Grundstück 12m Breite bebaubar? Baurecht, Bebauungsplan & Teilung für Neubau?
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Grundstück 12m Breite bebaubar? Baurecht, Bebauungsplan & Teilung für Neubau?

Guten Abend,
wir haben ein Siedlungshaus aus 1965, sowie ein an dies bebaute Grundstück angrenzendes weiteres (im gleichen Grundbuch geführtes) Flurstück geerbt. Das Haus ist schwer sanierungsbedürftig, alte Fenster, Bäder, Böden, Decken, nicht gedämmt, extrem individueller Grundriss mit zwei zwei Zimmer Wohnungen eine davon zur hälfte im Boden (Souteraint) Daher hat auch die zweite Wohnung keinen Terrassenausgang auf das Grundstück. Heizung 23 Jahre alt, Erdtank (Stahl) aus 69, Elekto fast original usw. usf.
Es steht auf einem ca. 900 m² großem Grundstück, dort an geringster Stelle nur 2,8 m von dem zweiten uns nun auch gehörenden Flurstück entfernt.
Dieses Flurstück ist ca. 12 m breit und gut 45 m tief.
Da wir die Immobilie verkaufen möchten, ist es für einen guten Verkaufserlös möglich, diesen 12 m breiten Streifen als Baugrundstück zu verkaufen, allerdings steht auch das Haus des nächsten Nachbarn zur rechten, nur 3 m von der Grenze entfernt.
Kann man das überhaupt Bauland nennen, bzw. ist es bebaubar, da es in einer Einfamilienhaussiedlung liegt?
Gibt es ein freistehendes Haus, dass da rauf past?
Danke
S. Felcher
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Um zu beurteilen, ob ein 12 Meter breites Grundstück bebaubar ist, sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Zunächst ist der Bebauungsplan der Gemeinde entscheidend. Dieser legt fest, welche Art von Bebauung in dem Gebiet zulässig ist, wie groß die bebaubare Fläche sein darf und welche Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen.

    Ein wichtiger Aspekt ist die Einhaltung der Abstandsflächen. Diese sind in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt und sollen sicherstellen, dass ausreichend Licht und Luft auf die Nachbargrundstücke gelangen. Die Abstandsflächen sind in der Regel abhängig von der Höhe des geplanten Gebäudes. Bei einem schmalen Grundstück kann es schwierig sein, die erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten, was die Bebaubarkeit einschränken kann.

    Die Möglichkeit einer Grundstücksteilung sollte ebenfalls geprüft werden. Wenn das Grundstück im Grundbuch als ein Flurstück geführt wird, kann eine Teilung erforderlich sein, um das bebaute Siedlungshaus und das unbebaute Grundstück separat zu veräußern. Eine Teilung ist jedoch nur möglich, wenn sie den baurechtlichen Vorschriften entspricht und keine neuen Baulasten entstehen.

    ? Handlungsempfehlung: Klären Sie die Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem Architekten oder einem Bauplanungsamt ab. Diese können Ihnen Auskunft über den Bebauungsplan, die Abstandsflächen und die Möglichkeit einer Grundstücksteilung geben.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein von der Gemeinde aufgestellter Plan, der die Art und Weise der Bebauung eines bestimmten Gebiets regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Nutzung, die Bebauungsdichte und die Bauweise.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baunutzungsverordnung, Baugesetzbuch
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen, um eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Gebäude zu gewährleisten und den Brandschutz sicherzustellen.
    Verwandte Begriffe: Landesbauordnung, Nachbarrecht, Grenzabstand
    Grundstücksteilung
    Die Grundstücksteilung ist die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Grundstücke. Sie bedarf in der Regel der Genehmigung durch das zuständige Katasteramt.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Liegenschaftskataster, Vermessung
    Landesbauordnung
    Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Bestimmungen eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Vorschriften über die Bauausführung, die Standsicherheit, den Brandschutz und die Abstandsflächen.
    Verwandte Begriffe: Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bebauungsplan
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet und dessen Nutzung einschränken kann. Sie wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Dienstbarkeit, Nießbrauch
    Flurstück
    Ein Flurstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird. Mehrere Flurstücke können zu einem Grundstück zusammengefasst sein.
    Verwandte Begriffe: Grundstück, Liegenschaftskataster, Vermessung
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es wird in öffentliches und privates Baurecht unterteilt.
    Verwandte Begriffe: Baugesetzbuch, Landesbauordnung, Bebauungsplan

