5 Jahre Gewährleistung Neubau: Beginn, Ende & Fristen nach BGB?
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5 Jahre Gewährleistung Neubau: Beginn, Ende & Fristen nach BGB?

Am 11.06.1999 wurde der notarielle Kaufvertrag im Bundesland Niedersachsen geschlossen. Gemäß Vertrag sollte die Besitzübergabe spätestens am 01.08.1999 erfolgen.
Weil die Käufer noch Fliesen-, Maler- und Bodenbelagsarbeiten (Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten) in Eigenleistungen vornehmen mussten, baten sie mich am Tag der Kaufvertragsunterzeichnung 11.06.1999 um die Haustürschlüssel. Diesen Wunsch habe ich entsprochen. Weil ich den Käufern alle Schlüssel aushändigte, hatte ich natürlich auch keinen Zugang mehr zum Haus. Am 12.07.1999, also vor Vertragstermin 01.08.1999, habe ich den Käufern das Haus übergeben und protokolliert. An diesem Tag habe ich die Verbrauchsstände für Strom, Gas und Wasser abgelesen und mit den Versorgungsunternehmen abgerechnet. Die Abschlussrechnungen dieser Unternehmen wurden auf den 12.07.1999 datiert, d.d. der Stichtag der Ablesung wurde mit 12.07.1999 in der Rechnung dokumentiert. Ab 13.07.1999 ginngen alle Verbräuche zu Lasten der Käufer.
Am 30.07.1999 waren die Käufer bereits eingezogen.
Aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens leiteten die Käufer beim Gericht mit Datum 02.08.2004 eine Beweissicherungsverfahren ein. Das Gericht hat diesen Antrag am 03.08.2004 stattgegeben. Das Beweissicherungsverfahren wurden uns am 05.08.2004 per normaler Post zugestellt.
Ist der Vorgang nach den von mir aufgezeigten Ecktermine verjährt?
Kennt jemand Präsidenzfälle?
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    Die Gewährleistungsfrist für Neubauten beträgt gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGBAbk.) 5 Jahre. Der Beginn der Gewährleistungsfrist ist ein wichtiger Aspekt, der oft zu Missverständnissen führt.

    Grundsätzlich beginnt die Gewährleistungsfrist mit der Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Im vorliegenden Fall ist die Besitzübergabe am 01.08.1999 ein wichtiger Anhaltspunkt, jedoch nicht zwingend der Beginn der Gewährleistungsfrist. Entscheidend ist, wann die Abnahme erfolgte.

    Wenn keine förmliche Abnahme stattgefunden hat, kann unter Umständen eine sogenannte konkludente Abnahme vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Bauherr das Werk in Gebrauch nimmt und keine wesentlichen Mängel rügt. Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe und die Nutzung des Hauses durch die Käufer können hierfür Indizien sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie, wann genau die Abnahme des Neubaus stattgefunden hat. Falls keine förmliche Abnahme vorliegt, prüfen Sie, ob eine konkludente Abnahme in Frage kommt. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um den genauen Beginn der Gewährleistungsfrist zu bestimmen.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Sie ist ein wichtiger Zeitpunkt, da mit ihr die Gewährleistungsfrist beginnt und die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn übergeht.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, förmliche Abnahme, konkludente Abnahme.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Auftragnehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen. Sie dient dem Schutz des Käufers oder Bauherrn vor Mängeln.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel.
    BGB
    Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist eine zentrale Sammlung von Gesetzen, die das Zivilrecht in Deutschland regeln. Es enthält unter anderem Bestimmungen zum Kaufrecht, Werkvertragsrecht und zur Gewährleistung.
    Verwandte Begriffe: Zivilrecht, Schuldrecht, Sachenrecht.
    Kaufvertrag
    Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine Sache zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer sich verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Vertragsrecht, Eigentumsübertragung, Kaufpreis.
    Neubau
    Ein Neubau ist ein neu errichtetes Gebäude, das noch nicht zuvor als Wohnraum oder anderweitig genutzt wurde. Für Neubauten gelten besondere Gewährleistungsbestimmungen.
    Verwandte Begriffe: Bauwerk, Gebäude, Rohbau.
    Besitzübergabe
    Die Besitzübergabe ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer die tatsächliche Gewalt über die Kaufsache erhält, also beispielsweise die Schlüssel für das Haus. Sie ist ein wichtiger Schritt bei der Erfüllung des Kaufvertrags.
    Verwandte Begriffe: Übergabe, Inbesitznahme, Nutzungsrecht.
    Verjährung
    Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr durchgesetzt werden kann. Die Verjährungsfristen sind im BGB geregelt.
    Verwandte Begriffe: Fristablauf, Anspruchsverlust, Rechtsverwirkung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann beginnt die 5-jährige Gewährleistungsfrist bei einem Neubau?
      Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Ohne Abnahme beginnt die Frist nicht.
    2. Was ist eine konkludente Abnahme?
      Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn der Bauherr das Werk in Gebrauch nimmt und keine wesentlichen Mängel rügt. Dies kann beispielsweise durch Einzug in das Haus und Nutzung aller Einrichtungen geschehen.
    3. Was passiert, wenn Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist auftreten?
      Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist können Mängel nur noch geltend gemacht werden, wenn dem Auftragnehmer Arglist nachgewiesen werden kann, d.h. er Mängel bewusst verschwiegen hat.
    4. Welche Rolle spielt der Kaufvertrag für die Gewährleistung?
      Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Er enthält in der Regel auch Bestimmungen zur Gewährleistung, die jedoch nicht von den gesetzlichen Regelungen abweichen dürfen.
    5. Was bedeutet Besitzübergabe im Zusammenhang mit der Gewährleistung?
      Die Besitzübergabe ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer das Haus nutzen kann. Sie ist ein Indiz für eine mögliche konkludente Abnahme, aber nicht der alleinige maßgebliche Faktor für den Beginn der Gewährleistungsfrist.
    6. Wie lange dauert die Gewährleistung bei einem Neubau?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt gemäß BGB fünf Jahre. Diese Frist gilt für Mängel, die innerhalb dieser Zeit auftreten und auf Baumängel zurückzuführen sind.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
      Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Auftragnehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen. Die Garantie ist eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Verkäufers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgeht.
    8. Was sollte ich tun, wenn ich Mängel an meinem Neubau feststelle?
      Sie sollten die Mängel unverzüglich schriftlich beim Verkäufer oder Auftragnehmer rügen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Dokumentieren Sie die Mängel genau, am besten mit Fotos.

