Grundstückskauf: Abweichung Vermessung – Kaufpreisbindung rechtens? Tipps für Käufer
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Grundstückskauf: Abweichung Vermessung – Kaufpreisbindung rechtens? Tipps für Käufer

Hallo,
wir wollen ein Grundstück kaufen und haben vom Verkäufer den Vertragsentwurf bekommen. Darin steht, dass der Kaufpreis sich nicht ändert, selbst wenn nach der Vermessung eine andere Grundstücksgröße festgestellt wird als diejenige, von der wir bisher ausgingen und die auch Basis für den vereinbarten Preis ist.
Eigentlich will ich diesen Passus nicht akzeptieren: Wenn das Grundstück real kleiner ist, dann will ich auch weniger bezahlen (selbst 1 % Abweichung sind in unserem Fall ja schon über 1.000?); und größer wollen wir es eigentlich auch nicht haben: dann soll es entsprechend der vereinbarten Größe vermessen werden. Derzeit ist das Grundstück ein Teil eines größeren, was in mehrere aufgeteilt wird.
Oder ist solch ein Passus üblich?
Herzlichen Dank!
Michael Kutscher
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  • Michael Kutscher
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    Beim Grundstückskauf mit abweichendem Vermessergebnis ist die Klausel zur Kaufpreisbindung entscheidend. Ich empfehle, den Vertragsentwurf genau zu prüfen.

    Wichtig: Eine solche Klausel kann zulässig sein, birgt aber Risiken, wenn die Abweichung erheblich ist. Eine erhebliche Abweichung kann den Wert des Grundstücks beeinflussen.

    • Geringfügige Abweichung: Hier ist die Klausel meist wirksam.
    • Erhebliche Abweichung: Hier kann die Klausel unwirksam sein, insbesondere wenn die tatsächliche Größe wesentlich von der im Vertrag angegebenen abweicht.

    Ich rate dazu, vor Unterzeichnung des Vertrags ein eigenes Gutachten einzuholen, um die tatsächliche Größe des Grundstücks festzustellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte zu wahren und Risiken zu minimieren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundstückskauf
    Der Grundstückskauf ist ein Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück von einem Verkäufer auf einen Käufer übertragen wird. Er bedarf der notariellen Beurkundung. Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Auflassung, Grundbuch.
    Vermessung
    Die Vermessung ist die exakte Bestimmung der Größe und Lage eines Grundstücks. Sie wird von einem Vermessungsingenieur durchgeführt. Verwandte Begriffe: Aufmaß, Flurkarte, Geodäsie.
    Kaufpreisbindung
    Die Kaufpreisbindung ist eine Klausel im Kaufvertrag, die besagt, dass der vereinbarte Kaufpreis auch dann gilt, wenn die tatsächliche Größe des Grundstücks von der im Vertrag angegebenen Größe abweicht. Verwandte Begriffe: Festpreis, Preisanpassung, Gewährleistung.
    Immobilienrecht
    Das Immobilienrecht ist ein Teil des Zivilrechts, der sich mit den Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit Immobilien befasst. Verwandte Begriffe: Grundstücksrecht, Baurecht, Mietrecht.
    Kaufvertrag
    Der Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einer Sache zu übertragen, und der Käufer sich verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Verwandte Begriffe: Angebot, Annahme, Willenserklärung.
    Flächenabweichung
    Eine Flächenabweichung liegt vor, wenn die tatsächliche Größe eines Grundstücks von der im Grundbuch oder Kaufvertrag angegebenen Größe abweicht. Verwandte Begriffe: Toleranz, Mangel, Gewährleistung.
    Auflassungsvormerkung
    Die Auflassungsvormerkung ist eine dingliche Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer gegen eine zwischenzeitliche Verfügung des Verkäufers. Verwandte Begriffe: Grundbuch, Eigentum, Sicherungsrecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Kaufpreisbindung bei abweichender Grundstücksgröße?
      Kaufpreisbindung bedeutet, dass der vereinbarte Kaufpreis auch dann gilt, wenn die tatsächliche Größe des Grundstücks von der im Vertrag angegebenen Größe abweicht. Dies kann für Käufer riskant sein, wenn die Abweichung erheblich ist.
    2. Wann ist eine Abweichung der Grundstücksgröße erheblich?
      Eine Abweichung ist erheblich, wenn sie den Wert des Grundstücks wesentlich beeinflusst. Dies ist oft der Fall, wenn die tatsächliche Größe deutlich geringer ist als im Vertrag angegeben. Die genaue Grenze ist einzelfallabhängig und kann gerichtlich entschieden werden.
    3. Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Grundstücksgröße abweicht?
      Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist möglich, wenn eine erhebliche Abweichung vorliegt und die Kaufpreisbindungsklausel unwirksam ist. Dies sollte jedoch von einem Anwalt geprüft werden, da die Rechtslage komplex sein kann.
    4. Was ist ein Aufmaß und warum ist es wichtig?
      Ein Aufmaß ist die genaue Vermessung eines Grundstücks. Es ist wichtig, um die tatsächliche Größe des Grundstücks festzustellen und Abweichungen von den im Vertrag angegebenen Maßen zu erkennen. Ein eigenes Aufmaß vor dem Kauf kann vor bösen Überraschungen schützen.
    5. Welche Rolle spielt der Notar beim Grundstückskauf?
      Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Formalitäten eingehalten werden. Er ist jedoch nicht verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben zur Grundstücksgröße zu überprüfen. Daher ist es wichtig, sich selbstständig zu informieren und beraten zu lassen.
    6. Was bedeutet "verkehrswert" eines Grundstücks?
      Der Verkehrswert eines Grundstücks ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Er wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die Größe, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks. Eine erhebliche Abweichung der Grundstücksgröße kann den Verkehrswert beeinflussen.
    7. Wie kann ich mich vor Risiken beim Grundstückskauf schützen?
      Ich empfehle, vor dem Kauf ein eigenes Gutachten einzuholen, den Vertragsentwurf von einem Anwalt prüfen zu lassen und eine genaue Vermessung des Grundstücks durchführen zu lassen. So können Sie sicherstellen, dass Sie alle relevanten Informationen haben und Ihre Rechte wahren.
    8. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
      Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück an jemand anderen verkauft, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen ist.

