Über 60.000 € Mehrkosten - ist in unserem Fall Schadenersatzforderung möglich?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Über 60.000 € Mehrkosten - ist in unserem Fall Schadenersatzforderung möglich?
Guten Tag an alle Experten,
vorneweg: ich habe das Forum schon intensiv nach ähnlichen Fällen/Ratschlägen durchsucht, aber natürlich ist nichts 100 % mit der eigenen Situation zu vergleichen, daher wäre es sehr nett, wenn wir einen Rat erhalten könnten, ob es sich in unserem Falle lohnt, eventuell den Rechtsweg zu beschreiten oder zur Schlichtungsstelle der Architektenkammer zu gehen.
Zu unserer Situation: Wir bauen ein Passivhaus auf einem Erbpachtgrundstück in Hessen. Wir haben uns eine mit Passivhäusern erfahrene Architektin gesucht und waren mit ihrer Arbeit anfangs auch zufrieden. Die erste Baukostenschätzung lag bei reinen Baukosten von 260.000 €, hinzu wurden Eigenleistungen im Wert von ca. 36.000 € geschätzt.
Das Haus hat eine Wohn/Nutzfläche von 230 m², einen Keller und EGAbk., 1. OGAbk. und DGAbk. mit Dachterrasse. Die Baukostenschätzung fand ohne Bodengutachten statt, das die Architektin dann erst zeitgleich mit dem Start der Erdarbeiten ausführen ließ. Relativ schnell stellte sich dann heraus, dass ein hoher Grundwasserspeiegel und drückendes Wasser vorhanden war. Außerdem war die Erde belastet und auch nicht zum Wiederverfüllen geeignet, wovon die Architektin in ihrer Kostenschätzung ausgegangen war. Sie hatte für Erdarbeiten nur 5000 € angesetzt ... hierzu sei auch noch gesagt, dass wir sie von Anfang an darauf hinwiesen, realistisch und großzügig zu schätzen, also besser etwas höher als zu knapp.
Kurzum, Aufgrund der Bodeneigenschaften musste eine weiße Wanne gebaut werden. Dies wurde so zwischen Tür und Angel beschlossen, die Architektin nannte uns Mehrkosten von ca. 15-20.000 €.
Nun hat sich herausgestellt, dass wir bei Mehrkosten von 60.000 € liegen, was konkret heißt, dass wir noch 60.000 € benötigen, um das Haus fertig stellen zu können, unsere Finanzierung war allerdings eh schon knapp, daher ist jetzt nur eine Nachfinanzierung in Höhe von 40.000 € möglich gewesen, wie es jetzt weitergehen soll, ist noch unklar.
Der Punkt, den ich ansprechen möchte ist: Jetzt erzählt die Architektin uns, dass zu der weißen Wanne noch Mehrkosten Aufgrund der veränderten Statik etc. hinzu kamen. Auch andere Gewerke wurden teurer, ohne diese Mehrkosten mit uns abzusprechen, z.B. wurde die Betontreppe vor Ort geschalt, statt eine Fertigtreppe einzusetzen, was dazu führte, dass die Treppe 4000 € teurer wurde als eingeplant etc.
Unsere Meinung ist, dass es für uns als Laien nicht möglich war zu überblicken, was alles an Mehrkosten entstehen würde. Sie als Profi hätte das eher voraus berechnen können, und hätte uns bei einem ordentlichen Gespräch bei ihr im Büro - nicht so kurz bei einem Treffen auf der Baustelle- vorlegen sollen, was genau es kosten wird, damit wir dann z.B. hätten entscheiden können, keinen Keller zu bauen. Auch hätte sie ja wissen müssen, dass sich Kosten in der Höhe nicht einfach wieder woanders einsparen lassen.
Wir hatten bei unserer Finanzierung schon einen Puffer drin, daher dachten wir bei Zahlen von 15,- 20.000 €, dass sich das durch andere Einsparungen und den Puffer noch reduzieren wird. Außerdem besteht ja ein wesentlicher Unterschied zwischen 20.000 und 60.000 €.
Natürlich haben wir die Architektin schon darauf angesprcohen auch bezüglich Schadenersatz, dazu meinte sie nur, das wäre nahezu unmöglich, sie hätte früher schon einmal versucht, etwas über die Haftpflichtversicherung geltend zu machen, aber die würden mit Scharen von Anwälten kommen und da sei nichts zu machen.
Jetzt stehen wir da mit einem zu 2/3 fertigen Haus, dass aber noch weit davon entfernt ist bezugsfertig zu sein.
