Bauherr vs. Bauunternehmer: Wer haftet bei fehlender Kellerabdichtung & drückendem Wasser?

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Ich sehe hier ein komplexes Problemfeld, bei dem die Verantwortlichkeit für den Schaden durch drückendes Wasser im neu gebauten Kellerbereich geklärt werden muss.

🔴 Gefahr: Das Eindringen von Wasser in den Keller kann zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz und zu Schimmelbildung führen.

Die fehlende Außenabdichtung der neuen Kellerwände, insbesondere im Bereich der Unterfangung, ist ein kritischer Punkt. Es ist entscheidend, ob der Bauherr den Verzicht auf die Abdichtung angeordnet hat oder ob der Bauunternehmer dies eigenmächtig unterlassen hat.

Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

• Bauvertrag: Was wurde vertraglich vereinbart bezüglich der Abdichtung?
• Baugenehmigung: Welche Anforderungen an die Abdichtung sind in der Baugenehmigung festgelegt?
• Stand der Technik: Entspricht die Ausführung den aktuellen technischen Standards für Kellerabdichtungen?

👉 Handlungsempfehlung: Ich rate dringend, einen Bausachverständigen und einen Anwalt für Baurecht hinzuzuziehen, um die Sachlage zu beurteilen und die Verantwortlichkeiten zu klären.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen klassischen Konflikt zwischen Bauherr und Bauunternehmer bezüglich der Haftung für eine fehlende Kellerabdichtung bei drückendem Wasser. Der Bauherr, selbst Dachdecker, hat die erreichbaren Außenwände mit KMB abgedichtet, während die nicht zugänglichen neuen Kellerwände im Bereich der Unterfangung ohne Abdichtung blieben. Der Bauunternehmer verweigert die Verantwortung mit dem Argument, der Bauherr sei für die Abdichtung zuständig.

❌ Widerspruch: Die pauschale Ablehnung der Haftung durch den Bauunternehmer ist rechtlich nicht haltbar. Nach der VOB/B und dem BGB^Abk. trägt der Bauunternehmer grundsätzlich die Verantwortung für die fachgerechte Ausführung aller von ihm erbrachten Leistungen, einschließlich der Abdichtung von Kellerwänden gegen drückendes Wasser. Die bloße Behauptung, der Bauherr sei selbst verantwortlich, entbindet den Unternehmer nicht von seiner Gewährleistungspflicht, sofern die Abdichtung nicht explizit und schriftlich aus dem Leistungsverzeichnis ausgenommen wurde.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die vertragliche Vereinbarung. Wurde die Abdichtung der neuen Kellerwände im Bauvertrag nicht ausdrücklich als Leistung des Bauherrn definiert, liegt ein Mangel der Bauleistung vor. Der Bauunternehmer hätte zudem auf die fehlende Abdichtung hinweisen müssen, da dies ein offensichtlicher Planungs- oder Ausführungsmangel ist. Die Tatsache, dass die Wände von außen nicht erreichbar sind, macht eine fachgerechte Abdichtung nicht unmöglich, sondern erfordert alternative Methoden wie Injektionsverfahren oder eine innenliegende Abdichtung.

🔴 Gefahr: Die massiven Wassereintritte deuten auf einen erheblichen Schaden hin, der zu langfristigen Feuchteschäden, Schimmelbildung und statischen Problemen führen kann. Drückendes Wasser erfordert eine fachgerechte Abdichtung nach DIN 18533, die hier offensichtlich nicht gegeben ist. Eine Verzögerung der Sanierung kann die Bausubstanz nachhaltig schädigen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte umgehend einen Bausachverständigen mit der Dokumentation der Mängel beauftragen und den Bauunternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern. Parallel ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu konsultieren, um die vertraglichen Grundlagen zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten. Die nachträgliche Abdichtung sollte durch einen spezialisierten Fachbetrieb für Bauwerksabdichtung erfolgen, um weitere Schäden zu vermeiden.

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Bei drückendem Wasser ist eine fachgerechte, durchgängige Kellerabdichtung nach DIN 18195-4 und DIN EN 13965 zwingend erforderlich – insbesondere im Bereich von Unterfangungen und neu erstellten Wandabschnitten, die hydrostatischem Druck ausgesetzt sind.

🔴 Gefahr: Die fehlende Außenabdichtung der neuen Kellerwände im Bereich der Unterfangung stellt ein schwerwiegendes, unmittelbares Schadensrisiko dar: Wasserdruck führt zu Feuchteschäden, Salzausblühungen, Betonabplatzungen, Bewehrungskorrosion und langfristig zur statischen Schwächung der Kellerkonstruktion.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung des Bauunternehmers, der Bauherr sei allein für die Abdichtung verantwortlich, ist rechtlich und technisch unzutreffend: Gemäß VOB^Abk./B § 4 Abs. 3 und BGB § 633 ist der Unternehmer verpflichtet, die gesamte Bauausführung fachgerecht und nach anerkannten Regeln der Technik auszuführen – darunter fällt zwingend die Abdichtung aller wasserbelasteten Bauteile, auch wenn sie nicht von außen zugänglich sind.

➕ Ergänzung: Die sogenannte "Nicht-Erreichbarkeit" der Wandaußenseite rechtfertigt keine Verzicht auf Abdichtung – stattdessen sind alternative, bauphysikalisch geeignete Verfahren wie Innenabdichtung mit druckfesten Systemen (z. B. nach DIN 18533-5) oder Injektionsverfahren unter fachlicher Planung und Überwachung erforderlich.

✅ Zustimmung: Die Abdichtung der erreichbaren Wandabschnitte durch den Bauherrn (Dachdecker) ist grundsätzlich zulässig – jedoch nur, wenn diese Person über die erforderliche Fachkunde nach DIN 18533-1 verfügt und die Arbeiten in Abstimmung mit dem Bauunternehmer sowie unter Einhaltung der Planung erfolgen.

❌ Widerspruch: Ein Verweis auf die Eigenleistung des Bauherrn entbindet den Bauunternehmer nicht von seiner gesetzlichen und vertraglichen Verantwortung für die funktionssichere Gesamtkonstruktion – insbesondere bei bautechnisch kritischen Schnittstellen wie Unterfangungen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Sachverständigen für Feuchteschäden und Bauwerksabdichtung (z. B. nach ZVSHK oder DIBt) zur Dokumentation des Schadens, Klärung der Ursache und Erstellung eines Sanierungskonzepts – dies ist zwingend erforderlich, um die Haftungsfragen im Sinne des Bauherrn rechtssicher zu klären und Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer geltend zu machen.