Grenzbebauung stimmt nicht  -  Baugenehmigung für Gaubenfenster?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Grenzbebauung stimmt nicht  -  Baugenehmigung für Gaubenfenster?

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben ein Haus im Bungalowstil (Baujahr 1960). Laut Bauamt Hamburg dürfen wir kein neues Dach draufsetzen, da wir zu einer Seite die Baugrenze von 2,50 m nicht einhalten. (es sind nur 1,80). Es besteht Bestandschutz. Da wir das Haus nicht abreißen wollen, noch nach hinten anbauen wollen und auch keine neue Außenwand ziehen wollen, besteht die Frage: "Benötigt man eine Baugenehmigung für einen Ausbau eines Daches bzw. der Dachgauben? Wie sehen Sie unsere Chancen, dass wir trotz falscher Baugrenze unser Dach ausbauen und Gaubenfenster einsetzen? Vielen Dank für die Information. MfG C. Wolski
  • Name:
  • Corinna Hegeler-Wolski

  1. Dachgeschossausbauten ...

    und Einbauten von Dachgauben sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, da diese das äußere Erscheinungsbild beeinflussen. Dachflächenfenster sind da i.A. weniger problematisch erhöhen aber die Raumhöhe, die ggf. nötig ist im Dach nicht.
    Bei Gebäuden mit Bestandsschutz sind Ihre Aussichten für Ihr konkretes Vorhaben eine Baugenehmigung zu erhalten etwas geschmälert, will heißen, es kommt hierbei auch auf die gute Argumentation und Verhandlung mit der Genehmigungsbehörde an.
    Ich möchte Ihnen empfehlen sind an einen ortsansässigen, versierten Architekten zu wenden. Dieser wird Ihnen auch die möglichen Varianten für ein genehmigungsfähiges Vorhaben aufzeigen können.
    MfG
    R. Kaiser

  2. Wie sieht es mit dem Nachbarn aus?

    Wäre der Nachbar bereit, die fehlenden 70 cm als Abstandflächenbaulast auf sein Grundstück zu übernehmen? Voraussetzung ist natürlich, dass sein Haus bereits min. 3,20 m von der Grenze entfernt ist.
    Gruß

  3. Grenzbebauung stimmt nicht  -  Baugenehmigung für Gaubenfenster? (Zusatz)

    Der Nachbar will uns weder die fehlenden 70 cm verkaufen, noch einen Baulasteneintag vornehmen lassen, da er sein Haus gerade verkaufen will. Wir hoffen auf den neuen Eigentümer.
    Gruß
    C. Wolski
    • Name:
    • Corinna Hegeler-Wolski

  4. Haben Sie dem Nachbar auch genau erklärt,

    worum es geht, und was die Baulast bewirkt? Evtl. fällt die Belastung des Grundstücks kaum ins Gewicht. Ferner könnten Sie die Baulasteintragung dem Nachbarn auch mit etwas Geld schmackhaft machen. Sie sollten einen Fachmann hinzuziehen, der den Nachbarn aufklärt.
    Dann, und das weiß ich jetzt nicht wirklich genau, habe ich mir so sagen lassen, braucht beim Grundstücksverkauf der Verkäufer keine Angaben zu eingetragenen Baulasten machen, hierüber muss sich der Käufer informieren. Die Baulast ist nur eine öffentl. recht. Absicherung gegenüber dem Bauamt. Eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit müsste beim Verkauf mitgeteilt werden, bzw. ergibt sich ohne aus dem Grundbuch. Also würde die Baulast den Grundstückswert gar nicht mindern.
    Aber wie auch immer: Ohne diese Baulast können Sie nicht umbauen, davon hängt es ab.
    Gruß

  5. Hallo Herr Lott, ...

    Hallo Herr Lott,, finden Sie Ihren Rat einem potentiellen Käufer des Nachbargrundstücks (ein Nachbarn also) gegenüber nicht auch etwas fragwürdig?

