Maklercourtage trotz fehlender Vollmacht? Rechte, Pflichten & Vorgehen nach Notarvertrag
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Maklercourtage trotz fehlender Vollmacht? Rechte, Pflichten & Vorgehen nach Notarvertrag

Folgender Fall: Über einen Makler werden Grundstücke und Häuser eines Bauträgers vermarktet.
Nach dem Notarvertrag wird die Maklercourtage fällig.
Im Laufe der Bauphasen werden die einzelnen Rechnungen erstellt. Der Bauleiter und Architekt teilt offensichtlich dem Makler den Fortschritt der Bebauung mit und die Rechnung wird erstellt mit dem Briefkopf und der Unterschrift des Bauträgers. Bei zufälligen Gesprächen mit dem Bauleiter über Fragen zu einer Rechnung wird man an den Makler verwiesen.
In der Nachbarschaft war gestern der Versuch einer Abnahme. Nicht der Bauträger erschien, sondern der Bauleiter und der Makler in Vertretung des Bauträgers. Allerdings ohne Vollmacht. Die einleitenden Gespräche über die Form der Abnahme eskalierten und die Abnahme wurde abgebrochen.
1. Darf der Makler eine Courtage verlangen, wenn er vermutlich für den Bauträger tätig ist?
2. Besteht hier die Möglichkeit die Courtage zurückzuverlangen?
3. Wer überhaupt muss bei der Abnahme seitens des Bauträgers zugegen sein? Letztendlich wurde der Notarvertrag ja schließlich auch vom Bauträger persönlich unterzeichnet.
Bitte keine Rechtsberatung, sondern nur eine Meinungs- und Wissenswiedergabe! 🙂
Danke!
Mit freundlichen Grüßen
  • Name:
  • P. Heider
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob die Maklercourtage rechtens ist, wenn der Makler zwar Grundstücke und Häuser des Bauträgers vermarktet, aber möglicherweise keine ausreichende Vollmacht vorliegt.

    🔴 Gefahr: Eine fehlende oder unklare Vollmacht kann die Grundlage für die Provisionsforderung des Maklers in Frage stellen.

    Meiner Einschätzung nach ist entscheidend, ob der Makler tatsächlich im Namen und mit Vertretungsmacht des Bauträgers gehandelt hat. Der Notarvertrag allein begründet noch keine automatische Provisionspflicht, wenn die Vertretungsbefugnis des Maklers nicht eindeutig nachgewiesen ist.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu prüfen:

    • Lag dem Makler eine schriftliche Vollmacht des Bauträgers vor?
    • Wurde die Vollmacht im Notarvertrag erwähnt oder vorgelegt?
    • Hat der Bauträger die Handlungen des Maklers nachträglich genehmigt?