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  2. Kaufvertrag: Standard-Passus zur Grundstücksgröße

    Foto von Ulrich Pathe

    Dieser Passus ist ...
    Dieser Passus ist hier (im Aachener Raum) regelmäßig in den Notarvertägen zu finden.

  3. Grundstückskauf: Klausel ablehnen & Ausgleich fordern!

    Grundstücksgröße
    Wenn Ihr nicht zusammenkommt  -  ihr müsst diese Klausel aj auch nicht einfachhinnehmen  -  kommt eben kein Vertrag zustande. Ihr könnt ja auch sagen NEIN zu dieser Klausel und statt dieser Klausweö aufnehmen, dass Mehr- oder Minderflächen (Mehrflächen, Minderflächen) auszugeleichen sind. Ihr könnt aber vorher auch eine Messurkunde anfordern oder das Geschäft platzen lassen  -  es herrscht Vertragsfreiheit! Und wenn Ihr auf die Klausel einsteigt, wird es erst spannen bei einer Abweichung von mehr als 20 %

  4. Grundstückskauf: Risiko Minimieren – Wertausgleich vereinbaren!

    war bei uns auch so
    wir haben es damals akzeptiert, weil man uns sagte "das ist so üblich". Auch der Notar sah das so. Glücklicherweise stimmte die Grundstücksgröße später dann genau. Glück gehabt.
    Ich würde trotzdem eine derartige Regelung nicht noch einmal akzeptieren (oder zumindest eine maximal zulässige Abweichung von x m² mit Wertausgleich (!) in den Vertrag aufnehmen). Heute weiß ich, dass wenn irgendetwas als "üblich" bezeichnet wird, es meistens nur der Benachteiligung des Käufers dient. Wenn der Verkäufer sich nicht sicher ist, wie groß das Grundstück denn nun wirklich ist (oder werden wird), dann bitte schön auch auf sein Risiko!
    Ich würde die Regelung abändern lassen oder den Kauf platzen lassen.

