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Baugenehmigung
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Baugenehmigung

Hallo,
unser Architekt hat alle Unterlagen für die Baugenehmigung vorbereitet und verlangt die Zahlung seines Honorarbetrages. Doch das Bauamt hat die Unterlagen (Baupläne) noch nicht begutachtet und somit noch nicht die Erlaubnis zum Bauen erteilt.
Wir sind der Meinung dass die Zahlung des Honorarbetrages erst nach der Genehmigung des Bauamtes erfolgt und nicht davor.
Sind wir im Recht wenn wir die Zahlung verweigern und das Urteil des Bauamtes abwarten möchten?
Bundesland: NRW
Mit freundlichen Grüßen
  • Name:
  • Fam. Skorenko

  1. Sie sind nicht im Recht

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Die Fälligkeit richtet sich nach dem Werkvertragsrecht des BGBAbk.. Die Rollen der Vertragspartner sind klar verteilt: der eine muss das Werk erbringen, der andere muss es abnehmen und unmittelbar danach bezahlen. Es gibt zwar Rechtsprechung, dass der Architekt "dauerhaft Genehmigungsfähige" Planung schuldet. Genehmigungsfähig ist aber nicht identisch mit "genehmigt". Würden Architekten immer auf die dauerhafte Genehmigung warten müssen, könnten sie die Fälligkeit der Bezahlung nicht herbeiführen. Der Bauherr könnte die Pläne z.B. nicht einreichen und die Bauabsicht aufgeben, er könnte den Ausgang eines Prozesses bei Nachbarwiderspruch abwarten wollen oder die Behörde könnte jahrelang prüfen.
    Was bleibt: als Bauherr seine Pflicht zur Abnahme erfüllen, also die Unterlagen auf Vollständigkeit, Übereinstimmung mit dem Auftrag und Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan prüfen und anschließend zahlen. Der Architekt wird sicher behilflich sein, die Bauvorlagenverordnung zu erläutern und die Übereinstimmung nachzuweisen. Die Ausrede "ich kann nicht beurteilen was ich bestellt habe, darum nehme ich nicht ab und zahle nicht" gilt nicht. Es gilt auch nicht "ich nehme zwar ab aber zahle nicht". Es kann nicht sein, dass der eine Partner leistet und anschließend auf völlig unbestimmte Zeit vorfinanziert, während sich der andere zurücklehnt. Wer will denn schließlich bauen?
    Vergleichen Sie es mit anderen Situationen im Leben: Sie können Werk- und andere Leistungen auch nicht erst nutzen bis sich die Gebrauchstauglichkeit manifestiert hat und so lange nicht bezahlen. Keiner wird Sie ein Haus ohne Bezahlung monatelang probewohnen lassen. Keiner gibt Ihnen ein Hemd ohne Bezahlung mit, damit Sie es erst mal waschen und die Beständigkeit gegen Einlaufen testen können. Läuft es später ein, haben Sie natürlich Ansprüche. Genauso haben Sie Ansprüche gegen den Architekten, wenn die Planung nicht genehmigt wird.

  2. Eine tolle Antwort Bruno!

    Hoffentlich lesen das viele Leute, die sich dann überlegen, welche Fragen sie stellen werden.

  3. Das einzige was ich in der Aussage kritisch ...

    Das einzige was ich in der Aussage kritisch sehe ist der folgende Absatz: ".. Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan prüfen .. ". Hier sehe ich doch eine Überforderung vieler Bauherren, schließlich sind wie die Praxis zeigt sogar etliche Architekten nicht in der Lage das zu beurteilen.

