Gewährleistung bei Neubau ohne Werkvertrag
BAU-Forum: Neubau

Gewährleistung bei Neubau ohne Werkvertrag

Ich lese immer wieder, dass für eine Immobilie "im Erstbezug" der Verkäufer 5 J für auftretende Bauschäden haftet und diese Gewährleistung nur beim Verkauf einer "schon mal bewohnten" Immobilie ausgeschlossen werden kann.
In meinem Fall wird nach meinen Vorgaben (Leistungskatalog) eine ETW neu ausgebaut  -  in dem Haus wurde schon gewohnt, die Wohnung ist aber neu  -  und dann an mich verkauft, ich zahle erst nach kompletter Fertigstellung, laut Vertrag gibt es keine Gewährleistung
Meine Fragen:
  • Ist die Gewährleistung bei einer neuen Immobilie an einen Werkvertrag gebunden?
  • Handelt es sich hier nun um einen "Neubau" mit obiger gesetzl Gewährleistung oder nicht
  • Kann auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie Gewährleistung vereinbart werden?

Die Immobilie liegt in Niedersachsen.

  • Name:
  • ulrike

  1. Ist ein Gewährleistungsausschluss beim Werkvertrag zulässig?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Ulrike!
    Wenn du einen Vertrag über eine ETW abschließt, die nach deinen Vorgaben erst neu erstellt wird, ordnet die Rechtsprechung diesen Vertrag als Werkvertrag ein, selbst dann, wenn er mit "Kaufvertrag" überschrieben wäre.
    Wenn es die Grundsubstanz des Gebäudes schon länger gibt (älteres Baujahr) und jetzt nur eine Umwandlung in ETW's mit Sanierung erfolgt, handelt es sich um einen kombinierten Kauf- und Werkvertrag (Kaufvertrag, Werkvertrag).
    Dann würde für den Werkvertragsteil Werkvertragsrecht gelten.
    Aber: Auch bei einem Werkvertrag ist es theoretisch möglich, einen vollständigen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Die Haftung wegen Vorsatzes kann indes gemäß § 202 I BGBAbk. nicht ausgeschlossen werden.
    Du solltest den Vertrag rechtlich prüfen lassen, was hier mit dem Gewährleistungsausschluss gemeint ist/war.
    Falls du noch nicht unterschrieben hast: abwarten und zunächst prüfen lassen, notfalls den Notartermin verschieben.
    Wenn du schon unterschrieben hast, besteht auch noch die Möglichkeit, dass es sich um eine Vertragsklausel handelt, die vom Verkäufer in einer Mehrzahl von Fällen verwendet wurde bzw. (beweisbar) werden soll. Dann handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und die Klausel ist evtl. gemäß § 309 Ziff. 8 b BGB und § 309 Ziff. 7 a + b BGB unwirksam, mit der Folge, dass dann die gesetzliche Regelung einer 5-jährigen Verjährung der das Werk betreffenden Gewährleistungsansprüche eingreift.
    Zu deiner letzten Frage: auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kann man eine Gewährleistung vereinbaren. In diesem Bereich ist es allerdings üblich, dass im notariellen Vertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Wenn nichts vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Gewährleistung.
    Viele Grüße
    Ralf

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