Bauherr baut über die Grenze auf Käufersonderwunsch!?!
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Bauherr baut über die Grenze auf Käufersonderwunsch!?!
Tatort: Bayern (hier laufen die Uhren ein wenig ... anderes).
Unser Fall (Abschnitt 1):
Ein inzwischen verstorbener Bauherr kaufte vor 40 Jahren ein großes Feld, teilte es in mehreren Grundstücken auf und der Verlauf der Grenzen und die Abmarkung der Grenzpunkte wurden rechtverbindlich anerkannt.
Kurz danach und fast zeitnah wurde unser Doppelhaushälfte-Grundstück von unseren Rechtsvorgängern und das benachbarte Grundstück von unserem Nachbar gekauft und der geplante Bau der Doppelhaushälfte"en sowie Doppelgarage durch den Verkäufer/Bauherrn vorangetrieben.
Auf Sonderwunsch des Nachbarn wurde seine Garage entgegen den genehmigten Bauplänen länger als unsere Garage gebaut.
Diese wurde um 1 Meter länger mit auch an dieser Stelle vollständiger 20 cm dicken Wand gebaut. An der Stelle wo die Garage länger war/ist und auf unserem Grund wurde ein "Sonderbau" von ca. 100 cm x 28 cm x 260 cm angemauert (als Verlängerung der Wand unserer Garage) und in diesem Bau wurde der Stromanschlusskasten (60 cm x 80 cm x 20 cm) für beide Doppelhaushälfte"en eingemauert, der sonst auf die Wandfront je zur Hälfte eingemauert würde.
Auch ist es so, dass das Bauteil bzw. der Stromanschlusskasten nur von unserer Seite des Grundstückes zugänglich ist.
In beiden Kaufverträgen steht über die Sonderwünsche und evtl. Überbauten:
1) "Der Verkäufer darf die Zustimmung nur aus sachlichen Gründen verweigern, insbesondere falls Sonderwünsche die Durchführung des Bauvorhabens verzögern oder beinträchtigen würden. Im übrigen, dürfen Sonderwünsche nur durch den Verkäufer im Namen und für Rechnung des Käufers vergeben werden.
Der Verkäufer übernimmt in diesem Zusammenhang keine Haftung ... "
2) "Falls sich nach Durchführung des Bauvorhabens herausstellen sollte, dass die Trenngrenze zwischen Reihenhauseinheiten oder Garagen nicht deckungsgleich mit der Trennmauer verläuft, ist der Käufer verpflichtet, auf Kosten des Verkäufers bei der erforderlichen Grenzkorrektur mitzuwirken und alles dazu erforderliche zu tun und zu erklären, insbesondere eine mit seinem Vertragsbesitz überbaute Fläche zu erweben bzw. eine vom Nachbaranwesen überbaute Fläche an den Nachbarn zu veräußern. Die Veräußerung oder der Erwerb erfolgen ohne Gegenleistung des oder an den Nachbarn. "
Eine "erforderliche Korrektur" wurde damals und bis heute nicht vorgenommen und es gibt weder eine Kaufurkunde noch eine Veräußerungsurkunde.
Unser Nachbar beansprucht nun diesen Sonderbau, als sei er sein Eigentum, da zum Zeitpunkt des Anbaus -- beide Garagen im gleichen Besitz waren -- und es handelt sich um einen Eigengrenzüberbau ...
Die wichtige Frage ist, ob es so einfach ist, mit dem Begriff "Eigengrenzüberbau" die Eigentumsverhältnisse manipulieren zu können, zumal der Erbauer diese Grundstücke und die noch zu errichtenden Bauten schon vorher mit rechtsgültigen (im Grundbuch vorgemerkten) Verträgen verkauft hatte.
Es dürfte doch einen Unterschied geben, wenn der Bauherr alles fertig baut und dann verkauft. In so einem Fall würde es eindeutig um einen Eigengrenzüberbau handeln. Aber erst für einen bestimmten Preis verkaufen und dann z.B. 10 m² zum Vorteil seines Lieblingskäufers überbauen und ihm über die dubiosen Verträge mittels einer kostenlosen Grenzkorrektur zweifelsfrei bevorteilen, dürfte schon sehr ungerecht sein!
Auch stellt sich die Frage: Welche Bedeutung hat in diesem Sonderwunsch-Fall die Vertragsklausel, dass der Käufer die Haftung übernommen hat?
Ist hiermit gemeint, dass auch für Unrechtmäßigkeiten, wie das grob fahrlässige Bauen über die Grenze, nicht der Verkäufer/Erbauer, sondern hauptsächlich der Kläger verantwortlich bzw. haftbar zu machen ist, denn der Verkäufers/Erbauer handelte ausschließlich im Namen, für Rechnung und auch auf Haftung des Käufers?
Haben wir in so einem Fall mit einem Eigengrenzüberbau, oder in Wirklichkeit mit einem "Überbau im Auftrag" zu tun, welcher dann nach dem BGH, Urteil vom 19.09.2008, Az. V ZR 152/07 und auch nach dem OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.12.2009, Az. 6 U 121/09 keinesfalls zu dulden ist?
