Zahlungsplan Bauträger: Wann Außenputz, Innenputz & Fertigstellung fällig?
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Zahlungsplan Bauträger: Wann Außenputz, Innenputz & Fertigstellung fällig?

Hallo allerseits!
Heute würde ich diesen Zahlungsplan nicht mehr akzeptieren, aber ich war jung und dumm. Heute bin ich nur noch letzteres ;-)
Deshalb: bitte nicht hauen!
Es geht um den Neubau unseres Einfamilienhaus (10,1 mx8,4 m; Traufhöhe 6 m).
Gemäß unserem Zahlungsplan haben wir inzwischen 96 % unserer Bausumme an den Bauträger bezählt, seit kurzem sind wir eingezogen.
Nun würden 2 % der Bausumme ("bei Bezug") fällig, es wären nur noch 2 % ("bei vollst. Fertigstellung") offen.
Der Knackpunkt:
Der komplette Außenputz für Haus und Garage, Innenputz für Garage, die extensive Dachbegrünung der Garage, verglastes Vordach sowie div. Elektroarbeiten im Außenbereich werden erst im Frühjahr 2006 fertig gestellt, die Behebung div. Mängel laut Mängelliste steht auch noch aus.
Jetzt habe ich Bauchweh, in Vorleistung zu gehen, wenn die o.a. ganzen Arbeiten noch ausstehen und zum größten Teil erst in 4-5 Monaten geleistet werden.
Ist es legitim, die fälligen 2 % einzubehalten oder komme ich in Teufels Küche?
Vielen Dank schon jetzt für Ihre/Eure Einschätzung!
Viele Grüße
AL
  • Name:
  • Andy Lenz
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe Ihre Sorge bezüglich des Zahlungsplans. Ein unausgewogener Zahlungsplan, bei dem hohe Vorleistungen gefordert werden, ist kritisch zu betrachten. Es ist wichtig, dass die Zahlungen an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt sind.

    ? Gefahr: Ein Zahlungsplan, der hohe Zahlungen vor Fertigstellung vorsieht, birgt das Risiko, dass bei Insolvenz des Bauträgers Ihr Geld verloren ist, ohne dass die entsprechenden Leistungen erbracht wurden.

    • Außenputz, Innenputz und Dachbegrünung: Diese Gewerke sollten erst nach Rohbaufertigstellung und idealerweise nach Abnahme des jeweiligen Gewerkabschnitts fällig werden.
    • Fertigstellung: Die letzte Rate sollte erst nach vollständiger Fertigstellung und mängelfreier Übergabe des Hauses fällig werden.
    • Mängelbeseitigung: Einbehalt für die Beseitigung von Mängeln ist üblich und schützt Sie vor unvollständiger Leistung.