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Sachverhalt von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten im Detail zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Maklercourtage
    Die Maklercourtage ist die Provision, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Verwandte Begriffe: Provision, Maklergebühr, Vermittlungsprovision.
    Vollmacht
    Eine Vollmacht ist eine schriftliche Erklärung, mit der eine Person (Vollmachtgeber) eine andere Person (Bevollmächtigter) ermächtigt, in ihrem Namen und mit Rechtswirkung zu handeln. Verwandte Begriffe: Bevollmächtigung, Vertretungsmacht, Ermächtigung.
    Notarvertrag
    Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Dies ist insbesondere bei Immobilienkäufen erforderlich, um die Rechtsgültigkeit des Vertrages zu gewährleisten. Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Beurkundung, Grundstückskaufvertrag.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und anschließend die bebauten Grundstücke verkauft. Verwandte Begriffe: Bauunternehmen, Projektentwickler, Immobilienentwickler.
    Bauleiter
    Der Bauleiter ist für die Überwachung und Koordination der Bauarbeiten auf einer Baustelle zuständig. Er stellt sicher, dass die Bauarbeiten gemäß den Plänen und Vorschriften durchgeführt werden. Verwandte Begriffe: Architekt, Projektleiter, Baustellenleiter.
    Vertretungsmacht
    Die Vertretungsmacht ist die Befugnis einer Person, im Namen einer anderen Person rechtswirksam zu handeln. Sie kann durch eine Vollmacht oder durch Gesetz begründet sein. Verwandte Begriffe: Vollmacht, Bevollmächtigung, Geschäftsführungsbefugnis.
    Genehmigung
    Die Genehmigung ist die nachträgliche Zustimmung zu einer Handlung, die zuvor ohne ausreichende Befugnis vorgenommen wurde. Durch die Genehmigung wird die Handlung so behandelt, als ob sie von Anfang an rechtmäßig gewesen wäre. Verwandte Begriffe: Zustimmung, Billigung, Ratifizierung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Maklercourtage?
      Die Maklercourtage ist eine Provision, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird in der Regel prozentual vom Kaufpreis berechnet und ist im Erfolgsfall vom Käufer und/oder Verkäufer zu zahlen.
    2. Wann entsteht der Anspruch auf Maklercourtage?
      Der Anspruch auf Maklercourtage entsteht, wenn durch die Vermittlung des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag (Notarvertrag) zustande kommt. Voraussetzung ist, dass der Makler eine nachweisbare Tätigkeit erbracht hat, die zum Vertragsabschluss geführt hat.
    3. Was ist eine Vollmacht im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf?
      Eine Vollmacht ist eine schriftliche Erklärung, mit der eine Person (Vollmachtgeber) eine andere Person (Bevollmächtigter) ermächtigt, in ihrem Namen und mit Rechtswirkung zu handeln. Im Immobilienverkauf kann ein Makler eine Vollmacht benötigen, um den Verkäufer rechtswirksam zu vertreten.
    4. Was passiert, wenn der Makler keine Vollmacht hat?
      Wenn der Makler ohne Vollmacht handelt, kann dies dazu führen, dass seine Handlungen nicht rechtswirksam sind. Der Verkäufer ist dann nicht an die Vereinbarungen des Maklers gebunden. Dies kann auch den Anspruch auf Maklercourtage in Frage stellen.
    5. Kann der Bauträger die Handlungen des Maklers nachträglich genehmigen?
      Ja, der Bauträger kann die Handlungen des Maklers nachträglich genehmigen. Durch die Genehmigung werden die Handlungen des Maklers so behandelt, als ob er von Anfang an eine Vollmacht gehabt hätte.
    6. Was sollte im Notarvertrag bezüglich der Maklercourtage stehen?
      Im Notarvertrag sollte klar geregelt sein, wer die Maklercourtage zahlt und in welcher Höhe. Außerdem sollte erwähnt werden, ob der Makler eine Vollmacht des Verkäufers hatte.
    7. Welche Rolle spielt der Bauleiter in diesem Fall?
      Der Bauleiter ist für die Überwachung und Koordination der Bauarbeiten zuständig. Seine Informationen an den Makler über den Baufortschritt begründen jedoch keine automatische Provisionspflicht.
    8. Was kann ich tun, wenn ich die Maklercourtage nicht zahlen möchte?
      Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Maklercourtage haben, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt kann die Sachlage prüfen und Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen.

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  2. Maklerprovision: Anspruch des Bauträgers bei Vermittlung?

    Foto von Martin G. Halbinger

    Warum nicht
    1. Makler werden oft direkt vom Bauträger beauftragt. Er ist also direkt für den Bauträger tätig. Welche Aufgeben er "mit übernimmt" (z.B. Beratung ...) ist seine Sache. Der Makler hat seine Vermittlingstätigkeeit getan und hat folglich Anspruch auf seine Provision.
    2. Glaube Kaum ...
    3. Wen der Bauträger zur Abnahme schickt bleibt Ihm überlassen. Auch ein mündlicher Auftrag an den Bauleiter reicht grundsätzlich aus. Zur Sicherheit sollte aber die Berechtigung schriftlich fixiert sein, da auch der Bauherr eine rechtsgültige Unterschrift will, und die Vollmacht überprüfen darf.