Mit 40.000 € ist uns nur möglich mit größten Abstrichen 2 Etagen behelfsmäßig derart fertig zu stellen, dass man darin irgendwie wohnen kann ... alllerdings sah unser Traum vom Eigenheim sicher anders aus ...
Sorry, dass es so lang geworden ist, trotz all der Infos ist noch lange nicht alles erzählt worden, aber ich hoffe, dass die grobe Übersicht vielleicht einen Ratschlag Ihrerseits bringen kann, für den wir sehr dankbar wären, denn natürlich haben wir Angst, uns in ein weiteres Abenteuer zu stürzen, wenn wir den Rechtsweg einschlagen, und Geld auszugeben, wenn es vielleicht keine Aussichten auf Erfolg hat.
Vielen, vielen Dank für Ihre Hilfe!
vorneweg: ich habe das Forum schon intensiv nach ähnlichen Fällen/Ratschlägen durchsucht, aber natürlich ist nichts 100 % mit der eigenen Situation zu vergleichen, daher wäre es sehr nett, wenn wir einen Rat erhalten könnten, ob es sich in unserem Falle lohnt, eventuell den Rechtsweg zu beschreiten oder zur Schlichtungsstelle der Architektenkammer zu gehen.
Zu unserer Situation: Wir bauen ein Passivhaus auf einem Erbpachtgrundstück in Hessen. Wir haben uns eine mit Passivhäusern erfahrene Architektin gesucht und waren mit ihrer Arbeit anfangs auch zufrieden. Die erste Baukostenschätzung lag bei reinen Baukosten von 260.000 €, hinzu wurden Eigenleistungen im Wert von ca. 36.000 € geschätzt.
Das Haus hat eine Wohn/Nutzfläche von 230 m², einen Keller und EGAbk., 1. OGAbk. und DGAbk. mit Dachterrasse. Die Baukostenschätzung fand ohne Bodengutachten statt, das die Architektin dann erst zeitgleich mit dem Start der Erdarbeiten ausführen ließ. Relativ schnell stellte sich dann heraus, dass ein hoher Grundwasserspeiegel und drückendes Wasser vorhanden war. Außerdem war die Erde belastet und auch nicht zum Wiederverfüllen geeignet, wovon die Architektin in ihrer Kostenschätzung ausgegangen war. Sie hatte für Erdarbeiten nur 5000 € angesetzt ... hierzu sei auch noch gesagt, dass wir sie von Anfang an darauf hinwiesen, realistisch und großzügig zu schätzen, also besser etwas höher als zu knapp.
Kurzum, Aufgrund der Bodeneigenschaften musste eine weiße Wanne gebaut werden. Dies wurde so zwischen Tür und Angel beschlossen, die Architektin nannte uns Mehrkosten von ca. 15-20.000 €.
Nun hat sich herausgestellt, dass wir bei Mehrkosten von 60.000 € liegen, was konkret heißt, dass wir noch 60.000 € benötigen, um das Haus fertig stellen zu können, unsere Finanzierung war allerdings eh schon knapp, daher ist jetzt nur eine Nachfinanzierung in Höhe von 40.000 € möglich gewesen, wie es jetzt weitergehen soll, ist noch unklar.
Der Punkt, den ich ansprechen möchte ist: Jetzt erzählt die Architektin uns, dass zu der weißen Wanne noch Mehrkosten Aufgrund der veränderten Statik etc. hinzu kamen. Auch andere Gewerke wurden teurer, ohne diese Mehrkosten mit uns abzusprechen, z.B. wurde die Betontreppe vor Ort geschalt, statt eine Fertigtreppe einzusetzen, was dazu führte, dass die Treppe 4000 € teurer wurde als eingeplant etc.
Unsere Meinung ist, dass es für uns als Laien nicht möglich war zu überblicken, was alles an Mehrkosten entstehen würde. Sie als Profi hätte das eher voraus berechnen können, und hätte uns bei einem ordentlichen Gespräch bei ihr im Büro - nicht so kurz bei einem Treffen auf der Baustelle- vorlegen sollen, was genau es kosten wird, damit wir dann z.B. hätten entscheiden können, keinen Keller zu bauen. Auch hätte sie ja wissen müssen, dass sich Kosten in der Höhe nicht einfach wieder woanders einsparen lassen.
Wir hatten bei unserer Finanzierung schon einen Puffer drin, daher dachten wir bei Zahlen von 15,- 20.000 €, dass sich das durch andere Einsparungen und den Puffer noch reduzieren wird. Außerdem besteht ja ein wesentlicher Unterschied zwischen 20.000 und 60.000 €.