    Ich empfehle, den Zahlungsplan von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen zu lassen. Sie können beurteilen, ob der Plan branchenüblich und fair ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Zahlungsplan umgehend von einem Bausachverständigen oder Anwalt prüfen und gegebenenfalls anpassen, bevor weitere Zahlungen geleistet werden.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Zahlungsplan
    Ein Zahlungsplan ist eine Vereinbarung zwischen Bauherr und Bauträger, die festlegt, wann welche Teilzahlungen der Bausumme fällig werden. Er ist in der Regel an den Baufortschritt gekoppelt. Verwandte Begriffe: Bausumme, Teilzahlung, Baufortschritt.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er ist sowohl Bauherr als auch Verkäufer der Immobilie. Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler.
    Außenputz
    Der Außenputz ist eine Schutzschicht, die auf die Außenwand eines Gebäudes aufgetragen wird. Er dient dem Schutz vor Witterungseinflüssen und trägt zur Wärmedämmung bei. Verwandte Begriffe: Innenputz, Fassade, Wärmedämmung.
    Innenputz
    Der Innenputz ist eine Schicht, die auf die Innenwände eines Gebäudes aufgetragen wird. Er dient der Gestaltung der Innenräume und kann auch zur Verbesserung des Raumklimas beitragen. Verwandte Begriffe: Außenputz, Wandgestaltung, Raumklima.
    Fertigstellung
    Die Fertigstellung ist der Zustand eines Bauwerks, bei dem alle Arbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude bezugsfertig ist. Sie wird in der Regel durch eine förmliche Abnahme dokumentiert. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Bezugsfertigkeit.
    Mängelbeseitigung
    Die Mängelbeseitigung ist die Behebung von Mängeln an einem Bauwerk, die nach der Abnahme festgestellt wurden. Der Bauträger ist verpflichtet, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Verwandte Begriffe: Mängel, Gewährleistung, Nachbesserung.
    Bausumme
    Die Bausumme ist die Gesamtheit aller Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie umfasst sowohl die reinen Baukosten als auch Nebenkosten wie Planungskosten, Genehmigungsgebühren und Versicherungen. Verwandte Begriffe: Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein branchenüblicher Zahlungsplan beim Hausbau?
      Ein branchenüblicher Zahlungsplan sieht vor, dass Zahlungen in Raten entsprechend dem Baufortschritt geleistet werden. Die größten Raten fallen in der Regel nach Rohbaufertigstellung und Fertigstellung des Innenausbaus an. Die letzte Rate sollte erst nach mängelfreier Übergabe fällig werden.
    2. Was tun, wenn der Zahlungsplan hohe Vorleistungen vorsieht?
      Wenn der Zahlungsplan hohe Vorleistungen vorsieht, sollten Sie dies kritisch hinterfragen und gegebenenfalls Nachverhandlungen mit dem Bauträger führen. Lassen Sie sich von einem Bausachverständigen oder Anwalt beraten, um Ihre Rechte zu wahren.
    3. Welche Risiken birgt ein unausgewogener Zahlungsplan?
      Ein unausgewogener Zahlungsplan birgt das Risiko, dass Sie bei Insolvenz des Bauträgers Ihr Geld verlieren, ohne dass die entsprechenden Leistungen erbracht wurden. Zudem kann es schwierig werden, Mängel zu beseitigen, wenn bereits der Großteil der Bausumme bezahlt wurde.
    4. Wie kann ich mich vor finanziellen Risiken beim Hausbau schützen?
      Sie können sich schützen, indem Sie einen branchenüblichen Zahlungsplan vereinbaren, die Baufortschritte regelmäßig kontrollieren und dokumentieren, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen und gegebenenfalls eine Fertigstellungsversicherung in Betracht ziehen.
    5. Was ist ein Sicherheitseinbehalt bei der Schlusszahlung?
      Ein Sicherheitseinbehalt bei der Schlusszahlung ist ein Betrag, der bis zur vollständigen Beseitigung aller Mängel einbehalten wird. Dies dient als Druckmittel, um den Bauträger zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Die Höhe des Einbehalts sollte im Vertrag festgelegt werden.
    6. Was bedeutet mängelfreie Übergabe?
      Mängelfreie Übergabe bedeutet, dass das Haus ohne wesentliche Mängel an den Bauherrn übergeben wird. Alle festgestellten Mängel werden in einem Übergabeprotokoll dokumentiert und müssen vom Bauträger innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt werden.
    7. Welche Rolle spielt ein Bausachverständiger bei der Zahlungsplanprüfung?
      Ein Bausachverständiger kann den Zahlungsplan auf seine Angemessenheit prüfen und beurteilen, ob die einzelnen Raten dem Baufortschritt entsprechen. Er kann auch bei der Abnahme des Hauses helfen und Mängel feststellen.
    8. Was ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung?
      Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie vor Schadenersatzansprüchen Dritter, die durch Ihr Bauvorhaben entstehen können. Dies können beispielsweise Schäden durch herabfallende Gegenstände oder Unfälle auf der Baustelle sein.

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  2. Bauträger: Mängeleinbehalt – Bis zum 3-fachen möglich!

