Bauüberwachung Architekt: Haftung bei Mängeln? Kosten für Gutachter & Anwalt?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Wieso LP^Abk. 9 ...
wenn das Haus Baujahr 2005 ist?
LP 9 kann frühestens nach Ablauf der letzten Gewährleitungsfrist abgerechnet werden.
Zu 1) Bewehrungsabnahmen sind Sache des Staikus, dieser ist hierfür gesondert zu beauftragen. Dem Architekten obliegt nur die Koordination (Anruf zur Terminierung)
Zu 2) K.A.. Wo liegt die Dämmung, wie nass ist es, was für Beton ist verbaut.
Am besten Ableitwiderstand messen (lassen)
Zu 3)? Was steht im EnEV^Abk. Nachweis, woher wollen Sie das wissen, wieso hätte es der Architekt feststellen können ist es überhaupt relevant (= gibt es mehr als einen marginalen Unterschied im Dämmwert), was ist die zweite Schale
Zu 4) Welchen Zweck hat die Abdichtung? Abdichtung gegen Bodenfeuchte oder Dampfsperre?

PS ...
Was mich immer wieder verwundert, ist die Tatsache, dass dann, wenn der Architekt seine Rechnung schickt, "urplötzlich" und nach Jahren Mängel "auffallen", die vorher ewige Zeiten keinen gejuckt haben  -  also wohl schlimm gar nicht sein können.
Aber zur Reduzierung des ja ach so unverschämt hohen Honorars taugen sie noch allemal.
Warum z.B. haben Sie die oben genannten Mängel nicht jeweils zum Zeitpunkt des Entstehens beanstandet  -  als noch Zeit und Gelegenheit war, sie zu beheben?
Warum macht man/Frau sich jetzt Gedanken zu Bewehrung und Abdichtung, wo das Haus doch fertig ist?

Guten Tag Herr Röntgen ...
Guten Tag Herr Röntgen (dieser Scherz sei mir erlaubt!)
Aber wie werden denn heute diese Mängel festgestellt?
1. Bewehrung (an sich siehe Ralf => Statiker; Architekt = Koordinator!). Aber: Offensichtlich wurden festgestellt, dass hier etwas abweichend von der Statik ausgeführt wurde. Daher Frage: Wie stellt man das heute fest? Also war dies wohl damals schon klar, oder? Etwas merkwürdig, dass dies 2 Jahre später "auffällt", wo doch die Bewehrung nun wirklich nur sehr schwer einzusehen ist ...
2. Fundamenterder. Siehe Punkt 1
3. Hier fehlen Infos. Heißt 2-schalig, dass eine Außendämmung aufgebracht wurde? Wenn ja könnte man den "schweren" Stein auch als eine Verbesserung (mehr Masse, mehr Speicherkapazität, statisch evtl. belastbarer?) bewerten. Aber: Hier fehlen noch Infos.
4. Feuchtebrücken. Süß! Aber im Ernst: Die Schweißbahn im KG dient dazu zu verhindern, dass Feuchtigkeit in die Wärmedämmung des Estrichs diffundieren kann. Man kann diese entweder an einen entsprechenden Überstand (sofern vorhanden) aus der Bahn unter der ersten Steinlage anschließen oder man muss die Bahn seitlich etwas hochziehen. Beides geht.
Insgesamt erscheint mir hier eine Fehlersuche initiiert zu werden um dem A. sein Resthonorar vorzuenthalten. Mag mich aber auch täuschen.
Gruß
Thomas Bock

bin gleicher Meinung
wie Bock und Dühlmeyer.
Wage aber zu bemerken, dass bei identischer Fragestellung, aber Abwicklung über Bauträger, dann immer mit fehlender Bauüberwachung bzw. mangelhafter Bauweise des Bauträgers argumentiert wird.
Nur so als Gedanke.
Gruß Christian