Natürlich haben wir die Architektin schon darauf angesprcohen auch bezüglich Schadenersatz, dazu meinte sie nur, das wäre nahezu unmöglich, sie hätte früher schon einmal versucht, etwas über die Haftpflichtversicherung geltend zu machen, aber die würden mit Scharen von Anwälten kommen und da sei nichts zu machen.
Jetzt stehen wir da mit einem zu 2/3 fertigen Haus, dass aber noch weit davon entfernt ist bezugsfertig zu sein.
Mit 40.000 € ist uns nur möglich mit größten Abstrichen 2 Etagen behelfsmäßig derart fertig zu stellen, dass man darin irgendwie wohnen kann ... alllerdings sah unser Traum vom Eigenheim sicher anders aus ...
Sorry, dass es so lang geworden ist, trotz all der Infos ist noch lange nicht alles erzählt worden, aber ich hoffe, dass die grobe Übersicht vielleicht einen Ratschlag Ihrerseits bringen kann, für den wir sehr dankbar wären, denn natürlich haben wir Angst, uns in ein weiteres Abenteuer zu stürzen, wenn wir den Rechtsweg einschlagen, und Geld auszugeben, wenn es vielleicht keine Aussichten auf Erfolg hat.
Vielen, vielen Dank für Ihre Hilfe!
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Oh oh ...
Vorweg ganz klar - die Haftpflicht der Architektin wird wohl nicht eintreten. Zwar ist mittlerweile auch das Kostenrisiko versicherbar, aber nur sehr wenige Kollegen haben eine solche Versicherung abgeschlossen.An sonsten würde ich sagen - eine Menge Versäumnisse auf beiden Seiten.
Es gehört sich an sich wie folgt.
Eine Leistung ist ausgeschrieben, es gibnt ein Ergebnis. Dieses wird in Relation zu den in der Kostenermittlung hierfür enthaltenen Summen gesetzt und das Ganze den Bauherren vorgetragen. Für jedes einzelne Gewerk.
Hat die Architektin das nicht gemacht, wäre es nicht gut.
Aber auch der Bauherr muss - sofern freiwillig vom Architekten nichts kommt - doch mal seine "Kasse" im Auge behalten. Also Soll-Ist Vergleiche einmal auf der Angebotsebene und zum anderen auf der Schlussrechnungsebene machen (oder der Architektin fürchterlich wohin treten, dass DIE es macht).
Wer hat denn die Aufträge/Nachträge in dieser Höhe vergeben? Das waren doch wohl die Bauherren (hoffe ich).
Oder hatte die Architektin eine Vollmacht? (hoffe ich nicht).Bitte nicht falsch verstehen - aber aus Erfahrung heraus weiß ich, dass die +Zahlen meist nicht alleine auf falsch berechnete Kosten zurückzuführen sind, sondern auch auf Programmänderungen durch die Bauherren.
Also bitte mal die Mehrkosten durch die Kollegin sehr detailliert aufschlüsseln lassen.Wenn noch nicht ALLE Gewerke ausgeschrieben sind, bitte DIESES sofort tun, um einen realen Stand € zu bekommen, die Kollegin zu einer sauberen Kostenverfolgung auffordern und dann weitersehen.
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Eigenleistungen
Was sollte oder wurde denn alles in Eigenleistung ausgeführt?
Gruß -
Tja, das ist ja das Traurige ...
Tja, das ist ja das Traurige wir haben zwar überall versucht, selbst auch durch Ausschreibung oder z.B. My-Hammer Gewerke günstiger zu vergeben, um zu sparen, aber die Kostenkontrolle bzw. Gesamtübersicht der Kosten dann der Architektin überlassen, schließlich bezahlen wir sie doch dafür ... dachten wir ...
Was Mehrkosten Aufgrund von Bauherren-Wünschen betrifft, ist das ja eben der traurigste Teil ... auch die von der Bank meinten ja, Mehrkosten in gewisser Höhe wären normal, weil man dann halt doch mal Sonderwünsche hat und dann doch lieber die etwas teureren Fliesen nimmt ... nur ist bei uns grad der Fall, dass unser Budget schon gesprengt worden ist, bevor wir überhaupt zu diesem Punkt kamen ... wir haben sogar viele Wünsche zurückgestellt, weil wir wussten, dass der Keller teurer geworden ist ... wenn es Mehrkosten wegen gehobenerer Ausstattung wären, wäre es ja noch tröstlich, aber im Moment sind die Mehrkosten alle unter der Erde (Keller, Erdarbeiten, Verfüllung etc.) oder in den Wänden versteckt (mehr Stahl Aufgrund der Statik etc.) ...
