Bauunternehmer oder Architekt?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Also ich verstehe Sie jetzt so, dass Sie zwei Varianten haben:
Variante 1:
Ein Bauunternehmer übernimmt den Hausbau als Schlüsselfertigbauer, als Generalunternehmer, zum Pauschalpreis.
Hierzu ist zusagen, dass das eine Kontrolle durch einen eigenen Architekten nicht ausschließt. Der Architekt ist zwar nicht in den Koordination des Bauablaufs eingebunden, kann aber im Rahmen einer Qualitätsüberwachung die Baubeschreibungen, Werkpläne etc. prüfen und Ausführungsmängel aufzeigen.
Variante 2:
Der Architekt tritt als Generalübernehmer auf. Sie gehen einen Bauvertrag mit dem Architekten ein, und dieser beauftragt Firmen, das Haus zu bauen.
Nachteilig sehe ich da, dass der Architekt nicht mehr zu Ihrer Partei gehört, sondern sozusagen "Vertragsgegner" wird.
Ich schlage immer die klassische Architektenbeauftragung vor. Die sieht so aus:
Der Architekt wird mit Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung und Bauüberwachung im Sinne der HOAI^Abk. beauftragt. Der Architekt holt per Ausschreibung gewerkeweise Angebote von Unternehmern ein. Sie wählen aus den Bietern die Firma Ihres Vertrauens aus und erteilen direkt die Werkverträge an die Bauunternehmer, unter Mitwirkung des Architekten. Der Architekt koordiniert den Bauablauf und überwacht und dokumentiert die Ausführung. Ein Vorteil ist, falls es zu Mängel kommt, haften die Bauunternehmer und der Architekt Ihnen gegenüber, wobei für Planungs- und Bauüberwachungsfehler (Planungsfehler, Bauüberwachungsfehler) der Architekt noch versichert ist. Diese Architektenaufgabe ist natürlich äußerst zeitintensiv, das angemessene Honorar regelt die Honorarordnung (HOAI).
Die letzte Variante bietet die größtmogliche Transparenz, was die Preise der Auftragnehmer angeht, vorausgesetzt der Architekt erstellt ordentliche Leistungsverzeichnisse. Der Gewinn der Bauunternehmer hat Sie bei gewerkeweiser Vergabe gar nicht zu interessieren.
Übrigens sind Geschäftsführergehälter, Löhne, Planungskosten usw. bei Baufirmen kein Gewinn, sondern Kosten. Der Gewinn ist das, was der Firma am Ende für andere Investitionen übrig bleibt. Da sind vielleicht 0-10 % zurzeit üblich, oft auch Verlust. Also ca. 5.000-10.000 €.
Die Zahl von 50.000 € ist aus der Luft gegriffen, obwohl es so sein kann, dass der Schlüsselfertigbauer 50.000 € für eigene Planungsleistungen, Statik, EnEV^Abk.-Nachweis, eigene Bauleiter, Chefgehalt und sonstiges vorsieht. Das ist aber kein unternehmerischer Gewinn. Wenn es Gewinn wäre, dann hätte der Schlüsselfertigbauer Sie extrem über den Tisch gezogen.

im Klartext heißen: erzählt er uns ein Märchen mit den 50 T, um den Auftrag zu bekommen? Kommt drauf an, nämlich auf das Bauvorhaben und die speziellen Details. Natürlich lässt sich ein Einfachbau so kalkulieren, dass bei 300 T ziemlich viel 'hängenbleibt', kann aber auch ohne weiteres völlig angemessen sein. Herr Lott mag das anders sehen, aber auch wenn die Theorie sagt, mit Architekt wird es evtl. günstiger wg. professioneller Planung bzgl. Preis und Ausführung: Billiger wird es eher nicht, und wenn es nur deshalb ist, weil der Planer verschiedene Extras und nice-to-haves vorschlägt, die vernünftig sind. Das gibt dann am Ende vielleicht ein 'besseres' Haus, der Bauunternehmer hätte einfach gebaut, was geplant ist, aber preislich wird sich da nicht viel tun.
Die HOAI^Abk.-Tarife, mal ganz ohne Diskussion ob angemessen oder nicht, werden sowieso noch für ein leichtes Schlucken sorgen (steht halt beim Bauunternehmer nicht drin, wie hoch der Planungsanteil ist).
Ich meine (!) als Laie (!), wenn das Schlüsselfertig-Angebot vom Plan her passt und keine größeren Sonderwünsche kommen, baut mit Bauunternehmer und nehmt den Architekt als Kontrolle dazu. Vorher Pläne mit ihm durchsprechen, ob dem Mann 'dumme' Planungen auffallen, dann Überwachung. Das evtl. nach Stundenhonorar abrechnen und dazu VORHER seine Preis- und Zeitvorstellungen schriftlich nachfragen.
Viel Glück
Volker Leue

