S.g. Damen und Herren,
wir planen ein Einfamilienhaus mit Garage mit einem Architekten über alle Leistungsphasen. Vereinbart ist ein Pauschalhonorar in Anlehnung an HOAIAbk. mit der entsprechenden Berechnung, hergeleitet aus der Kostenschätzung. Im Rahmen der Prüfung des Bauantrages beim Bauamt wurde festgestellt, dass die Garage nicht gebaut werden darf, da der Weg dorthin im Bebauungsplan als Grünfläche eingezeichnet ist und als nicht befahrbar gilt. Unserem Architekten ist das in der Planungsphase nicht aufgefallen. Da die Zeit drängte (EZL-Thematik Ende 2002) wurde in Absprache mit uns die Garage in den Genehmigungsplänen durchgestrichen. Die weitere Genehmigung des Bauvorhabens erfolgte ohne Probleme.
Wir möchten nun gerne das Architekten-Honorar um einen entsprechenden Anteil wegen der nicht zu bauenden Garage mindern und haben das Thema frühzeitig angesprochen, da wir nicht bis zur Schlussrechnung warten wollten. Der Architekt lehnt eine Minderung ab, er würde ja auch nicht jede Kleinigkeit die er "extra" macht, in Rechnung stellen. Wir möchten nur für erbrachte Leistung bezahlen! Was können wir tun?
Nicht genehmigte Garage: Anrechenbare Kosten beim Architektenhonorar? Prüfung & Vorgehen
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
Nicht genehmigte Garage: Anrechenbare Kosten beim Architektenhonorar? Prüfung & Vorgehen
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Ich verstehe, dass es um die Frage geht, ob die Kosten für eine nicht genehmigte Garage im Architektenhonorar berücksichtigt werden dürfen. Dies hängt stark von den Gründen für die Nichtgenehmigung und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
🔴 Gefahr: Wenn die Nichtgenehmigung auf Planungsfehlern des Architekten beruht, kann dies zu einer Minderung des Honorars führen. Es ist wichtig, die Ursache der Nichtgenehmigung genau zu analysieren.
Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:
- Vertragliche Vereinbarungen: Was wurde im Architektenvertrag bezüglich der Leistungspflichten und der Honorarberechnung vereinbart?
- Ursache der Nichtgenehmigung: Lag ein Planungsfehler vor? Wurden Bauvorschriften oder der Bebauungsplan nicht beachtet?
- Kommunikation mit dem Architekten: Wurde das Problem offen kommuniziert und nach Lösungen gesucht?
Ich rate dazu, die Baugenehmigungsunterlagen und den Architektenvertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Ursache der Nichtgenehmigung und besprechen Sie die Honorarfrage offen mit Ihrem Architekten. Ziehen Sie bei Bedarf einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- HOAI
- Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie ist ein wichtiges Instrument zur Berechnung von Architektenhonoraren.
Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, anrechenbare Kosten, Leistungsphasen - Bebauungsplan
- Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er enthält Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und Verkehrsflächen.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugenehmigung, Bauantrag - Bauantrag
- Der Bauantrag ist der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Er muss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden und enthält alle erforderlichen Unterlagen für die Prüfung des Bauvorhabens.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Bebauungsplan - Baugenehmigung
- Die Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Sie ist erforderlich, um ein Bauvorhaben rechtmäßig durchführen zu können.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baurecht, Bebauungsplan - Anrechenbare Kosten
- Anrechenbare Kosten sind die Kosten, die zur Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI herangezogen werden. Sie umfassen in der Regel die Baukosten, können aber je nach Vertrag variieren.
Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, Leistungsphasen - Leistungsphasen
- Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Sie sind in der HOAI definiert.
Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, anrechenbare Kosten - Pauschalhonorar
- Ein Pauschalhonorar ist ein fest vereinbartes Honorar für die Architektenleistung, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand.
Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, anrechenbare Kosten
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was sind anrechenbare Kosten im Architektenhonorar?
Anrechenbare Kosten sind die Kosten, die zur Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) herangezogen werden. Sie umfassen in der Regel die Baukosten, können aber je nach Vertrag variieren. - Was passiert, wenn eine Garage nicht genehmigt wird?
Wenn eine Garage nicht genehmigt wird, darf sie in der Regel nicht gebaut werden. Es muss geprüft werden, ob die Planung angepasst werden kann, um eine Genehmigung zu erhalten. Andernfalls muss auf den Bau der Garage verzichtet werden. - Kann ich das Architektenhonorar mindern, wenn die Garage nicht genehmigt wird?
Eine Minderung des Architektenhonorars ist möglich, wenn die Nichtgenehmigung auf einem Planungsfehler des Architekten beruht. Dies muss jedoch nachgewiesen werden. - Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei der Genehmigung einer Garage?
Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung in einem bestimmten Gebiet zulässig ist. Er enthält unter anderem Festsetzungen zu Größe, Lage und Gestaltung von Gebäuden. Die Planung einer Garage muss mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmen. - Was ist der Unterschied zwischen einer Kostenschätzung und einer Kostenberechnung?