Na Christian ...
Na Christian so was würden wir doch niemals sagen, wenn Generalunternehmer/Bauträger im Spiel sind ... niemals
Mal im Ernst: Das Argument bezieht sich eher darauf, dass die Bh zumeist keine eigene, ihre Interessen vertretende Bauüberwachung vor Ort haben. Große Generalunternehmer/Generalübernehmer haben vielleicht Bauleiter, man hört aber immer, dass diese in vielen Fällen nur drei oder viermal vorbeigucken. Das ist natürlich keine Bauleitung im Sinne der HOAI^Abk., sondern bestenfalls geeignet BH zu beruhigen (oder auch nicht).
Außerdem: Anscheinend waren die Mängel m.E. schon lange bekannt/erkannt (außer die haben wirklich einen Röntgenblick ... wer weiß). Insofern kann man sich nur fragen, warum diese dann nicht abgestellt wurden. Und es bleibt die Frage, ob die Mängel überhaupt welche sind (bin aber kein Statiker und wäre ich einer würden die Infos auch nicht genügen die abwägen zu wollen).
Insofern: Wenn dies alles ist, was Sie dem Architekt vorzuwerfen irgendwo rausklamüsert haben, dann bitte zahlen.
Gruß
Thomas

Abgesehen davon,
ob's nun echte Mängel sind: BH beauftragt A. mit LP8 Bauüberwachung. Woher weiß der BH denn, dass diese Überwachung nicht die Bewehrungsabnahme beinhaltet? Wenn der A. brauchbar ist, erklärt er dem BH, dass dafür der Statiker zu beauftragen ist, wenn er etwas vergesslich/überlastet/in Zeitdruck ist, muss der BH nicht nur Röntgenblick haben, sondern auch Hellseher sein.
Macht's Euch nicht immer so einfach: Einerseits soll der BH dem A. vertrauen (ist ja 'Sachwalter seiner Interessen') und ihm nicht dauernd Fehler unterstellen, andererseits gibt's immer wieder Dinge, an die er auch ohne A-Rat hätte denken müssen, denn 'so etwas braucht man doch nicht extra zu erklären'.
BH sind Laien und lernen (wenn überhaupt) im Laufe des Baues dazu, dann kann's schon sein, dass man sich später Fotos auf bestimmte potentielle Fehler ansieht (auch erst nach xy Jahren). Wie gesagt, völlig unabhängig davon, ob's hier Mängel oder Geiz sind ...
@Dühlmeyer: zu 3) Wieso ... feststellen können? Vielleicht, weil er sich das Baumaterial bei seiner Überwachung auch mal angesehen hat? Wenn das so auch OK ist, sollte er's zumindest erklärt haben (wie gesagt, der BH ist Laie).
Gruß
Volker

@ Leue-Bahns ...
Mit dem Leichtmachen ist das so eine Sache.
Sicher ist es Sache des Architekten, über bestimmte Dinge aufzuklären. Nur leider kennen wir hier nur einen kleinen Teil der Geschichte. Also könnte der Statiker vom AG^Abk. gekommen und der Architekt ist davon ausgegangen, dass ...
Oder er hat drauf hingewiesen, wird nur nicht erwähnt ...
Oder er hat es schlicht vergessen (wäre blöd  -  zugegeben) ...
Oder seine Botschaft ist schlicht nicht angekommen ...
oder, oder, oder ...
Es gibt zwei mögliche Gründe, warum das jetzt erst (nach 1 1/2 bis 2 Jahren hochkommt.
Mögl. 1:
Mehr Mängel vorhanden und ein SV ist drüber gestolpert. Dann müsste der aber auch Antworten auf die obigen Fragen wissen.
Mögl. 2
Die Rechnung kommt, und dann werden die Bilder rausgekramt, mal schauen, ob sich nicht irgendwo ein "Mangel" findet, damit dem Architekt ordentlich was abgezogen werden kann, weil am Ende vom Geld immer noch so viel Haus über war.
Ich tendiere (mit der Mögl. des Irrtums  -  ja) deutlich zu 2).
Ich durfte gerade 55 Abschlags- und Schlussrechnungen mit rd. 400 Seiten fotokopieren, weil der Bauherr glatt BEHAUPTET, ich hätte nicht geprüft. Weil er mir dann nämlich X % vom Honorar streichen könnte.
Ihr habts mitten rein gegriffen und Euch dafür sehr fair verhalten.
Aber die umgekehrte Wahrheit ist lkeider häufiger.
Zum Thema Steine.
Das war bewusst provokant gefragt, weil speziell das ein Thema ist, das sich nach Abschluss der Arbeiten nur schwer feststellen lässt.
Wenn nicht in irgend einer Rechnung jetzt ein Hinweis aufgetaucht ist, woher wollen die Bauherren jetzt etwas feststellen, dass der Architekt damals hätte feststellen müssen.
Sicher schaut man auf die Steinpakete, aber keiner macht doch davon Bilder, wenn alles I.O.. ist.
Oder es ist schon damals aufgefallen, dann bleibt die Frage, warum es nicht damals hinterfragt und geklärt wurde.

