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Vertrag mit Architekt als Generalübernehmer, erbitten dringend Ratschläge L?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Vertrag mit Architekt als Generalübernehmer, erbitten dringend Ratschläge L?

Wir haben im Dezember 2003 einen Bauantrag über einen Architekten einreichen lassen, mit dem wir in diesem Jahr bauen möchten. In der Eile der verblieben Zeit (Eigenheimzulage noch erhalten) im Dezember 2003 beschränkten wir uns auf die Hausplanung und den Bauantrag durch den Architekten. Diese Leistung haben wir auch auf sein Drängen hin sofort bezahlt (4750,00 €). Der Vertrag sollte dann in diesem Jahr geschlossen werden, wobei sein Honorar Teil des Gesamtpreises (119.100,00 € inkl. Gas-Fußbodenheizung und kompletter Fliesen im gesamten Erdgeschoss) ) für einen Bungalow mit 111 m 2 sein sollte. Bereits im ersten Gespräch bot er uns eine Vertragserfüllungsbürgschaft an, mit der er bei uns sicherlich großes Vertrauen schaffte. Inzwischen hatten wir bereits mehrfache Besprechungen wegen des Werkvertrages und der Bau- und Leistungsbeschreibung (Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung); Änderungen, die wir gemeinsam besprochen hatten wurden jedoch nur teilweise umgesetzt. Der Architekt möchte auch keinen Architektenvertrag mit uns schließen, sondern einen Werkvertrag, in dem er als Generalübernehmer auftritt (er besteht darauf).
Die Bezahlung des Neubaus soll Zug um Zug erfolgen, d.h. nach jedem erstellten Gewerk wird die jeweilige Summe in insgesamt 17 Teilauszahlungen fällig. Die Zahlungen sollten zunächst innerhalb von 2 Tagen nach Rechnungsstellung erfolgen, worauf wir uns nicht einlassen werden, da uns auch keinerlei Skonto eingeräumt wird. Die Vertragserfüllungs-Bürgschaft wird er uns aber jetzt nicht mehr geben (Zitat: "Das Risiko gehe ich nicht ein"; im Gegenzug behauptet er, seine Bank verlange dann auch eine Bürgschaft von uns! (?) Sollten wir darauf bestehen, sollen wir auch die Kosten tragen.
Wo bitteschön ist für ihn das Risiko, da er von uns ja nach jedem Gewerk sehr bald sein Geld erhält?
1. Sollten wir trotz dieser Grundlagen noch mit "unserem" Architekten bauen?
2. Wir haben uns entschlossen, einen Baubegleiter einzuschalten (ist auch Architekt).
3. Können wir uns alle Pläne, Statik, Berechnungen, Maße und Mengenangaben herausgeben lassen, falls wir den Vertrag nicht unterschreiben werden? Uns liegt bisher nur der genehmigte Bauantrag vor, ohne weitere Angaben.
4. Können wir mit den Plänen einen anderen Generalübernehmer / Generalunternehmer beauftragen, ohne das erneute Planungskosten entstehen?
5. Skonto ließe sich bei den Preisen nicht mehr rausholen, da sei keine Luft mehr drin! (?)
6. Ist es üblich, dass ein Generalübernehmer den Bauwilligen nicht die einzelnen Ausschreibungen der Handwerker vorlegt? (Wir haben jedenfalls kein einziges Angebot zu sehen bekommen)?
7. Wir bauen ohne Keller; wann empfiehlt sich erfahrungsgemäß unbedingt eine Teilabnahme durch den Baubegleiter? (Bei 17 Teilauszahlungen  -  Gewerken  -  ist dies nicht zu finanzieren; kostet jeweils ca. 200 €! Geplant sind insgesamt etwa 5 Abnahme, inkl. Endabnahme)
8. Wer hat (leidvolle oder positive) Erfahrungen gesammelt und kann uns aus diesen heraus Ratschläge erteilen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühe
2 unschlüssige Bauwillige
  • Name:
  • 2Bauwillige