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Bebauungsplan?
      Antwort: Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er enthält unter anderem Angaben zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, zu überbaubaren Flächen und zu Abstandsflächen.
    2. Frage: Was sind Abstandsflächen?
      Antwort: Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dazu, ausreichend Licht und Luft auf die Nachbargrundstücke zu gewährleisten und den Brandschutz sicherzustellen. Die Größe der Abstandsflächen ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.
    3. Frage: Was ist eine Grundstücksteilung?
      Antwort: Eine Grundstücksteilung ist die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Grundstücke. Sie ist nur möglich, wenn sie den baurechtlichen Vorschriften entspricht und keine neuen Baulasten entstehen. Für eine Grundstücksteilung ist in der Regel eine Genehmigung des zuständigen Katasteramtes erforderlich.
    4. Frage: Welche Rolle spielt die Landesbauordnung?
      Antwort: Die Landesbauordnung enthält die grundlegenden baurechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes. Sie regelt unter anderem die Anforderungen an die Bauausführung, die Abstandsflächen und die Genehmigung von Bauvorhaben.
    5. Frage: Was sind Baulasten?
      Antwort: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten und dessen Nutzung einschränken können. Sie werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen und sind beispielsweise relevant bei der Einhaltung von Abstandsflächen oder der Sicherstellung von Zuwegungen.
    6. Frage: Kann ein Architekt bei der Beurteilung der Bebaubarkeit helfen?
      Antwort: Ja, ein Architekt kann Ihnen helfen, die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks zu beurteilen. Er kann den Bebauungsplan prüfen, die Abstandsflächen berechnen und Ihnen bei der Planung eines Neubaus beraten, der den baurechtlichen Vorschriften entspricht.
    7. Frage: Was ist ein Flurstück?
      Antwort: Ein Flurstück ist ein genau vermessener und abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird. Mehrere Flurstücke können zu einem Grundstück zusammengefasst sein.

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    • Baulastenverzeichnis prüfen
      Wie Sie das Baulastenverzeichnis einsehen und welche Informationen es enthält.

  2. Bebauungsplan: 12m Grundstück – Abstand zur Grenze

    Problem?
    Nach meinen Laienkenntnissen gilt: Mindestabstand sind 3 m und die sind doch offenbar an beiden Seiten schon eingehalten. Abgesehen vom Baufenster sollte man dann sogar bis an die Grenze bauen können (es sei denn da kommt ein Hochhaus hin), es wäre sinnvoll, sich erst einmal um die Regelungen des Bebauungsplans zu kümmern. Selbst wenn 3 m zur Grenze vorgeschrieben sind wäre ein 6 m breites Haus kein größeres Planungsproblem.
    "Bauland" ist alles, was nach BPlan entsprechend gekennzeichnet ist und ein Mittelgrundstück in einer Siedlung wird eher weniger als Gartenland vorgesehen sein, aber s.o., BPlan ansehen.
    Gruß
    Volker Leue

  3. Grundstücksteilung: Grundbuchänderung für 12m Grundstück

    Sorry,
    hatte das gleiche Grundbuch überlesen. Braucht vermutlich noch eine Grundbuchänderung; für diese formalen Voraussetzungen nehmt jemand der sich auskennt mit zur Gemeinde und redet mal mit den Leuten was hier geht oder nicht. Ist immer gut zu wissen, was die Ämter mit einem Baugebiet vorhaben.
    VL

  4. Bebauung: Bebauungsplan vs. §34 – Ortsübliche Bebauung

    Also ohne die ...
    Also ohne die Gegebenheiten genau zu kennen, ist es hier schier unmöglich eine seriöse Aussage zu treffen. Gibt es überhaupt einen Bebauungsplan oder befinden wir uns im 34er Bereich? Und wenn 34er Bereich, wie sieht es in der direkten Umgebung aus?
    Das sind alles Dinge, die sich ein Architekt vor Ort ansieht. Dieser macht auch, da es sich hier um einen Verkauf handelt, entsprechende Wertgutachten, wenn er dafür besonders qualifiziert ist.

  5. Bebauungsplan: 2-geschossige Bebauung auf 12m Grundstück

    Guten Morgen, danke, es ist ein altes Siedlungsgebiet ...
    Guten Morgen,
    danke, es ist ein altes Siedlungsgebiet. Es gibt einen Bplan, wobei der nicht viele Einschränkungen zum Gebäude macht, es ist eine zweigeschossige Bebauung möglich, die GRZAbk. beträgt 0,4. Es gibt keine Pläne der Gemeinde irgend was zu ändern oder neu zu regeln.
    Wir hatten bereits einige Interessenten, die sich nach einer Anzeige meldeten, aber alle sagten auf Grund des Schlauchzuschnitts ab. Wir bieten das Grd. Stück sogar ca. 10 % unter Bodenrichtwert an.
    Soweit wir wissen muss der Grenzabstand von 3 m von jedem Grundstück eingehalten werden, so das zwischen den Bebauungen 6 m frei bleibt.
    Der Nachbar hat leider kein Interesse das Grundstück zu erwerben, bzw. würde dafür nur einen Bruchteil zahlen, da er dann seinen Garten vergrößern würde.
    In diesem Gebiet bauen, kaufen auch nur junge Familien. Es gibt wirklich keine älteren Interessenten, denen dann ein kleines Häuschen reichen würde, die verkaufen ja nach und nach alle um Innenstadtwohnungen zu beziehen.
    Kennt jemand einen vernünftigen Grundriss für ein Einfamilienhaus, das maximal 6 m Breit ist?
    Danke S. Felchner

