Bauträger weist Mängelanzeige zurück: Was tun bei Hohlstellen, Dämmung & Fliesen im Bad?
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Bauträger weist Mängelanzeige zurück: Was tun bei Hohlstellen, Dämmung & Fliesen im Bad?

Hallo,
wir haben vor einem Jahr unsere ETW bezogen. Vor 2 Monaten fiel eine Fliese im Bad von der Wand. Danach stellte sich heraus, dass die darunter angebrachte Innendämmung (Silikatdämmstein) zum Teil keinen Kontakt zur Außenwand hat (wahrscheinlich Kleber verreckt, da Untergrund nicht grundiert) und der Putz als Träger für die Fliesen von der Dämmung abriss, da der Gewebeträger direkt auf den Stein aufgebracht worden war (laut Hersteller nicht zulässig). Die Wand wurde beanstandet und die Dämmung vom Bauträger nachgearbeitet neu verputzt und gefliest.
Da wir nun misstrauisch geworden waren, haben wr uns auch alle anderen Außenwände angesehen und stellten dort erhebliche Hohlstellen (quadratmeterweise) fest. Wir gehen davon aus, dass unter dem Putz die gleichen Probleme, wie im Bad bestehen.
Die Mängel wurden dem Bauträger angezeigt. Der wiederum weist die Anzeige zurück und argumentiert, dass wir die Leistung abgenommen und die Tapezier- und Spachtelarbeiten als Eigenleistung von Fachfirmen durchführen lassen haben. Diese sind verpflichtet die Vorleistungen zu prüfen und ggf. Bedenken anzumelden (steht wohl in der VOBAbk.). Damit hat sich seine Haftung für ihn erledigt. Allerdings haben wir damals die Putzarbeiten beanstandet, da der Generalunternehmer wohl nicht Putzen konnte (alles krumm und schief) und die Spachtelarbeiten deshalb vom Bauträger bezahlen lassen. Auftraggeber waren wir jedoch selbst. Ist es denn rechtens, dass von einer Malerfachfirma verlangt wird, Bedenken anzumelden, weil die Außendämmung sich später löst. Schließlich kann doch der Maler im Vorfeld nicht die ganze Wand aufmachen und gucken, was da los ist. Im Zweifel kann er es gar nicht einschätzen. Wir haben den Eindruck, dass hier versucht wird der Gewährleistungspflicht nicht nachkommen zu müssen. Wir wohnen in Thüringen.
  • Name:
  • Eckardt
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    ? Kritisch: Schimmelbildung durch Feuchtigkeit hinter den Fliesen und der Dämmung stellt ein erhebliches Gesundheitsrisiko dar. Umgehende Prüfung durch einen Fachmann erforderlich.

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    Wenn der Bauträger Ihre Mängelanzeige zurückweist, ist es wichtig, systematisch vorzugehen. Da es sich um Mängel an der Dämmung und den Fliesen im Bad handelt, sind folgende Punkte relevant:

    • Dokumentation: Sichern Sie alle Beweise. Machen Sie Fotos von den Hohlstellen, der sich lösenden Dämmung und den defekten Fliesen. Notieren Sie Datum und Uhrzeit der Feststellung.
    • Ursachenforschung: Die mangelnde Haftung der Dämmung kann verschiedene Ursachen haben, z.B. ungeeigneter Kleber, mangelhafte Vorbereitung des Untergrunds oder Feuchtigkeit. Die Hohlstellen könnten auf mangelhafte Ausführung der Putzarbeiten hindeuten.
    • Beweissicherung: Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, sollten Sie die Mängel von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten lassen. Dieser kann die Ursachen feststellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen beurteilen. Das Gutachten dient als Grundlage für weitere Verhandlungen mit dem Bauträger oder für eine gerichtliche Auseinandersetzung.
    • Fristsetzung: Setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel. Verweisen Sie auf das Gutachten des Sachverständigen.
    • Rechtliche Schritte: Wenn der Bauträger die Mängel nicht innerhalb der Frist beseitigt, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Ein Anwalt für Baurecht kann Ihre Ansprüche prüfen und Sie bei der Durchsetzung unterstützen.

