Architektenvertrag kündigen wegen Baumängel? Bauleitung mangelhaft – Vorgehen, Fristen, Kosten
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Architektenvertrag kündigen wegen Baumängel? Bauleitung mangelhaft – Vorgehen, Fristen, Kosten

Wir haben im Rahmen einer Baugruppe, jedoch mit individuellen Architektenverträgen ein Reihenhaus gebaut und wohnen nun schon darin.
Während der Bauphase hat es viele Mängel und Verzögerungen gegeben, so musste z.B. der gesamte Außenputz zweimal entfernt und entsprechend dreimal aufgetragen werden.
Viele der Mängel sind auf eine mangelhafte Bauleitung zurückzuführen. Konkrete Beispiele:
Der Bauleiter des Architekten hat:
Alle Fenster bei einer Zwischenabnahme als mängelfrei abgenommen, obwohl dies zu einer Zeit der katastrophalen Verschmutzung war. Später haben sich viele Kratzer und Fehler gezeigt, der Architekt hat in einem weiteren Schreiben zugestanden, dass eine die Zwischenabnahme gar nicht möglich war (seinen eigenen Fehler eingestanden).
Den Estrich per Sichtabnahme als mängelfrei abgenommen. Nun lässt sich die Hauseingangstüre nicht dicht schließen, weil der Estrich zu hoch liegt und obwohl die Türe 2 mm über dem Boden läuft, die Dichtfläche zu schmal ist.
Das Fliesengewerk als mängelfrei abgenommen, obwohl sich die Hauseingangstüre nicht schließen lässt (siehe oben)
Bei der Rechnungsprüfung grob geschlampt: Posten in die Rechnung des Rohbauunternehmers eingefügt, die dieser in seiner Schlussrechnung nicht verlangt hatte, unberechtigte Forderungen als richtig anerkannt (in fast allen Gewerken).
Leistungen nicht geprüft: Die Bodenlegerarbeiten nicht in Augenschein genommen, und trotzdem die Rechnung freigegebn. Dabei konnte er natürlich auch die Fehler des Bodenlegers nicht bemerken. Ebenso bei den Fliesenlegerarbeiten.
Der Ton von unserer Seite war zunächst bittend, dann flehentlich, nun fordernd. Alle Bitten um Stellungnahme verhallen trotz Einschreiben ungehört..
Wir sind im Haus drin, der Architekt hat per Abschlagsrechnung bereits über 95 % seiner per Pauschalvertrag vereinbarten Leistungen abgerechnet. Der auszuzahlende Rest ist minimal.
Der Streit mit den Handwerkern hält an und wird noch lange dauern.
Den durch den Architekten verursachten Schaden schätze ich grob auf 8.000 €, die nicht oder mangelhaft erbrachten Leistungen auf einen ähbnlichen Betrag (nach dem Architektenvertrag gerechnet).
Die Frage ist:
Lieber alle Handwerkersachen abwarten und die Schlussrechnung des Architekten auch? Oder jetzt aus wichtigem Grund kündigen, nach vorheriger Nachfristsetzung? Und den Rest selbst machen?
Klar, bei Kündigung muss ein RA ins Boot ... Aber gibt es einen Grund für die eine oder andere Variante?
Ort: München/Bayern
  • Name:
  • M. Pach
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    Sicherheitshinweise

    ? Gefahr: Durch Feuchtigkeit eingedrungene Schäden im Bereich der Hauseingangstüre können zu Schimmelbildung führen.

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    Ich verstehe, dass Sie aufgrund von Mängeln und Verzögerungen während der Bauphase überlegen, den Architektenvertrag zu kündigen. Da es sich um eine Baugruppe mit individuellen Architektenverträgen handelt, ist die Rechtslage komplex und eine individuelle Beratung unerlässlich.

    ? Gefahr: Baumängel können zu Folgeschäden am Gebäude führen und die Bausubstanz gefährden.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Mängeldokumentation: Erstellen Sie eine detaillierte Auflistung aller Mängel mit Fotos, Datum und Beschreibung.
    • Fristsetzung: Setzen Sie dem Architekten schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Die Frist muss konkret und nachweisbar sein (z.B. per Einschreiben).
    • Beweissicherung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Feststellung der Mängelursache und des Schadensumfangs.
    • Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären und die Erfolgsaussichten einer Kündigung zu prüfen.

    ? Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich umgehend von einem Anwalt für Baurecht beraten, um die nächsten Schritte rechtssicher zu gestalten.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauleitung
    Die Bauleitung umfasst die Überwachung und Koordination der Bauarbeiten durch den Architekten oder einen Bauleiter. Sie dient der Sicherstellung der vertragsgemäßen Ausführung des Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Bauüberwachung, Objektüberwachung, Baustellenkoordination
    Mängelbeseitigung
    Die Mängelbeseitigung ist die Beseitigung von Mängeln an einem Bauwerk durch den Auftragnehmer. Sie erfolgt in der Regel im Rahmen der Gewährleistung.
    Verwandte Begriffe: Nachbesserung, Reparatur, Instandsetzung
    Fristsetzung
    Die Fristsetzung ist die Aufforderung an den Auftragnehmer, einen Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Sie ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
    Verwandte Begriffe: Mahnung, Aufforderung, Leistungsaufforderung
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte für Bauwesen, der Gutachten zu Baumängeln, Bauschäden und anderen bautechnischen Fragen erstellt.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Architekten, der die Leistungen des Architekten für die Planung und Überwachung eines Bauwerks regelt.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Dienstvertrag, Bauvertrag
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an seinem Werk einzustehen.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Haftung
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Bauwerk als vertragsgemäß erbracht annimmt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Fertigstellung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Welche Gründe berechtigen zur Kündigung eines Architektenvertrags?
      Antwort: Wesentliche Vertragsverletzungen des Architekten, wie z.B. mangelhafte Bauleitung, Planungsfehler oder die Nichteinhaltung von Fristen, können einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen. Die Mängel müssen erheblich sein und die Vertrauensbasis zerstören.
    2. Frage: Was ist bei der Fristsetzung zur Mängelbeseitigung zu beachten?
      Antwort: Die Frist muss angemessen sein, d.h. dem Architekten ausreichend Zeit geben, die Mängel zu beseitigen. Die Fristsetzung sollte schriftlich erfolgen und den konkreten Mangel sowie die geforderte Maßnahme zur Beseitigung genau beschreiben.
    3. Frage: Welche Rolle spielt ein Bausachverständiger bei Baumängeln?
      Antwort: Ein Bausachverständiger kann die Mängel fachkundig feststellen, deren Ursache ermitteln und den Schadenumfang bewerten. Sein Gutachten dient als Beweismittel und kann bei der Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Architekten hilfreich sein.
    4. Frage: Kann ich den Architektenvertrag fristlos kündigen?
      Antwort: Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn dem Auftraggeber die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Architekt grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.
    5. Frage: Welche Ansprüche habe ich bei einer berechtigten Kündigung des Architektenvertrags?
      Antwort: Bei einer berechtigten Kündigung können Sie Schadensersatzansprüche gegen den Architekten geltend machen, z.B. für die Kosten der Mängelbeseitigung, entgangenen Gewinn oder Mietausfall.
    6. Frage: Was ist der Unterschied zwischen einer Sichtabnahme und einer Zwischenabnahme?
      Antwort: Eine Sichtabnahme ist eine oberflächliche Prüfung der erbrachten Leistungen, während eine Zwischenabnahme eine detailliertere Prüfung einzelner Bauabschnitte darstellt. Beide dienen dazu, Mängel frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen.
    7. Frage: Was bedeutet Pauschalvertrag im Architektenrecht?
      Antwort: Ein Pauschalvertrag bedeutet, dass der Architekt für seine Leistungen einen festen Preis erhält, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Nachträgliche Änderungen oder Zusatzleistungen können jedoch zu einer Anpassung des Preises führen.
    8. Frage: Wie lange habe ich Zeit, Mängel gegenüber dem Architekten geltend zu machen?
      Antwort: Die Gewährleistungsfrist für Architektenleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Nach Ablauf dieser Frist können Mängel in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.

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  2. Architekten-Abnahme: Recht zur Durchführung ohne Bauherr?

