Architektenkosten für Umbau-Angebot: Was ist üblich & wann ist es kostenpflichtig?
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Architektenkosten für Umbau-Angebot: Was ist üblich & wann ist es kostenpflichtig?

Hallo,
im Juli 2008 haben wir den Bauträger unseres Einfamilienhauses kontaktiert und um einen Kostenvoranschlag/ Angebot für den Umbau unseres Hauses ersucht. Der Geschäftsführer der Baufirma ist Architekt. Nach einem persönlichen Gespräch mit dem Architekten (1 Stunde) wurde ein Angebot der entsprechenden Firma zugesandt und Aufgrund einer nochrmaligen Anfrage unsererseits konkretisiert. Da das Komplettangebot des Bauträgers sehr teuer war, haben wir uns entschieden, die Gewerke einzeln zu vergeben. Ein Jahr später (07/09) verlangt der Architekt (gleichzeitig Geschäftfsführer der Baurfimra) die Vergütung seiner Aufwendungen für die Erstellung des Angebotes i.H.v. 460,- €. Wir haben weder schriftlich noch mündlich eine Honorarvereinbarung getroffen. Es wurde nie darauf hingewiesen, dass die Erstellung eines Angebotes kostenpflichtig ist.
Der Bauträger hat seinen Sitz in Niedersachsen. Ist diese Verfahrensweise rechtlich i.O.?
  • Name:
  • T.M.
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    Ob ein Architektenangebot für einen Umbau kostenpflichtig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist, ob eine Honorarvereinbarung getroffen wurde.

    Mündliche Honorarvereinbarung: Auch mündliche Vereinbarungen sind grundsätzlich bindend, allerdings schwer nachweisbar. Wenn Sie mündlich vereinbart haben, dass das Angebot kostenpflichtig ist, ist dies gültig.

    Keine Honorarvereinbarung: Wenn keine Vereinbarung getroffen wurde, ist die Frage, ob eine Vergütungspflicht besteht, schwieriger zu beantworten. In Niedersachsen (Sitz des Bauträgers) gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGBAbk.). Ein Anspruch auf Vergütung könnte bestehen, wenn die Erstellung des Angebots mit erheblichem Aufwand verbunden war, der über das übliche Maß hinausgeht. Dies ist jedoch im Einzelfall zu prüfen.

