Wohnflächenabweichung: Toleranzgrenze bei Eigentumswohnungen – Was ist zulässig?
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Wohnflächenabweichung: Toleranzgrenze bei Eigentumswohnungen – Was ist zulässig?

Hallo!
Ich frage mich, wieviel Prozent die tatsächliche Wohnfläche
von der Prospektangabe abweichen darf, ohne dass sich jemand
beklagen kann.
Konkret:
Ich habe eine Eigentumswohnung erbauen lassen und verkauft.
Der Käufer hat von einem Gutachter die Größe nachmessen lassen und festgestellt, dass es nach 2. Berechnungsverordnung 0,34 % (=0,38 m²) weniger Wohnfläche ist, als im Prospekt stand und klagt nun vor Gericht!
Gibt es irgendwo Maßtoleranzangaben, z.B. in der VOB oder DINAbk. für den Hochbau, sodass man dem Richter etwas vorlegen kann?
DIS IST tatsächlich KEIN Witz!
Mit nettem Gruß
Peter
  • Name:
  • Peter S.
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    Die zulässige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Prospekt angegebenen Wohnfläche ist ein häufig diskutiertes Thema im Immobilienrecht. Es gibt keine pauschale gesetzliche Regelung, die eine bestimmte prozentuale Abweichung als zulässig definiert. Allerdings hat sich in der Rechtsprechung eine Toleranzgrenze herausgebildet.

    Übliche Toleranzgrenze: Eine Abweichung von bis zu 3% der im Kaufvertrag oder Prospekt angegebenen Wohnfläche wird in der Regel als unerheblich angesehen und berechtigt nicht zu einer Minderung des Kaufpreises oder anderen Ansprüchen. Diese Grenze ist jedoch nicht in Stein gemeißelt und kann je nach Einzelfall variieren.

    Abweichungen über 3%: Bei Abweichungen von mehr als 3% kann der Käufer unter Umständen Ansprüche geltend machen. Dies können beispielsweise eine Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags sein. Entscheidend sind hierbei die Umstände des Einzelfalls, wie beispielsweise die Bedeutung der Wohnfläche für den Käufer, die Art und Weise der Flächenangabe im Vertrag und das Ausmaß der Abweichung.