Was die Eigenleistungen betrifft, so haben wir sogar mehr gemacht, als eigentlich geplant war. z.B. war eigentlich ein Massivdach geplant, das wurde dann doch geändert, wir nahmen die günstigere, herkömmliche Variante, und machten dann auch noch den kompletten Trockenbau Dach selbst usw. (und im Passivhaus war die Dachdämmung im Trockenbau in einer Dicke von 60 cm zu machen! - also 4-5 Lagen Glaswolle ...)
Außerdem musste der Keller komplett von innen und außen gedämmt werden usw. usw.
Was ich mich halt frage, ist, ob es nicht seitens der Architektin verantwortungslos war, ohne Auflistung und Verdeutlichung aller Konsequenzen den Kellerbau durchzuziehen und uns nicht eine realistische Entscheidungsmöglichkeit zu geben ... sie hätte doch mit ihrer Erfahrung erkennen müssen, worauf es hinauslaufen wird ...?
MfG
A. -H. -
PS:
1. es war wohl tatsächlich unsere Schwäche, dass wir nicht "wohin treten" konnten, wir haben sie zwar angesprochen, aber irgendwie sind wir wohl nicht bestimmt genug gewesen ... irgendwie dachten wir halt auch, nicht dass sie denkt, wir bevormunden sie oder so was ... hinterher ist man immer klüger.
2. tatsächlich haben wir nie persönlich einen Auftrag für die weiße Wanne z.B. oder anderes unterschrieben. Die Architektin sagte uns anfangs schon sie arbeitet fest mit einem Rohbauer zusammen, dann machten wir mit dem einen Vertrag über die ursprünglich geplanten Arbeiten. Alle Mehrarbeiten danach wurden nicht von uns direkt oder schriftlich beauftragt, dieser Rohbauer hat halt alles dann gemacht, was so dazu kam ... und mittlerweile haben wir das Gefühl, dass er nicht wirklich so toll günstig war ... kostet eine Facharbeiterstunde übrigens tatsächlich 42 € + MwSt.?
Viele offene Fragen ...
Danke für jeglichen Ratschlag ... -
Wenn ich jetzt ...
alles schreibe, was mir dazu durch den Kopf geht, ist es Mittag, bis ich fertig bin ;-(.
Mal in Kürze ein paar wesentliche Dinge.1) Ausschreibungen sind Sache der Architektin, ifihadahammer hat da gar nichts zu suchen.
2) Mit dem arbeite ich immer zusammen, Rohbau ohne Ausschreibung ist eine Unverschämtheit. Jeder Architekt hat einen Stamm von Firmen, ja, Aber trotzdem sollte da Wettbewerb (und zwar echter) herrschen
3) Woher haben denn die Firmen die Aufträge, wenn Sie selber nichts unterschrieben haben und die Architektin keinen Auftrag hatte.
Mein Rat an Sie:
Suchen Sie sich einen Fachanwalt für Baurecht, der Sie berät. Und eine Kollegin/einen Kollegen, der mal die Leistungen Ihrer Architektin nachprüft.
Hat Sie überhaupt richtig vergeben, Massen ermittelt, Rechnungen geprüft usw.
Mehr geht an dieser Stelle nicht! -
Noch eine Meinung
(BH, Laie).
a) Dühlmeyer hat recht
b) Zusatzkosten über Schadenersatz o.ä. reinzubekommen ist nahezu unmöglich (=> Leistung und Preis stimmen, mussten sein=> sowieso-Kosten). Das einzig Gute ist, dass die A. offenbar auch objektiv gegen etliche Regeln (sowohl Standesregeln=> "mein Rohbauer") als auch gesetzliche (Auftrag ohne Vollmacht) verstoßen hat. Da kann ein Anwalt sicher helfen, das Ergebnis wird aber bestenfalls eine gewisse Honorarkürzung bei der Architektenleistung sein.
Höflichkeit und gute Erziehung beiseite, jetzt wird's Zeit, draufzuhauen (besser hauen zu lassen). Es mag finanziell nicht viel helfen, tut aber gut
(s. unsere längere Story ...)
Ein Kritikpunkt: der billig-Hammer ist etwas, das ein brauchbarer Architekt sich nicht ohne weiteres zumuten lässt. Er überwacht schließlich meist den Bau und es ist OK , wenn er ihm/ihr bekannte Firmen bevorzugt.
Gruß
Volker -
noch mal zu den Eigenleistungen ...