  1. hm

    das Honorar haben sie ihrer Schilderung für den Entwurf und die Genehmigungsplanung bezahlt. sie haben einen Bauträger im Mantel eines Architekten erwischt. ein "normaler" Architekt bleibt deutlich auf ihrer Seite und zieht sich nicht diese Schuhe an!
    ich sage es offen: solche typen kann ich nicht leiden. die haben meist nur Geld und fast nichts an Architektur im Kopf. die Vertragsverhandlungen zeigen das doch zu deutlich.
    wie geht man mit Bauträgern um?
    er treibt sie im Moment in die enge, zieht demnächst sicher die zeitkarte: "wenn sie nicht bis übermorgen beauftragen kann der bau erst im September beginnen! "
    lösen sie sich davon, in dem sie einige weitere Angebote von bautrügern einholen. machen sie eine Baubeschreibung und fügen sie die Baugenehmigung samt Plänen dazu. dann lassen sie die Herren anbieten.
    ihrem "Architekten" sagen (besser schreiben) sie, sie lassen sein Angebot (das ist wichtig!) prüfen und bekommen vergleichsAngebote von mitbewerbern.
    zu ihren fragen:
    1 ich glaube nicht dass ihr Architekt auch wirklich Architekt ist! ob sie mit ihm bauen wollen wird sich nach ihrer Schilderung nach der Endverhandlung des werkvertrags rausstellen,
    2 baubegleiter ist gut! sollte aber deutlich auf ihrer Seite stehen, damit bezahlen sie schon zwei "Architekten",
    3 sie haben die baueingabe bezahlt. diese können sie auch frei nutzen. sollten sie sich statikpläne etc. rausgeben lassen und sie __nutzen__! löst dieses Verhalten ein honor aus. nutzen sie erst mal nichts von den Unterlagen, die Bauträger brauchen das bei so einem vorhaben auch nicht.
    4 sie können mit den eingabeplänen, die sie bereits bezahlt haben einen anderen bautrüger beauftragen. von ihrem jetzigen fordern sie eine prüffahige Abrechnung nach HOAIAbk.  -  und zwar für die baueingabe  -  was anderes nehmen sie nicht an und beauftragen sie auch nicht, OK! der bursche wäre dann überzahlt!
    5 skonto geht immer! Vorteile der superschnellen Bezahlung sind immer was Wert! beachten sie jedoch, dass die Zahlungen der Bank oft nicht so schnell gehen! angeforderte Darlehen und fördergelder lösen einen Bürokratismus aus, der niemals innerhalb von zweiTagen bewältigbar ist,
    6 sie werden die Angebote nicht sehen  -  das ist seine Sache. sie sind ja auch nicht mehr Bauherr, sondern Käufer,
    7 sofort! am besten schon jetzt! denken sie an den rechtsverdreher, den brauchen sie unbedingt!
    8 die Erfahrungen sammeln Bücher und Foren! der von ihnen eingeschlagene weg wird leidvoll sein. sie werden oft mit überteuerten sonderwünschen, mißverstandenen Baubeschreibungen und superbilligen Ausführungen zu tun haben. denn der echte bautrüger verdient an seinen Unterlassungen.

  2. Architekt?

    Werter Fragesteller
    Fragen Sie bei der Architektenkammer nach ob Ihr "Architekt" dort eingetragen ist und als was er dort eingetragen ist.
    Nur wenn er in die Architektenliste eingetragen ist, darf er sich Architekt nennen und nur wenn er als baugewerblicher Architekt eingetragen ist, kann er Ihnen Bauleistungen anbieten.
    Ist er etwas von dem Obigen nicht, gibt's Ärger für den Architekten durch die Kammern.
    Aber wenn's so losgeht, würde ich von einer Fortsetzung der Zusammenarbeit abraten.
    Die Planung für den Bauantrag (Zeichnungen, Berechnungen, Statik) muss er Ihnen vollständig zur Verfügung stellen. Diese können Sie auch von anderen Architekten weiterbearbeiten lassen, ohne das Nr. 1 weitere Honoraransprüche hat  -  sofern Sie die Planung bis Genehmigung bezahlt haben. Hierzu wie von Hr. Blücher gesagt, ordentliche Rechnung nach HOAIAbk. verlangen, deren Grundlage mindestens eine Kostenschätzung sein muss.
    Für weitere Leistungen (Ausführungsplanung, Leistungsverzeichnisse, Bauleitung) kommen selbstverständlich weitere Kosten hinzu. Bei einem anderen Architekten als Honorar, bei einem Generalunternehmer in den Preisen versteckt.
    Bei einem Generalunternehmer ist es üblich, dass die Leistungsverzeichnisse "im stillen Kämmerlein" entstehen, ein Architekt sollte Ihnen diese zumindest auf Nachfrage vorlegen, besser noch vorher fragen, ob Sie diese sehen wollen.
    Wichtige Abnahmepunkte sind die Bodenplatte einschl. Lage auf dem Grundstück, schl. wirken Fehler hier für das gesamte Haus, der Rohbau vor Beginn der Putzarbeiten, Dämmung und Luftdichtheit (Blower-Door-Test bedenken), Estrich und Putz vor Beginn der Malerarbeiten und die Schlussabnahme.
    MfG Dühlmeyer

  3. vorsicht!

    Kollege, da ist nicht alles richtig:
    • bei dem Status des Architekten unterscheiden sich die Kammern teils gewaltig!
    • mit dem anfordern weitererführender Unterlagen über die gen. Planung hinaus wäre ich zur Vermeidung von Planungskosten extrem sparsam! zur gp braucht man nirgendwo bei EFHAbk. eine Statik! Berechnungen zur Vorbereitung der Vergabe nicht anfordern und nicht nutzen, bitte!

    die Honorarberechnung hat nach Kostenberechnung zu erfolgen. hat er die nicht, wurde die Leistungsphase 3 nicht vollstaändig erbracht. die Kostenberechnung gehört zur ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Honorarberechnung! bitte nichts verluschen Kollege! klar bleibt klar!