Antworten auf viele Fragen
Nach so vielen Kommentaren müssen wir noch mehr von unserer Baustelle erzählen.
bzgl. Laie am Bau: waren wir auf jedenfall während der Bauphase, gewisse Fehler würden uns aber ein zweites Mal nicht passieren
Baubeginn war Februar 2005 und Einzug September 2005. Im Oktober 2005 bildet sich dunkle Flecken auf dem Putz an zwei Kelleraußenwänden. Die Flecken wurden immer größer. Im Januar 2006 haben wir unseren Architekten angesprochen. Er hat mit einem Messgerät nachgemessen. Nach seiner Meinung waren es Flecken von Restfeuchte. Er wollte jedoch vorsichtshalber den Bauunternehmer anschreiben zwecks Mängelbeseitigung. Bis Juni 2006 wurde der Bauunternehmer mehrfach angeschrieben und der Architekt hat mehrmals gemessen. Die Flecken wurden größer und auch der Bauunternehmer meinte es sei Restfeuchte. Im Juni 2006 wurde uns das ganze etwas zu bunt und wir haben auf unsere Kosten einen Bagger bestellt, um der Ursache auf den Grund zu gehen. Zu dem Termin haben wir den Bauunternehmer und den Architekten gebeten. Beide waren auch anwesend. Beim Ausbaggern wurde festgestellt, dass nicht nach Leistungsbeschreibung gebaut wurde. Hier die einzelnen Punkte: Statt 8 cm Draiangeplatten waren nur 5 cm verbaut worden, also nur ca. 62 % vom geforderten und nicht bis auf die Sohle geführt; es wurde keine Hohlkehle gemacht; die Drainage lag in Granuasche statt in Kies; die Granuasche war nicht mit Vlies überdeckt; es wurde keine Dickbeschichtung aufgebracht, sondern nur ein Schwarzanstrich. Zu bemerken ist hier das wir den Lastfall drückendes Wasser haben, der Bauunternehmer hat die untersten 60 cm mit einer Schweißbahn V60S4 abgeklebt.
Beim Öffnen der Baugrube war der Architekt nicht erstaunt, dass keine Dickbeschichtung aufgebracht wurde. Er hätte den Bauunternehmer damals angeschrieben und uns eine Durchschrift zukommen lassen. Leider haben wir diese Durchschrift nie erhalten. Wir haben Nachbesserung verlangt.
Der Bauunternehmer hat nun versucht mal eben zu sanieren. Er wollte die frei gelegte Seite komplett mit der Schweißbahn V60S4 abkleben und zwar in Meter mal Meter Stücken, war mit dem Kattermesser auf der schon vorhandenen Schweißbahn am rumschneiden. Nach einem Tag Sanierung haben wir als Laien die Arbeiten einstellen lassen und einen Gutachter kommen lassen. Der hielt auch nichts von der versuchten Sanierung und sagte, dass die komplette Abdichtung ums Haus neu gemacht werden muss. Es folgte ein Termin mit Gutachter, Bauunternehmer und Architekt. Der Gutachter hat den beiden erläutert was schief gelaufen ist. Der Architekt hat eingeräumt, dass sie einen Fehler gemacht haben und ihn korrigieren wollen. Der Bauunternehmer war nicht einsichtig und sagte, er brauche keine Ingenieure die ihm sagen wie er bauen soll. Er würde schließlich seit 30 Jahren so Häuser bauen. Zu diesem Termin haben wir den Architekten auch gebeten, uns alle Bauunterlagen zur Verfügung zu stellen. An dem Termin hat er uns die Statik mitgebracht und den Brief, den er damals an den Bauunternehmer geschickt hat, wir aber nicht erhalten haben.
Die Sanierung zog sich nun von Juli 2006 bis November 2006 hin. Erst wurde gar nicht angefangen und dann nur bruchstückhaft. Jetzt fehlt nur noch die Teilwand, wo unsere Garage draufsteht.
Die Sanierung geht also nicht mehr weiter. Also muss jetzt wohl ein Anwalt eingeschaltet werden. In diesem Zuge haben wir uns noch mal das Leistungsverzeichnis Rohbau angesehen und mit unseren Fotos und den nun vorhanden Statikplänen verglichen. Wir mussten feststellen, dass an vielen Stellen nicht nach LV^Abk. gearbeitet wurde. Vier Punkte haben ich oben aufgelistet, wozu ich gerne Antworten gehabt hätte. Zu den vier Punkten nehme ich noch mal Stellung :
zu 1. Bewehrung Bodenplatte
Wir haben natürlich keine Röntgenaugen. Aber die Statik lag uns erst viel später vor und im Vergleich mit den Fotos viel die fehlende Randeinfassung auf. Das Foto wurde abends gemacht und am nächsten Tag wurde gegossen. Die obere und untere Bewehrung war schon verlegt. Für das einelgen der Randeinfassung hätte man die obere Bewehrung teilweise wieder entfernen müssen.
Zu diesem Punkt interessiert uns, ob der Architekt vor Gießen der Platte mal über die Statik schauen muss oder nicht. Er hat uns auf jeden Fall nicht beraten den Statiker hinzuzuziehen. Der Statiker wurde vom Architekten beauftragt.
zu 2. Fundamenterder
Genau wie bei Punkt 1 ist uns der Fundamenterder aufgefallen. Der liegt zwar als Kreis in der Bodenplatte, jedoch weit von den Außenwänden entfernt.
Im Internet haben wir dann auch erfahren, dass ein Fundamenterder bei einer Perimeterdämmung (6 cm Styrodur) keine ausreichende Erdfühligkeit hat und eventuell nutzlos ist. Es hätte ein Ringerder unterhalb der Bodenplatte verlegt werden müssen.
Zu diesem Punkt intereesiert uns, ob der Fundamenterder richtig geplant wurde oder ob ein Planungsfehler vorliegt.
zu 3. Steine
Auch hier haben wir keine Röntgenaugen. Während der Bauphase wurde ein Schild fotografiert, auf dem man die Kennzeichnung für die Steine erkennen kann. Nachschauen im Produktkatalog des Herstellers liefert den Wert von 0,39 W/mK.
Wenn man mit dem Wert 0,39 in die Berechnung des Energiebedarfs einsteigt, wird die Grenze des Jahres Primärenergiebedarfs überschritten.
Unsere Frage hierzu ist, ob der Architekt bei seiner Bauüberwachung bei den Steinen vorbei gehen kann oder muss, um sich zu überzeugen, welche Steine eingebaut werden.
zu 4. Abdichtung
Die Sache mit den Feuchtebrücken kommt nicht von uns, sondern von der Fa. Dörken. Bei Ihrem DELTA System weisen die darauf hin, dass die Abdichtung des Fußbodens an die waagerechte Abdichtung der Wände herangeführt werden soll und mit Ihr verklebt wird.
Ich gebe noch zu bedenken, dass wir den Lastfall drückendes Wasser haben, Kellersteine aus Porotonziegeln und keine WU-Beton Bodenplatte. Der Bauunternehmer hat an den Außenwänden nur eine Sperrschicht eingebaut die so breit ist wie die Wände. Den Architekten haben wir hierauf angesprochen. Er äußerte, dass dieses so in Ordnung sei. In seinem LV hat der Architekt nämlich immer 6 cm zu jeder Seite mehr Sperrschicht geplant als die Wandstärke.
Zum Schuss möchten wir noch anmerken, dass es nicht um das Honorar des Architekten geht. Wichtig ist das vorhandene Mängel beseitigt werden sollen. Die Einschaltung des Gutachters für die Kellerabdichtung hat schon einiges an Geld gekostet. Es kann also nicht davon gesprochen werden Geld zu sparen. Das Geld was investiert wird, kann ich dem Architekten gar nicht abziehen.