  6. Grundrisse: Parameter für optimale Bebauung auf 12m

    Natürlich gibt es Grundrisse zu hauf ...
    Natürlich gibt es Grundrisse zu hauf
    allerdings müssen da viele Parameter berücksichtigt werden. Belichtung, Sonne usw. usw. Da kommt man um einen guten Planer nicht drum rum.
    Ob in der heutigen Zeit 10 % unter Bodenrichtwert ausreichen, kann ich nicht beurteilen. Vom Gefühl her denke ich, das es nicht ausreichen wird ...

  7. Grundriss-Beispiele: 12m Grundstück mit Süd-Ausrichtung

    Danke Fa. Berg
    OK danke dennoch, leider sind wir selbst nie auf solch einen Grundriss gestoßen.
    Falls jemand einen zur Ansicht hat freue ich mich, gibt es vielleicht ein Beispiel? Die Straße liegt übrigens im Süden, dort ist das Grundstück auch die besagten 12 m breit. Im Norden liegt bei ca. 22 m überdies auch noch eine Baugrenze. Noch in diesem Jahr werden Neubaugrundstücke in ca. 1 km Entfernung, vergleichbare Lage durch die örtliche Sparkasse angeboten werden. Diese sind natürlich quardratischer geschnitten. Egal welcher Verkaufspreis schließlich realisiert wird, es wird immer noch besser sein als Gartenland zu verkaufen.
    Danke S. Felchner

  8. Grundriss-Inspiration: Doppelhaus/Reihenhaus für 12m

    Als Anhaltspunkt ...
    Als Anhaltspunkt nimmt man einen x-beliebigen Doppelhaus- oder Reihenhaus-Grundriss ... :-))
    Ich weiß, die Planer hier werden mich verfluchen.. :-))

  9. Bauvoranfrage: Verkaufschancen für 12m Grundstück erhöhen

    Bebaubarkeit
    Hallo,
    vielleicht wäre es vielleicht von Vorteil zu dem Grundstück eine Bauvoranfrage zu starten und diese dann mit dem Grundstück zusammen zu veräußern.
    Dieses würde evtl. zu einem erfolgversprechenden Verkauf führen.
    Mit freundlichen Grüßen

  10. Doppelhaus/Reihenhaus: Fenster-Erweiterung für 12m

    Danke für die guten Tipps.
    Fam Berg, ich werde mal im Doppelhaus/Reihenhaus schauen. Es lassen sich ja dann Fenster in den Seiten erweitern.
    Herr Rieder, das war auch unser Gedanke, danke, leider haben die Interessenten bisher nicht viel Vorstellungskraft besessen.
    FG
    S. Felchner
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI) Schutz

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Grundstück 12m Breite bebaubar: Baurecht & Neubau

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Bebaubarkeit eines 12 Meter breiten Grundstücks, wobei Baurecht, Bebauungsplan und mögliche Grundstücksteilungen zentrale Themen sind. Es wird erörtert, ob die Einhaltung von Grenzabständen gegeben ist und welche Rolle der Bebauungsplan oder §34 (ortsübliche Bebauung) spielen. Die Notwendigkeit einer Grundbuchänderung bei Grundstücksteilung wird ebenso thematisiert wie die Bedeutung eines Architekten vor Ort für eine seriöse Einschätzung.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bebauungsplan: 12m Grundstück – Abstand zur Grenze wird darauf hingewiesen, dass die Einhaltung der Mindestabstände von 3 Metern relevant ist.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bebauungsplan: 2-geschossige Bebauung auf 12m Grundstück erwähnt, dass in dem alten Siedlungsgebiet eine zweigeschossige Bebauung mit einer GRZAbk. von 0,4 möglich ist, was die potenziellen Bebauungsmöglichkeiten erweitert.

    💰 Zusatzinfo: Es wird angemerkt, dass die Einschätzung, ob 10% unter dem Bodenrichtwert in der heutigen Zeit für einen Verkauf ausreichen, schwierig ist und vom Gefühl her möglicherweise nicht ausreicht.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, eine Bauvoranfrage zu stellen und diese zusammen mit dem Grundstück zu veräußern (siehe Bauvoranfrage: Verkaufschancen für 12m Grundstück erhöhen). Dies könnte die Verkaufschancen deutlich erhöhen, da Interessenten oft Schwierigkeiten haben, sich die Bebauung vorzustellen.

    🔧 Praktische Umsetzung: Als Anhaltspunkt für die Planung können Grundrisse von Doppel- oder Reihenhäusern dienen (siehe Grundriss-Inspiration: Doppelhaus/Reihenhaus für 12m). Fenster können in den Seiten erweitert werden, um den individuellen Bedürfnissen gerecht zu werden.

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