  4. Sorry, falls missverständlich.

    Selbstverständlich wollte ich nicht bitten, weitere Planunterlagen anzufordern, diese sind, sofern sie nicht zur Genehmigungsplanung gehören selbstverständlich mit weiteren Kosten verbunden.
    Aber eine Statik braucht auch ein Generalunternehmer, allerdings erst bei der Ausführung, außer er baut Typenhäuser mit Typenprüfung. Für eine Kostenermittlung ist sie  -  je nach Schwierigkeitsgrad der Planung  -  nicht unbedingt erforderlich.
    Mit Berechnungen waren die Berechnungen zum umbauten Raum, GFZAbk., GRZAbk., Wohnfläche, Nachweis EnEVAbk. usw. gemeint, also Berechnungen, die zum Bauantrag gehören. Selbstverständlich keine Massenermittlungen für LVAbk.'s. Die kosten wieder.
    Selbstverständlich gehört die Kostenberechnung zu Leistungsphase 3, nur wird sie oft nicht erbracht, gerade wenn nach der Genehmigungsplanung Schluss ist. Daher der ausdrückliche Hinweis mindestens Kostenschätzung. Ich bin davon ausgegangen, dass die Rechnung dann von einem Anwalt oder einem SV für Honorarfragen geprüft wird.
    Wenn der Kollege schon pauschal ein Honorar verlangt, evtl. sogar vor Erteilung der Baugenehmigung, sollte man die Rechnung, die er nachliefert auf jeden Fall kompetent prüfen lassen.
    Nochmals Entschuldigung, falls ich mich hier missverständlich oder nicht umfassend genug ausgedrückt haben sollte.
    MfG Dühlmeyer

  5. Korrektur zum Begriff "Bauträger" etc.

    Es ist vielleicht nicht lebenswichtig, aber bestimmte Grundbegriffe, die den rechtlichen Status der Baubeteiligten bestimmen, sollten korrekt verwendet werden. Herr Blücher hat hier leider sachlich geschlampt, so als wenn es außer Architekten nur Bauträger gäbe. Von einem solchen war doch von Seiten des Fragestellers gar keine Rede, sondern der Architekt will als Generalübernehmer auftreten. Wäre es anders, müsste er das Grundstück mitverkaufen und wäre dann selber Bauherr. Hier aber bleibt der Fragesteller selbstverständlich Bauherr und schließt, mit wem auch immer, einen oder mehrere Werkverträge ab. Er ist in keinem Fall "nur" Käufer, wie Hr. Blücher behauptet.
    Ansonsten hat letzterer aber die richtigen Ratschläge gegeben. Was letztlich der wichtigere Aspekt ist.

  6. @Herrn Stodenberg

    schön, dass Sie genau aufpassen (ich gehe einfach mal davon aus, dass Sie Recht haben und werde nicht prüfen);
    aber bitte beim nächsten Mal einfach ein sachliches Statement abgeben und nicht mit dem Finger zeigen. Wäre momentan  -  glaube ich  -  besser.
    Dankeschön!
    tu

  7. @tu

    In Ordnung, ich stimme Ihnen voll zu! Aber ich glaube, ich bin für eine solche Ermahnung bei weitem nicht die erste Adresse, nicht wahr? Trotzdem, im Sinne eines neuen Anfangs, den man immer wieder wwagen sollte  -  akzeptiert!

  8. Lotte, können wir denn bei Blüchers Beitrag ...

    Lotte, können wir denn bei Blüchers Beitrag von einem Tippfehler (ü statt ä) ausgehen? *schmunzeldocheinwenig* ...

  9. @Herrn Blücher

    Foto von Lieselotte Tussing

    Herr Blücher, das ä ist auf der Tastatur leicht rechts versetzt unter dem ü und neben dem ö. Bitte verwechseln Sie das nach Möglichkeit nicht nochmal in besagtem Wort, sonst müsste ich Absicht vermuten.
    Vielen Dank!
    • Name:

  10. Genau, kontrolliert Eure Finger!

    Wo führt es schließlich hin, wenn wir alle so schlampig (Das solltest Du doch nicht schreiben, Du böser Finger!) tippen würden. Man Stelle sich vor, aus Unsicherheit darüber, wie Hr. Blücher richtig heißt, würde dann der Finger irrlichternd Sachen tippen wie: Blecher, Blicker, Blöker, Bläcker & Decker, Bücher usw. Ein echter Baudrücker wird das!

  11. liebe Vorschreiber ...

    begebt Euch nicht auf einen Nebenschauplatz  -  ü und ä liegen halt dicht beieinander!
    Dem Fragesteller zur Ausgangsfrage kann nur dringend empfohlen werden, die Finger von einem Vertrag mit diesem Vertragspartner zu lassen!
    Wenn der Bauantrag eingereicht ist, läuft ihm ja schließlich nichts davon. Und die bisherige Leistung hat er bezahlt  -  ob zu viel oder zu wenig, mag dahingestellt bleiben.

  12. Dankeschön

    Ein herzliches Dankeschön den freundlichen ForumsteilnehmerInnen
    für die superschnellen Antworten:-)
    Wir  -  die 2 Bauwilligen  -  sind Ihnen äußerst dankbar!

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