Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGB Neubauten
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Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGB Neubauten

Am 11.06.1999 wurde der notarielle Kaufvertrag im Bundesland Niedersachsen geschlossen. Gemäß Vertrag sollte die Besitzübergabe spätestens am 01.08.1999 erfolgen.
Weil die Käufer noch Fliesen-, Maler- und Bodenbelagsarbeiten (Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten) in Eigenleistungen vornehmen mussten, baten sie mich am Tag der Kaufvertragsunterzeichnung 11.06.1999 um die Haustürschlüssel. Diesen Wunsch habe ich entsprochen. Weil ich den Käufern alle Schlüssel aushändigte, hatte ich natürlich auch keinen Zugang mehr zum Haus. Am 12.07.1999, also vor Vertragstermin 01.08.1999, habe ich den Käufern das Haus übergeben und protokolliert. An diesem Tag habe ich die Verbrauchsstände für Strom, Gas und Wasser abgelesen und mit den Versorgungsunternehmen abgerechnet. Die Abschlussrechnungen dieser Unternehmen wurden auf den 12.07.1999 datiert, d.d. der Stichtag der Ablesung wurde mit 12.07.1999 in der Rechnung dokumentiert. Ab 13.07.1999 ginngen alle Verbräuche zu Lasten der Käufer.
Am 30.07.1999 waren die Käufer bereits eingezogen.
Aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens leiteten die Käufer beim Gericht mit Datum 02.08.2004 eine Beweissicherungsverfahren ein. Das Gericht hat diesen Antrag am 03.08.2004 stattgegeben. Das Beweissicherungsverfahren wurden uns am 05.08.2004 per normaler Post zugestellt.
Ist der Vorgang nach den von mir aufgezeigten Ecktermine verjährt?
Kennt jemand Präsidenzfälle?

  1. Genau nachlesen

    "Besitzübergabe erfolgt SPÄESTENS am 01.08.99" heißt, dass dieser Übergang auch früher stattfinden kann. In Ihrem Fall also möglicherweise am 12.07.99. Da es aber auf die vollständigen Formulierungen im Notarvertrag ankommt. z.B. Übergang von "Nutzen/Lasten/Gefahren", lässt sich eine genaue Beurteilung so nicht vornehmen.
    Was sagt denn Ihr Anwalt? Die Sache ist doch schon aus 08/2004. Was ist zwischenzeitlich passiert?
    • Name:
    • M.P.

  2. Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGB Neubauten

    Die Gerichte werden sich mit der Frage der Verjährung erst im April 2005 befassen. Vorher läuft noch ein Beweissicherungsverfahren und da werde ich noch ein Gegengutachten stellen lassen müssen.
    Im Notarvertrag steht Zitat: "Bei der spätestens Übergabe 01.08.1999 gehen alle Lasten und Pflichetn auf die Käufer über".
    Weil der 01.08.1999 ein Sonntag ist, beginnt die Verjährungsfrist erst ab 02.08.1999, d.h. der 01.08.1999 wird vom Gericht nicht anerkannt, also zum Nachteil für den Verkäufer?

  3. Fragen Sie

    Ihren Anwalt, ob , wenn die tatsächliche Übergabe (wie in Ihrem Fall) vor diesem Termin stattgefunden hat, die Fristen ab diesem neuen, früheren Termin laufen. Die Übergabe sollte je SPÄTESTENS am 01.08. erfolgen, was einen früheren Übergabetrmin nicht ausschließt.
    • Name:
    • M.P.