    Einbehalte
    bei Mängeln sind bis zum 3-fachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten möglich. Bauchweh können Sie trotzdem haben, denn nach Ihrer Schilderung haben Sie schon weit "überzahlt".
    • Name:
    • M.P.

  3. Neubau: Fehlender Außenputz – Gilt als Baumangel?

    Nachfrage
    Gilt in dieser Hinsicht der fehlende Außenputz als Mangel?
    Vielen Dank!
    Gruß
    AL
    • Name:
    • Andy Lenz

  4. Baumangel: Fehlende Leistungen – Kein Druckzuschlag!

    Fehlende Leistungen
    Klar gelten fehlende Leistungen bei der Abnahme als Mangel, sind schließlich nicht ausgeführt.
    Um das dem Bauherrn möglichst nicht klar auf zu zeigen, wird in vielen Bauträger-Abnahmeprotokollen die Formulierung "noch zu erbringende Restleistung gewählt" o.ä.
    Allerdings kann hierfür nicht der Druckzuschlag (3-facher Einbehalt geltend gemacht werden).
    Um mit M.P.. zusprechen, ein behalten können Sie natürlich nur die Summe die Sie noch nicht gezahlt haben. Die restlichen 4 % scheinen auch mir für die "einfache" ordnungsgemäße Fertigstellung mehr als dürftig.
    Für die "normale" Mängelbeseitigung ist kein Geld mehr übrig.
    "Haue" ist nicht angesagt, jedoch "erhebliche Bauchschmerzen".
    3 Fragen zum Schluss:
    1. Die noch fehlenden Leistungen müssten irgendwie im Zahlungsplan vorhanden seien, warum wurden die jeweiligen Zahlungsraten daher bisher voll gezahlt?
    2. Warum werden die fehlenden Leistungen erst im Frühjahr 2006 fertig gestellt, es ist ist Anf. Okt. mit herrlichem Bauwetter?
    3. Die Mängelliste, gab es die bereits vor der Abnahme, wenn ja, wurden diese Mängel bei der Abnahme (oder auch Einzug) nochmals gesondert festgehalten?

  5. Zahlungsplan Bauträger: Fehlende Leistungen – Nicht gelistet

    Antworten auf drei Fragen
    Hallo Herr Volquardsen,
    vielen Dank für Ihren Beitrag!
    zu 1.
    im Zahlungsplan tauchen meines Erachtens die fehlenden Leistungen nicht auf:
    5 % bei Fertigstellung Baugesuch
    10 % bei Einbau der Bodenplatte
    18 % bei Einbau der Kellerdecke
    15 % bei Einbau der EGAbk.-Decke
    15 % bei Errichtung des Dachstuhls
    12 % bei Einbau der Fenster
    10 % bei Einbau des Innenputzes
    5 % bei Einbau des Estrichs
    8 % bei Einbau der Innentürzargen
    1 % bei Hausübergabe/Bezug
    1 % bei vollständiger Fertigstellung
    zu 2.
    Unser Bauträger könnte wohl Aufgrund der aktuellen Auslastung seines Stuckateurs frühestens im November mit den Außenputzarbeiten beginnen und rechnet mit einer Dauer von 5-6 Wochen bis zur Fertigstellung. Da das dann von der Witterung bzw. den Temperaturen her kritisch wird, ist das Gewerk auf das kommende Frühjahr verschoben.
    zu 3.
    Die Mängel und ausstehenden Leistungen wurden bei Abnahme/Einzug gemäß unserer Mängelaufstellung und den Punkten, die der Bauleiter noch hatte, ausführlich schriftlich von ihm festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet.
    Jetzt habe ich noch eine Frage:
    Muss ich bzgl. des Einbehalts rechtlich-formale Dinge berücksichtigen? Muss ich z.B. den Einbehalt schriftlich in einer gewissen Form ankündigen?
    MfG
    AL
    • Name:
    • Andy Lenz