42 € + MwSt als Facharbeiterstunde sind mE in Ordnung..
dh. 36000 € Eigenleistung entsprechen ungefähr 850 Stunden, wenn man den Nettobetrag als Maßstab ansetzt.
Noch mal genauer ... was sollte alles in Eigenleistung erbracht werden?
Gruß -
Eigenleistung ...
Eigenleistung also als Eigenleistung waren geplant:- Mithilfe bei dem Isorast-Bausystem, Aufstellen der Außenwände - wurde gemacht
- Außendämmung Kellerwände zu 70 % (mehr hat nicht geklappt, weil es genau an den 2 freien Tagen, die mein Mann noch dafür hatte in Strömen geregnet hat, wir haben 2 Stunden im Regen stehend dennoch versucht, die Dämmung dran zu kleben, aber die ist natürlich ständig wieder abgefallen, also hat dann der Rohbauer es fertig gemacht) - Dämmung Kelleraußenwände war eigentlich nicht geplant, da auch der Keller ursprünglich als Isorast-Keller gedacht war, dann aber musste ja die weiße Wanne gemacht werden
- alle Innenwände (162 m) in Ständerbauweise Trockenbau - war geplant und wurde gemacht
- Trockenbau Dach - war nicht geplant, wurde gemacht, da Massivdach wegfiel - 60 cm Dämmung, Lattung, Dampfsperrfolie und mit Gipskartonplatten beplanken, 46 m²
- Trockenbau Innendämmung Keller - war nicht geplant, musste wegen weiße Wanne gemacht werden, alle Außenwände innen mit Gipsplatten, an denen schon diese Styropor-Dämmung drangeklebt ist, auskleiden - hört sich leichter an als es ist
- Lüftungsrohre für das Erdwärmelüftungssystem verlegt, im ganzen Haus - war geplant, wurde gemacht
- noch zu machen und geplant: Maler- / Tapezierarbeiten (Malerarbeiten, Tapezierarbeiten), Bodenbeläge, Treppe, Sanitärobjektinstallation
- außerdem sind noch tausend Kleinigkeiten gemacht worden, die uns einfach mal so von der Architektin zugewiesen wurden, weil wir da in der Nähe der Baustelle wohnen bzw. ja immer da sind! Dadurch haben wir Zeit verloren und andere Dinge konnten dann nicht gemacht werden
es war noch geplant bei der Elektroinstallation und der Sanitärinstallation zu helfen bzw. diese komplett selbst zu machen - eigentlich hatten wir der Architektin schon zu Beginn gesagt, dass sie nur das einplanen soll, was wir realistisch gesehen auch machen können, daher haben wir erst sehr spät verstanden, dass der Eigenleistungsanteil, den sie dafür eingeplant hatte (jeweils 3000 €) bedeutete, dass wir alles komplett selbst machen sollen. Das war uns Aufgrund der vielen Sachen, die ja nicht geplant waren und hinzu kamen, dann aber nicht mehr möglich, daher wurde das dann vergeben, das wären dann 6000 €, die wir nicht erbracht haben, wir haben allerdings gute Firmen gefunden, die das zu einem guten Preis gemacht haben. Und da wir an anderen Stellen auch unter den vorgesehenen Kosten lagen, fiel das nicht so ins Gewicht.
De facto stecken die ganzen 60.000 € Mehrkosten nur beim Rohbauer drin, und da der auch noch der "Stamm-Rohbauer" war, ist uns das erst recht nicht geheuer! Mit den 42 € pro Stunde sind übrigens nicht unsere Arbeiten gemeint, sondern, das ist der Wert, den der Rohbauer für seine Arbeiter (also Bauarbeiter) berechnet hat.
In der momentanen Situationen werden jetzt auch noch andere Arbeiten von uns selbst gemacht werden, die nicht geplant waren, aber jetzt nicht mehr bezahlbar sind für uns: Endinstallation Elektro und Sanitär, Innentüren alle selbst machen, die Treppe selbst fertigstellen usw.
Und dennoch wird es im Moment nur möglich sein, zwei Etagen behelfsmäßig fertig zu stellen ... das tut weh ...
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Ähhhh - Moment mal ...
Hat der Rohbauer seine Leistungen komplett als Stundenlohnarbeiten abgerechnet? -
Komplett wohl nicht ...
Komplett wohl nicht aber so ganz blicke ich bei seiner Rechnung auch nicht durch. Die Rechnung ist mit allen Maßen wohl von der Architektin geprüft worden, bei einer Rechnungsgesamtsumme von ca. 85.000 € (hinzu kamen noch MwSt 16 %) hat sie ca. 700 € korrigiert ...
