Hallo,
gegenwärtig habe ich dienstlich mit einer Gebäudeeigentümerin zu tun, die einen bereits seit mehreren Jahren (mindestens seit Mitte der 90er Jahre) ungenutzten Gebäudekomplex wieder nutzen möchte. Es handelt sich um mehrere Bungalows, Küchengebäude und Versorgungsgebäude, die ursprünglich einmal zur Unterbringung von Erntehelfern genutzt worden sind. Mittlerweile sind die Gebäude aber - nach mehrjähriger Nichtnutzung sowie als Ergebnis von Vandalismus - Aufgrund fehlender Türen und Fenster sowie tlw. Aufgrund eingestürzter Dächer bestenfalls als Ruinen zu bezeichnen. Baulicher Bestandsschutz sollte also fraglich sein.
Die Gebäude befinden sich im Außenbereich nach § 35 BauGBAbk., außerdem im Landschaftsschutzgebiet sowie im FFH-Gebiet. Der Flächennutzungsplan weist "Wald", teilweise "Wald und landwirtschaftliche Fläche" aus.
Wie groß sind die Chancen, dass die Eigentümerin (sie betreibt einen Obstbaubetrieb an ihrem Wohnort, den sie ins Bundesland Brandenburg verlagern will) unter den vorgenannten Bedingungen eine Genehmigung für die Wiederaufnahme der Beherbergung von Erntehelfern sowie zur Aufnahme eines Obstbaubetriebes bekommt?
Nutzungsänderung Außenbereich: Genehmigung, Bestandsschutz & Chancen für Erntehelfer-Unterkünfte?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Nutzungsänderung Außenbereich: Genehmigung, Bestandsschutz & Chancen für Erntehelfer-Unterkünfte?
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Vor Betreten der Gebäude ist eine Begutachtung durch einen Statiker erforderlich, um die Standsicherheit zu gewährleisten.
🔴 Kritisch: Bei Arbeiten an den Gebäuden ist auf Asbest zu achten, da dieser in älteren Gebäuden verbaut sein kann.
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Ich beurteile die Anfrage wie folgt: Die Eigentümerin möchte einen seit den 90er Jahren ungenutzten Gebäudekomplex im Außenbereich wiederbeleben, um Erntehelfer unterzubringen. Das Gebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet und der Flächennutzungsplan weist eine Waldfläche aus. Die Gebäude sind durch Vandalismus beschädigt und in einem ruinösen Zustand.
🔴 Gefahr: Der ruinöse Zustand der Gebäude (beschädigte Dächer, Fenster, Türen) birgt Gefahren durch herabfallende Teile und ungesicherte Bereiche.
Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:
- Bestandsschutz: Inwieweit besteht baulicher Bestandsschutz für die Gebäude?
- Genehmigungspflicht: Ist eine Genehmigung für die Nutzungsänderung (z.B. Beherbergung von Erntehelfern) erforderlich?
- Flächennutzungsplan: Steht die geplante Nutzung im Einklang mit dem Flächennutzungsplan (Waldfläche)?
- Landschaftsschutzgebiet: Welche Auflagen gelten im Landschaftsschutzgebiet?
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle dringend, einen Architekten oder Baurechtsexperten zu konsultieren, um die rechtlichen und bautechnischen Rahmenbedingungen zu klären und die Chancen für eine Genehmigung der Nutzungsänderung zu prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Nutzungsänderung
- Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die genehmigte Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks geändert wird. Dies kann bauliche Maßnahmen erfordern und bedarf in der Regel einer Genehmigung.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Flächennutzungsplan - Bestandsschutz
- Der Bestandsschutz sichert den Fortbestand einer rechtmäßig errichteten baulichen Anlage, auch wenn sich die Rechtslage geändert hat. Er kann jedoch erlöschen, wenn die Anlage aufgegeben wird oder verfällt.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Genehmigung, Nutzungsänderung - Außenbereich
- Der Außenbereich umfasst alle Flächen außerhalb der bebauten Ortsteile. Hier gelten besondere baurechtliche Regelungen, die Bauvorhaben stark einschränken.
Verwandte Begriffe: Innenbereich, Baurecht, Flächennutzungsplan - Flächennutzungsplan
- Der Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan, der die Art der Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet darstellt. Er ist Grundlage für die Bebauungspläne.
Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baurecht, Bauleitplanung - Landschaftsschutzgebiet
- Ein Landschaftsschutzgebiet dient dem Schutz von Natur und Landschaft. Hier gelten besondere Auflagen und Beschränkungen für Bauvorhaben und Nutzungsänderungen.
