Architekt vs. Generalunternehmer: Rohbau fertig – Was ist günstiger & besser für den Rest des Hauses?
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Architekt vs. Generalunternehmer: Rohbau fertig – Was ist günstiger & besser für den Rest des Hauses?

Hallo,
wir haben seit Mitte 2003 mit unserem Architekt geplant. Ende 2003 wurde das Baugesuch eingereicht und wenig später auch genehmigt. Es lief eigentlich ganz gut, obwohl wir schon einige Probleme mit dem Architekt hatten (Kleinigkeiten, aber eben mehrmals, sodass wir nicht das volle Vertrauen zu ihm haben).
Zur Zeit wird der Rohbau erstellt. Unser Architekt hat immer seine bestimmten Handwerker, die er bevorzugt und uns auch anbiedert. Der Rohbauer ist ein Maurer, der auch schlüsselfertig baut und hier im Ort sehr bekannt ist für seine gute und günstige Arbeit.
Nun hätten wir die Möglichkeit, den Rest des Hauses vom Rohbauer machen zu lassen und den Vertrag mit dem Architekt zu beenden.
Wir wissen aber nicht, ob das gut ist und was es für Probleme geben kann. Bisher hat uns der Architekt beraten und er macht ja auch die Rechnungsprüfung usw. Aber eine andere Familie im Ort hat nun zum Generalunternehmer gewechselt und spart sich 18.000 € Architektenkosten (der Generalunternehmer macht das als "Hobby" und nimmt kaum Geld dafür! Ja, soll es geben! Ist auch wirklich so, im Ort sehr bekannt und alle sind zufrieden!).
Was könnte es für Nachteile geben, die wir bedenken müssen?
Vielen Dank!
Gruß Simone
  • Name:
  • Simone
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    Ich verstehe, dass Sie nach dem Rohbau vor der Entscheidung stehen, ob Sie mit dem Architekten weitermachen oder einen Generalunternehmer beauftragen sollen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die ich Ihnen im Folgenden erläutere:

    Architekt: Wenn Sie mit dem Architekten weitermachen, behalten Sie die Kontrolle über die einzelnen Gewerke und können Handwerker selbst auswählen. Dies kann kostengünstiger sein, erfordert aber auch mehr Zeit und Koordination von Ihnen. Die Rechnungsprüfung bleibt weiterhin Ihre Aufgabe, was bei bisherigen Problemen berücksichtigt werden sollte.

    Generalunternehmer: Ein Generalunternehmer übernimmt die Koordination aller Gewerke und liefert das Haus schlüsselfertig. Dies ist bequemer, kann aber teurer sein. Achten Sie auf einen detaillierten Vertrag, der alle Leistungen und Kosten klar definiert. ? Ein unklarer Vertrag kann zu erheblichen Mehrkosten führen.