Arbeiterstunden wurden insgesamt 53 abgerechnet, aber es ist uns nicht ganz klar, wieso ...
Ein Beispiel: es ist für die Treppe angegeben:
3 Stück Stahlbetontreppen als Podesttreppe etc.
3 Stück Zulage Ausführung als Ortbetontreppe einschl. Konsolenauflager in EGAbk. und OGAbk.
549 kg Betonstahl
2,52 m² KS-Mauerwerk als Podestauflager im Kellergeschoss
dies ergibt netto ca. 7700 €
und dann sind bei Tagelohnarbeiten 4 Facharbeiterstunden und 3 Stemmhammerstunden berechnet für zwei mal "2 Auflager für Zwischenpodest OG in der Außenwand gestemmt und Stemmschutt entsorgt" ergibt noch mal 204 € netto
Ich verstehe dann nicht so ganz, warum das - da es zum Treppenbau ja wohl dazu gehört - dann noch mal derart
zusätzlich berechnet wird ...
Ist das so üblich? Dass einiges noch mit Stundenzahl berechnet wird?
Dann wurden 3 kleine Fundamente erstellt für einen Steg, der zum Hauseingang führen soll (statt Treppen) - diese Fundamente sind ca. 40x60 cm groß, diese sind geschalt worden, einfach 4 Bretter und in die Mitte Beton gegossen, dafür wurden dann 60 € für den Beton gerechnet und 2 Facharbeiter mit je 7 Stunden! ergibt 660 € netto! Dabei waren wir an dem Morgen auf der Baustelle, die waren keine 7 Stunden damit beschäftigt, sondern nur 3-4 ... das sind alles so Ungereimtheiten, die uns stutzig machen, aber wir wissen eben nicht genau, wie wir diese Rechnung neutral prüfen lassen können, denn die Architektin hat sie zwar geprüft, aber wir glauben nicht, dass sie neutral ist in Bezug auf den Rohbauer ...
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Aaaaaaaarrrrggggghhhhhh ...
SIE (und niemand anderes) sind ggf. der Vertragspartner des Rohbauers.
Ich hoffe, die Rechnung liegt nicht schon tagelang oder gar wochenlang bei Ihnen.
sofort Widerspruch gegen die Tagelohnberichte einlegen. Dieser muss detailliert begründet werden. Schreiben Sie in Ihrer laienhaften Ausdrucksweise alles hin, was aus Ihrer Sicht gegen die Richtigkeit der Nachweise spricht.
Bitte wirklich sofort - an sich ist dafür eine Frist von 6 Werktagen ab Kenntnis vorgesehen.Das Prüfergebniss der Architektin ist nichts anderes als eine Empfehlung!
Sie als AG bestimmen, was Sie bezahlen (tragen dafür aber auch das Risiko, wenn Sie unberechtigt was abziehen)Bei so vielen Merkwürdigkeiten sofort ab zum Anwalt.
Sie kommen sonst in Teufels Küche.
Und sucehn Sie sich einen in Abrechnung und Bauleitung erfahrenen Architekten als Helfer - die Kollegin scheint da entweder unerfahren oder nicht auf ihrer Seite (dahin gehört sie nämlich).
Bitte, bitte - ganz schnell, sofort, subito, dawei -
((((((((((((((((((((((((((( ... ähmmmmm, ich glaube kaum, dass das jetzt wohl noch nutzt ...? Die Rechnung ist von Dezember 2006, sie ging direkt an die Architektin, wir bekamen sie erst Wochen später zu Gesicht ... die Bezahlung lief über Abschlagsrechnungen ...
Sieht jetzt wohl dumm aus?((((((((((((((((((((((
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Haben Sie eine Auflistung, wie sich diese 36.000 € Eigenleistungen zusammensetzen (sollen).
Was ist gemeint mit Eigenleistung "Treppe"?
Sollte das Verputzen (innen) der Styroporsteine durch ein Unternehmen erfolgen oder durch Sie im Trockenbau (GK Platten anbringen)?
Steht das Haus zufällig im Rhein Main Gebiet oder Raum Mannheim?
Grüße -
Ja, in der Kostenschätzung ...
Ja, in der Kostenschätzung wurden bei den einzelnen Gewerken auch die Eigenleistungen aufgeführt, also aufgeschlüsselt in Materialkosten und Wert der Eigenleistung.
Die Treppe muss mit Holzstufen belegt werden, dann muss noch Treppengeländer angebracht werden ... wie wir das machen sollen überlegen wir noch ... vielleicht müssen wir erst mal ein Übergangsgeländer zusammenschustern (wir haben Kinder, da kann man das Geländer nicht weglassen) und dann später irgendwann mal professionell machen lassen ...
