Hallo liebe Forumsteilnehmer,
wir haben einen Bauvertrag mit einem Generalübernehmer abgeschlossen. Die gesamte Planung inkl. Genehmigungsplanung wurde von dem Generalübernehmer gemacht. Dieser hat bei seiner Planung, genauer bei der Höheneinstellung des Hauses, nicht berücksichtigt, dass gemäß noch Bebauungsplan 50 cm Mutterboden auf das Gelände aufgebracht werden müssen. Der Keller ist inzwischen inkl. Decke fertiggestellt. Was nun? Muss der Generalübernehmer genau wie ein Architekt gem. HOAIAbk. eine genehmigungsfähige Planung abliefern? Was kann ich jetzt machen?
Vielen Dank für Ihre Antworten
Gültigkeit Leistungsumfang HOAI bei Generalübernehmer-Vergabe
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Gültigkeit Leistungsumfang HOAI bei Generalübernehmer-Vergabe
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Guten Morgen!
Die Frage verstehe ich nicht so ganz. Sie haben also ein momentan fertiges Gelände, auf das - laut Bebauungsplan gefordert - noch 50 cm Mutterboden aufgebracht werden sollen. Dann wäre Ihr Gelände 50 cm zu hoch?!?
Richtig?
Wenn ja, lassen Sie die 50 cm doch abtragen und mit MuBo aufbauen.
Oder ist der gesamte Bau höhenmäßig falsch erstellt worden? -
Antwort TU
Hallo TU,
es ist natürlich möglich 50 cm abzutragen und wieder einzubauen. Damit wäre mein baurechtliches Problem zu lösen. Dies bedeutet jedoch, dass ich deutlich mehr als 100 m³ Material bei einem m³-Preis von rd. € 21 abfahren lassen müsste. Darüber hinaus sitzen wir dann im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken 50 cm zu niedrig. Dies wäre meiner Meinung nach zu vermeiden gewesen, wenn der Generalübernehmer das Gebäude einfach 50 cm höher gesetzt hätte. Ihm war die Thematik auch vorher bekannt!
Danke aber erst einmal für die schnelle Antwort! -
Nun,
nach Ihrer Schilderung sitzt also Ihr Gebäude höhenmäßig falsch. Das können Sie baurechtlich nicht so einfach mit Abtragen und Neuandecken (also Belassen der alten Höhenlinie) aus der Welt schaffen. Sie bauen doch entgegen Ihrem Bauantrag und -Genehmigung.
Machen Sie sich mal von den 50 cm Mutterboden los. Wenn Ihr Bauträger für die falsche Höhenlage verantwortlich ist, muss er aus meiner Sicht auch die Rundumkosten (Abfahren ...) tragen.
Schlimmer finde ich, dass scheinbar falsche Höhe hergestellt wurden.
Deshalb nochmal klare Frage: Stimmen die Höhenlagen des Gebäudes? -
Antwort TU II.
Hallo TU,
jetzt habe ich die Nachfrage verstanden. Der Generalübernehmer hat das Gebäude genauso gebaut wie es in dem von ihm erstellten Bauantrag (vereinfachtes Verfahren gem. § 55 HBO) vorgesehen ist. Obwohl das Gelände ein natürliches Gefälle von rd. 1 m über die Länge (33 m) hat, hat der Generalübernehmer im Bauantrag eine einheitliche Höhe angenommen, nämlich die Höhe, die in der Mitte des Grundstückes vor Anfüllung der noch notwendigen 50 cm vorlag. Dies ist genau die Höhe, die auch die fertige Straße haben wird. So wie ich das als Laie sehe, ist dieser Bauantrag somit jedoch nur genehmigungsfähig, wenn man so vorgeht, wie Sie es beschrieben haben (50 cm wegfahren, neue 50 cm aufbringen). -
Dann
fasse ich mal zusammen:- Ihr Generalübernehmer (wirklich Generalunternehmer, nicht Bauträger?) hat den Plan gefertigt und den Bauantrag eingereicht
- es wurde genehmigt wie geplant
- der Generalübernehmer hat gebaut wie geplant, d.h., das Gebäude sitzt auf den richtigen Höhen
Fehler:
Rundum wurde der Boden weder abgetragen noch aufgeschüttet.
Frage:
Was steht hierzu in Ihrem Vertrag / Ihrer Baubeschreibung?
Wo stören die Höhen: an der Nachbargrenze, an der Straßenfront?