  6. Herr Alde, ich habe ja geschrieben,

    ich weiß es nicht genau. Mir hat das mal ein Kollege so erklärt. Eingetragene Grunddienstbarkeiten usw. sind natürlich dem Käufer mitzuteilen. Aber Baulasten, also Verpflichtungen, die gegenüber dem Bauamt abgegeben wurden, müssten nicht mitgeteilt werden. Der Käufer hätte, wen er es für nötig hielte, das Baualstenverzeichniss beim Bauamt einzusehen. Vielleicht weiß das hier ja jemand ganz genau.
    Im Allgemeinen halten aber Grundstückseigentümer, wenn Sie sich nicht auskennen, eine Baulast für das Schlimmste, was man eintragen kann und vermuten, dass damit ein großer Wertverlust ihres Grundstücks einhergeht, vielleicht einfach nur deshalb, weil das Wort so Böse klingt. Dabei kommt es immer darauf an welche Art Baulast das ist und in welcher flächenmäßigen Ausdehnung diese eingetragen wird. In diesem Beispiel wäre es so: Wenn der Nachbar der Fragestellerin die Absicht hat, irgendwann sein Wohnhaus bis 2,50 m an die Grenze zu erweitern, dann kann er natürlich keine Abstandsflächenbaulast eintragen lassen. Wenn sein Haus von der Grenze aber ohnehin weit entfernt steht und er im Einflussbereich der Baulastfläche nicht bauen will oder gar nicht bauen darf, dann kann er ruhig die Baulast übernehmen und könnte sogar noch eine Grenzgarage dahin bauen. Mit Wertminderung hat das wenig zu tun.
    Gruß

  7. Weiß das hier jemand?

    Hallo, mich würde jetzt mal im Allgemeinen interessieren, ob ein Grundstücksverkäufer den Käufer über eingetragene Baulasten informieren muss, oder ob der Käufer sich informieren muss.
    Habe aus einem Baulexikon diese Erklärung gefunden:
    "Baulastenverzeichnis:
    Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und kann dort eingesehen werden. Hervorzuheben ist, dass die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten  -  anders als zum Beispiel eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit  -  nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte sich daher niemals allein mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern zusätzlich das Baulastenverzeichnis konsultieren. "
    Danke, Gruß

  8. je nach Bundesland sind die Vorgehensweisen unterschiedlich. Ich würde als Verkäufer nicht das Risiko eingehen, mir durch das Verschweigen eines mir nachweislich bekannten "Mangels" Ärger einzufangen.

    Foto von Martin G. Halbinger

    je nach Bundesland sind die Vorgehensweisen unterschiedlich. Ich würde als Verkäufer nicht das Risiko eingehen, mir durch das Verschweigen eines mir nachweislich bekannten "Mangels" Ärger einzufangen.
    zum Thema
    Der Dachgeschossausbau (ohne Gauben usw.) dürfte unproblematisch sein. Evtl. dürfen Sie im grenznahen Bereich keine Aufenthaltsräume errichten.
    Welche weiteren Maßnahmen möglich sind, lässt sich aus der Ferne kaum beurteilen.

  9. Jetzt muss ich nochmal genau lesen ...

    um zur Frage zurückzukommen:
    Bauplanung / Baugenehmigung
    Zitat "Laut Bauamt Hamburg dürfen wir kein neues Dach draufsetzen, da wir zu einer Seite die Baugrenze von 2,50 m nicht einhalten. (es sind nur 1,80). Es besteht Bestandschutz. "
    Das ist so auch richtig. Ein neues Dach (evtl. mit anderen Maßen) würde den Bestandsschutz auflösen.
    Zitat "Benötigt man eine Baugenehmigung für einen Ausbau eines Daches bzw. der Dachgauben? ". Man benötigt zwar eine Baugenehmigung, aber aus dieser Frage geht hervor, dass doch kein neues Dach aufgestzt wird. Insofern könnte dies genehmigt werden. Es könnte zu Auflagen bezüglich des Brandschutzes kommen. Gauben würden wohl nicht genehmigt usw. aber insgesamt sollte es wegen dem zu geringen Grenzabstand kein Problem wegen des Dachausbaus kommen.
    Deshalb stellen Sie doch nochmal klar, worum es jetzt geht: Bleibt der Dachstuhl in seiner äußeren Form unverändert und wollen Sie nur Innen ausbauen oder soll das Dach an sich geändert werden? Haben Sie das Bauamt mit konkreten Plänen konfrontiert oder nur mündlich angefragt? Ist bereits ein Architekt involviert?
    Gruß