Der Innenputz der Styroporwände wurde von einem Innenputzer gemacht, er ist unser zukünftiger Nachbar und sehr nett, hat sehr angemessen berechnet bzw. vieles einfach so mitgemacht, ohne zu berechnen, ein absolut netter Mensch!
Ja, das Haus steht im Rhein-Main-Gebiet, genau gesagt in Frankfurt ... -
netter Mensch natürlich ...
nicht "Mensch" -
Hallo,
wir wohnen im Vordertaunus, wenn Interesse besteht, könnten wir mit einem ordentlichen (unsere Erfahrung) Anwalt für Baurecht und auch jemand für Rechnungsprüfung dienen. Billig sind sie beide nicht (nur wg. my-Hammer ...), beim zweiten handelt es sich um ein Bauingenieur-Büro, das keine Planung macht, sondern nur Ausschreibung/Vergabe/Bauleitung (war unser Bauleiter nach dem Rauswurf der Architekteuse ...). Die haben allerdings genug zu tun, ich weiß natürlich nicht, ob sie Zeit hätten.
@Dühlmeyer: Oder muss es unbedingt ein Architekt für die Prüfung sein?
Schickt mal 'ne E-Mail, falls interessiert.
Gruß
Volker -
Shame on me ...
Ich vergesse immer, das es auch ein paar Ing. -Büros gibt, die in so was sehr gut sind.
(Und Architekten, die in so was schlecht sind ;-()
Viele Grüße -
Es wird doch nicht die selbe Architektin sein? ...
ich bin jeden Tag berufsbedingt in F und würde mir gerne mal das Haus und die Aufstellung ansehen. (kostenfrei und unverbindlich natürlich)
Bei Interesse bitte per E-Mail
Grüße -
Das wär ja lustig, wenn's nicht so traurig wär ...
Das wär ja lustig, wenn's nicht so traurig wär danke für das Angebot Herr Furch, habe Ihnen eine E-Mail geschickt.
Danke auch für den Tipp bez. Anwalt, wir werden sicher darauf zurückkommen, sobald wir uns sicher sind, dass wir diesen Weg gehen wollen/müssen ...
Gruß -
Übergangsgeländer
"zusammenschustern" könnte Ärger geben. Bei uns kam tatsächlich das Bauamt zur Abnahme und hat besonders auf Geländer an Fenstern und Treppen geachtet (ist ja auch am einfachsten zu kontrollieren, die DINAbk. ist einigermaßen klar). Wenn da etwas nach Bastelei aussieht, heißt es vermutlich "keine Abnahme, keine Nutzungserlaubnis, kein Einzug". Muss nicht passieren, meist kommt eh niemand vorbei, aber es könnte ja ... (Lag bei uns am Architekt - Ärger: kein Architekt, keine Gesamtbauleitung, einzelne Fachbauleiter zum fertigbauen genehmigt=> da muss doch was zu finden sein)
Gruß
Volker -
nach Baustellenbesuch ...
mehr den je: möglichst schnell zum Anwalt.
Die Eigenleistungsaufstellung nichtssagend: z.B. Mithilfe bei der Aufstellung der Styroporschalungssteine 6000.-- €! , Innenputz 1500,- (fürs Streichen der Styroporinnenwände mit Haftgrund lt Bauherr) usw.
Frage: inwieweit waren die Einsparungen durch Eigenleistung wichtig für die Finanzierung?
Keller: Hanglage. Südseite komplett im Boden, Nordseite 1,5 m aus dem Boden heraus. Notwendigkeit als WW mE fraglich, Ausführung als WW fraglich.
Planung der Podest-Treppe sehr schmal, ohne Auge, d. h: Geländer nicht neben der Treppe, sondern auf der Treppe, dieses beiseitig (da teilweise freistehend. Nutzbare Breite geschätzt höchstens 70 cm ...
usw.
Grüße -
Dann müssen wir das wohl mal angehen ...
Dann müssen wir das wohl mal angehen und uns mal bei einem Anwalt beraten lassen, was da zu machen sein könnte ... bin noch etwas skeptisch, aber schauen wir mal ...
Zur Eigenleistung: es war natürlich bei unserer Finanzierung wichtig, dass wir viel selbst machen, und wir dachten natürlich auch, dass wir so werden sparen können ...
Hab jetzt mal versucht einen Link einzustellen mit ein paar Fotos aus der Anfangsphase, es würde mich vor allem bei der Bodenplatte mit Vorbereitung für WW interessieren, ob das wichtige "Band" da vorhanden ist, oder nicht, kennt sich da jemand aus ...?