    Und noch zwei Nachfragen ... vorhin vergessen ...
    Das mit den Abnahmen beschäftigt mich ...
    Darf der Architekt grundsätzlich Abnahmen ohne uns durchführen? Auch ohne uns zu benachrichtigen? (Beauftragt sind LPH 1-8)
    Und muss sich ein Handwerker/Auftragnehmer davon überzeugen, dass der Architekt über eine solche Vollmacht verfügt? Oder kann er davon ausgehen, dass der Architekt generell über die Vollmacht verfügt, Abnahmen eigenständig durchzuführen? (Jedes Gewerk wurde einzeln beauftragt, Vertragspartner sind Handwerker und Bauherr)
    Danke schon mal im Voraus, zunächst fürs lesen, dann für evtl. Hilfe ...

  3. Baumängel: Anwalt einschalten, Architekt haftbar machen?

    Variante 3
    nämlich sofort einen Anwalt einschalten, ohne große Vorüberlegungen. Wenn nachweisbare Schäden verursacht wurden (8000 ist sicher mehr als das restl. Honorar) muss das sowieso anders laufen. Anwalt fordert 'freundlich' zur Stellungnahme (z.B. bzgl. zusätzlicher Rechnungsposten) und Angabe der Versicherung auf, Sachverständiger, evtl. Klage mit Beweissicherung. Wenn es Hinweise gibt, dass Architekt und Handwerker sich "zu gut kennen" evtl. zusätzlich Meldung an die Kammer. Falsche Rechnungsprüfung ist eine ziemlich ernste und leicht nachweisbare Sache, darauf ließe sich dann auch eine Kündigung begründen, falls der Anwalt das für die beste Lösung hält.
    Es ist die sinnvollste Lösung, wenn der Bauleiter/Architekt die Abnahmen durchführt (er ist ja gerade deshalb da, weil der BH keine Ahnung hat). Man kann also vom Handwerker kaum verlangen, dass er sich eine entsprechende Vollmacht geben lässt. Wie immer, am besten es gibt was Schriftliches, z.B. "Abnahmen haben nur in Anwesenheit des BH zu erfolgen", sonst wird wohl das bei guten Bauleitern Sinnvolle auch als richtig gewertet.
    Das mag alles recht massiv klingen, aber die geschilderten Probleme sind ja auch massiv.
    (Laienmeinung)
    Gruß
    Volker Leue

  4. Baumängel: Gutachter für Bauschäden beauftragen sinnvoll?

    Gutachter
    Hallo Herr Pach,
    vielleicht wäre es sinnvoll oder auch ratsam sich einen Gutachter für Bauschäden zu suchen und zu beauftragen, damit der RA auch weiß welche Schäden zu bemängeln und ggf. per Klage auch zu bezahlen sind.
    Eines kommt mir aber doch etwas merkwürdig vor, Reihenhaus wo jeder Bauherr einen eignen Architektenvertrag hat  -  sieht irgendewie nach neuem Bauträgermodell aus.
    Frage: Haben die anderen Bauherrn auch solche Probleme mit dem Architekten?
    Mit freundlichen Grüßen

  5. Baugruppe: Probleme mit Architekt – Schadensregulierung schwierig?

    "Baugruppe"
    Unser Zustand nennt sich "Baugruppe". ein Projekt der LH München, bei dem sich Bauwillige Menschen zusammentun können und dann die Erlaubnis erhalten, von der Stadt für teures Geld ein Grundstück zu kaufen.
    Alle Gewerke einschl. Architekt von jedem einzeln beauftragt, kein Bauträger.
    Jeder in unserer Baugruppe hat Probleme mit dem Architekten, insbesondere wegen der bereits seit Beginn schiwerigen Kommunikation. Unser Haus ist halt am meisten betroffen.
    Die Schadenshöhe ist relativ klar anzugeben und im wesentlichen unstreitig. Problematisch ist die Regulierung. Das Fliesen/Estrich-Beispiel:
    nachdem die Windfangfliesen verlegt waren, ging die Haustür nicht mehr zu. Also wurde hochgeschraubt und abgeschliffen, um wenigstens die Türe schließen zu können. DUmmerweise hatte der Bauleiter die Zwischenrechnung bereits freigegeben und das Geld war schon überwiesen, sodass der Fliesenleger jegliche weitere Arbeiten eingestellt hat und eine strukturierte Pleite hingelegt hat, allerdings erst, nachdem wir ihn auf Wunsch unseres Architekten verklagt haben (auch andere Mängel. EInig war man sich, dass der Estrich das Hauptproblem darstellt, aber das Folgegewerk muss ja ...
    Der Estrich war bereits (auch nach Freigabe durch Arhcitekt) überzahlt, daher die Möglichkeit gering, etwas herauszuholen.
    Jetzt haben wir einen Schuldtitel gegen den Fliesenleger in Höhe von 5000,- in der Hand, der nichts Wert ist. Der Estrichleger sagt: "Gewerk mangelfrei abgenommen, ihr habt die Beweispflicht" und der Architekt antwortet nicht.
    Was tun? Über die Architektenkammer oder übers Gericht?

