Architekt hat falsch kalkuliert
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Architekt hat falsch kalkuliert

Hallo!
Wir planen ein Zweifamilienhaus mit ca. 210 m² Wohnfläche. Nachdem wir unserem Architekten alle unsere Wünsche mitgeteilt haben um zu erfahren was uns das Haus kosten wird, hat er uns gesagt das wir mit 1200 € pro Quadradmeter für eine gehobene Ausstattung rechnen müssen.
Wir habe von anfangan gesagt, dass wir eine Fußbodenheizung möchten und Klinker. Es war sogar schon von ihm die genaue Zeichnung vorgenommen worden. Danach hat er kalkuliert. Und jetzt stellt sich heraus, dass das Ganze mal eben ca. 130 T € teurer wird wie geplant. Das ist für uns absolut nicht finanzierbar. Selbst wenn wir die Klinker weglassen und viel Eigenleistung investieren kommen wir nicht annähernt an die geplante Summe.
Er hat sogar damalt noch gesagt er wird versuchen noch günstiger zu bauen.
Danke für Eure Hilfe. Ela
  • Name:
  • Michaela Kleber

  1. Zur Leistungsphase 1

    (sofern beauftragt) gehört die Grundlagenermittlung. Mal folgendes lesen:
    "Es gehört zu den grundlegenden Aufgaben des Architekten, zum einen die Bauwünsche seines Auftraggebers zu ermitteln und dementsprechend zu planen (BGH NJW-RR 1998,668), zum anderen den wirtschaftlichen Rahmen der Planung abzustecken (BGH NJW-RR 1991,664), den Bauherrn zu den Baukosten und deren Entwicklung allgemein zu beraten (BGH NJW-RR 1997,1376) und dabei auch wirtschaftlich-finanzielle Gesichtspunkte seines Auftraggebers zu beachten (BGH NJW 1975,1657; NJW-RR 1988,1361; NJW 1996,1889) "
    • Name:
    • M.P.

  2. ca. 10 % Abweichung

    Hallo Michaela,
    in Welcher Phase der Planung seid Ihr denn jetzt. Sind die 130 € Mehrpreis auf der Basis von konkreten Angeboten oder ist das nur eine verbesserte Schätzung?
    Im Laufe der Planung ändern sich die Kosten natürlich. Die 130 € klingen viel, sind aber letztlich nicht mehr als 10 %, das finde ich gar nicht schlecht. Sobald es die ersten Angebote gibt kann sich der Architekt dann ein Teil seines Honorars verdienen. Bei uns gab es im Schnitt durch Nachverhandlungen und gute Leistungsverzeichnisse / Ausschreibungen einiges Geld zurück. Beim Bauen mit Architekt muss man auch ein bisschen flexibel sein. Wenn die Finanzierung keine Klinker mehr hergibt kommt halt ein WDVSAbk. dran. Je nach Haus kommen da schon mal 10 T€ Minderpreis bei rum. Bei der Haustechnik lässt sich auch einiges Einsparen. Zwischen einer einfachen Gastherme ohne Pufferspeicher und einer Holzpelletanlage mit Frischwasserbereitung liegen auch mal schnell weitere 10-15 T€.
    Mein Tipp: Lasst das ganze mal sacken und besprecht mit Eurem Architekten Einsparmöglichkeiten. Und wie gesagt, bei der Vergabe gut verhandeln bringt auch einiges. Kopf hoch!
    Gruß,

  3. @ H. Ropers

    geplante Kosten 210 m²x 1.200 € = 252.000 €, diese Kosten werden um 130.000,- € überschritten. Da sind bei Ihnen 10 %?
    Für mich sind das mehr als 50 % Kostenüberschreitung.
    • Name:
    • M.P.

  4. Habe das 'T' übersehen

    Hallo Herr Peters,
    nee, die Prozentrechnung klappt noch. Ich habe den Betrag fälschlicherweise als 130 € pro Quadratmeter gelesen. Ziehe alle oben gemachten Aussagen zurück. Da ist grob was schief gelaufen. Unglaublich ...
    Gruß,

  5. Dass die Kostenschätzung, ...

    um die es sich bei der von Ihnen angegebenen Kalkulation handeln dürfte, sich um 130.000 € erhöhen soll, ist ersten nicht nachvollziehbar und deren Gründe gehen zweitens auch nicht aus Ihrer Beschreibung hervor.
    Für 1.200 EUR/m² werden Sie, bei einem Zweifamilienhaus keine gehobene Ausstattung bekommen, insbesondere, wenn das Gebäude auch noch unterkellert sein sollte. Insofern dürfte sich Ihr Architekt mit Baukosten nicht besonders auskennen, was diesem ggf. anzulasten sein könnte.
    Heikler wäre der Fall, wenn diese Baukostenerhöhung erst im Zuge des Kostenanschlags, also nach Ausschreibung und mittels der eingegangenen Angebote der Firmen ermittelt worden wäre.
    In diesem Falle würde ich Ihnen empfehlen einen Fachanwalt für Baurecht zu Rate zu ziehen, da es sich hierbei aller Wahrscheinlichkeit nach um einen Planungsfehler des Architekten handeln dürfte und dieser seinen treuhänderischen Verpflichtungen Ihnen gegenüber dann m.E. nicht ausreichend nachgekommen ist.
    MfG
    Ralph Kaiser