Verwandte Begriffe: Naturschutzgebiet, Naturschutzrecht, Umweltrecht - Genehmigungspflicht
- Viele Bauvorhaben und Nutzungsänderungen bedürfen einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. Die Genehmigungspflicht ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Bauantrag - Vandalismus
- Vandalismus bezeichnet die mutwillige Beschädigung oder Zerstörung von Eigentum. Vandalismusschäden können den Bestandsschutz von Gebäuden gefährden.
Verwandte Begriffe: Sachbeschädigung, Kriminalität, Schadensersatz
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Nutzungsänderung im Baurecht?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine bauliche Anlage anders genutzt werden soll als bisher. Dies kann beispielsweise die Umwandlung eines Büros in eine Wohnung sein. Im Außenbereich sind Nutzungsänderungen oft besonders kritisch zu prüfen, da hier restriktivere Regeln gelten. - Was ist baulicher Bestandsschutz?
Baulicher Bestandsschutz bedeutet, dass eine bauliche Anlage, die einmal rechtmäßig errichtet wurde, auch dann weiterhin genutzt werden darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert haben. Der Bestandsschutz kann jedoch erlöschen, wenn die Anlage aufgegeben wird oder verfällt. - Was ist ein Flächennutzungsplan?
Der Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan, der die Art der Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet darstellt. Er gibt beispielsweise Auskunft darüber, welche Flächen als Wohnbauflächen, Gewerbeflächen oder Grünflächen vorgesehen sind. - Was bedeutet Außenbereich im Baurecht?
Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die nicht zum Innenbereich einer Gemeinde gehören. Im Außenbereich sind Bauvorhaben grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, beispielsweise wenn sie einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. - Welche Rolle spielt der Landschaftsschutz bei einer Nutzungsänderung?
Befindet sich das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet, sind die Vorgaben des Landschaftsschutzes zu beachten. Diese können die Möglichkeiten einer Nutzungsänderung erheblich einschränken, um die Natur und Landschaft zu schützen. - Was ist bei der Beherbergung von Erntehelfern zu beachten?
Die Beherbergung von Erntehelfern kann als landwirtschaftliche Nutzung privilegiert sein, wenn sie in engem Zusammenhang mit dem Obstbaubetrieb steht. Es sind jedoch die baurechtlichen und hygienischen Anforderungen an Unterkünfte zu beachten. - Wie finde ich heraus, ob für eine Nutzungsänderung eine Genehmigung erforderlich ist?
Ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls und den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen ab. Ich empfehle, sich bei der zuständigen Baubehörde zu erkundigen. - Was ist bei Vandalismusschäden an Gebäuden im Außenbereich zu beachten?
Vandalismusschäden können den Bestandsschutz gefährden, wenn die Gebäude dadurch verfallen und nicht mehr nutzbar sind. Es ist wichtig, die Schäden zu dokumentieren und gegebenenfalls Maßnahmen zur Sicherung der Gebäude zu ergreifen.
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Wie kann eine Nutzungsänderung genehmigt werden? - Förderprogramme für Sanierung
Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Sanierung von Gebäuden?
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Chancen für Erntehelfer-Unterkünfte im Außenbereich gering
Eher gering
Ich schätze, die Chanzen eher gering ein,
da eine Privilegierung der Gebäude im Außenbereich als landwirtschaftliche Betriebs- und zugehörige Wohngebäude meiner Ansicht nach nicht zwingend gegeben ist. Das Bauamt kann argumentieren, dass bei einem Obstbaubetrieb die ständige Anwesenheit von Betriebsleiter und Erntehelfern in unmittelbarer Nähe der Anbauflächen nicht erforderlich ist. Unterkünfte könnten ggf. auch in der nächsten Ortschaft mit Baurecht nach § 30 oder § 34 BauGBAbk. geschaffen oder gemietet werden.
Andererseits kann, je nach Stimmungslage des Bauamts, auch eine gegenteilige Auffassung vertreten werden, Stichwort Arbeitsplätze in strukturschwacher Region etc.