Für jeden fachlichen Hinweis und jede Meinung sind wir sehr dankbar.
Mit Gruß
-
"da zum Zeitpunkt des Anbaus -- beide Garagen im gleichen Besitz waren"
- a) "da zum Zeitpunkt des Anbaus -- beide Garagen im gleichen Besitz waren"
b) "zumal der Erbauer diese Grundstücke und die noch zu errichtenden Bauten schon vorher mit rechtsgültigen (im Grundbuch vorgemerkten) Verträgen verkauft hatte"
Eigentümer ist man erst, wenn man im Grundbuch steht.
Ich würde mir erst mal überlegen, ob es sich lohnt, um einen Stromanschlusskasten zu streiten.
Mit dem Rest der Geschichte sollte man die Anwälte beschäftigen, aber nur, wenn es sich lohnt. -
Der Käufer wünscht, der Bauherr führt es zu Lasten des Nachbarkäufers durch!
Danke für Ihre Meinung. Was wir nicht verstehen sind die drei Fragenzeichen in Ihrem Titel.
Es dürfte bekannt sein, dass endgültig: "Eigentümer ist man erst, wenn man im Grundbuch steht".
Wir haben uns viel Mühe gemacht den Fall zu beschreiben.
Die Wichtigkeit liegt nicht im Geringsten bei dem Stromanschlusskasten.
Hier geht es hauptsächlich um das, was im Titel steht:
SONDERWUNSCH des Käufers, welcher durch den Verkäufers/Erbauer ausschließlich im Namen, für Rechnung und auch auf Haftung des Käufers erledigt wurde, keine "erforderliche Grenzkorrektur" und Erwerben des Überbaus getätigt wurde und nach 35 Jahren, soll es ein entschuldigter Eigengrenzüberbau gewesen sein, der "einverleibt" werden kann ...
Passt das überhaupt so zusammen?
Wenn ja, dann wäre doch u.M.n. der Willkür der Käufer in Absprache/Zusammenarbeit mit dem Verkäufer im Bezug auf Überbauten (getarnt als Eigengrenzüberbauten) Tür und Tor weit weit geöffnet sein ...
Darf sowas in einem Rechtsstaat - wie die Schweiz und Deutschland sind - passieren? ...
Hier sind die Erfahrungen und Meinungen unserer Fachleuten wie Architekten sehr gefragt ...
Mit Dank im Voraus -
Nochmal:?
Hier müsste man viel mehr wissen, um den Fall beurteilen zu können. Ein Forum ist nicht der geeignete Ort dazu. Sind Sie Käufer, oder Erbe, oder was.
Nach 35 Jahren dürfte einiges sowieso verjährt sein.
Irgend jemand hat offenbar irgendwann einen Vertrag unterschrieben, wo er dem Verkäufer Verfügungsgewalt über sein Grundeigentum einräumt, ohne dass dieser Eingriff beschrieben wäre (Fragezeichen eins), und sich auch noch verpflichtet, ihn dabei zu unterstützen (Fragezeichen zwei), und auch noch dafür haftet, wenn etwas Dummes dabei herauskommt (Fragezeichen drei).
Wie kann man nur ...
Was Recht ist bzw. was in einem Rechtsstaat passieren darf, entscheidet ein Richter. Die Richtlinien, nach denen er zu entscheiden hat, stehen im Gesetz.
Sie werden zu einem Anwalt gehen müssen, der Ihnen, wenn er gut ist, vermutlich einige unbequeme Fragen stellen wird. -
Und wenn ...
Sie der Käufer des Nachbargrundstückes sind und der andere über die Grenze baut, weil er mit noch einem anderen einen Vertrag hat, wo drin steht, dass er das darf, dann müssen sie den Bau halt wegklagen.
Verträge, wonach unbeteiligte Dritte verpflichtet werden, sind unmöglich.
Laienmeinung ... -
Lassen wir (als Laie) die Fachleute zu Wort kommen ...
Hallo Herr Paulsen,
meine Frau und ich haben uns für Ihre erste Meinung schon bedankt.
Die Fragen/Ausführungen in Ihren danach folgenden Beiträgen sind alle in der Themabeschreibung beantwortet, erwähnt oder zwischen den Zeilen zu lesen ...
Eine Verjährung gibt es absolut nicht ...
Mit Respekt für Ihre Qualifikationen als Biologe und Botaniker, aber wir haben uns in einem Architekten-Forum gewandt, da wir durch das Einstudieren dieses Fachforums überzeugt sind, dass es sehr fähigen Architekten im Forum gibt, die auch für diesen Fall hilfreiche Antworten geben können, worum es nochmals hiermit sehr gebeten wird.
Wollen wir (Sie und wir) bitte als Laie nicht die Fachleute zu Wort bzw. zu fachlichen Hinweisen und Meinungen kommen lassen?