    🔴 Gefahr: Falsche Wohnflächenangaben können rechtliche Konsequenzen haben. Es ist wichtig, dass die Angaben im Prospekt und im Kaufvertrag korrekt und nachvollziehbar sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, bei Unsicherheiten bezüglich der Wohnfläche einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der die Fläche genau vermisst und eine rechtssichere Bewertung vornimmt. Dies kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehören beispielsweise Keller, Treppenhaus oder Garagen. Die Berechnung der Wohnfläche ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt.
    Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Grundfläche, Berechnungsverordnung
    Berechnungsverordnung (WoFlV)
    Die Berechnungsverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die die Berechnung der Wohnfläche regelt. Sie legt fest, welche Flächenanteile wie zu berücksichtigen sind (z.B. Balkone, Terrassen). Die WoFlV dient der einheitlichen und nachvollziehbaren Berechnung der Wohnfläche.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Grundfläche, Nutzfläche
    Minderung
    Die Minderung ist ein Rechtsbehelf im Kaufrecht, der dem Käufer bei Vorliegen eines Mangels (z.B. einer erheblichen Wohnflächenabweichung) zusteht. Sie führt zu einer Reduzierung des Kaufpreises im Verhältnis zur Wertminderung durch den Mangel.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Schadensersatz, Rücktritt
    Sachverständiger
    Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis auf einem bestimmten Gebiet (z.B. Immobilienbewertung). Er kann Gutachten erstellen, um beispielsweise die Wohnfläche einer Immobilie zu überprüfen oder den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Gutachten, Immobilienbewertung
    Prospektangabe
    Die Prospektangabe ist die Angabe der Wohnfläche in einem Verkaufsprospekt für eine Immobilie. Diese Angabe ist für den Verkäufer bindend und muss der tatsächlichen Wohnfläche entsprechen. Abweichungen können zu Ansprüchen des Käufers führen.
    Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Wohnfläche, Prospekt
    Toleranzgrenze
    Die Toleranzgrenze ist ein Begriff aus der Rechtsprechung, der die zulässige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Kaufvertrag angegebenen Wohnfläche beschreibt. In der Regel wird eine Abweichung von bis zu 3% als unerheblich angesehen.
    Verwandte Begriffe: Wohnflächenabweichung, Minderung, Kaufvertrag
    Eigentumswohnung
    Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung in einem Gebäude, die im Sondereigentum einer Person steht. Der Eigentümer hat das Recht, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen. Die Eigentümer bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rolle spielt die Berechnungsverordnung (WoFlV) bei der Wohnflächenberechnung?
      Die Berechnungsverordnung (WoFlV) regelt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Sie legt fest, welche Flächenanteile (z.B. Balkone, Terrassen) wie zu berücksichtigen sind. Die WoFlV ist eine wichtige Grundlage für die korrekte Angabe der Wohnfläche.
    2. Was kann der Käufer tun, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der Prospektangabe abweicht?
      Bei erheblichen Abweichungen (in der Regel über 3%) kann der Käufer Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern. Es ist ratsam, sich in diesem Fall rechtlich beraten zu lassen.
    3. Gibt es eine gesetzliche Definition für eine "erhebliche" Wohnflächenabweichung?
      Nein, es gibt keine explizite gesetzliche Definition. Die Rechtsprechung hat jedoch eine Toleranzgrenze von ca. 3% etabliert. Abweichungen darüber hinaus werden in der Regel als erheblich angesehen.
    4. Wie wirkt sich eine falsche Wohnflächenangabe auf die Grundsteuer aus?
      Die Wohnfläche ist ein Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Eine falsche Angabe kann zu einer fehlerhaften Festsetzung der Grundsteuer führen. Es ist daher wichtig, dass die Wohnfläche korrekt angegeben wird.
    5. Kann eine Wohnflächenabweichung auch ein arglistiges Verschweigen darstellen?
      Ja, wenn der Verkäufer die Abweichung kennt und dem Käufer bewusst verschweigt, kann dies ein arglistiges Verschweigen darstellen. In diesem Fall kann der Käufer auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist Ansprüche geltend machen.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
      Die Wohnfläche umfasst die tatsächlich bewohnbaren Räume einer Wohnung, während die Nutzfläche auch andere Flächen wie Keller, Garagen oder Abstellräume umfasst. Bei der Angabe der Wohnfläche ist es wichtig, diese von der Nutzfläche zu unterscheiden.
    7. Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag bei einer Wohnflächenabweichung?
      Der Kaufvertrag ist die wichtigste Grundlage für die Beurteilung einer Wohnflächenabweichung. Er enthält die Angaben zur Wohnfläche und die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Es ist daher wichtig, den Kaufvertrag sorgfältig zu prüfen.
    8. Sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Wohnfläche selbst überprüfen?
      Ja, es ist ratsam, die Wohnfläche vor dem Kauf selbst zu überprüfen oder durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen. Dies kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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  2. Wohnflächenabweichung: Kaufvertrag prüfen – Fix oder 'ca.'?

    was will er denn?
    KP-Minderung um die 0,34 % => ist das ein Problem für Sie?
    Toleranzen helfen Ihnen hier u.U. gar nicht weiter. Was steht denn im Kaufvertrag für die Wohnung? Ist die Wohnfläche fix angegeben oder heißt's da "ca. ".
    Oder wird auf die Verkaufsprospekte Bezug genommen? Wenn ja, was steht da drin?
    Schätze mal, das werden die ausschlaggebenden Punkte für die Entscheidung des Gerichts.
    ** Keine Rechtsberatung! Bin juristischer Volltrottel ;-)) **
    Die grundsätzliche Frage aber: Warum klagt er denn? Hat er vorher nicht versucht, sich mit Ihnen über den Punkt gütlich zu einigen? Oder brodelt da noch mehr im Hintergrund?

  3. Toleranzgrenze: DIN 18202 bei Wohnflächenabweichung relevant?

    Also wenn man nur mal die DINAbk. 18202 zugrunde legt ...
    Also wenn man nur mal die DIN 18202 zugrunde legt aus der Größe schließe ich einfach mal, das Ihre Wohnung so um und bei 100 m² hat, dann gäbe es Toleranzen bei Längen (Breiten) von 6-15 m von plus/minus 20 mm. Nehmen wir einfach 10 mal 10 als Maß an. Bei 9,98 mal 9,98 wäre es kein Mangel, mithin 99,60 m² also 0,4 m²

  4. Wohnflächenabweichung: BGH-Urteil zu 3% als Mangelgrenze

    0,34 %, dürfte kein Mangel sein?
    Der BGH sieht einen Mangel bei 3 % Abweichung. Ohne Ihren Vertrag und die Zusammenhänge zu kennen, würde ich einen Mangel nicht bejahen.
    Ein Anwalt könnte Ihnen hier sicher weiterhelfen!
    Anbei ein Urteil aus unserer Datenbank.
    MfG