    Bauträger vs. Architekt: Da der Geschäftsführer der Baufirma Architekt ist, ist zu klären, in welcher Funktion er das Angebot erstellt hat. Handelt es sich um ein Angebot der Baufirma (Bauträger), gelten möglicherweise andere Regeln als bei einem reinen Architektenvertrag.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie, ob es schriftliche Unterlagen (E-Mails, Briefe) gibt, die eine Honorarvereinbarung belegen. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten, um Ihre Erfolgsaussichten zu prüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Kostenvoranschlag
    Ein Kostenvoranschlag ist eine vorläufige Berechnung der Kosten für eine geplante Leistung. Er ist in der Regel unverbindlich und dient als Orientierungshilfe für den Auftraggeber.
    Verwandte Begriffe: Angebot, Honorar, Leistungsverzeichnis
    Honorarvereinbarung
    Eine Honorarvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, der die Höhe der Vergütung für die erbrachte Leistung regelt. Sie sollte schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
    Verwandte Begriffe: Vertrag, Vergütung, HOAIAbk.
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Berechnung von Honoraren, kann aber durch freie Honorarvereinbarungen ersetzt werden.
    Verwandte Begriffe: Honorar, Architektenleistung, Ingenieurleistung
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er tritt als Verkäufer von Immobilien auf und übernimmt die Verantwortung für die Bauausführung.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Bauunternehmen, Projektentwickler
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude entwirft, plant und die Bauausführung überwacht. Er berät den Bauherrn in allen Fragen des Bauens und sorgt für eine fachgerechte Umsetzung des Projekts.
    Verwandte Begriffe: Bauingenieur, Planer, Bauleiter
    Angebot
    Ein Angebot ist eine verbindliche Erklärung eines Unternehmens, eine bestimmte Leistung zu einem bestimmten Preis zu erbringen. Es ist rechtlich bindend, wenn es vom Auftraggeber angenommen wird.
    Verwandte Begriffe: Kostenvoranschlag, Vertrag, Leistungsbeschreibung
    BGB
    Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist eine zentrale Sammlung von Gesetzen, die das Zivilrecht in Deutschland regeln. Es enthält Bestimmungen über Verträge, Eigentum, Schuldverhältnisse und andere Rechtsbereiche.
    Verwandte Begriffe: Zivilrecht, Vertragsrecht, Schuldrecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Kostenvoranschlag?
      Ein Kostenvoranschlag ist eine erste Einschätzung der voraussichtlichen Kosten für eine Bauleistung. Er ist in der Regel unverbindlich, kann aber bei Überschreitung zu Problemen führen.
    2. Frage: Wann ist ein Kostenvoranschlag verbindlich?
      Ein Kostenvoranschlag ist nur dann verbindlich, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Ansonsten darf er in angemessenem Rahmen überschritten werden.
    3. Frage: Was ist eine Honorarvereinbarung?
      Eine Honorarvereinbarung ist eine vertragliche Vereinbarung über die Vergütung von Architektenleistungen. Sie sollte schriftlich festgehalten werden.
    4. Frage: Welche Rolle spielt die HOAI?
      Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architektenleistungen. Sie ist jedoch nicht zwingend anzuwenden, wenn eine freie Honorarvereinbarung getroffen wurde.
    5. Frage: Was tun, wenn der Kostenvoranschlag überschritten wird?
      Wenn ein Kostenvoranschlag ohne vorherige Ankündigung erheblich überschritten wird, sollten Sie dies schriftlich beanstanden und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.
    6. Frage: Kann ich ein Angebot ablehnen, wenn es mir zu teuer ist?
      Ja, Sie sind grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen, auch wenn Sie den Architekten zuvor kontaktiert haben.
    7. Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Angebot und einem Kostenvoranschlag?
      Ein Angebot ist in der Regel verbindlicher als ein Kostenvoranschlag. Es enthält eine detaillierte Beschreibung der Leistungen und einen festen Preis.
    8. Frage: Welche Rechte habe ich als Bauherr?
      Als Bauherr haben Sie das Recht auf eine ordnungsgemäße Bauausführung, Einhaltung der vereinbarten Preise und Termine sowie auf Gewährleistung bei Mängeln.

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      Worauf Sie bei einem Architektenvertrag achten sollten.
    • Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
      Grundlagen und Anwendung der HOAI.
    • Kostenvoranschlag vs. Festpreisangebot
      Die Unterschiede und Vor- und Nachteile.
    • Rechte und Pflichten des Bauherrn
      Ihre Rechte und Pflichten im Bauprozess.
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  2. Bauvertrag vs. Bauträger: Angebotskosten beim Umbau

    Jein
    Erstmal etwas begriffliches: Um einen Bauträger wird es sich nicht handeln, sondern schlicht um eine Bauunternehmung, die Ihnen ein Angebot als Generalunternehmer gemacht hat. Eine Angebotsbearbeitung ist üblicherweise kostenlos, wenn nichts vertraglich vereinbart war (juristische Laienmeinung).
    Aber: Ich vermute, Sie haben von der Bauunternehmung nicht nur ein Angebot, sondern auch Bauplanungsleistungen erhalten. Es handelt sich ja um einen Umbau. Es muss erstmal entworfen, vorgeplant und die Art des Umbaus festgelegt werden, damit man überhaupt Baukosten ermitteln kann. Bauplanungsleistungen unterliegen der Preisbindung durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.). Im Zusammenhang mit Bauleistungen muss ein Bauunternehmen Planungsleistungen nicht nach HOAI abrechnen, sondern wird diese mit in die Baukosten kalkulieren. Da aber von der Firma keine Bauleistungen erbracht wurden, kann es sein, dass die bisher erbrachten Planungsleistunegn nach HOAI abgerechnet werden dürfen und müssen. Verträge kommen nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich oder durch schlüssiges Verghalten zu Stande.
    Dieses schlüssige Verhalten kann hierin gesehen werden: "und Aufgrund einer nochrmaligen Anfrage unsererseits konkretisiert". Ich vermute also, dass Pläne oder Skizzen gezeichnet wurden, welche Aufgrund Ihrer Veranlassung überarbeitet wurden, und auf deren Grundlage dann erst das Angebot erstellt werden konnte. Es kann also sein, dass die Leistungen Grundlagenermittlung und Vorplanung der Objektplanung gem. § 15 HOAI erbracht wurden.
    Damit der Unternehmer im Streit aber diese Leistungen geltend machen kann, muss auch die Rechnung und die Ermittlung des Honorars dem Abrechnungssystem der HOAI folgen und die Rechnung prüffähig sein. Sofern Ihnen eine HOAI-konforme Rechnung nicht vorliegt könnten Sie diese als nicht prüffähig zurückweisen, auf die Gefahr hin, dass der Bauunternehmer dann erst auf die richtige Fährte mit der korrekten Anwendung gemäß HOAI kommt. Eine Honorarermittlung für Grundlagenermittlung und Vorplanung für einen Umbau könnte mehr ergeben als 460 € pauschal.
    Vielleicht ist es klüger, die 460 € zu bezahlen. Das hängt u.A. davon ab, inwiefern die Leistungen der Baufirma als Planungsleistungen für Ihren Umbau angesehen werden können.
    Gruß