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  2. Gewährleistung Neubau: Notarvertrag entscheidend!

    Genau nachlesen
    "Besitzübergabe erfolgt SPÄESTENS am 01.08.99" heißt, dass dieser Übergang auch früher stattfinden kann. In Ihrem Fall also möglicherweise am 12.07.99. Da es aber auf die vollständigen Formulierungen im Notarvertrag ankommt. z.B. Übergang von "Nutzen/Lasten/Gefahren", lässt sich eine genaue Beurteilung so nicht vornehmen.
    Was sagt denn Ihr Anwalt? Die Sache ist doch schon aus 08/2004. Was ist zwischenzeitlich passiert?
    • Name:
    • M.P.

  3. Neubau Gewährleistung: Verjährung ab Besitzübergabe?

    Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGBAbk. Neubauten
    Die Gerichte werden sich mit der Frage der Verjährung erst im April 2005 befassen. Vorher läuft noch ein Beweissicherungsverfahren und da werde ich noch ein Gegengutachten stellen lassen müssen.
    Im Notarvertrag steht Zitat: "Bei der spätestens Übergabe 01.08.1999 gehen alle Lasten und Pflichetn auf die Käufer über".
    Weil der 01.08.1999 ein Sonntag ist, beginnt die Verjährungsfrist erst ab 02.08.1999, d.h. der 01.08.1999 wird vom Gericht nicht anerkannt, also zum Nachteil für den Verkäufer?

  4. Fristbeginn Gewährleistung: Anwaltliche Beratung ratsam!

    Fragen Sie
    Ihren Anwalt, ob , wenn die tatsächliche Übergabe (wie in Ihrem Fall) vor diesem Termin stattgefunden hat, die Fristen ab diesem neuen, früheren Termin laufen. Die Übergabe sollte je SPÄTESTENS am 01.08. erfolgen, was einen früheren Übergabetrmin nicht ausschließt.
    • Name:
    • M.P.

  5. Gewährleistung Neubau: Übergabetermin entscheidend!

    Könnte verjährt sein
    Ich gehe davon aus, dass Sie den Käufern eine von Ihnen neu errichtete Immobilie verkauft haben (anderenfalls ist u.U. alles anders). Von dem im notariellen Vertrag vereinbarten Übergabetermin 01.08.1999 konnte einvernehmlich abgewichen werden. Es spricht daher einiges dafür, dass die Übergabe auf den 12.07.1999 zu datieren ist. In diesem Falle wäre die 5-jährige Verjährungsfrist am 12.07.2004 abgelaufen. Wenn der Beginn der 5-Jahresfrist auf den 30.07.1999 zu datieren wäre (Einzug des Mieters), wäre die Frist bei bei Eingang Antrages auf Durchführung eines Selbständigen Beweisverfahrens bei Gericht am 02.08.2004 ebenfalls bereits abgelaufen gewesen. Problematisch wäre es, wenn der Beginn der 5-Jahresfrist auf den 01.08.1999 zu datieren wäre. Denn der 01.08.2004 war ein Sonntag. Wenn der letzte Tag der Frist auf einen Samstag oder Sonntag oder allgemein anerkannten Feiertag fällt, ist für den Ablauf der Frist der nächste Werktag maßgeblich, hier also der 02.08.2004, sodass der am 02.08.2004 bei Gericht eingegangene Antrag die Verjährung noch rechtzeitig unterbrechen konnte.
    Im Übrigen ist es so, dass die Verjährungsfrage im Selbständigen Beweisverfahren vom Gericht nicht geprüft wird. Darauf kommt es erst in einem späteren Hauptsacheverfahren an, weshalb nichts dagegen einzuwenden ist, dass das Gericht dem Antrag stattgegeben hat.
    Abgesehen davon sollte man sich aber gerade bei "kitzeligen" Verjährungsfragen nie zurücklehnen und die Dinge im (vermeintlich) sicheren Gefühl der Verjährung an sich vorbeilaufen lassen. Denn man weiß nie, mit welchen Argumenten der Gegner aufwartet. Wenn er mit einem sog. Organisationsverschulden kommt oder wenn die Verjährung im Laufe der 5 Jahre ein paar Tage gehemmt war, weil der Gegner schon mal was von Feuchtigkeit behauptet hatte, was sich aber nicht bestätigte, kann es mit der Verjährung schnell aus sein. Wenn man dann im Vertrauen auf die Verjährung im Selbständigen Beweisverfahren nicht aufgepasst hat, können die Folgen verheerend sein. Also: Den Verjährungseinwand für das Hauptsachverfahren oder evtl. Vergleichsverhandlungen gut im Hinterkopf behalten aber nicht allein darauf vertrauen, dass er "zieht".
    Irrtum vorbehalten