@Dühlmeyer
OK , habe alles Verständnis der Welt, wenn mal wieder ein Kunde 'Rechnungsoptimierung' betreiben will. Nur: Wenn unsere Story in so kurzer Form dargestellt würde, klänge das nicht viel anders und dann fände ich den Einwand der Drittelfinanzierung etwas unberechtigt. Es ist wohl eine Frage des Standpunktes; ich würde eher an eine möglichst ehrliche Darstellung des Fragenden glauben als von vornherein unlautere Suche nach Kürzungswegen zu unterstellen. Es gehört schon eine gewisse Frechheit dazu ausgerechnet Kollegen zu fragen, wie man einem Architekten am Besten das Geld kürzt (und die haben trotz 'Geiz ist geil' immer noch nicht alle). Die Fragen sind meist eh so gestellt, dass mehr Info nötig ist, da bleibt dann noch genug Gelegenheit, auf eventuelle Dreistigkeit hinzuweisen.
@Fragesteller
Da wird wohl nur der Anwalt mit einem Gutachter weiterhelfen können. Der Bauunternehmer ist offenbar unwillig, der Architekt hat wohl mit dem Bau abgeschlossen; die Klärung der Frage, was er hätte sehen müssen bringt wenig. Der Gutachter sollte sich allerdings alle Unterlagen/Fotos ansehen, sowie die Rechnungen prüfen, nicht nur die hier genannten Punkte ...
Meine ausdrückliche Laienmeinung (keine Rechtsberatung usw.) ist jedenfalls: Sparen bei Schichtdicken, andere Steine => Billigbau solange es nicht auffällt, danach nenne ich das Betrug, Anschluss an Mauersperrbahn: verschweißen mit min. 5 cm Überlappung (so wurde es bei uns gemacht).
Gruß
Volker