Gruß -
Genehmigung für Erntehelfer-Unterkünfte: Gemeinde vs. Bauaufsicht
Gemeinde dazu
Die entsprechenden Aussagen (längere Zeit nicht genutzt, Ruine, Außenbereich, LSG und FFH-Gebiet) habe ich vom Bauamt der Gemeinde. Dieses schätzt ein, dass eine Genehmigung aussichtslos erscheint - sie ist wohl auch seitens der Gemeinde nicht gewollt. Kann sich die Bauaufsichtsbehörde (Landkreis) trotzdem darüber hinwegsetzen und eine Genehmigung erteilen - selbst wenn auch die Untere Naturschutzbehörde aus den genannten naturschutzrechtlichen Gründen dagegen ist? -
Bauaufsicht vs. Gemeinde: Entscheidung im Außenbereich möglich?
Kann schon
Die untere Bauaufsicht darf im Außenbereich schon anders als die Gemeinde entscheiden, ist aber unwahrscheinlich.
Wie lange hat die Dame denn schon das Eigentum an diesen Gebäuden? Hat sie dort früher schon Landwirtschaft betrieben, oder ist die Landwirtschaftliche Nutzung vom vorherigen Eigentümer bereits aufgegeben worden?
Gruß -
Erntehelfer-Unterkünfte: Frühere Nutzung durch GPG – Wiedernutzung?
frühere Nutzung durch GPG
Soweit ich bisher weiß, erfolgte die Nutzung zu DDR-Zeiten durch eine GPG (Gärtnerische Produktionsgenossenschaft), die sich dann in Liquidation befand. Dann gab es wohl mehrmalige Eigentumswechsel. Die jetzige Eigentümerin hat die Nutzung m.E. nicht ausgeübt, sie steht seit 1995 / 1996 in den Grundbüchern (nur Gebäudeeigentum in mehreren Gebäudegrundbüchern; Grundstücke im Besitz anderer Privatpersonen, die wohl eher gegen eine Wiedernutzung sind). -
Privilegierung: Neubau Erntehelfer-Unterkünfte im Außenbereich?
neue Frage zur Privilegierung
Hallo,
nachdem alle anderen Fragen bereits geklärt worden sind, hätte ich gerne eine Einschätzung folgender Situation:
Stellt die ausschließliche Wiederaufnahme einer Beherbergung von Erntehelfern in dafür erheblich aus- bzw. neu zu bauenden Gebäuden ein privilegiertes landwirtschaftliches Vorhaben im Außenbereich dar? So wurden die ursprünglichen (jetzt mehr oder weniger verfallenen Gebäude) bis in die 1990er Jahre genutzt, ohne dass am selben Standort ein landwirtschaftlicher / gartenbaulicher Betrieb ansässig war (dieser befand sich in einer anderen Gemeinde).
Wie groß sind die Chancen einer Genehmigung, wenn sich der Standort der Gebäude mittlerweile im FFH-Gebiet und im Landschaftsschutzgebiet befindet und auch schützenswerte Biotope nach Brandenburgischem Naturschutzgesetz betroffen sind?
Ich würde aus meiner Sicht einschätzen, dass die Privilegierung sehr fraglich ist. Und selbst wenn eine Privilegierung gegeben wäre, würde m.E. die Beeinträchtigung der naturschutzrechtlichen Belange der Wiederaufnahme der Beherbergung entgegen stehen. -
Alternative Standorte: Erntehelfer-Unterkünfte im Innenbereich
Steht schon in Antwort 1
"Das Bauamt kann argumentieren, dass bei einem Obstbaubetrieb die ständige Anwesenheit von Betriebsleiter und Erntehelfern in unmittelbarer Nähe der Anbauflächen nicht erforderlich ist. Unterkünfte könnten ggf. auch in der nächsten Ortschaft mit Baurecht nach § 30 oder § 34 BauGBAbk. geschaffen oder gemietet werden. "
Einfacher gesagt: Für die Wohnungen der Erntehelfer findet sich sicherlich in angemessener Entfernung zu den Anbauflächen ein Mietobjekt oder ein Baugrundstück im beplanten Bereich oder im Innenbereich, sodass eine Privilegierung für ein landwirtschaftliches Außenbereichsbauvorhaben aus Sicht des Bauamts nicht vorliegen muss.
Wenn die Anbauflächen ohnehin nicht in der Nähe des Baugrundstücks liegen, also die Erntehelfer von diesem Standort zum Arbeitsplatz pendeln müssen, kommt dies meiner Einschätzung nach erschwerend hinzu.
Gruß -
Privilegierung: Umnutzung für Obstbaubetrieb im Außenbereich?
🔴 Privilegierung Umnutzung zum Obstbaubetrieb
Danke, jetzt ist mir bezüglich der ausschließlichen Beherbergung der Erntehelfer einiges klarer.