    ? Gefahr: Nicht erkannte Feuchtigkeit hinter den Fliesen und der Dämmung kann zu Schimmelbildung führen, was ein erhebliches Gesundheitsrisiko darstellt.

    ? Gefahr: Eine mangelhafte Dämmung kann zu erhöhten Heizkosten und Bauschäden durch Kondenswasserbildung führen.

    ? Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens, um die Ursachen der Mängel festzustellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu definieren.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Mängelanzeige
    Eine Mängelanzeige ist die formelle Mitteilung eines Mangels an einer Kaufsache oder Werkleistung. Sie muss den Mangel genau beschreiben und dem Verpflichteten (z.B. Bauträger) zugehen. Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Sachmangel, Rügepflicht.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder Werkleistung einzustehen. Sie ist im BGBAbk. geregelt. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Sachmangel.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Sachkunde im Bauwesen, die Gutachten zu Bauschäden, Baumängeln und anderen bautechnischen Fragen erstellt. Er kann öffentlich bestellt und vereidigt sein. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachten.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Entgegennahme einer Werkleistung durch den Auftraggeber. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Sie sollte sorgfältig durchgeführt und dokumentiert werden. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Fertigstellung.
    Hohlstelle
    Eine Hohlstelle bezeichnet einen Bereich in Putz, Estrich oder Fliesenbelägen, der sich vom Untergrund gelöst hat und einen Hohlraum bildet. Sie kann durch mangelhafte Verarbeitung oder ungeeignete Materialien entstehen. Verwandte Begriffe: Ablösung, Untergrund, Putzschaden.
    Silikatdämmstein
    Silikatdämmsteine sind mineralische Baustoffe, die zur Wärmedämmung von Gebäuden eingesetzt werden. Sie bestehen hauptsächlich aus Kalk, Sand und Wasser und sind diffusionsoffen. Verwandte Begriffe: Innendämmung, Wärmedämmung, Dämmstoff.
    Putz
    Putz ist ein Baustoff, der auf Mauerwerk oder andere Untergründe aufgetragen wird, um eine ebene und glatte Oberfläche zu schaffen. Er dient auch dem Schutz des Mauerwerks vor Witterungseinflüssen. Verwandte Begriffe: Innenputz, Außenputz, Mörtel.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist eine Mängelanzeige?
      Eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Mitteilung an den Bauträger, in der Sie die festgestellten Mängel an der Immobilie auflisten und ihn auffordern, diese innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Sie dient als Grundlage für Ihre Gewährleistungsansprüche.
    2. Frage: Welche Fristen gelten bei Mängeln am Bau?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Innerhalb dieser Frist müssen Mängel angezeigt werden. Es ist ratsam, Mängel so früh wie möglich zu melden, um keine Ansprüche zu verlieren.
    3. Frage: Was tun, wenn der Bauträger die Mängel bestreitet?
      Wenn der Bauträger die Mängel bestreitet, sollten Sie ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen einholen. Dieses Gutachten dient als Beweismittel und kann Ihnen helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen.
    4. Frage: Kann ich die Mängel selbst beseitigen und die Kosten dem Bauträger in Rechnung stellen?
      Grundsätzlich haben Sie das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen oder durch eine andere Firma beseitigen zu lassen, wenn der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigert oder die gesetzte Frist verstreichen lässt. Allerdings sollten Sie dem Bauträger vorher die Möglichkeit zur Nachbesserung geben und die Ersatzvornahme ankündigen.
    5. Frage: Was ist eine Abnahme?
      Die Abnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Es ist wichtig, bei der Abnahme alle festgestellten Mängel zu protokollieren.
    6. Frage: Was bedeutet Gewährleistung?
      Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Bauträgers, für Mängel am Bauwerk einzustehen, die innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten. Der Bauträger hat das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen.
    7. Frage: Was ist ein Bausachverständiger?
      Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über spezielle Kenntnisse im Bereich Bauwesen verfügt. Er kann Mängel an Bauwerken feststellen, deren Ursachen ermitteln und Sanierungsvorschläge erstellen.
    8. Frage: Welche Rolle spielt der Generalunternehmer?
      Wenn ein Generalunternehmer beauftragt wurde, ist dieser für die gesamte Bauausführung verantwortlich und somit auch Ansprechpartner für Mängel. Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Handwerker und ist für die Qualität der erbrachten Leistungen verantwortlich.