@ Leue-Bahns + Fragesteller ...
Ich leiste nach dem zweiten Beitrag Abbitte, mache allerdings den Vorwurf, dass hier durch (wenn auch unbewusstes) Verschweigen der Vorgeschichte das Bild völlig verfälscht wurde.
Ihr glaubts nicht, wie viele Beutelschneider gerade im Honorarbereich unterwegs sind. Derzeit > 60 % (Leider keine Übertreibung) Da der Architekt sein Geld als letzter bekommt, ist er halt der, der die Kassenebbe zu spüren bekommt.

To the facts

1) Bewehrung ist ein heikles Thema. Bewehrungsabnahmen sind und bleiben Statiker-Aufgabe. Allerdings obliegt dem Architekt eine "Oberbauleitung"; er haftet also selbst dann in gewissem Rahmen mit, wenn der Statiker grobe und augenfällige Schnitzer abnimmt.
Aber wieso beauftragt der Architekt den Statiker? Ich nehme eher an, er hat vermittelt (was durchaus i.O. wäre).
Den Statiker an Hand der Bilder eine Aussage zur Bewehrung treffen lassen (schriftlich)

2) Wenn der Krams in drückendem Wasser liegt, kann der Erder durchaus funzen. Einzige Möglichkeit  -  Im trockenen Sommer prüfen (lassen)
Ersatzweise Staberder schlagen lassen.
Hier wäre mit den Sowieso-Kosten aufzurechnen

3) Ja, das hätte der Kollege wohl prüfen können und müssen. Bei zweischalig bin ich von einer gedämmten Wand ausgegangen, bei der der Dämmeffekt der Steine sozusagen ein Nebeneffekt ist. Dann wäre es nachrangig, weil meist nur mit marginalen Verschlechterungen verbunden.
Hier sieht es anders aus.

4) Große SCh ...
Als Dampfsperre hätte eine "Berührung" zwischen Wandsperre und Abdichtung ausgereicht (was von Dörken ist denn rein gekommen?)
Technisch zumindest, auch wenn die Herstellerregeln anders sagen. Die Schwachstelle wäre zu vernachlässigen gewesen.
Aber mit drückendem Wasser ohne WU-Konstruktion ist das alles für die Tonne  -  und eine völlige Fehlplanung!
Bei drückendem Wasser funzt eine innere Abdichtung nicht, weil sie nicht dafür ausgelegt ist, dem Wasserdruck von unten Stand zu halten. Dazu muss eine Auflast drauf, die deutlich größer als ein bissel Estrich ist.
Eine Sanierung dieses Murks ist zumindest sehr aufwändig.

Noch ein Satz zum Thema Mangelschreiben und Außenabdichtung.
Mag ja sein, dass der Kollege wirklich an den Bauunternehmer geschrieben hat.
Aber er hat ja wohl auch die Schlussrechnung geprüft. Und mit dieser hätte ein Hinweis an Sie erfolgen müssen:
Da ist noch folgender Mangel unbehoben. Bitte XTausend € einbehalten, bis Mangel behoben.

Ab zum Anwalt und sowohl Bauunternehmer als auch Architekt sofort in die Haftung nehmen. Vom Architekten sofort die Angaben zu seiner Haftpflichtversicherung verlangen und diese in Kenntnis setzen  -  auch über den Kopf des Kollegen hinweg.

Sorry für Tippfehler vorab