  4. keine Nebenkriegsschauplätze eröffnen

    Foto von Sven Strumann

    Herr Strumann, gegen reine Zustimmung zu meiner Meinung ist nichts zu sagen ;) Aber: so lange Sie nicht erläutern, worin Ihre  -  für eine solche Behauptung notwendigerweise zahlreichen  -  "Praxis"-Erfahrungen bestehen, nach denen "etliche", also eine nicht unerhebliche Zahl von Architekten Probleme haben, die Übereinstimmung ihrer Pläne mit dem Bebauungsplan zu beurteilen, bleibt Ihr Beitrag für mich einer vom Typ "negative Architektenklischees pflegen".
    Meine tatsächlich vorhandenen Praxiserfahrungen als Architekt sehen so aus: "etliche" der von mir betreuten Bauherren wollten eine vom Bebauungsplan abweichende Planung. Was eine Abweichung ist, lässt sich sehr leicht beurteilen. Wenn 30 ° Dachneigung erlaubt sind, weichen 35 ° ab. Wenn ein Gebäude außerhalb der Baugrenze steht, weicht es ab. Wenn 50 cm Kniestock erlaubt sind, weichen 100 cm ab. Wenn der Textteil keine Gaube zulässt, weicht eine Gaube ab. Das versteht jeder Laie. Ebenso leicht kann der Laie die Übereinstimmung beurteilen. Kein Grund also, auf eine Behördenentscheidung zu warten und so lange die Rechnung nicht zu bezahlen.
    Schwerer zu beurteilen  -  und hier baue ich Ihnen eine Brücke  -  sind nur die Aussichten auf eine erfolgreiche Genehmigung einer vom Bebauungsplan abweichenden Risikoplanung via Befreiungsantrag. Hier sind wir nämlich im Bereich des Ermessens der Baubehörden. Aber die Risikoplanung verantwortet der Bauherr, denn der will zu seinem Vorteil abweichen. Der Architekt wird einen Teufel tun und eigenmächtig Abweichungen planen, die nicht via verbindlicher Vorklärung behördlicherseits abgesegnet sind. Und damit gibt es wieder keinen Grund, die Honorarzahlung zu verschieben.

  5. Hallo Herr Stubenrauch die Aussage beruht auf Erfahrungen ...

    Hallo Herr Stubenrauch,
    die Aussage beruht auf Erfahrungen bei uns in der Gemeinde und aus doch immer wieder vorkommenden Berichten hier im Forum.
    Und meine Aussage war nicht so gemeint das Architekten keine B-Pläne lesen können, sondern das es einfach zu viel verlangt ist von einem Bauherren zuerwarten, das er überprüfen kann ob die Vorschriften des Bebauungsplans eingehalten werden. Dafür beauftragt man ja schließlich einen Fachmann, nämlich den Architekten. Und wenn es selbst diesen Fachleuten hin und wieder passiert, dass sie einzelne Beschränkungen und Auflagen übersehen oder Missverstehen, merkt man das es nicht immer einfach ist einen Bebauungsplan zu überprüfen.
    Achja, selbst Bauamtsleiter haben damit auch mal Schwierigkeiten, wie ich letzte Woche feststellen konnte.

  6. jetzt treib ich's mal auf die Spitze:

    Wenn ich die Genehmigungsfähigkeit überprüfen möchte (weil der Architekt sein Geld fordert), dann müsste ich ja als Laie noch einen zusätzlichen Experten beauftragen, der dies für mich tut ...?
    Auch hier gibt's aber keine 100 %ige Sicherheit. Auch der könnte ja einen Fehler machen ... ;-)
    Das kann's wohl auch nicht sein.
    Fazit:
    100 %ig weiß man's immer erst hinterher (in diesem Fall nach der Behördenentscheidung). Ein gewisses Risiko ist immer dabei, wenn man baut.

  7. Kopfschüttelnd:

    Mir scheint, die Leute haben es verlernt, miteinander zu reden.
    Der Architekt sollte die Vorgaben des Bebauungsplanes erläutern können und in der Planung mit den Bauherrn umsetzen. Falls, wie von Herrn Stubenrauch sehr anschaulich beschrieben, der Wunsch nach Auslotung der Grenzen mittels Befreiung besteht, ist das Risiko durch die Bauherrn zu tragen.
    In den ganzen Jahren meiner Planungspraxis habe ich ein derartiges Misstrauen nicht erlebt.
    Wenn dem Architekten tatsächlich ein Fehler unterläuft, (z.B. gern mal beim Vollgeschossnachweis), ist dieser Fehler wie jeder andere Mangel zu beseitigen. Eine Honorar- (Abschlags-) Zahlung ist in jedem Fall gerechtfertigt.
    Freundliche Grüße