  6. laiensenf

    Bei Bauplanenden und Bauherren ist der Begriff "gehobene Ausstattung" sehr oft mit völlig unterschiedlicher Wertigkeit belegt.
    Während der Planer unter gehobener Ausstattung vom Standard um EINE Nummer nach oben abweichende Ausstattung meint, glaubt der Bauherr meist gehoben sei die Luxusklasse. (Whirlpool statt Badewanne für 250 € nur mal als krasses Beispiel)
    Da könnte es schon Haken.
    Wo's auch noch Haken kann ist der Punkt, dass 1200 eigentlich nur die reinen Baukosten sein können ohne JEGLICHE Nebenkosten, wie alle möglichen Planer (schicke Hausnummer), Anschlüsse usw. usf.
    • Name:
    • Herr Ulr-372-Ree

  7. Ausstattung nicht das Problem

    Unter gehobener Ausstattung verstehe ich nicht Whirlpool etc. Sondern z.B. etwas bessere Türen, Fenster mit innenliegenden Sprossen. (bei uns Mehrkosten von ca. 1000,00 €. für alle Fenster. Holzboden in allen Zimmern außer Bad. Mehrkosten da man dann keinen Teppich mehr kaufen muss rellativ gering. Außerdem war bereits alles besprochen was wir an Wünschen haben. Der Architekt sprach sogar von Holzfenstern aber die wollen wir gar nicht und außerdem wäre das ja noch teurer. Aber eine Heizung und Mauern sollte ein Haus schon haben. Und das sind ja schon fast 180 T €.
    • Name:
    • Ela

  8. Baunebenkosten

    Ich habe noch was vergessen. Die Baunebenkosten sind nicht in der Summe enthalten. Diese liegen nach Angaben des Architekten ohne sein Honorar bei ca. 40 T €. Das wurde von mir auch immer so gerechnet. Auch das im Garten noch keine Blumen stehen werden ist mir klar. Und das Grundstück ist auch extra.

  9. Von einem

    halbwegs guten Architekten sollte man erwarten können, dass er, wenn im Vorgespräch von ca. 250.000,- € Baukosten ausgegangen wird, diesen Kostenrahmen bei Erstellung des Entwurfs im Auge behält.
    Eine Korrektur nach Entwurf um 50 % nach oben lässt entweder darauf schließen, dass die erste Schätzung "ins Blaue" erfolgte, oder der Entwurf ohne Rücksicht auf Kosten erstellt wurde.
    Beides wäre ein Fehler.
    • Name:
    • M.P.

  10. noch mehr Laie

    Habe zum gleichen Thema schon Schmerzensgeld bezahlt. 130000 € auf 210 m² sind 619 €/m²! Das ist nicht wenig.
    Ich meine in Phase 2 sei eine Abweichung von 30 % zulässig. Hier sprechen wir aber von 50 %.
    und:
    1.) Der Markt bestimmt den Preis (Angebot und Nachfrage)
    2.) Sie bestimmen die Kosten (Wünsch Dir was)
    3.) Es wird teuerer als geplant.
    4.) Kostenkontrolle, Kostenkontrolle und nochmal Kostenkontrolle. Damit es nicht zum Desaster wird.
    5.) Fixieren Sie schriftlich ein Limit! Damit wird der Architekt Sie zügeln! (Hat bei mir nicht geklappt, s.o.)
    Grüße
    • Name:
    • Martin Koenen

  11. Ich meine in Phase 2 sei eine Abweichung von 30 % zulässig ...

    Foto von Lukas Ensikat

    Hallo,
    mal vorsichtig nachgefragt, warum?
    Sterndeuter kann ich auch sein.
    Egal, wie hoch die Bausumme ist, auch 30 % nach oben ist einfach eine Frechheit.
    Gruß Lukas,
    der es mal wieder nicht versteht. ;-)

  12. Toleranzrahmen

    Es sind nachfolgende Kostenermittlungsarten nach DINAbk. 276 zu erstellen.
    In Leistungsphase 2 (Vorplanung) die Kostenschätzung Toleranz bis 30 %
    In Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) die Kostenberechnung Toleranz 20 bis 25 %
    In Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) die Kostenschätzung Toleranz 5 bis 10 %
    In Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) die Kostenfeststellung
    Bei den Toleranzen handelt es sich um Faustregeln aus der Kommentarliteratur.
    Der BGH bezeichnet diese als "weitgehend unzulässige Verallgemeinerung der vom BGH in Einzelfallentscheidungen angenommenen Prozentsätze zu dem allgemein gültigen Toleranzrahmen.
    Wichtig ist, ob mit dem Architekten eine Kostenobergrenze vereinbart wurde. Des weiteren muss dem Architekten Gelegenheit gegeben werden, durch Planungsänderung die Baukosten zu senken.
    Eines würde mich jedoch noch interessieren, ob es irgendwo in Deutschland um 1.200,- €/m² möglich ist ein Zweifamilienhaus mit gehobener Ausstattung herzustellen, im Raum Stuttgart auf alle Fälle nicht.
    viele Grüße
    Klaus Bellmann

  13. In Leistungsphase 7 Kostenanschlag

    Entschuldigung,
    in Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) muss es heißen der Kostenanschlag, Toleranz 5 bis 10 %
    viele Grüße
    Klaus Bellmann

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