  3. Architekt vs. Bauunternehmer: Kostenfreies Angebot prüfen!

    Man könnte es aber auch so sehen ...
    Verhandelt wurde mit dem GFAbk. eines Bauunternehmens, der zufällig auch Architekt ist.
    Dann würden die Angebote (wenn nichts vereinbart ist) unter die Akquise des Bauunternehmer fallen und wären kostenfrei.
    Um dies zu klären, einfach mal den Status des Kollegen bei der AK Nds klären.
    Es gibt nur drei Möglichkeiten:

    1) er steht in der Liste nicht drin  -  dann ganz klar Angebot eines BU

    2) er steht als "angestellt" drin => dann wie 1)

    3) er steht als "baugewerblich" drin. Dann ist es zweischneidig
    +++++++
    Möglichkeit 4 wäre, dass er als freischaffend drinsteht. Dann sollten Sie den Kollegen sofort bei der AK Nds melden, denn die Verbandelung Architekt + Bauunternehmen ist nur als baugewerblicher oder Angestellter zulässig!

  4. Umbau Angebot: Keine Planungsleistung, keine Architektenkosten?

    Reines Angebot, keine Planungsleistungen
    Hallo,
    vielen Dank für die schnelle Reaktion. Die " ... Hausbau GmbH" hatte uns einen Kostenvoranschlag gemacht. Daraufhin haben wir die Firma gebeten, bestimmte Positionen aus dem Angebot herauszurechnen (das war mit "nochmalige Anfrage unsererseits" gemeint). Die Firma verfügte über die alten Zeichnungen/ Berechnungen. Da lediglich eine Außenwand versetzt werden sollte, war zunächst keine Planung/ Zeichnung erforderlich. (Dies wurde erst durch einen anderen Architekten in Zusammenhang mit dem Bauantrag erledigt  -  Rechnung bereits beglichen 🙂.
    Die Rechnung wurde im Übrigen im Namen der " ... Hausbau GmbH" gestellt. Die Firma fordert 65,00 € / Stunde zzgl. MwSt. (ohne Rechnungsnummer, ohne Zahlungsziel?). Das Komplettangebot sollte 33.000 € kosten. Realisiert wird die Maßnahme mit 17.000 € (deckt sich genau mit der Planung unseres Architekten).
    • Name:
    • T.M.

  5. Architektenkammer NDS: Angestellt & freischaffend – Was bedeutet das?

    angestellt und freischaffend
    Der Architekt ist in der Architektenkammer NDS 2x gemeldet.
    • angestellt (unter einer Anschrift, die uns nicht bekannt ist)
    • freischaffend (unter der Anschrift, unter welcher die Hausbaufirma läuft)
    • Name:
    • T.M.