  3. Maklerprovision: Keine bei Eigentümer-/Verwaltungstätigkeit!

    Ich bin mir da nicht so sicher!
    Siehe beigefügten Text mit Google gefunden.
    Ist ein Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter einer Wohnung, die er vermittelt, darf er keine Maklerprovision verlangen.
    Nach einem Urteil des Landgerichts Hagen musste ein Makler 2479,40 Mark an die Mieter zurückzahlen, denen er eine Wohnung vermittelte, weil er zugleich Verwaltungstätigkeiten für den Vermieter ausgeübt hatte. Den Angaben zufolge ließ das Gericht das Argument des Maklers, er habe unentgeltlich für den Vermieter gearbeitet, nicht gelten. Das gesetzliche Leitbild gehe von einem Makler als unabhängigem Vermittler von Verträgen aus. Hier habe der Makler nicht nur Gefälligkeitsleistungen erbracht, sondern die Vermietung für den Vermieter komplett durchgeführt. Der Makler habe den Mietvertrag ausgesucht und ausgefüllt, die Mieter ohne Rückfrage mit dem Vermieter ausgewählt und auch für den Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, hieß es.
    (Aktenzeichen: LG Hagen 10 S 409/97)
    Quelle: AP
    In meinen Augen gibt es ich da gewisse Parallelen zu meinem Makler und dem Bauträger.
    Der Bauträger an sich ist eine Gesellschaft: "Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft". Schöner Name.
    In meinem (unserem) Fall lag der Preis für den m² Grundstück schon von Anfang an fest, aber die Preisverhandlung für das Gebäude wurde im wesentlichen mit dem Makler durchgeführt auf Grund von Zahlen, die vom Architekten erstellt wurden.
    Wie lässt sich herausfinden wer Mitglied dieser Gesellschaft ist?
    Gruß
    • Name:
    • P. Heider

  4. Handelsregister: Geschäftsführer, Prokuristen & Geschäftsbriefe

    Foto von

    Handelsregister
    Im Handelsregister sind alle Geschäftsführer, Prokuristen und Gesellschafter einer Firma (GmbH ...) aufgeführt. Die Handelsregisternummer und das Registergericht muss auf allen Geschäftsbriefen der Fa. aufgeführt sein.

  5. Maklercourtage: Vorgehen zur Klärung unberechtigter Kosten

    Herr Halbinger Danke sehr Ich werde mal versuchen ...
    Herr Halbinger, Danke sehr! Ich werde mal versuchen der Sache auf den Grund zu gehen. Es währe zumindest äußerst ärgerlich, wenn hier etwas faul währe und das viele Geld zu unrecht ausgegeben wurde.
    • Name:
    • P. Heider

  6. Maklercourtage: Vermarktungsleistung vs. Kostenanteil

    hmmm ...
    ich versuche zu verstehen, wo der Schaden liegt, bzw. warum Sie "zu unrecht" gezahlt haben sollten. Ich verstehe dieses nicht ganz. Ich unterstelle mal, dass der Makler eine Leistung für die Courtage erbracht hat, nämlich indem er die Immobilie vermarktet hat. Hätte der Bauträger dieses selber getan, hätte er Ihren Kostenanteil für die Vermarktung auf den Kaufpreis rechnen müssen. Für mich wäre dies ein "Nullsummenspiel", mal abgesehen davon, dass der Makler auch was zu essen braucht und natürlich ein wenig Sprit für den Porsche 😉 aber sonst läuft's doch auf Null aus. Bin ich da auf dem Holzweg? Klären Sie mich auf.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  7. Maklercourtage: Anstrengung, Feilschen & Vertragsabwicklung

    Hallo Herr Sobotta
    von einem Schaden will ich noch gar nicht reden. Selbstverständlich soll jemand für seine erbrachte Leistung auch bezahlt werden. Und bei mir musste sich der Makler ganz besonders anstrengen, da ich erst mit dem Kaufpreis nicht einverstanden war und mit ihm wie auf dem arabischen Basar gefeilscht habe. Wohl gemerkt: mit dem Makler gefeilscht! Dann habe ich viele Dinge des Vertrages nicht verstand und mussten mir in mehreren Stunden erklärt werden ... Meine Vermutung ist nur, dass auf Grund der Aktivitäten die der Makler selbst jetzt nach Vertragsabschluss noch zu Tage legt, Teilrechnungen erstellen und verfolgen, bei der Endabnahme mit dabei sein, ... dass der Makler mit zur Gesellschaft gehört. Da ich von der Gesellschaft ein Grundstück mit zu errichtendem Haus gekauft habe und für beide Positionen eine Courtage zahlen durfte, finde ich es nur Merkwürdig das der Makler nun weiterhin bei der Abwicklung des Objektes so aktiv in Erscheinung tritt. Meine direkten Ansprechpersonen sind der Bauleiter und Architekt in einer Person für das technische und der Makler für das kaufmännische. Aber wenn ein Makler aus seinem Besitz eine Immobilie veräußert, so darf er sicherlich dafür keine Provision verlangen. Sollte der Makler also zur Gesellschaft gehören, so kann es doch nicht richtig sein, dass ich an die Gesellschaft als eine Person betrachtet eine Courtage für ein Produkt bezahle was ich von ihr beziehe. Mein Gerechtigkeitsgefühl sagt mir: Das darf doch nicht sein!
    • Name:
    • P. Heider