Das mit dem Übergangsgeländer Treppe wird dann wohl auch schwierig ...- seufz*
Grüße
Weiterführende Links:
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Nach dem ich den Boden gesehen habe ...
verstehe ich zwei Dinge nicht:1) Wie kommt die Gutste dazu nur 5.000 € für Erdarbeiten anzusetzen. Das wäre Aushub in Sandboden ohne Abfuhr.
2) Versteh ich noch viel weniger, wie die 20.000 € Mehrkosten für Aushub + die WW zu Stande kommen
Erster sofort augenfälliger Punkt:
Unter Sohle liegt nur einen PE Folie. Liegt darunter keine Betonsauberkeitsschicht, sondern gleich die Erde, wäre es ein Mangel. -
Also, soweit ich das beurteilen kann ...
Also, soweit ich das beurteilen kann erst ist eine Kiesschicht drin, 40 cm, das hat auch Mehrkosten verursacht, da nur 15-20 cm geplant war. Dann war vor der Bodenplatte noch eine Art Bodenplatte => ist das also diese Betonsauberkeitsschicht?
Hab ich das richtig verstanden, dass Sie meinen, dass 20.000 € zu niedrig angesetzt waren?
Bei den Kosten für Erdarbeiten, sagte sie auch, das wird wohl zu niedrig angesetzt sein, aber höher gesetzt hat sie es auch nicht, dabei hatten wir sie ja gebeten, alles lieber höher anzusetzen als dass man dann böse Überraschungen erlebt..
Eine weitere Ungereimtheit, die Erdarbeiten wurden ja auch vom Rohbauer durchgeführt. Da wir ein Erbpachtgrundstück von der Stadt haben, haben wir uns eine Extra-Aufstellung der Mehrarbeiten aufgrund der Bodenverhältnisse machen lassen, um diese der Stadt zwecks möglicher Kostenbeteiligung vorzulegen (man kann ja hoffen ...). Wir hatten nämlich nicht gesagt bekommen, dass hier Wasser vorhanden ist, haben aber später von den Nachbarn ringsherum gesagt bekommen, dass es ein sehr altbekanntes Problem ist ... nur wir haben das natülcih leider zu spät mitbekommen. Jedenfalls hat der Rohbauer in der Aufstellung für die Stadt den Preis für den Aushub und die Abfuhr 5 € niedriger angesetzt als im LVAbk. und der Abrechnung, die wir dann erhalten haben - kann es daher sein, dass der Preis von 19,50 pro m² eigentlich zu hoch ist? In der Aufstellung für die Stadt, ist es mit 14,50 pro m² angegeben, ich habe die Posten natürlich verglichen, sie sind absolut gleich ...
So gesehen könnte ich noch viiiele Kleinigkeiten schreiben - immer wenn wir aber die Architektin auf irgendwas angesprochen haben, wurde es irgendwie zurecht begründet ... und als Laie steht man dann da ... mit zwei Aussagen und weiß nicht, welche stimmt ... -
Wozu denn Kies ...
Das alles wird immer kruder und wirrer.
Nein - ich halte 20.000 € als Mehrkosten von einem Keller mit Abdichtung gegen Erdfeuchte zu einer WW für WAHNSINN. Dafür bauen andere 3/4 des Kellers
Der Aushub ist etwas teurer (vielleicht), etwas mehr Stahl, etwas teurere Beton, aufwändigere Nachbehandlung, dafür Entfall der Wandabdichtung.
Nehmen Sie sich eine Kollegin/einen Kollegen dazu, der das alles mal auf Herz und Nieren prüft.
Denn für Abrechnungsfehler z.B. haftet die Architektin ggf. mit. -
Eigentlich war der Keller ja ...
Eigentlich war der Keller ja auch aus Isorast geplant ... vielleicht sind daher die Mehrkosten höher? Und die Wandabdichtung sollte entfallen? Es gab aber auch bei der WW eine Wandabdichtung - vor allem ja, um die fürs Passivhaus nötigen Dämmwerte zu erreichen - daher wurde rundum 18-20 cm Perimeterdämmung in 2 Lagen angebracht, davor noch der Bitumenanstrich, ca. 1 m hoch. Das wäre alles bei dem Isorast-Keller nicht nötig gewesen ...
Wäre die Kiesschicht denn nicht nötig gewesen - bei dem hohen Grundwasser etc.?
Wir müssen dann neben einem Anwalt wohl erst noch einen Gutachter orgnisieren, wenn ich das richtig verstehe ...?