  8. ich auch

    Foto von Frau Ank-332-Hae

    Ich weiß nicht Herr Aselmeyer, mit welcher Einstellung Sie an Ihr Leben rangehen. Vertrauen scheint nicht Ihre Stärke zu sein. Was wollen Sie eigentlich noch: der Architekt (und jeder andere, der Werkleistung erbringt) leistet vor, legt Ihnen alles zur Begutachtung auf den Tisch und Sie wollen immer noch nicht zahlen, weil ja dies oder jenes oder ganz was anderes sein könnte ...
    Mit dieser Einstellung dürften Sie Ihre Wurst auch erst bezahlen, wenn sie beschwerdefrei wieder ausgeschieden ist. Und Fotoabzüge dürften Sie erst bezahlen, wenn Sie die versprochene 30-jährige UV-Beständigkeit festgestellt haben. Und wenn Sie Architekt wären, dürften Sie gar nicht mit Arbeiten anfangen, weil Sie nicht wissen ob der spätere Scheck des Kunden auch gedeckt ist.
    Nochmal: die Pflichten sind klar. Erst die Arbeit, dann die Abnahme, dann unmittelbar danach das Geld. Wenn Sie die Leistung nicht beurteilen können, brauchen Sie zur Abnahme Vertrauen oder einen Berater Ihres Vertrauens. Wenn Sie zu niemandem Vertrauen haben, bestellen Sie am besten nichts.

  9. Ich mach's ganz einfach

    Ich Stelle meine Rechnung für den Bauantrag erst nach erfolgter Genehmigung. Dann gibt's nichts zu prüfen und zu fürchten. Und in den allermeisten Fällen sind die Honorare für LPAbk. 3 + 4 ja nicht so hoch, dass die fehlenden Zinsen/Sollzinsen einen Kopf- und Kragen kosten würden.
    Einzige Ausnahme: der Bauherr verzichtet zwischendrin auf die Weiterbearbeitung. Dann muss man dem Bauherrn im Zweifel glaubhaft machen, dass alles genehmigungsfähig ist.
    Und dafür sollte Mann/Frau einfach mal dem Arch. sprechen. Auch über die Bedenken. Vielleicht sagt der Kollege ja dann von sich aus, dass die Rechnung bis zur Erteilung der Genehmigung zurückgestellt wird.

  10. Miteinander sprechen schadet doch nicht!

    Der Beitrag gehört schon lange gestoppt, schließlich ist in der Überschrift zu Beitrag 1 bereits die präzise und richtige Antwort auf die Ausgangsfrage gegeben worden.
    Den sachlichen Argumenten von Bruno und Fr. Ank-332-Hae ist nichts mehr hinzuzufügen.
    Vieles andere ist Anstiftung um das notwendige Vertrauensverhältnis von Vertragspartnern völlig zu zerstören.

  11. @Fam. Skorenko

    Zu Ihrer Frage:
    Die Antwort ergibt sich aus § 8 HOAIAbk.: "Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht und eine prüffähige Schlussrechnung überreicht worden ist. "
    Das heißt, zuerst muss die Leistung vertragsgerecht erbracht sein. Für die Lp4/Genehmigungsplanung ist dies der Fall, wenn
    " ... die Pläne fertiggestellt und das zur Erlangung der behördlichen Genehmigungen Erforderliche in die Wege geleitet" ist. Ist die Genehmigung selbst noch nicht erteilt, dann ist die Leistung gleichwohl vertragsgemäß erbracht (Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 6. A 04, § 8 Rdnr. 19).
    Dies gilt aber nur (!), wenn Ihr Architekt tatsächlich nur bis Lp4 beauftragt ist. Ist er hingegen auch mit den weiteren Lp beauftragt (sog. Vollarchitektur), hat er seine Werkleistung erst mit Abschluss der Lp 9 erbracht, kann also auch erst danach abrechnen (es sei denn, Sie hätten Abschlagszahlungen für Teilleistungen vereinbart oder der Architekt legt von sich aus Abschlagsrechnungen für erbrachte Teilleistungen).
    Stellt sich später heraus, dass die Planung nicht genehmigungsfähig war (z.B. Nachbar fechtet die erteilte Baugenehmigung erfolgreich an), muss Ihr Architekt den Schaden ersetzen, wozu u.a. dann auch das gezahlte Honorar gehören kann.

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