  8. Maklercourtage: Anwaltliche Beratung zur Rechtslage ratsam

    Ich stochere auch mal ein wenig
    Bis jetzt stochern ja alle mehr oder weniger im Nebel herum. Um genaueres herauszufinden, würde sich für Sie, Herr Heider, wohl der Gang zum Anwalt nicht vermeiden lassen. Aber nach meiner, allerdings wirklich unmassgeblichen Meinung haben Sie den Vertrag mit der Gesellschaft geschlossen, nicht mit der Person des Maklers. Mit dem haben Sie höchstens einen Vermittlungsvertrag. Und wer da alles Gesellschafter ist, hat damit gar nichts zu tun. Aber jetzt möchten Sie herausfinden, ob Sie nach dem stundenlangen Feilschen um den Kaufpreis nicht auch noch die Maklercourtage einsparen können. Und weil Sie nicht sofort dafür auch noch Geld für eine anwaltliche Beratung ausgeben möchten, versuchen Sie die Rechtslage in diesem Forum auf kostenlose Art vorzuklären. Meinen Respekt für Ihr "Gerechtigkeitsgefühl"! Wollen wir nicht zusammenarbeiten? Sie werden mein Einkäufer?
    MfG
    Torsten Stodenberg

  9. Bauträger: Zusatzinfos zum Feilschen & Grundstückslagepläne

    Ja ja Wenn s unangenehm wird dann schlägt ...
    Ja, ja! Wenn's unangenehm wird, dann schlägt man um sich.
    Sie können sich getrost zurücklegen, meinen Anwalttermin habe ich schon.
    Bezüglich des "Feilschens" um den Kaufpreis noch eine kleine Zusatzinformation.
    An den Bauträger bin ich gekommen auf Grund einer Anzeige und einer großen Werbetafel auf dem Baugebiet. Nach meinem Anruf mit dem Makler hat man mir Grundstücklagepläne und ein Prospekt mit verschiedenen Haustypen, einer allgemeinen Baubeschreibung und einer Preisliste bezüglich der Grundstücke und Haustypen zugesandt.
    Wie es so ist, man blättert und guckt, man träumt, man rechnet, man fährt vor Ort und macht sich ein Bild von der Lage, der Wunsch nach Eigenheim wird größer, man rechnet und kalkuliert erneut, das Hausprospekt wird geblättert und die Vorstellung des Haustyps reift und verfestigt sich, das Grundstück kristallisiert sich mehr und mehr heraus.
    Man wird einfach heiß!
    Nach einer Rückfrage kommt die Information: Die Nachfrage ist groß! Die Sorge überfällt einen, dass gerade das schöne Grundstück vor der eigenen Nase weggeschnappt wird. Aus der innerlichen Glut wird ein Feuer und schon hängt man am Telefon für einen Termin um sich das Grundstück zu sichern. Oder anders ausgedrückt: Der Fisch hängt am Haken.
    So, das Grundstück wird reserviert. Der Makler: "Eigentlich machen wir das nur sehr ungern, für die Reservierung zahlen Sie mir dann bitte 1000 €. Der Betrag wird dann bei Vertragsabschluss mit der Courtage verrechnet. ".
    Geschluckt und die Stirn gerunzelt habe ich in dem Moment schon. Aber, ... wir wollen ja bauen! Und das Haus gefällt uns doch so gut! Ideal im Schnitt und in der Größe für uns Fünf.
    Nun ja, im Obergeschoss kann man ja die Wände noch ein wenig schieben, dann passt es besser und das dritte Kinderzimmer kommt in den Keller mit einem großem Fenster.
    Das Grundstück, es ist einfach das Beste auf dem gesamten Gelände und wenn uns das jetzt einer wegschnappt ... eine mittlere Katastrophe! Die Finanz passt auch, also ran an den Feind! Die 1000 € sind ja nicht in den Sand gesetzt. Wir wollen kaufen, bauen, Eigenheim!
    So, Reservierungsbetrag gezeichnet, 1000 € auf den Tisch, quittiert und Hurra! wir haben ein Grundstück. Zwar nicht formell aber das Gefühl. Ein herrliches Gefühl!
    Dann die Information bezüglich des Hauses sich mit dem Architekten in Verbindung zu setzten. Klar die Änderungswünsche müssen ja geklärt werden. Das Bauherrenleben beginnt.
    Der Termin beim Architekten brachte dann die große Offenbarung: "Der Haustyp, für den Sie sich entschieden haben, darf so nicht gebaut werden. Laut Bauordnung darf der Drempel nur eine Höhe von 75 cm haben und nicht 1,2 Meter, wie für diesen Typ vorgesehen".
    Die Phase der Um- bzw. Neukonstruktion begann. Unser Traumhaus löste sich in Luft auf.
    Aber der Kompromiss wurde gefunden, die Ausstattungsmermale sind die gleichen und das Volumen ist auch nicht wesentlich anders, wie unsere zuvor zerplatzte Seifenblase.
    Nur, nach einer 14-tägiggen Kalkulationszeit war der Preis dann 25 % höher wie unser Haus aus dem Prospekt. Und das saß dann erst mal. Böse Stimmen und Gedanken wurden in mir geweckt: unlauterer Wettbewerb, mit Häusern werben für ein Bauland, die nach Bauordnung so nicht gebaut werden dürfen. Und dann einen höheren Preis verlangen. Die Krönung war auch noch, dass der Architekt nach seiner Kalkulation, selbst das Haus in dem Prospekt nicht für den dort angegebenen Preis hätte errichten können.
    Und hier begann die Phase unseres Feilschens bezüglich des Kaufpreises! Ich glaube jeder andere hätte das an dieser Stelle auch gemacht.
    Anfang Dezember haben wir unseren Einzugstermin. Alles lief äußerst harmonisch und zufriedenstellend ab. Probleme und Mängel (Eckpunkte gibt es immer) wurden ohne formellen Kleinkrieg vor Ort besprochen, behoben oder durch Alternativen gelöst.
    Viele nützliche Tipps und Hilfen habe ich mir hier im Forum geholt und auch bekommen.
    Meinen Dank auch an alle die mir hier auch unwissentlich geholfen haben.
    Der Informationsstand ist hier so hoch, dass es einen manchmal auch erschlägt und man nur noch lesen könnte.
    Also, nochmals meinen Dank an alle!
    • Name:
    • P. Heider