  4. Könnte verjährt sein

    Ich gehe davon aus, dass Sie den Käufern eine von Ihnen neu errichtete Immobilie verkauft haben (anderenfalls ist u.U. alles anders). Von dem im notariellen Vertrag vereinbarten Übergabetermin 01.08.1999 konnte einvernehmlich abgewichen werden. Es spricht daher einiges dafür, dass die Übergabe auf den 12.07.1999 zu datieren ist. In diesem Falle wäre die 5-jährige Verjährungsfrist am 12.07.2004 abgelaufen. Wenn der Beginn der 5-Jahresfrist auf den 30.07.1999 zu datieren wäre (Einzug des Mieters), wäre die Frist bei bei Eingang Antrages auf Durchführung eines Selbständigen Beweisverfahrens bei Gericht am 02.08.2004 ebenfalls bereits abgelaufen gewesen. Problematisch wäre es, wenn der Beginn der 5-Jahresfrist auf den 01.08.1999 zu datieren wäre. Denn der 01.08.2004 war ein Sonntag. Wenn der letzte Tag der Frist auf einen Samstag oder Sonntag oder allgemein anerkannten Feiertag fällt, ist für den Ablauf der Frist der nächste Werktag maßgeblich, hier also der 02.08.2004, sodass der am 02.08.2004 bei Gericht eingegangene Antrag die Verjährung noch rechtzeitig unterbrechen konnte.
    Im Übrigen ist es so, dass die Verjährungsfrage im Selbständigen Beweisverfahren vom Gericht nicht geprüft wird. Darauf kommt es erst in einem späteren Hauptsacheverfahren an, weshalb nichts dagegen einzuwenden ist, dass das Gericht dem Antrag stattgegeben hat.
    Abgesehen davon sollte man sich aber gerade bei "kitzeligen" Verjährungsfragen nie zurücklehnen und die Dinge im (vermeintlich) sicheren Gefühl der Verjährung an sich vorbeilaufen lassen. Denn man weiß nie, mit welchen Argumenten der Gegner aufwartet. Wenn er mit einem sog. Organisationsverschulden kommt oder wenn die Verjährung im Laufe der 5 Jahre ein paar Tage gehemmt war, weil der Gegner schon mal was von Feuchtigkeit behauptet hatte, was sich aber nicht bestätigte, kann es mit der Verjährung schnell aus sein. Wenn man dann im Vertrauen auf die Verjährung im Selbständigen Beweisverfahren nicht aufgepasst hat, können die Folgen verheerend sein. Also: Den Verjährungseinwand für das Hauptsachverfahren oder evtl. Vergleichsverhandlungen gut im Hinterkopf behalten aber nicht allein darauf vertrauen, dass er "zieht".
    Irrtum vorbehalten

  5. Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGB Ne

    Hallo Herr Roth,
    vielen Dank für Ihre Stellungnahme.
    Dass die Käufer schon vor dem 01.08.1999 eingezogen sind und ich mit Datum 12.07.1999 ein Übergabeprotokoll erstellt habe, mit dem Inhalt, das mit diesem Datum auch alle Lasten und Pflichten auf die Käufer übergehen. Übrigens hatte ich ab 13.06.1999 auf Wunsch der Käufer alle Haustürschlüssel ausgehändigt, d.h. ich hatte keinen Zugang mehr zum Haus.
    Diese Fakten sollten doch für eine Verjährung sprechen?

  6. Auf die Übergabe kommt es an!

    Der Käufer wird sich natürlich darauf berufen, dass laut Vertrag die Übergabe am 01.08.1999 stattfinden sollte. Allerdings meine ich, gelesen zu haben, dass es Ihrem Vertrag heißt: "spätestens" am 01.08.1999. Das lässt auch eine frühere Übergabe zu. Wenn Sie am 12.07.1999 wirklich "übergeben" haben, haben Sie m.E. in Ansehung der Verjährung gute Karten. Von einer "Übergabe" spricht man dann, wenn der Käufer die von Ihnen erbrachte Leistung als "im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht" entgegengenommen hat. Dafür gibt es in Ihrem Fall einige Indizien (Indizien sind noch keine Beweise). Das für mein Verständnis wichtigste Indiz ist das Übergabeprotokoll, jedenfalls dann, wenn es a) keine nennenswerten Vorbehalte enthält, b) nicht eben mit schweren Mängeln übersät ist, die daran zweifeln lassen, ob die Gebrauchsfähigkeit der Leistung gegeben war (z.B. die Sanitären Einrichtungen nicht funktionierten) und c) von beiden Seiten unterschrieben ist. Anderenfalls bleibt die Frage offen, d.h. Sie müssen das richtige Übergabedatum aus allen Umständen des Falles zur Überzeugung des Gerichts herausarbeiten (was der Käufer natürlich auch tut).

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