  6. Schlichtungsausschuss AKNds: Vorgehen bei unklaren Architektenkosten

    Dann sollten Sie sich ...
    in dieser Sache an den Schlichtungsausschuss der AKNds wenden.
    Die Sache so wie hier beschreiben und dann weitersehen.
    Ich sehe keine all zu große Chance für den Kollegen.
    Schon gar nicht, ohne Vertrag 65 €/Std. abzurechnen. 38 € lt HOAIAbk. ohne schriftliche Vereinbarung

  7. BGB §632: Kostenanschläge sind im Zweifel nicht zu vergüten

    Kostenanschläge
    sind im Zweifel nicht zu vergüten.
    Guckst Du hier:

  8. Keine Beauftragung: Honoraranspruch für Vorplanung ausgeschlossen?

    Dann sehe ich keine Planungsleistung
    Mangels Beauftragung wird wohl nichts zu zahlen sein. Sie können sich überlegen, dem Bauunternehmer gegenüber zu erklären, dass die Rechnung strittig ist und Sie nicht bezahlen wollen.
    Zu Herrn Dühlmeyer:
    Ich denke in diesem Fall liegt keine Planung im Sinnde der HOAIAbk. vor.
    Aber mal angenommen es wäre so gewesen: Vorplanungen und Vorentwürfe fallen nicht immer nur unter Akquise. Durch mündliche Vereinbarungen und schlüssiges Verhalten kann eine Beauftragung von Planungsleistungen zu Stande kommen. Ich meine, wenn, z.B. ein Bauunternehmer einem potentiellen Kunden Entwürfe fertigt, der Kunde dann noch mehrere Termine mit dem Bauunternehmer macht um die Pläne anpassen oder ändern zu lassen, der Kunde die Pläne dann ggf. noch verwendet für Finanzierungsüberlegungen bei der Bank oder als Bauvoranfrage, dann kann der BU, egal ob er Architekt, Ingenieur, Maurermeister, Zeichner etc. ist, ein Honorar nach HOAI abzurechnen. Ob er die Forderung dann im Streitfall vor Gericht durchsetzen kann hängt von den Umsatänden des Einzelfalls ab. Aber theoretisch möglich ist es.
    Gruß
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenkosten beim Umbau: Angebot kostenpflichtig?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein Architekt für ein Umbau-Angebot Honorar verlangen darf, wenn keine Honorarvereinbarung getroffen wurde. Entscheidend ist, ob es sich um reine Angebotsbearbeitung oder bereits um Planungsleistungen handelt. Die Mitgliedschaft des Architekten in der Architektenkammer Niedersachsen (AKNds) und sein Status (angestellt/freischaffend) spielen eine Rolle. Im Zweifelsfall ist der Schlichtungsausschuss der AKNds eine Option.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag BGB §632: Kostenanschläge sind im Zweifel nicht zu vergüten sind Kostenanschläge grundsätzlich nicht zu vergüten, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Dies ist besonders relevant, wenn es sich um ein reines Angebot ohne Planungsleistungen handelt.

    ✅ Zusatzinfo: Wenn der Architekt als Geschäftsführer eines Bauunternehmens agiert, fallen Angebote unter Umständen unter die Akquise des Bauunternehmens und sind somit kostenfrei, wie im Beitrag Architekt vs. Bauunternehmer: Kostenfreies Angebot prüfen! erläutert wird. Es ist ratsam, den Status des Architekten bei der AKNds zu klären.

    💰 Zusatzinfo: Die Höhe des Architektenhonorars ohne schriftliche Vereinbarung ist begrenzt. Im Beitrag Schlichtungsausschuss AKNds: Vorgehen bei unklaren Architektenkosten wird erwähnt, dass ohne Vertrag nur 38 €/Std. gemäß HOAIAbk. abgerechnet werden können, im Gegensatz zu den geforderten 65 €/Std.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie den Status des Architekten bei der Architektenkammer Niedersachsen. Prüfen Sie, ob eine Honorarvereinbarung vorliegt. Falls keine Einigung erzielt werden kann, wenden Sie sich an den Schlichtungsausschuss der AKNds, wie im Beitrag Schlichtungsausschuss AKNds: Vorgehen bei unklaren Architektenkosten empfohlen wird. Beachten Sie auch den Hinweis im Beitrag Keine Beauftragung: Honoraranspruch für Vorplanung ausgeschlossen? bezüglich fehlender Beauftragung und daraus resultierenden Honoraransprüchen.

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