    Kosten: Vergleichen Sie die Angebote von Generalunternehmern genau mit den verbleibenden Architektenkosten und den geschätzten Kosten für die einzelnen Gewerke. Berücksichtigen Sie dabei auch Ihren eigenen Zeitaufwand für die Koordination.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von mehreren Generalunternehmern ein und vergleichen Sie diese mit den verbleibenden Kosten bei Weiterführung mit dem Architekten. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Bauberater oder Anwalt beraten, um die Verträge zu prüfen.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architekt
    Ein Architekt ist ein Planer und Gestalter von Bauwerken. Er entwirft Gebäude, erstellt Baupläne und überwacht die Bauausführung. Architekten sind in der Regel freiberuflich tätig und werden von Bauherren beauftragt. Verwandte Begriffe: Bauplanung, Bauleitung, Entwurf.
    Generalunternehmer
    Ein Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauleistung schlüsselfertig. Er koordiniert alle Gewerke und ist für die termingerechte Fertigstellung des Bauprojekts verantwortlich. Generalunternehmer arbeiten in der Regel auf Basis eines Werkvertrags. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Schlüsselfertigbau, Bauleitung.
    Rohbau
    Der Rohbau ist die Bauphase, in der die tragende Struktur eines Gebäudes errichtet wird. Dazu gehören Fundamente, Wände, Decken und das Dach. Nach dem Rohbau folgen der Ausbau und die Installation der technischen Gebäudeausrüstung. Verwandte Begriffe: Fundament, Mauerwerk, Dachstuhl.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer, der die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Er enthält unter anderem Angaben zum Leistungsumfang, zum Preis und zur Bauzeit. Ein Bauvertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, VOB, BGBAbk..
    Architektenkosten
    Architektenkosten sind die Kosten, die für die Leistungen eines Architekten anfallen. Sie werden in der Regel auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) berechnet. Die Architektenkosten umfassen unter anderem die Planung, Bauleitung und Objektüberwachung. Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Planungskosten.
    Baukosten
    Baukosten sind die Gesamtkosten, die für die Errichtung eines Gebäudes anfallen. Sie umfassen unter anderem die Kosten für Material, Handwerkerleistungen, Architektenleistungen und Genehmigungen. Die Baukosten können je nach Bauweise, Ausstattung und Lage des Grundstücks stark variieren. Verwandte Begriffe: Materialkosten, Handwerkerkosten, Baunebenkosten.
    Bauleitung
    Die Bauleitung ist die Überwachung der Bauausführung durch einen Architekten oder Bauingenieur. Der Bauleiter stellt sicher, dass die Bauarbeiten fachgerecht und gemäß den Bauplänen ausgeführt werden. Er koordiniert die Handwerker und überwacht die Einhaltung der Bauvorschriften. Verwandte Begriffe: Objektüberwachung, Bauüberwachung, Baukoordination.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind die Hauptunterschiede zwischen Architekt und Generalunternehmer nach dem Rohbau?
      Ein Architekt plant und überwacht die Bauausführung, während ein Generalunternehmer die gesamte Bauleistung schlüsselfertig erbringt. Nach dem Rohbau bedeutet dies, dass der Architekt weiterhin die einzelnen Gewerke koordiniert, während der Generalunternehmer die Verantwortung für den Rest des Baus übernimmt.
    2. Welche Vorteile bietet ein Generalunternehmer nach dem Rohbau?
      Ein Generalunternehmer bietet den Vorteil einer zentralen Anlaufstelle und einer festen Kostenkontrolle. Er übernimmt die Koordination der Handwerker und die Verantwortung für die termingerechte Fertigstellung des Hauses. Dies kann besonders dann von Vorteil sein, wenn Sie wenig Zeit haben oder sich nicht selbst um die Bauleitung kümmern möchten.
    3. Welche Nachteile hat ein Generalunternehmer?
      Ein Generalunternehmer kann teurer sein als die Beauftragung einzelner Handwerker, da er einen Gewinnaufschlag auf die Leistungen der Handwerker erhebt. Zudem haben Sie weniger Einfluss auf die Auswahl der Handwerker und die Details der Ausführung. Ein detaillierter Vertrag ist daher unerlässlich.
    4. Welche Vorteile bietet es, mit dem Architekten weiterzumachen?
      Wenn Sie mit dem Architekten weitermachen, behalten Sie die Kontrolle über die einzelnen Gewerke und können Handwerker selbst auswählen. Dies kann kostengünstiger sein, erfordert aber auch mehr Zeit und Koordination von Ihnen.
    5. Was sollte ich bei der Auswahl eines Generalunternehmers beachten?
      Achten Sie auf Referenzen, Erfahrung und Qualifikation des Generalunternehmers. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Prüfen Sie den Vertrag genau und lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Anwalt beraten.
    6. Wie kann ich die Kosten bei beiden Optionen vergleichen?
      Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung für beide Optionen. Berücksichtigen Sie dabei alle Kosten, einschließlich Architektenhonorar, Handwerkerleistungen, Materialkosten und Ihren eigenen Zeitaufwand. Holen Sie Angebote von Generalunternehmern ein und vergleichen Sie diese mit den geschätzten Kosten bei Weiterführung mit dem Architekten.
    7. Was ist, wenn ich bereits Probleme mit dem Architekten hatte?
      Wenn Sie bereits Probleme mit dem Architekten hatten, sollten Sie sorgfältig abwägen, ob Sie ihm weiterhin vertrauen. Ein Generalunternehmer könnte eine gute Alternative sein, um die Bauleitung in erfahrene Hände zu geben.
    8. Welche Rolle spielt die Rechnungsprüfung bei beiden Optionen?
      Bei Weiterführung mit dem Architekten bleibt die Rechnungsprüfung Ihre Aufgabe. Bei einem Generalunternehmer übernimmt dieser die Rechnungsprüfung, was Ihnen Zeit und Aufwand sparen kann. Achten Sie jedoch darauf, dass der Vertrag klare Regelungen zur Rechnungsprüfung enthält.