Also verdienen verdient er bei einer Bausumme von ca. 300.000 € so ca. 300.000 €. Schade nur, dass von seinem "Verdienst" alle noch was abhaben wollen.
Wenn er gut ist, hat er eine Gewinnquote bei 2 %.
Gleiches gilt für Architekten, Lidl (ach nee, die sind nur bei 1,4) usw. usw.

Hallo PV Leue,
was die HOAI^Abk.-Honorare anbelangt, sind diese dann angemessen, wenn der Planer auch die Leistungen so erbringt, wie es erforderlich ist, und das ist, wenn man's richtig macht, eine Menge Arbeit. Das ist im Bereich Ausführungsplanung, Detailplanung, Ausschreibung, Bauüberwachung bei manchen Büros der Fall, bei manchen Planern aber auch nicht, weil die hemdsärmelig ohne Ausführungsplanung nur ca. 1-mal pro Woche auf dem Bau erscheinen und dafür den vollen Honorarsatz abgreifen.
Ich habe jetzt schon einige Unterlagen und auch Baumängel von Schlüsselfertigbauern vor Ort gesehen und als Hauptursache ist festzustellen:
Es wird ab der Baugenehmigung die Planung einfach weggelassen, für die der Kunde eigentlich auch bezahlt. Ausführungspläne und Details gibt es oft nicht, oder es sind 100stel-Pläne vom Bauantrag mit Einzeichnung von ein paar Schlitzen und Durchbrüchen, aber mehr nicht. Die EnEV^Abk.-Berechnungen sind oft hingetrickst, bzw. werden die Materialien gar nicht verbaut, die da vorgesehen sind. Gegen fehlende Planung kann ein nur qualitätsüberwachender Architekt auch nicht mehr viel ausrichten.
Deshalb halte ich die Bauplanerbeauftragung mit allen Leistungsphasen für den Königsweg, vorausgesetzt der Planer taugt auch was und hat die Kapazitäten, um den Bau zu betreuen. Die Beauftragung eines Generalunternehmers, anstatt gewerkeweiser Vergabe, ist dabei ja nicht ausgeschlossen. Jedoch sollten Planung und Bauüberwachung/Bauleitung von der Ausführung getrennt sein. Ein alles allein regelnder Schlüsselfertigbauunternehmer will sich ja gerade dieser Kontrolle durch eine finanziell unabhängige Bauüberwachung entziehen, um alle Fäden allein in der Hand zu halten. Das mag bei vielen, gestandenen, seriösen Bauunternehmern alter Schule auch ganz gut funktionieren, aber in der Schlüsselfertigbranche tumnmeln sich mittlerweile zu viele Kaufleute, die vom Bauen und vom unternehmerischen Anstand oft keine Ahnung mehr haben. Wer an solche Leute einen Schlüsselfertigbauauftrag vergibt, der hat schon verloren.
Gruß

Stimme ich vollkommen zu, ich war von einem seriösen Bauunternehmer ausgegangen, aber die Bemerkung bzgl. der Kaufleute im Baugewerbe ist wohl leider richtig.
Zum Honorar und dem vermuteten Erschrecken, mal eine These wie viele BH 'ticken':
300 T Bausumme, macht ca. 35 T Planerhonorar (ganz grob, archifee).
80 % Finanzierung bei 300 T, 6 % Annuität, macht etwa 1200/Monat, das dürfte dann meist auch das frei verfügbare Einkommen vor dem Bau sein. Das sind dann knapp 3 Jahre arbeiten 'nur' für die Planung. "Also bekommt der für die paar Zeichnungen soviel wie ich im ganzen Jahr habe und der baut bestimmt mehr als 1 Haus". Ich sage nochmal ausdrücklich, dass das natürlich so nicht richtig ist, aber wie Sie auch schrieben, die "schwarzen Schafe in Hemdsärmeln" tun nur sehr wenig um dieses Bild zu widerlegen.
Wir haben mit einer miserablen Architektin, später mit einem wirklich guten Bauingenieur gebaut, ich kenne beide Varianten, gut oder schlecht. Leider weiß kein Laie vorher, wie man gute und schlechte Planer unterscheiden kann (könnte er fachliche Fragen stellen, wäre er kein Laie mehr).
@ Bergs: Lidl ist Discounter, der allgemeine LM-Einzelhandel kommt mit etwas Glück auf 50 % davon (bei wesentlich weniger Umsatz) ...
Gruß
Volker Leue

