Architektenhonorar: Eigenleistungen & Baukosten – Logik-Beispiel erläutert wird. Dies gilt für alle Leistungsphasen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich im Architektenvertrag genau über die Berechnungsgrundlagen des Honorars informieren und die Kostenschätzung bzw. Kostenberechnung sorgfältig prüfen. Bei geplanten Eigenleistungen ist eine frühzeitige Abstimmung mit dem Architekten ratsam, um die Beratungspflicht sicherzustellen und spätere Probleme zu vermeiden.

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