Was ist der genaue Vertragstext zu den 50 cm Mutterboden? -
Bebauungsplan und Bauplan
Ist denn der Genehmigungsplan für Ihr Haus nun in der im Bebauungsplan festgelegten Höhe richtig?
Und / oder weicht der Plan bzw. die Ausführung hier ab?
Wenn das Haus gebaut wie im Plan dargestellt (und die Übereinstimmung zu Bebauungsplan wird bei Freistellungsverfahren i.A. geprüft), ist das so vorgesehen gewesen und auch rechtens.
Dann sagt quasi auch der Bebauungsplan aus, dass das Haus 0,5 m unter Straße zu liegen hat. Das passt auch alles obgleich es vielleicht nicht schön ist.
Ist jedoch die Ausführung anders als "genehmigt" (in Freistellung dargestellt), dann wurde abweichend von der Genehmigung und eventuell von Bauvertrag gebaut.
Wenn sie eine Kopie der Originalpläne für den Freistellungsantrag haben, lassen Sie doch die Höhen mal von einem örtlichen sachverständigem prüfen oder machen Sie genaue Angaben. Es müssten auf den Plänen doch die Gebäude- und Straßenhöhen angegeben sein, sonst wäre ja auch die Freistellung etwas vage. -
Antworten
Hallo TU, Hallo Fr. IsaJen,
es handelt sich tatsächlich um einen Generalübernehmer, das Grundstück gehörte bereits mir.
@TU: Genauso ist es, bzw. hätte die gesamte Planung die 50 cm berücksichtigen müssen und das Gebäude hätte somit 50 cm höher gestellt werden müssen (denke ich zu mindestens). In meinem Vertrag ist das Thema wie folgt geregelt: Der Generalübernehmer bestätigt, dass ihm der Bebauungsplan bekannt ist, er verteilt die von mir anzuliefernde Erde auf dem Grundstück. Es wurde nicht explizit geregelt, dass es sich um 50 cm handelt. Dies steht jedoch im Bebauungsplan. Stören tut mich erstens, dass die Nachbarn evtl. höher werden, zweitens, dass ich die Kosten für das Abfahren der Erde übernehmen soll, die nicht entstanden wären, wäre das Gebäude von vorneherein höher gestellt worden.
@ Fr. IsJen: Im Bebauungsplan ist meines Wissens nach keine Geländehöhe festgeschrieben. Wie gesagt, der Bau entspricht derzeit genau der Planung. Eine Freistellung gab es nicht, die Gemeinde hat auf ein förmliches Baugenehmigungsverfahren verzichtet. Ich habe den Eindruck, dass dies von der Stadtplanung entweder nicht geprüft wurde, oder davon ausgegangen wird, dass wir halt diese Möglichkeit abfahren und wieder anschütten machen.
Helfen die Infos bei der Beantwortung der Frage? -
Mehr Infos!
Hallo liebe Forumsteilnehmer,
hier noch Zusatzinfos zu der Frage:- Grundstückgröße 16 m x 33 m (16 m = Straßenfront)
- Geländehöhen gemäß Vermessung aus 10/02 (Straßenseite, Grundstücksmitte, Grundstücksende): 124,56 m, 125,02 m, 125,55 m
- Geländehöhen gem. Bauantrag: 124,93 m, 125,00 m, 125,00 m
- Fertige Geländeoberkante Straße: 124,93 m
Die Aufschüttung von 50 cm gem. Bebauungsplan ist noch nicht erfolgt! Man sieht, dass diese gem. dem Bauantrag auch nicht erfolgen kann, bzw. nur durch Bodenaustausch erfolgen kann. Der Generalübernehmer sagt, dass er das Gelände auf Straßenhöhe nivelliert hat, "da kein Gefälle auf dem Grundstück sein darf". Davon steht aber im Bebauungsplan nichts, das müsste also aus dem BauGB oder der HBO sein.
Vielen Dank für die Antworten. -
B-Plan, Angaben zu Wandhöhen vorgegeben?
Gibt es denn dann eventuell Aussagen zu den Wandhöhen die für eine Genehmigung vorausgesetzt werden?
Die Wandhöhen werden i.A. berechnet zwischen OK Straße (Mittelwert) und dem Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut.
In dem Fall ist es manchmal günstiger weiter ins Gelände zu bauen und dafür eine effektivere Wandhöhe zu erhalten.
Im Zweifelsfall erhalten Sie auch bei der Baugenehmigungsbehörde den Bebauungsplan ausgehändigt.
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