nur vielen Bauherren ist halt nicht klar, dass das "Architektenkosten Einsparen" auch gleichzeitig das Weglassen von Planung bedeutet. Das Honorar für den Architekt ist ja auch nicht gleich dessen Gewinn, sondern nur Umsatz, wie bei jedem Selbständigen.
Wenn ein Architekt 35.000 € Brutto für ein Bauprojekt, z.B. ein Einfamilienhaus, erhält, also 29.411,76 € Netto, bedeutet dass, das er dafür ca. 400 Projektarbeitsstunden für sich und die Mitarbeiter drin hat. Davon sind bis zum Bauantrag bei mehreren Entwürfen schon mal schnell 100 Stunden weg. Dann weitere 150-200 Stunden für Ausführungsplanungt, Ausschreibungen, Abstimmung mit Fachplanern, Einarbeiten von Fachplanerergebnissen etc.
Es bleiben 100-150 Stunden für Bauleitung und Dokumentation. Die sind, bei ernstgenommener Bauleitung, Ruckzuck aufgebraucht. Wenn mehr Zeit benötigt wird, ist die Bürokalkulation beim HOAI^Abk.-Mindestsatz schon im Eimer.
Problem für deutsche Bauherren ist: Die guten Architekten und Planer wissen darum, dass mit ordentlicher Planung und Bauüberwachung von Einfamilienhaus's bei privaten Bauherren trotz HOAI kein auskömmliches Geld mehr zu verdienen ist und man nur Stress hat. Also suchen sich die fähigen Leute andere Nischen, z.B. das Sachverständigenwesen, Gewerbe- und Industriebau (Gewerbebau, Industriebau) etc., sodass der Bauherr, der günstige Planung sucht, gar keinen gescheiten Planer mehr findet. Also wird er ein gefundenes Fressen für die Schlüsselfertigbranche oder unerfahrene Billigpreisplaner und die sachverständig tätigen Planer verdienen hinterher das Geld bei der gerichtlichen Aufarbeitung der Baumängel. Der Bauherr ist in jedem Fall die Kohle los, hat aber schlimmstenfalls eine mangelhafte Schrottimmobilie da stehen. Ich sehe durch diese Entwicklungen einen riesigen volkswirtschaftlichen Schaden Aufgrund von mangelhaft geplanten und ausgeführten Bauvorhaben entstehen.
Es zeigt sich z.B. auch, dass durch viele Vereinfachungen in den Baugenehmigungsverfahren und bei der Vereinfachung der Prüfung der Standsicherheitsnachweise häufig nur eines erreicht wird: Nachlässigkeit der am Bau beteiligten Firmen und Wegsparen von Planung. Mit Deregulierung auf dem Gebiet der behördlichen Bauüberwachung kann die (von kaufmännischem Denken durchsetzte) Schlüsselfertigbranche nicht umgehen. Was behördlich nicht geprüft wird, muss auch nicht gemacht werden scheint mir da oft die Devise zu sein.

Das ist jammern auf hohem Niveau mir kommen gleich die Tränen ...
Stundenlohn: 73,50 € netto, also rund 87,00 inkl. Mehrwertsteuer für den Endkunden.
Wenn man dann sieht, dass Bauzeichner/technische Zeichner einen Stundenlohn von achtfuffzich brutto haben, jungedie ...
Und, wer sagt denn, dass die Schlüsselfertigbauer keine Detailzeichnungen haben? Ich gehör ja nun auch zu dieser Spezies. Aber ein Mal gemacht und immer wieder verwendet. Und ob das Detail 1.21.2 nun bei 3,70 m ist, oder bei 4,20 m, ist sowas von egal. Und nun sag nicht, dass Ihr Architekten keine Standarddetails habt ... Ihr erfindet das Rad auch nicht immer wieder neu ...