  6. Architektenvertrag: Rechtsanwalt und Gutachter bei Mängeln!

    Gutachter und Rechtsanwalt
    Hallo Herr Pach,
    so wie Sie es geschildert haben hilft wirklich nur Rechtsanwalt und Gutachter.
    Mit freundlichen Grüßen und viel Erfolg

  7. Architektenkammer: Beratungsgespräch vor Anwalt sinnvoll?

    Ein Beratungsgespräch ...
    bei der Architektenkammer, Waisenhausstraße 4,80637 München
    Geschäftsführer Recht und Verwaltung:
    Rechtsanwalt Erik Budiner
    Tel. 089 / 13 98 80  -  21, Fax  -  99
    vorab dürfte m.E. immer hilfreich sein.
    Letzten Endes werden Sie nicht ohne einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) auskommen, der Ihnen ggf. (bzw. sicherlich) die Einschaltung eines Sachverständigen für Architekten-Leistungen und, wie wohl nötig, eines Bau-SV anraten wird.
    Allemal hilfreich ist eine fachliche Prüfung der Vorkommnisse vorab. Eventuell kann eine Einigung mit dem Architekten, so dieser nicht pleite ist, auch ohne Einschaltung eines Anwaltes (mit der wahrscheinlichen Konsequenz eines Gerichtsverfahrens) erzielt werden.

  8. Architektenrecht: Einigung ohne Anwalt riskant bei Baumängeln!

    Niemals
    eine Einigung ohne zumindest diese von einem Anwalt überprüfen zu lassen! Es geht nicht einmal vielleicht ohne Anwalt, wenn es so viele formale Anforderungen und Laienfallstricke wie im Architekten- und Baurecht gibt.
    Eigene Erfahrung: Die Kammer ist nur bedingt hilfreich, da sie in erster Linie dem Berufsstand verpflichtet ist. Da bringt eine (natürlich einseitige) Schilderung der Probleme wenig, wenn dann gleich als Schiedsverfahren o.ä. (weiß nicht, ob es das gibt). Im schlimmsten Fall rät sonst die Kammer Ihrem Architekten, wie er am besten mit diesem schwierigen Kunden umgehen kann ...
    (Natürlich nur meine ganz persönliche Laienmeinung)
    Gruß
    Volker Leue

  9. Architektenvertrag: Laienmeinung vs. Rechtsberatung bei Mängeln?

    @VLeue
    schön wär's, wenn Sie einmal Ihre immer wieder bemerkte "ganz persönliche Laienmeinung" konkretisieren wollen. Für mich ist immer wieder erstaunlich, wie Sie den Rechtsberatern das Vor-Wort reden, die in einem solchen Fall nach meiner Erfahrung erst einmal weniger helfen, aber stets etwas (mehr) kosten, als ein Baufachmann.

  10. Architekten-Abnahmen: Rechtsfragen zu Durchführung und Rechnungsprüfung

    @RKaiser
    deutlich genug war's eigentlich, aber bitte, noch einmal im Klartext:
    • hier geht es zum großen Teil um Rechtsfragen (durfte der A. Abnahmen durchführen, wie hat er Rechnungen geprüft, mussten Handwerker nachfragen), was soll ein "Bauexperte" (vielleicht wieder einmal ein unabhängiger Baubegleiter?) hierzu sagen, abgesehen von seiner eigenen unverbindlichen Meinung?
    • Kammer s.o., "persönliche Meinung" aus eigener Erfahrung
    • Anwaltskosten, auch selbst erlebt: Ein Brief, ein Gespräch, Zahlung € 8 T statt 15 T, Kosten deutlich unter € 500 (akzeptabel, denke ich)
    • ein guter Anwalt kann sehr wohl selbst vorschlagen, wann man einen Gutachter einschaltet und dann auch nach Absprache einen passenden beauftragen (der bei einem evtl. Verfahren auch gehört wird und fachlich qualifiziert ist)
    • Kein BH kennt das Architektenrecht/die HOAIAbk. so gut wie ein Architekt, er weiß nicht, wie mit kleinen Nebensätzen (oder fehlenden Sätzen) wichtige Dinge ausgeschlossen werden können. Wenn mein Neuwagen einen Motorschaden hat und die Garantie verweigert wird, frage ich auch nicht zuerst den TÜV nach einem Urteil, sondern Frage nach meiner rechtlichen Position.