  6. Zahlungsplan Neubau: Diskrepanz – Zahlung vs. Fertigstellung

    Zahlungsplan, Fertigstellung
    Nach dem Zahlungsplan müssten Sie bereits 98 % gezahlt haben.
    Sie schreiben jedoch in Ihrem Ursprungsbeitrag "Nun würden 2 % der Bausumme ("bei Bezug") fällig, es wären nur noch 2 % ("bei vollst. Fertigstellung") offen. "
    Wie passt das zusammen?
    Das Ihr Zahlungsplan für Sie mehr als schlecht ist, haben Sie ja bereits selber gemerkt. Vermutlich haben Sie noch Glück gehabt, dass Ihr Haus überhaupt bis zur Bezugsreife fertig geworden ist.
    Beispiel hierzu: Bis einschl. Fertigstellung Innenputz beträgt Ihre Zahlung bereits 85 %, üblich und angemessen sind etwa 75 %.
    Warum lassen Sie sich weiter vom Ihrem Bauträger treiben und machen sich dessen Probleme zu eigen? (frühester Beginn der Putzarbeiten Nov., Dauer 5-6 Wochen).
    Hört sich für mich (übersetzt) so an, 98 % der Bausumme haben wir schon mal. Die restlichen 2 % bekommen wir wohl nur nach vollständiger Mängelbeseitigung und Fertigstellung, machen wir dann, wenn überhaupt, irgendwann später.
    Haben Sie einen endgültigen Fertigstellungstermin vereinbart?
    Die fehlenden Leistungen sind in Ihrem Zahlungsplan irgendwo versteckt enthalten. Sonst hätten Sie ja keinen Anspruch darauf. Wo? Irgendwo in den Zahlungsstufen Innenputz bis Zargeneinbau.
    Die Gewerke Elektro, Heiz u. San, Fliesen, etc. wurden doch auch vom Bauträger ausgeführt, oder sind dieses alles Eigenleistungen?
    Kommen wir zum rechtlich-formalen. Spätestens jetzt sollten Sie denjenigen aufsuchen, der etwas davon versteht. Gemeint ist der Bauanwalt.
    Versuchen Sie, da wie bereits mehrmals erwähnt, Sie Ihren Bauträger hoffnungslos überzahlt haben, eine Bürgschaft über die Höhe der vermutlichen Restfertigstellungskosten einschl. Mängelbeseitigung zu erreichen.
    Immer noch keine Haue, nur ein Tipp.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Zahlungsplan Bauträger: Fälligkeit von Außenputz & Fertigstellung

    💡 Kernaussagen: Der Thread diskutiert die Fälligkeit von Zahlungen an einen Bauträger im Zusammenhang mit Außenputz, Innenputz und Fertigstellung eines Neubaus. Ein zentraler Punkt ist die Prüfung des Zahlungsplans und das Vorgehen bei Mängeln. Es wird erörtert, ob fehlende Leistungen als Mangel gelten und wie Einbehalte geltend gemacht werden können. Die Diskrepanz zwischen Zahlungsplan und tatsächlichem Baufortschritt wird ebenfalls thematisiert.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Bauträger: Mängeleinbehalt – Bis zum 3-fachen möglich! sind bei Mängeln Einbehalte bis zum Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten möglich. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass eine Überzahlung bereits erfolgt sein könnte.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Baumangel: Fehlende Leistungen – Kein Druckzuschlag! wird klargestellt, dass fehlende Leistungen bei der Abnahme als Mangel gelten, aber dafür kein Druckzuschlag geltend gemacht werden kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, den Zahlungsplan genau zu prüfen und bei Unklarheiten oder fehlenden Leistungen diese schriftlich zu dokumentieren. Der Beitrag Zahlungsplan Neubau: Diskrepanz – Zahlung vs. Fertigstellung rät dazu, die Diskrepanz zwischen Zahlungsplan und tatsächlichem Baufortschritt zu hinterfragen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Die frühzeitige Identifizierung und Meldung von Mängeln ist entscheidend, um die eigenen Rechte als Bauherr zu wahren.

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