Der Stundensatz ist tatsächlich ein Stundensatz, der bei einer Bürokalkulation eines Architekten- / Ingenieurbüros (Architektenbüros, Ingenieurbüros), angesetz werden muss, für Chef und technische Mitarbeiter. Zeichner könnte etwas weniger hoch angesetzt werden, z.B. 60 €. Wer als Freiberufler nicht so kalkuliert, darbt am Existenzminimum und hat nichts über für Investitionen ins Büro, Ausstattung, Software
Der Kalkulationsstundenlohn in einem Bauunternehmen liegt um die 40 €. Da wird vielleicht ein Architektenkalkulationssatz von 75 € zu hoch erscheinen, allerdings verteilen sich die Gemeinkosten in einem Büro auch ganz anders, als bei einer Baufirma mit vielen Mitarbeitern.

ein paar Anmerkungen noch.

• Bin selbstständig, d.h. die 35 T Honorar waren netto über den Daumen gepeilt.
• Gemeinkosten OK , aber das evtl. mehr an Mitarbeitern beim Bauunternehmer (wenn er denn noch diese Mitarbeiter fest angestellt hat) wird durch den entsprechenden Maschinenpark aufgewogen.

Hauptärgerpunkt war für mich immer, dass trotz Stundensätzen, die nach allgemeiner Ansicht einen vernünftigen Lebensunterhalt sichern könnten absolut jeder Handgriff am Bau noch zusätzlich als Leistung zu bezahlen war (man erinnere sich an die beliebte Diskussion im Forum "wer zahlt den Meterriss"). Das galt leider sowohl für Planer als auch Handwerker, der absolute Hit waren Fahrtkosten für 6 km weil Madame ihren Fotoapparat vergessen hatte ... So etwas wird natürlich gestrichen, keine Frage, aber dass solche Dinge (nicht aus Dreistigkeit, sondern Gewohnheit) überhaupt erscheinen macht's etwas schwer.
Ich kann es mir nicht erlauben, bei einem Buffet für 40 Personen die Frage "sind Servietten extra zu bestellen und bezahlen" anzusprechen, das wird als Service erwartet. Ob man so etwas nun als Service oder "Pflege der Geschäftsbeziehung" bei einem Baukunden sieht, egal, es kostet nicht viel, meist nur minimal Zeit und macht die Stundensätze akzeptabler.
Oder, absolute Minimalanforderung an den Leistungserbringer, eine klare Äußerung "das ist nicht in meinem Honorar enthalten, das muss ich zusätzlich berechnen", bevor die Leistung erbracht wird. Habe ich leider auch anders erlebt, aber wie gesagt, sowohl von Planerin als auch einzelnen Handwerkern.
@Petra: Sorry für etwas OT, aber vielleicht hilft's ja trotzdem
Gruß
Volker Leue

Och, auch Architekten können Ferkel sein da kenn ich das beliebte Spiel mit dem Entwässerungsantrag ... )
Salopp ausgedrückt: Architekt, ich brauche nen Bauantrag. Auf dem Formuler z.B. steht dieser Entwässerungsantrag als beizubringende Unterlage mit druff. Also geh ich doch als unbedarfter Laie davon aus, dass der Architekt das Ding mitmacht. Pustekuchen! Ist Extra ... )

Gesamthonorar von 35 Tsd € entfallen für Ausschreibung und Vergabe rd 4500 € ... also rd. 75 h.
Qualifizierung neuer Anbieter ist da nicht machbar (mE) ... also die Ausschreibung immer an die alten Spezies ...
Gruß