  10. Baugenehmigung

    Guten Morgen Herr Lott,
    wir haben einen Entwurf (Haus mit komplett neuem Dach ) vom Architekten beim Bauamt vorgelegt. Dieser wurde abgelehnt. Begründung: Die Grenzbebauung wird nicht eingehalten. Die Idee mit den Gaubenfenstern hatte ich gerade erst, wurde aber noch nicht beim Bauamt angefragt. Ein Dachausbau ohne Gabenfenster macht bei uns keinen Sinn, da wir nicht genug Höhe bzw. Raum bekommen. Zum Thema "Eintragung der Baulast": In unserem Kaufvertrag stand: Eine
    Einsicht ins Baulastenverzeichnis durch den Notar wurde nicht vorgenommen, soll heißen, dass der Käufer dafür zuständig ist. Der Verkäufer muss darüber keine Angaben machen. Es wurde nur darauf hingewiesen, dass es sowas wie ein Baulastenverzeichnis gibt.
    Gruß
    Corinna Hegeler-Wolski
    PS: Wir haben unserem Nachbarn auch Geld geboten, da sein Grundstück aber recht schmal ist, will er jeden Zentimeter behalten. Falls ein Bauträger sein Grundstück kauft, um z.B. ein Doppelhaus zu bauen, könnten ihm die 70 cm fehlen. Wenn ich das richtig verstanden habe, hätte ein Baulasteneintrag für den neuen Erwerber auch zur Folge, dass er den "neuen Grenzabstand" einhalten muss. Dem Nachbarn fehlen jetzt die 70 cm. (Ist das richtig?) Wissen Sie, wie ich das meine?
    • Name:
    • ch@hegeler.de

  11. also..

    Wenn auf dem Nachbargrundstück eine Baulast eingetragen wird, dann verringert sich die Bebaubarkeit. In Hamburg beträgt die Mindestbastandfläche wohl 2,50 m. Da Ihr Haus die Abstandfläche mit 1,80 m nicht einhält fehlen Ihnen 70 cm. Diese müsste der Nachbar per Baulast auf sein Grundstück übernehmen. Ein Haus auf dem Nachbargrundstück müsste im Normalfall auch 2,50 m Abstand einhalten, wenn aber die Baulast übernommen wird muss das Haus 2,50 m + 0,70 m =3,20 m Abstand einhalten, sodass zwischen den Häusern genau 5,00 m Abstand bleiben. Wenn das Nachbargrundstück also schmal ist und für eine Doppelhaushälfte vorgesehen ist, dann ist die Weigerung des Nachbarn verständlich, eine Baulastübernahme kann man dem Nachbarn nicht zumuten, da die Auswirkungen der Baulast dann doch zu nachteilig sind. Also aktivieren Sie nochmal Ihren Architekten, dass er so plant, dass für die Außenwand und Dachfläche der Bestandschutz gewahrt bleibt, also das Dach an dieser Hausseite von den Abmessungen und Öffnungen unverändert bleibt. Eine anderen Lösung gibt es eigentlich nicht.
    Gruß

  12. Kosten für eine neue Außenwand

    ich kann unseren Nachbarn auch verstehen. Er will uns ja nicht ärgern ...
    Wenn das Haus also ein neues Dach bekommen soll, dann heißt das für uns, dass wir eine neue Außenwand ziehen müssten. Hat jemand eine Idee, was so etwas kostet bzw. könnte es statische Probleme geben? Die Außenwand ist ca. 13-15 m lang!
    Gruß
    C. Hegeler-Wolski
    • Name:
    • ch@hegeler.de

  13. Wie jetzt? Neue Außenwand?

    Also ich meinte, dass Sie Ihre Umbauplanungen so ändern, dass sich an der Seite mit dem geringen Grenzabstand keine den Bestandsschutz auflösenden Veränderungen ergeben.
    Oder wollen Sie von Ihrem Haus auf der Länge von 13-15 m 70 cm abreißen und eine neue Außenwand hochmauern. Sicherlich würde das der Genehmigungsfähigkeit helfen, aber ob der Aufwand gerechtfertigt ist? Also ungefähre Kosten hierfür wird Ihnen niemand nennen können, da fragen Sie mal Ihren Architekt ob er das durchkalkuliert. Nur billig wird es bestimmt nicht und das Wohnhaus zu einer Totalbaustelle.
    Gruß

  14. Neue Außenwand

    Hallo Herr Lott,
    da haben wir keine Möglichkeiten. Unser Baubeamte hat uns klipp und klar gesagt, dass wir gar nichts am Dach verändern dürfen. Wir dürfen noch nicht mal ein Flachdach draufsetzen. Er meinte nur, reißen sie ab oder bauen sie nach hinten an. Das sieht erstens nicht aus, 2. ist unser Boden/Grundstück recht problematisch  -  kommt für uns nicht wirklich in Frage. Er war nicht wirklich hilfsbereit, was unser Dach betrifft. (er geht wohl dieses Jahr hoffentlich in Rente!)
    • Name:
    • ch@hegeler.de

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