  5. Kaufvertrag: Flächenabweichung – Kulanzgrenze im Vertrag

    Bei uns ist das auch drin  -  aber etwas eingeschränkt
    Ich zitiere:
    "Falls sich bei der definitiven Vermessung des gesamten Parzellierungsgebietes gegenüber dem Mutationsplan Nr. 310 minime Differenzen ergeben sollten, verzichten die Vertragsparteien auf eine allfällige Nachbelastung oder Rückerstattung, sofern die Differenz nicht mehr als +/- 5 m² der Kaufsfläche beträgt. Eine Veränderung von mehr als +/- 5 m² muss mit Fr.350.-- pro m² abgegolten werden. "
    (Schweizer Beamtendeutsch ist etwas unterschiedlich zu deutschem Beamtendeutsch 🙂
    Viele Grüße,
    TH

  6. Grundstückskauf: m²-Preis im Vertrag – Faire Lösung!

    Foto von Uwe Cerny, Dipl.-Ing.(FH)

    Fair geht vor ...
    warum nicht einfach in den Vertrag den m²-Preis aufnehmen, dann kann nach genauer Festlegung der Grundstücksgröße ein Ausgleich vorgenommen werden. Dies ist für beide Vertragspateien die fairste Lösung.

  7. Grundstückskauf: Vermessung nach Teilung – Preisvorteil!

    Bei uns ...
    Bei uns wurde auch ein Teilstück eines Gesamtgrundstückes gekauft, das erst bei der Teilung richtig vermessen wurde.
    Wir haben nach m²-Preis gekauft und sind dann billiger gekommen, weil unser Grunsstück am Ende nicht die anvisierten 1200 m² sondern "nur" 1160 m² hatte.
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Grundstückskauf: Abweichung bei Vermessung – So schützen Sie sich!

    💡 Kernaussagen: Bei einem Grundstückskauf ist es wichtig, auf Klauseln zur Flächenabweichung im Kaufvertrag zu achten. Ein pauschaler Ausschluss der Kaufpreisbindung bei abweichender Grundstücksgröße birgt Risiken. Alternativ sollte ein Wertausgleich pro Quadratmeter oder eine maximale Abweichungsgrenze vereinbart werden. Eine Vermessung vor Vertragsabschluss kann Klarheit schaffen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Akzeptieren Sie nicht blindlings Standardklauseln! Wie im Beitrag Grundstückskauf: Risiko Minimieren – Wertausgleich vereinbaren! beschrieben, kann dies zu Benachteiligungen führen. Bestehen Sie auf einer für beide Seiten fairen Regelung.

    ✅ Zusatzinfo: Im Aachener Raum sind solche Klauseln üblich, wie in Kaufvertrag: Standard-Passus zur Grundstücksgröße erwähnt wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie diese akzeptieren müssen. Verhandeln Sie!

    💰 Zusatzinfo: Eine Nachbelastung oder Rückerstattung bei geringfügigen Differenzen (z.B. +/- 5 m²) kann ausgeschlossen werden, wie im Beitrag Kaufvertrag: Flächenabweichung – Kulanzgrenze im Vertrag dargestellt. Die Abgeltung größerer Abweichungen sollte im Kaufvertrag geregelt sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vor dem Grundstückskauf eine aktuelle Messurkunde an oder beauftragen Sie einen eigenen Vermesser. Klären Sie im Kaufvertrag, wie mit Mehr- oder Minderflächen umgegangen wird. Der Beitrag Grundstückskauf: m²-Preis im Vertrag – Faire Lösung! schlägt vor, den Kaufpreis pro Quadratmeter festzulegen, um spätere Anpassungen zu ermöglichen.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Beitrag Grundstückskauf: Vermessung nach Teilung – Preisvorteil! zeigt, dass eine Vermessung nach Teilung zu einer geringeren Grundstücksgröße und somit zu einem niedrigeren Kaufpreis führen kann. Dies unterstreicht die Bedeutung einer genauen Vermessung vor dem Kauf.

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