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    • Sachverständigengutachten im Baubereich
      Die Rolle und Bedeutung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.

  2. Mangel beweisen: Abnahmeprotokoll & Ausführungsplanung prüfen

    Hallo Eckardt
    Ihr Einfruck täuscht nicht.
    Nur werden Sie jetzt wohl mögliche Mängel beweisen müssen.
    Gibt es dazu ein Abnahmeprotokoll?
    Gibt es zur Ausführung eine Planung und Berechnung?
    Welches Material wurde zur Innendämmung eingesetzt?
    Gibt es Fotos von der Bauphase?
    Grüße aus Erfurt

  3. Zuständigkeit klären: Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

    Vor allem ...
    mal die Zuständigkeit klären.
    Denn wenn das Gemeinschaftseigentum ist, haben Sie mit dem Bauunternehmer gar nichts zu schaffen.
    Sie müssen an die WEGAbk. ran und die kann dann an den Bauunternehmer ran (oder es lassen)

  4. Putzarbeiten beanstandet: Multipor Dämmplatte – Ausführung prüfen!

    Es gibt ein Abnahmeprotokoll, in dem wir die ...
    Es gibt ein Abnahmeprotokoll, in dem wir die Ausführung der Putzarbeiten beanstandet haben. Für die Ausführung gibt es eine Planung seitens des Bauträgers und eine Berechnung. Die Ausführungsplanung ist jedoch lediglich ein Grundriss mit diversen Bemerkungen und Legende. Ich denke, dass ich Beides habe. Verarbeitet wurde die Dämmplatte Multipor der Fa. Xella. in einer Stärke von 8 cm. Wir haben von der Bauphase auch Fotos. Zudem hatten wir einen eigenen Baubetreuer. Der hat uns auch viel geholfen. Die Ablösungen kamen bei der Öffnung der Innenwand im Bad zutage. Ein Stück des alten Putzes inkl Gewebeträger habe ich gesichert (0,5 m²).

  5. Sondereigentum: Innenwand-Mängel – Bauträger in der WEG?

    Die Innenwand ist Sondereigentum. Die WEGAbk. besteht nur ...
    Die Innenwand ist Sondereigentum. Die WEG besteht nur aus 3 Parteien  -  eine davon ist der Bauträger selbst.

  6. Wieso ...

    werden Innenwände gedämmt?

  7. Innendämmung Pflicht: Fassade unverändert – Lösung bei Sanierung!

    Außenwände konnten nicht gedämmt werden. Fassade darf nicht ...
    Außenwände konnten nicht gedämmt werden. Fassade darf nicht verändert werden. Bei Komplettsanierung muss aber Dämmung sein  -  von Amtswegen.

  8. Hohlstellen-Schäden? Baubetreuer zu Verarbeitungsrichtlinien fragen

    also
    die Innenseiten der Außenwände ;-)
    Hatten sich diese Platten richtig gelöst,
    als das Gewebe im Bad abgezogen wurde?
    Gibt es wegen den Hohlstellen schon irgendwo einen Schaden?
    Was sagt Ihr Baubetreuer zu den Verarbeitungsrichtlinien?
    Grüße

  9. Korrektur: Dämmung nicht immer Pflicht bei Komplettsanierung!

    Foto von Lukas Ensikat

    Bei Komplettsanierung muss aber Dämmung sein  -  von Amtswegen.
    Dieses ist so nicht ganz richtig.
    Gruß Lukas

  10. Mangelursache: Verarbeitung der Dämmung nicht nach Herstellerrichtlinie

    Das Gewebe im Bad kam nach dem Einschneiden ...
    Das Gewebe im Bad kam nach dem Einschneiden fast von selbst sagt der Fliesenleger. Einzelne Platten konnten aus dem Verbund herausgezogen werden. Die Hohlstellen sind bis jetzt nicht schadhaft, da Malervlies drübergeklebt wurde. Das ist rissüberbrückend. Baubetreuer sagt, dass die Verarbeitung nicht nach den Richtlinien des Herstellers erfolgte.