  10. Bauträger-Informationen: Fehlplanung & Anwaltliche Nachhaken

    @heider
    Herr Heider, was Sie jetzt berichten, ist ja ein ganz anderer Sachverhalt als vorher. Nicht die Maklercourtage ist nämlich Ihr Problem, sondern die Produktinformationen des Bauträgers haben Sie anscheinend zu einer teuren Fehlplanung verleitet. Und da würde ich in der Tat massiv nachhaken. Aber Ihr Anwalt wird schon wissen, wo er den Hebel ansetzen sollte. Viel Glück dabei!
    MfG
    Torsten Stodenberg
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Maklercourtage: Rechte, Pflichten & Vorgehen bei fehlender Vollmacht

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Rechtmäßigkeit der Maklercourtage bei Bauträger-Projekten, insbesondere wenn keine explizite Vollmacht vorliegt. Es wird erörtert, ob die Vermittlungsleistung des Maklers ausreichend ist, um die Courtage zu rechtfertigen, und welche Rolle die Produktinformationen des Bauträgers spielen. Ein wichtiger Punkt ist die mögliche Doppelrolle des Maklers als Verwalter, was den Anspruch auf Provision beeinflussen kann. Abschließend wird die Notwendigkeit einer anwaltlichen Beratung betont, um die individuelle Rechtslage zu klären.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Maklerprovision: Keine bei Eigentümer-/Verwaltungstätigkeit! darf ein Makler keine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter oder Verwalter der vermittelten Immobilie ist. Dies sollte im Einzelfall geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Maklerprovision: Anspruch des Bauträgers bei Vermittlung? weist darauf hin, dass Makler oft direkt vom Bauträger beauftragt werden und ihre Vermittlungstätigkeit somit einen Provisionsanspruch begründet. Die genauen Aufgaben des Maklers sind dabei individuell zu betrachten.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Umstände des Immobilienkaufs genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, wie im Beitrag Maklercourtage: Anwaltliche Beratung zur Rechtslage ratsam angeraten. Klären Sie, ob der Makler eine reine Vermittlungsleistung erbracht hat oder ob zusätzliche Tätigkeiten vorlagen, die den Anspruch auf Maklercourtage beeinflussen könnten. Prüfen Sie auch, ob die Produktinformationen des Bauträgers korrekt waren, wie im Beitrag Bauträger-Informationen: Fehlplanung & Anwaltliche Nachhaken thematisiert wird.

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