  6. Gewährleistung Neubau: Übergabeprotokoll als Beweis!

    Beginn und Ende bei 5 jährige Gewährleistung BGBAbk. Ne
    Hallo Herr Roth,
    vielen Dank für Ihre Stellungnahme.
    Dass die Käufer schon vor dem 01.08.1999 eingezogen sind und ich mit Datum 12.07.1999 ein Übergabeprotokoll erstellt habe, mit dem Inhalt, das mit diesem Datum auch alle Lasten und Pflichten auf die Käufer übergehen. Übrigens hatte ich ab 13.06.1999 auf Wunsch der Käufer alle Haustürschlüssel ausgehändigt, d.h. ich hatte keinen Zugang mehr zum Haus.
    Diese Fakten sollten doch für eine Verjährung sprechen?

  7. Gewährleistung Neubau: Übergabe = Fristbeginn!

    Auf die Übergabe kommt es an!
    Der Käufer wird sich natürlich darauf berufen, dass laut Vertrag die Übergabe am 01.08.1999 stattfinden sollte. Allerdings meine ich, gelesen zu haben, dass es Ihrem Vertrag heißt: "spätestens" am 01.08.1999. Das lässt auch eine frühere Übergabe zu. Wenn Sie am 12.07.1999 wirklich "übergeben" haben, haben Sie m.E. in Ansehung der Verjährung gute Karten. Von einer "Übergabe" spricht man dann, wenn der Käufer die von Ihnen erbrachte Leistung als "im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht" entgegengenommen hat. Dafür gibt es in Ihrem Fall einige Indizien (Indizien sind noch keine Beweise). Das für mein Verständnis wichtigste Indiz ist das Übergabeprotokoll, jedenfalls dann, wenn es a) keine nennenswerten Vorbehalte enthält, b) nicht eben mit schweren Mängeln übersät ist, die daran zweifeln lassen, ob die Gebrauchsfähigkeit der Leistung gegeben war (z.B. die Sanitären Einrichtungen nicht funktionierten) und c) von beiden Seiten unterschrieben ist. Anderenfalls bleibt die Frage offen, d.h. Sie müssen das richtige Übergabedatum aus allen Umständen des Falles zur Überzeugung des Gerichts herausarbeiten (was der Käufer natürlich auch tut).
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    5 Jahre Gewährleistung Neubau: Fristbeginn präzise bestimmen!

    💡 Kernaussagen: Der Beginn der 5-jährigen Gewährleistungsfrist bei Neubauten nach BGBAbk. hängt maßgeblich vom Übergabetermin ab. Ein formelles Übergabeprotokoll ist entscheidend für die Beweisführung. Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Übergabetermin können den Fristbeginn verschieben. Anwaltliche Beratung ist ratsam, um die individuellen Umstände zu bewerten.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Gewährleistung Neubau: Notarvertrag entscheidend! sind die vollständigen Formulierungen im Notarvertrag entscheidend für die Beurteilung des Fristbeginns. Es kommt auf den Übergang von "Nutzen/Lasten/Gefahren" an.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Gewährleistung Neubau: Übergabeprotokoll als Beweis! betont die Bedeutung eines Übergabeprotokolls, das den Übergang von Lasten und Pflichten auf die Käufer dokumentiert. Dies kann als wichtiger Beweis für den tatsächlichen Übergabetermin dienen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Wie in Gewährleistung Neubau: Übergabetermin entscheidend! erläutert, könnte die Gewährleistungsfrist bereits verjährt sein, wenn die tatsächliche Übergabe vor dem im Notarvertrag genannten Termin stattfand. Dies ist besonders relevant, wenn einvernehmlich vom ursprünglichen Termin abgewichen wurde.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie den genauen Übergabetermin und die damit verbundenen Vereinbarungen (z.B. Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll) mit einem Anwalt, um den Beginn der Gewährleistungsfrist präzise zu bestimmen. Beachten Sie den Beitrag Fristbeginn Gewährleistung: Anwaltliche Beratung ratsam!.

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