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  2. Architekt kündigen: Honorar sparen – Risiken beachten!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Vertrauensfrage, Kostenfrage
    Wie Sie es schildern, ist Ihr Haus halb fertig (es waren mehrere Handwerker tätig, es wurden bereits Rechnungen geprüft). Vielleicht steht noch 150.000 € Bauleistung aus. Die muss ausgeschrieben und überwacht werden, macht nach HOAIAbk. 4,5-5 % der Bausumme, max. 7.500 € an Honorar. Bei freier Kündigung des Architektenvertrags kann der Architekt noch etwa die Hälfte davon abrechnen, Gesamthonorar abzAbk.üglich ersparter Aufwendungen. Ihr vordergründiges Einsparpotenzial beträgt also 4.000 €. Davon müssen Sie das abziehen was der Hobbybauleiter für seinen reinen Aufwand nimmt und das was er verdeckt auf die Subunternehmerleistungen aufschlägt, z.B. aus Haftungsgründen. Ich kann mir jedenfalls nicht vorstellen, dass jemand hobbymäßig für einen ganzen Bau gesamtschuldnerisch haften will. Das kaufmännische Durchschleusen des gesamten Bauumsatzes durch die Buchhaltung wird er auch nicht aus Liebhaberei betreiben.
    Ich sehe den Kostenvorteil dahinschmelzen, die Entscheidung wird zur Vertrauensfrage. Der Architekt hat anscheinend nicht Ihr Vertrauen, der Maurer schon, die Frage wird somit rhetorisch. Nachteile beim Ergebnis? Das hängt ausschließlich von den Objektüberwacherqualitäten Ihres Generalunternehmer ab und von den vertraglichen Freiheiten die Sie ihm einräumen.

  3. Architekt vs. Generalunternehmer: Fragen zur Entscheidungsfindung

    tja
    Was ist ist der Nachteil?
    Erstmal einige Gegenfragen:
    Wenn Sie "Anbiedern" benutzen, ist die Sache doch für Sie klar, warum fragen Sie eigentlich?
    Wieso sind Sie eigentlich zum Architekten gegangen?
    Wieso steht ein Architektenwechsel nicht zur Diskussion?