  5. Wohnflächenabweichung: DIN 18202 Auszug & Messfehler-Diskussion

    Viele Dank für die Antworten Besonders interessiert mich ...
    Viele Dank für die Antworten!
    Besonders interessiert mich die DINAbk. 18202. Wo finde ich davon einen Textauszug?
    Also, im Prospekt hatte ich 110 m² Wohnfläche angegeben.
    Im Notarvertrag nichts.
    Aber eine Abweichung von 0,34 % ist doch für Handwerker ein sehr guter Wert, oder? Da kann der Messfehler vom Gutachter sicher größer sein?!
    Könnte man denn von Mercedes Geld zurück verlangen, wenn der neu gekaufte CL nicht 110 kW hat (wie im Prospekt angegeben), sondern beim ADAC nur 109,62 gemessen wurden?
    Also, für Hinweise auf die DIN 18202 wäre ich wirklich dankbar.
    Netter Gruß
    Peter S

  6. Wohnflächenverordnung: Gültigkeit ab 01.01.2004 für Kaufverträge

    Neue Wohnflächenverordnung seit 01.01.04
    Seit 01.01.2004 ist eine neue Wohnflächenverordnung in Kraft getreten. Diese Verordnung muss auf alle Kauf- oder Mietverträge herangezogen werden, die seit 01.01.2004 geschlossen werden.
    Bei laufenden Mietverträgen, in denen die Wohnfläche nach der alten Verordnung berechnet wurde, ändere sich nichts. Eine Ausnahme davon bestehe nur, wenn es nach Umbau- oder Ausbauarbeiten notwendig wird, die Flächen neu zu berechnen.
    • Was hat sich geändert?
    • Was gehört zur Wohnfläche?
    • Berechnunsregeln
    • Was tun bei Flächenabweichungen

    Alles unter

  7. Wohnflächenverordnung: Gilt nur bei Wohnraumförderungsgesetz!

    Was ein Quatsch
    man, oh man, was wird hier erzählt. Die neue Wohnflächenverordnung des Bundes gilt NUR (und wirklich NUR dann ), wenn jemand nach dem Wohnraumförderungsgesetz Fördermittel eines Bundeslandes (nicht zu verwechseln mit der Eigenheimzulage des Bundes) erhalten hat.
    Wer lesen kann, ist klar im Vorteil.
    Die II. Berechnungsverordnung gilt weiterhin, wie auch die DINAbk.-Normen, immer dann, wenn jemand NICHT nach dem Wohnraumförderungsgesetz Fördermittel erhalten hat. Probleme wird es nur bei Einfamilienhaus's geben, denn der 10 %-Abzug bei Einfamilienhäusern fällt weg. Ebenso die Möglichkeit, Terrassen und Balkone auch ganz wegzulassen. Die zählen nun zu einem Viertel.
    Klar?
    Gruß
    Förderfuzzi
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI) Schutz

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Wohnflächenabweichung bei Eigentumswohnungen: Toleranz und Rechte

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die zulässige Wohnflächenabweichung bei Eigentumswohnungen im Vergleich zur Prospektangabe. Die DINAbk. 18202 und die Wohnflächenverordnung spielen eine Rolle, ebenso wie die Formulierung im Kaufvertrag (fix vs. 'ca.'). Ein BGH-Urteil setzt die Mangelgrenze bei 3% Abweichung. Die neue Wohnflächenverordnung gilt nur unter bestimmten Bedingungen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Wohnflächenverordnung: Gilt nur bei Wohnraumförderungsgesetz! gilt die neue Wohnflächenverordnung des Bundes NUR, wenn Fördermittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Anspruch genommen wurden. Andernfalls gelten weiterhin die II. Berechnungsverordnung und die DIN-Normen.

    📊 Zusatzinfo: Im Beitrag Toleranzgrenze: DIN 18202 bei Wohnflächenabweichung relevant? wird die DIN 18202 erwähnt, die Toleranzen bei Längen und Breiten von 6-15 m mit plus/minus 20 mm vorsieht. Dies könnte relevant sein, um zu beurteilen, ob eine Abweichung einen Mangel darstellt.

    ✅ Zusatzinfo: Ein BGH-Urteil, erwähnt im Beitrag Wohnflächenabweichung: BGH-Urteil zu 3% als Mangelgrenze, sieht eine Abweichung von mehr als 3% als Mangel an. Dies ist ein wichtiger Richtwert bei der Beurteilung der Situation.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie zunächst Ihren Kaufvertrag auf Klauseln zur Wohnfläche (fixe Angabe oder 'ca.'-Angabe), wie im Beitrag Wohnflächenabweichung: Kaufvertrag prüfen – Fix oder 'ca.'? empfohlen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt für Immobilienrecht beraten.

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