es arbeitet halt jeder Architekt / Ingenieur anders. Den richtigen Planer zu finden ist eine der grundlegendsten Bauherrenaufgaben. Das macht etwas Mühe, genauso wie es Mühe macht bei gewerkeweiser Vergabe zusammen mit dem Architekt die ausführenden Unternehmer zu finden. Manche Bauherren wollen diese ganzen Steuerungs- und Kontrollmöglichkeiten (Steuerungsmöglichkeiten, Kontrollmöglichkeiten) aus der Hand geben und sich um nichts kümmern, dann sollen Sie halt zum Generalunternehmer/Generalübernehmer oder Bauträger gehen.
Jeder ist seines Glückes Schmied
Zum Honorarbeispiel:
300.000 € Baukosten als anrechenbare Baukosten ist vielleicht auch etwas hoch gegriffen. Das muss schon ein größeres Objekt sein.
Für ein Durchschnitts-Einfamilienhaus kommt da man da vielleicht auch mit 200.000 € anrechenbaren Baukosten hin. Dann kosten alle Leistungsphasen ca. 24 T€ zzgl. MwSt.
Dann gibt es noch weiteren Gestaltungsspielraum, z.B. müssen nicht alle Gewerke ausgeschrieben und bauüberwacht werden. Da könnte man z.B. beim Innenausbau, Malerarbeiten, Fliesenleger etc. einiges rausrechnen.
Das ist eine Frage der Kommunikation zwischen Bauherr und Planer. Es lässt sich ja vieles regeln.

ich würde nur dann mit Familienangehörigen bauen, wenn auch nicht die geringsten Zweifel bestehen, dass man sich nicht nur versteht, sondern auch Meinungsverschiedenheiten ohne nachhaltige Verbitterung ausdiskutieren kann.
Wenn man mal einem Verwandten den PC vermurkst, weil der um Hilfe gebeten hat und es dann nicht geklappt hat, kann man das meistens wieder gut machen  -  bei einem Haus steht einfach zu viel auf dem Spiel.
Entweder der Bauherr macht die Faust im Sack, oder der angeheiratete Architekt getraut sich des lieben Friedens willen auch berechtigte Forderungen nicht anzumelden, oder man hat lebenslänglich Krach miteinander.
Man kann ja trotzdem einen unabhängigen Architekten beauftragen und die Arbeiten einzeln vergeben; der Verwandte kann Qualitätssicherung machen, wenn der Bauherr absoluter Laie ist.
Die 1/2 Stelle sollte das geringste Problem sein  -  ein Architekt ist nicht während der ganzen Planungs- und Bauzeit (Planungszeit, Bauzeit) nur mit einer einzigen Einfamilienhaus-Baustelle beschäftigt.

Danke an alle!
Wir haben uns nun für den Bauunternehmer entschieden und werden gleich den Vertrag unterschreiben : o)
Aber Danke nochmal fürs Input! War wirklich hilfreich!
Viele Grüße,
Petra

Hallo Petra,
das ist eine schwierige Frage. Beides bietet Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile). Jeder von den genannten Institutionen will natürlich Geld verdienen. Für Sie ist es wichtig, dass Sie Ihr Traumhaus mängelfrei und in Ihrem gewünschten Budget bekommen. Ein Pro und Contra hier aufzulisten würde etwas zu lange dauern. Deshalb möchte ich darauf nur kurz eingehen und auf meinen weiter führenden Link verweisen.
Bauunternehmer (Bauträger): Er erstellt Ihnen eine nahezu schlüsselfertige Lösung. Sein Verdienst ist der Aufschlag auf jedes einzelne Gewerk was er zu errichten hat. Wenn er die günstigsten nimmt kann das auf Kosten der Qualität gehen. Dafür haben Sie aber nur einen Ansprechpartner.
Tipp: Gestalten Sie den Bauvertrag aktiv mit.
Architekt: Hierbei gibt es eine Einzelvergabe der Gewerke. Den Architekt könnten Sie bis zur Abnahme alle Leistungsphasen in Auftrag geben. Ist meiner Erfahrung nach aber nicht empfehlenswert. Ich würde die Planung, Bauantrag, Ausschreibung und Vergabe vom Architekten machen lassen. Für die Baubetreuung sollten Sie sich jemand anderen nehmen.
Tipp: Architekten verdienen in der Regel nach Bausumme gem. HOAI^Abk.. Das bedeutet je teurer das Haus, desto mehr steht dem Architekten zu. Wenn Sie den Architekten Ihrer Wahl gefunden haben, sollten Sie eine Prämie für Unterschreitung der Bausumme aushandeln.
Viel Erfolg wünscht
Carsten