  4. Architekt: Ehrenrettung des Berufsstandes – Alternativen prüfen

    Ehrenrettung des Berufsstandes Architekt
    Hallo Simone,
    ich kann dem, was Herr Stubenrauch dargelegt hat, nur in vollem Umfang zustimmen.
    Allerdings möchte ich doch noch etwas hinzufügen.
    Sie sagen sich jetzt vielleicht: "Ach hätten wir uns doch gar nicht erst mit einem Architekten eingelassen ... " Denn die von Herrn Stubenrauch ausgewiesene Einsparung von 4.000 € ist ja nicht alles. Sie ist nur deshalb so relativ gering, weil Sie dem Architekten bei Vertragskündigung aus nicht "wichtigem Grund" den entgangenen Gewinn erstatten müssten. Ohne Architekten von vornherein, so wie die besagte andere Familie im Ort, kämen Sie sehr wohl noch billiger weg.
    Ist das wirklich so?
    Es ist ja schön, dass Sie Ihre Frage hier im Forum unter "Architekt/Architektur" stellen, sodass wir Vertreter dieses Berufsstandes wenigstens Gelegenheit haben, etwas zu unserer Ehrenrettung zu tun.
    Sie können mir glauben, dass Generalunternehmer nicht uneigennützig handeln. Ein Generalunternehmer hat mehrere Möglichkeiten, Extra-Gewinne in durchaus der Größenordnung, die das eingesparte Architektenhonorar ausmachen würde, zu realisieren.
    Zum einen macht er einen gewissen Generalunternehmer-Aufschlag geltend, der sich scheinbar gering ausnimmt. Ihre Worte: " ... und nimmt kaum Geld dafür! " Dennoch werden es 3 ... 5 % der Bausumme sein.
    Zweitens ist es üblich, dass der Generalunternehmer billigere Baustoffe und Materialien, die nicht der Ausschreibung (sofern vorhanden) entsprechenden, einsetzt. Wer hat denn die Kontrolle darüber? Niemand. Es könnte ja schön für den Bauherrn sein, wenn der Generalunternehmer Mittel und Wege findet, preiswerter zu bauen als ursprünglich geplant. Aber er wird diese Einsparungen eben nicht an Sie weiter geben.
    Und letztlich drückt der Generalunternehmer noch extrem auf die Preise seiner Subunternehmer und holt sich von der Seite weiteres Geld. Das könnte Ihnen zwar egal sein. Aber bei auftretenden Baumängeln werden Sie möglicherweise feststellen, dass eine der Ursachen der enorme Preisdruck auf den direkt bauausführenden Handwerker gewesen ist.
    Und zu all dem haben Sie keine unabhängige Kontrolle durch einen Dritten.
    Ich kann Ihnen nur sagen, dass es für den Bauherrn nichts Günstigeres gibt, als den gesamten Bau in die Hände eines wirklich zuverlässigen und engagierten Architekten zu legen und die Gewerke einzeln oder leicht gebündelt zu vergeben.
    Durch rationelle Planung, intelligente Ausschreibung, kluge Gestaltung der Bauverträge, zuverlässige Bauüberwachung und exakte Rechnungsprüfung kann es dem Architekten gelingen, seine eigenen Kosten weitgehend wieder heraus zu holen.
    Das Ziel sollte sein, dass der Bauherr nicht bezahlt: "Baukosten + Architekt".
    Der Bauherr soll bezahlen: "Baukosten inklusive Architekt".
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Architekt vs. Generalunternehmer: Nach Rohbau Kosten & Nutzen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob nach Fertigstellung des Rohbaus ein Architekt weiterhin beauftragt oder ein Generalunternehmer eingesetzt werden soll. Dabei werden Kosteneinsparungen, Vertrauensverhältnisse und die verbleibenden Bauleistungen berücksichtigt. Ein wichtiger Aspekt ist die mögliche Kündigung des Architektenvertrags und die damit verbundenen Honoraransprüche. Die Entscheidung hängt stark von den individuellen Umständen und dem Vertrauen in den Architekten ab.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die Honoraransprüche bei Kündigung des Architektenvertrags, wie im Beitrag Architekt kündigen: Honorar sparen – Risiken beachten! erläutert. Eine frühzeitige Klärung kann unerwartete Kosten vermeiden.

    💰 Kosten: Die Beauftragung eines Architekten zur Bauleitung verursacht zusätzliche Architektenkosten, die jedoch durch eine sorgfältige Bauplanung und Rechnungsprüfung gerechtfertigt sein können. Einsparungen sind möglich, wenn Eigenleistungen erbracht werden, wie im Beitrag Architekt kündigen: Honorar sparen – Risiken beachten! diskutiert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Wägen Sie die Vor- und Nachteile von Architekt und Generalunternehmer sorgfältig ab. Klären Sie offene Fragen mit dem Architekten und prüfen Sie Alternativen, wie im Beitrag Architekt vs. Generalunternehmer: Fragen zur Entscheidungsfindung angesprochen. Berücksichtigen Sie dabei Ihre persönlichen Präferenzen und Ihr Vertrauen in die beteiligten Parteien.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Es wird empfohlen, die Expertise eines Architekten in Anspruch zu nehmen, um eine qualitativ hochwertige Bauausführung sicherzustellen. Dies wird im Beitrag Architekt: Ehrenrettung des Berufsstandes – Alternativen prüfen hervorgehoben. Eine professionelle Bauleitung kann langfristig Kosten sparen und Baumängel vermeiden.

    📊 Fakten/Zahlen: Das Architektenhonorar für die Bauleitung beträgt etwa 4,5-5 % der Bausumme. Bei einer Bausumme von 150.000 € entspricht dies maximal 7.500 €. Durch Eigenleistungen und die Beauftragung von Subunternehmerleistungen können Kostenvorteile erzielt werden.

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