Die Kostenschätzung ist eine erste, grobe Ermittlung der Baukosten. Die Kostenberechnung ist eine detailliertere Ermittlung auf Grundlage der Entwurfsplanung. - Was bedeutet "Leistungsphasen" im Architektenvertrag?
Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Sie sind in der HOAI definiert. - Was ist ein Pauschalhonorar?
Ein Pauschalhonorar ist ein fest vereinbartes Honorar für die Architektenleistung, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. - Was kann ich tun, wenn ich mit der Leistung des Architekten unzufrieden bin?
Suchen Sie das Gespräch mit dem Architekten und versuchen Sie, die Probleme zu klären. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie eine Mediation in Erwägung ziehen oder rechtlichen Rat einholen.
🔗 Verwandte Themen
- Architektenvertrag prüfen
Überprüfen Sie die Vereinbarungen zu Honorar und Leistungsumfang. - Bebauungsplan einsehen
Informieren Sie sich über die Festsetzungen für Ihr Grundstück. - Baugenehmigung nachträglich beantragen
Prüfen Sie, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. - Planungsfehler des Architekten
Dokumentieren Sie Fehler und deren Auswirkungen. - Rechtlichen Rat einholen
Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten.
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Architektenhonorar: Pauschale vs. HOAI bei Planungsänderung
einen Kompromiss schließen
Auch ohne den genauen Vertragsinhalt zu kennen, glaube ich, dass beide Seiten Argumente haben. Der Architekt könnte z.B. vorbringen, dass die Parteien mit Vereinbarung einer Pauschale zum Ausdruck gebracht haben, eine detaillierte Abrechnung nach HOAIAbk. eben nicht vorzunehmen zu wollen und er umgekehrt im Fall einer unterkellerten Garage (nur als Beispiel) auch nicht mehr als die Pauschale hätte verlangen können. Er könnte auch vortragen, dass er gerne nachgebessert und eine Garage untergebracht hätte, aber keine Gelegenheit dazu bekommen hat. Ich übertreibe vielleicht, aber ganz klar in Ihrem Sinn ist die Angelegenheit nicht. Vergleichen Sie sich, wahrscheinlich geht es um einige hundert €. Wenn Sie eine Erstberatung beim Anwalt in Anspruch nehmen, ist die Hälfte des Betrags schon weg. -
Planungsfehler: Architektenhonorar-Minderung wegen fehlender Garage
Danke für die Antwort
Kompromisse sind wichtig und gut, wir verzichten bereits auf die Garage!
Ich glaube wohl, dass der Architekt gerne die Garage mitgebaut hätte. Leider ist das auf Grund seines Planungsfehlers nicht möglich. An anderer Stelle und auch bei kompletter Umplanung des Gebäudes entsteht keine Möglichkeit, das hat der A. selber geprüft.
Unsere Wohnqualität verschlechtert sich nun, da wir in Zukunft keine Garage mehr haben.
"Vertragsgegenstand" ist der Neubau eines Einfamilienhaus mit Garage (nicht unterkellert) zu anrechenbaren Kosten von 160.000 €.
Wir haben den Architekten um einen Minderungsvorschlag gebeten, nachdem dieser nicht eintraf, haben wir eine Minderung um 5 % des Honorars angekündigt.
Zu den Grundleistungen nach HOAIAbk. gehört wohl eine genehmigungsfähige Planung bzw. zuvor die Verhandlung mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit. Hätte der A. nicht in dem Zusammenhang den Versuch einer Änderung des Bebauungsplanes starten können oder sogar müssen? Er hat selbiges nämlich getan, damit wir zweigeschossig bauen können. Das hat super funktioniert, der Bebauungsplan ist dahin gehend geändert worden. Diese "Leistung/Einflussnahme" ist für unseren Architekten allerdings bereits eines dieser "Extras". -
Bebauungsplan: Architekt nicht schuld an fehlender Garagen-Option
Verschlechterung der Wohnqualität ist nicht Schuld des Architekten
Sie schreiben, dass auch bei komplett anderer Planung keine Möglichkeit besteht, auf Ihrem Grundstück eine Garage unterzubringen. Dann liegt aber kein Planungsfehler des Architekten vor, sondern ein nicht geeignetes Grundstück.
Trotzdem haben Sie in einem Punkt recht: zu den Grundleistungen des Architekten gehört die frühzeitige Abklärung der Genehmigungsfähigkeit und auch das Verhandeln mit Behörden über Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans. Wäre das bez. Garage geschehen, wäre die Vertragsgrundlage wegfallen. Der richtige Auftrag hätte dann lauten müssen "Neubau eines Einfamilienhaus ohne Garage zu anrechenbaren Kosten von 150.000 €". Es wäre höchstwahrscheinlich eine geringere Pauschale vereinbart worden. Insofern würde ich mir als Architekt die 5 % Abzug gefallen lassen.