Wie sähe es aber mit einer eventuellen Privilegierung für ein landwirtschaftliches Außenbereichsbauvorhaben aus, wenn die Gebäudeeigentümerin den Großteil der ursprünglich als Erntehelferlager genutzten Gebäude nunmehr für die Begründung und Ansiedlung eines an diesem Standort völlig neuen Obstbaubetriebes umnutzen will?
Die Beherbergung der Erntehelfer würde die Gebäudeeigentümerin nur noch als zweites Standbein betrachten und nur noch einige der Gebäude dafür nutzen.
Würde es sich hierbei um ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGBAbk. (d.h., um ein Vorhaben, dass einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient) handeln? Dann müsste ja aber trotzdem das übliche Prüfschema durchgespielt werden. Es müsste z.B. abgeprüft werden, ob dem Vorhaben öffentliche Belange entgegenstehen und ob die ausreichende Erschließung gesichert ist. Bei der Lage im FFH-Gebiet sowie im Landschaftsschutzgebiet würde ich aus meiner Sicht einschätzen, dass es sich hier um öffentliche Belange handelt, die dem Vorhaben entgegenstehen würden.
Ein Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB könnte die Begründung und Ansiedlung eines an diesem Standort völlig neuen Obstbaubetriebes m.E. auch nicht sein, da es sich bei der bisherigen Nutzung (ausschließliche Beherbergung von Erntehelfern) nicht um Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB handelte. Außerdem wären Aufgrund der bereits geschilderten Sachlage (längere Zeit nicht mehr genutzte Ruinen) mehrere der Buchstaben a) bis g) des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB nicht mehr erfüllt.
Ich bitte um Zustimmung, um erweiterte Aussagen oder aber sehr gerne auch um Richtigstellung. -
Genehmigungsfähigkeit: Wohnungen im Außenbereich für Obstbau?
Zu speziell
Also für ein Bauforum halte ich diese detaillierten Fragen für nicht lösbar und Antworten sind ohnehin spekulativ. Das Bauamt kann genehmigen, muss aber. Das ist Einzelfallabhängig. Ich halte die Genehmigungsfähig von Wohnungen im Außenbereich für gering, da, wie bereits erwähnt, bei einem Obtsbaubetrieb ein Wohnen unmittelbar am Einsatzort nicht erforderlich ist (anders bei einem Milchviehbetrieb).
Die Genehmigungsfähigkeit steigt aber, wenn die Gebäude für rein betriebliche Zwecke umgenutzt werden sollen, z.B. Lagerräume und Kühlräume für Obst, Verpackung, Unterstellen der Erntegeräte und Maschinen.
Gruß -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Genehmigung einer Nutzungsänderung im Außenbereich von Brandenburg, speziell für die Unterbringung von Erntehelfern. Dabei werden Aspekte wie Bestandsschutz, Privilegierung landwirtschaftlicher Vorhaben, und die Rolle von Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde beleuchtet. Die Möglichkeit alternativer Standorte im Innenbereich wird ebenfalls diskutiert.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Genehmigung für Erntehelfer-Unterkünfte: Gemeinde vs. Bauaufsicht schätzt das Bauamt der Gemeinde die Genehmigung als aussichtslos ein und ist nicht gewollt.
✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Alternative Standorte: Erntehelfer-Unterkünfte im Innenbereich wird darauf hingewiesen, dass Unterkünfte für Erntehelfer möglicherweise auch in der nächsten Ortschaft mit Baurecht nach § 30 oder § 34 BauGBAbk. geschaffen oder gemietet werden könnten.
🔴 Kritisch/Risiko: Die Genehmigungsfähigkeit von Wohnungen im Außenbereich für einen Obstbaubetrieb wird im Beitrag Genehmigungsfähigkeit: Wohnungen im Außenbereich für Obstbau? als gering eingeschätzt, da ein Wohnen unmittelbar am Einsatzort nicht zwingend erforderlich ist.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die spezifischen Gegebenheiten vor Ort genau zu prüfen und das Gespräch mit dem zuständigen Bauamt zu suchen, um die Chancen für eine Genehmigung der Nutzungsänderung im Außenbereich realistisch einschätzen zu können. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Bauaufsicht vs. Gemeinde: Entscheidung im Außenbereich möglich? bezüglich der Entscheidungsbefugnisse von Bauaufsicht und Gemeinde.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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