    Noch einmal eine persönliche Meinung: Wer bei den genannten Summen zu einer Regelung ohne Prüfung der juristischen Seite rät ist entweder ein sehr netter und etwas naiver Mensch oder nicht sehr verantwortungsvoll.
    Das hat nichts mit Vorwort zu tun, ein guter Anwalt ist einfach nur der Experte für die rechtliche Seite, dessen Rat man zu gegebener Zeit einholen sollte. Das führt bei weitem nicht immer zu einem Prozess, aber es hilft, die eigene Situation genau zu kennen. Viele scheuen davor zurück (wir wollen doch nicht gleich klagen) und verbessern damit nur die Position der Gegenseite.
    Gruß
    VL

  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Architektenvertrag kündigen: Vorgehen bei Baumängeln und mangelhafter Bauleitung

    💡 Kernaussagen: Bei mangelhafter Bauleitung und Baumängeln ist die Kündigung des Architektenvertrags unter Einhaltung von Fristen und Nachweispflichten möglich. Die Einschaltung eines Anwalts für Baurecht und eines Gutachters für Bauschäden ist ratsam. Eine vorherige Beratung bei der Architektenkammer kann hilfreich sein, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Die eigenständige Durchführung von Abnahmen durch den Architekten ohne Zustimmung des Bauherrn ist rechtlich fragwürdig.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Bevor eine Einigung mit dem Architekten erzielt wird, sollte diese unbedingt von einem Anwalt überprüft werden, wie im Beitrag Architektenrecht: Einigung ohne Anwalt riskant bei Baumängeln! betont wird. Laienmeinungen können irreführend sein, insbesondere im komplexen Architekten- und Baurecht.

    ✅ Zusatzinfo: Die Beauftragung eines Gutachters für Bauschäden ist sinnvoll, um die Schäden zu dokumentieren und die Grundlage für eine Klage zu schaffen, wie im Beitrag Baumängel: Gutachter für Bauschäden beauftragen sinnvoll? erläutert wird. Dies unterstützt den Rechtsanwalt bei der Durchsetzung der Ansprüche des Bauherrn.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie, ob der Architekt berechtigt war, Abnahmen ohne Ihre Zustimmung durchzuführen. Der Beitrag Architekten-Abnahme: Recht zur Durchführung ohne Bauherr? gibt hierzu wichtige Hinweise. Dokumentieren Sie alle Mängel und ziehen Sie einen Fachanwalt für Baurecht zurate, um die nächsten Schritte zu planen.

    Die Diskussionsteilnehmer raten dringend dazu, bei Problemen mit dem Architekten und Baumängeln nicht auf eine anwaltliche Beratung zu verzichten. Die Komplexität des Architektenrechts und Baurechts erfordert professionelle Unterstützung, um die eigenen Rechte zu wahren und finanzielle Schäden zu minimieren. Die Einschaltung eines Anwalts und Gutachters ist oft unumgänglich, um eine erfolgreiche Kündigung des Architektenvertrags und die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen zu erreichen.

    Die Erfahrung zeigt, dass eine frühzeitige und umfassende Dokumentation der Baumängel sowie die Einholung von Rechtsrat entscheidend sind, um die eigenen Interessen als Bauherr zu schützen. Die Baugruppe sollte sich untereinander austauschen und gegebenenfalls gemeinsam gegen den Architekten vorgehen, um die Verhandlungsposition zu stärken. Die im Thread diskutierten Aspekte zur Kündigung des Architektenvertrags, Fristsetzung und Mangelbeseitigung sind essenziell für ein erfolgreiches Vorgehen.

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