Die Erwartungshaltung, dass der Architekt das Baurecht über das Verhandeln bez. Ausnahmen und Befreiungen hinaus so lange bearbeiten und biegen muss, bis das Gewünschte gebaut werden kann, bis hin zur Durchsetzung einer Bebauungsplanänderung evtl. im Widerspruch- und Klageverfahren, ist zu weit gehend. Eine Garantie kann der Architekt hierfür nicht geben, außerdem wären wir damit wirklich im Bereich der besonderen Leistungen. -
Baurecht-Expertenmeinung: Architektenhonorar-Diskussion legitim?
Darf ich mich auf Ihre Aussage beziehen?
Hallo Herr Stubenrauch, vielen Dank für Ihre Sichtweise und Stellungnahmen. Stimmt, das Grundstück ist bei dem vorliegenden Bebauungsplan nicht für eine Garage geeignet. Leider haben wir alle das erst im Rahmen der Baugenehmigung bemerkt, aber nicht zu ändern.
Darf ich mich bei anstehenden Gesprächen mit unserem Architekt auf Sie als Bauexperten und Ihre Antworten beziehen oder möchten Sie das nicht? Ich würde es ohne Ihre Freigabe nicht tun.
Vielen Dank! -
Architektenleistung: Genehmigungsfähigkeit bis LPH 2 klären!
gerne
Beachten Sie aber, dass ich weder Schlichtungsstelle noch Richter am OLG bin. Sie haben eine sachverständige Meinung zu den von Ihnen gegebenen Informationen gehört.
Um das zuletzt Geschriebene nochmal auf den Punkt zu bringen: bis maximal Leistungsphase 2 ist die Verfolgung des Ziels "Einfamilienhaus+Garage" in Ordnung. In LPh 2 hätte aber die Genehmigungsfähigkeit geklärt und die Zielvorgabe auf "Einfamilienhaus ohne Garage" reduziert werden müssen. In den Entwürfen der LPh 3 und 4 hätte die Garage nicht mehr enthalten sein dürfen/müssen. Insofern hat der Kollege etwas zu viel geplant und etwas, das Ihnen leider nichts bringt. Ob der Hinweis vom Architekten rechtzeitig kam und Sie Ihr Einverständnis zu einer "Risikoplanung" gegeben haben (ein durchaus möglicher Weg), können Sie selbst am besten beurteilen. Nach dem was Sie geschrieben haben, sieht es nicht so aus. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Nicht genehmigte Garage: Anrechenbare Kosten beim Architektenhonorar?
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein Architekt Kosten für eine nicht realisierbare Garage im Architektenhonorar anrechnen darf. Ein Planungsfehler des Architekten kann zu einer Minderung des Honorars führen. Die frühzeitige Klärung der Genehmigungsfähigkeit ist entscheidend. Die Gültigkeit einer Pauschalvereinbarung im Vergleich zur HOAIAbk. wird diskutiert. Die Eignung des Grundstücks für eine Garage spielt eine wesentliche Rolle.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Architektenleistung: Genehmigungsfähigkeit bis LPH 2 klären! sollte die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens, inklusive Garage, spätestens in Leistungsphase 2 geklärt werden, um Risiken zu minimieren.
✅ Zusatzinfo: Ein Kompromiss kann gefunden werden, indem man sich auf eine Minderung des Architektenhonorars einigt, da die Garage nicht gebaut werden kann. Dies setzt jedoch voraus, dass der Planungsfehler tatsächlich beim Architekten liegt und nicht an den Gegebenheiten des Grundstücks.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie frühzeitig die Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens. Prüfen Sie, ob ein Planungsfehler des Architekten vorliegt, der eine Minderung des Architektenhonorars rechtfertigt. Beachten Sie den Beitrag Planungsfehler: Architektenhonorar-Minderung wegen fehlender Garage für weitere Informationen zur Honorarminderung.
Die Frage, ob die Kosten für die nicht genehmigte Garage im Architektenhonorar angerechnet werden dürfen, hängt stark von den individuellen Umständen ab. Entscheidend sind der Architektenvertrag, die HOAI, der Bebauungsplan und die Frage, ob ein Planungsfehler vorliegt. Es empfiehlt sich, eine anwaltliche Erstberatung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Ansprüche zu prüfen, wie im Beitrag Architektenhonorar: Pauschale vs. HOAI bei Planungsänderung angedeutet wird.
Die Diskussion zeigt, dass die frühzeitige und umfassende Klärung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens von entscheidender Bedeutung ist. Dies betrifft insbesondere die Einhaltung des Bebauungsplans und die Berücksichtigung von Einschränkungen, wie im Beitrag Bebauungsplan: Architekt nicht schuld an fehlender Garagen-Option erläutert wird. Eine sorgfältige Planung und Kommunikation zwischen Bauherr und Architekt können spätere Konflikte vermeiden.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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