  11. Bauüberwachung: Keine Möglichkeit zum Eingreifen bei Mängeln?

    und er hatte nicht die Möglichkeit
    beim Herstellen einzugreifen?
    Grüße

  12. leider nein ...

    leider nein

  13. Betrifft nur Ihre Wohnung? Innendämmung als Einzelleistung?

    es wurde nur
    Ihre Wohnung gemacht?
    Grüße

  14. Bestätigung: Innendämmung erfolgte nur in einer Wohnung

    ja, es wurde nur unsere Wohnung gemacht ...
    ja, es wurde nur unsere Wohnung gemacht

  15. Sanierungskosten: Werden andere Wohnungen auch saniert?

    und auch allein bezahlt?
    Waren die anderen Wohnungen bereits (damit) saniert,
    oder müssen die "von Amtswegen" nicht?
    Sorry und Grüße
    Grüße

  16. Dämmungsprobleme im OG erwartet: Bauträger als Eigentümer?

    es wurden alle Wohnungen saniert aber nur in ...
    es wurden alle Wohnungen saniert aber nur in unserer Wohnung und der darüber die Innendämmung verklebt. Ich gehe davon aus, dass auch im ersten OG die Probleme auftreten. Nur gehört diese Wohnung noch dem Bauträger  -  der wird sich ja selbst nicht unter Druck setzen. Die Mieter gucken so genau eh nicht hin, so lange der Putz nicht von der Wand fällt. Das DG ist in bewährter Bungalow-Bauweise saniert  -  GikaAbk. und Dämmwolle. Die haben daher keine Probleme mit verputzten Außenwänden.
  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI) Schutz

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Bauträger weist Mängelanzeige ab: Hohlstellen, Dämmung & Fliesen im Bad

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Ablehnung einer Mängelanzeige durch den Bauträger bezüglich Hohlstellen, Dämmungsproblemen und Fliesenmängeln im Bad einer Eigentumswohnung. Diskutiert werden Zuständigkeiten (Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum), Beweisführung von Mängeln, die Einhaltung von Verarbeitungsrichtlinien und mögliche Folgeschäden. Die Notwendigkeit einer fachgerechten Ausführung der Innendämmung mit Silikatdämmstein wird betont, ebenso wie die Bedeutung von Abnahmeprotokollen und Ausführungsplanungen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Die korrekte Ausführung der Dämmung gemäß Herstellerrichtlinien ist entscheidend, wie im Beitrag Mangelursache: Verarbeitung der Dämmung nicht nach Herstellerrichtlinie hervorgehoben wird. Abweichungen können zu Ablösungen und Folgeschäden führen.

    ✅ Zusatzinfo: Bei Komplettsanierungen ist eine Dämmung oft Pflicht, aber es gibt Ausnahmen. Siehe Korrektur: Dämmung nicht immer Pflicht bei Komplettsanierung!. Die Zuständigkeit für die Mängelbeseitigung hängt davon ab, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt (siehe Zuständigkeit klären: Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum).

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Zuständigkeit (Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum). Prüfen Sie das Abnahmeprotokoll und die Ausführungsplanung (Mangel beweisen: Abnahmeprotokoll & Ausführungsplanung prüfen). Dokumentieren Sie die Mängel mit Fotos und holen Sie eine Stellungnahme des Baubetreuers ein. Ziehen Sie ggf. einen Sachverständigen für Baumängel hinzu, um die Mängel fachgerecht zu beurteilen und die Ansprüche gegenüber dem Bauträger durchzusetzen.

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