Abrisskosten in Baukostenaufstellung: Wie Finanzierer Abriss, Kelleraufüllung & Co. bewerten?

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Ich verstehe, dass Sie Klarheit darüber suchen, wie Abrisskosten in der Baukostenaufstellung für die Finanzierung Ihres Einfamilienhauses behandelt werden. Die Einordnung der Abrisskosten kann tatsächlich variieren, je nachdem, wie der jeweilige Finanzierer die Baukostenaufstellung handhabt.

Grundsätzlich gilt: Abrisskosten, Kelleraufüllung und Verdichtung des Bodens sind notwendige Vorarbeiten, um das Grundstück für den Neubau vorzubereiten. Daher können diese Kosten entweder den Grundstückskosten oder den Baunebenkosten zugerechnet werden.

Meine Empfehlung: Klären Sie mit Ihren Finanzierern, wie sie diese Kosten konkret in ihrer Baukostenaufstellung berücksichtigen. Fragen Sie nach, ob sie die Abrisskosten als Teil der Grundstückskosten oder als separate Position innerhalb der Baunebenkosten sehen. Dies ist wichtig, da es Auswirkungen auf die Höhe des Kredits und die Eigenkapitalanforderungen haben kann.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich eine detaillierte Aufschlüsselung der Baukostenaufstellung von jedem Finanzierer ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Achten Sie besonders auf die Positionierung der Abrisskosten und anderer vorbereitender Maßnahmen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Einordnung von Abrisskosten, Kellerauffüllung und Verdichtung in der Baukostenaufstellung eines Einfamilienhauses. Der Bauherr hat unterschiedliche Aussagen von Finanzierern erhalten, was zu Verwirrung führt. Die aktuelle Einordnung unter "Grundstückskosten" durch den Architekten scheint nicht den Anforderungen der Finanzierer zu entsprechen.

✅ Zustimmung: Die Verwirrung des Bauherrn ist nachvollziehbar, da die Einordnung von Abrisskosten tatsächlich von der Art der Finanzierung und den Richtlinien des jeweiligen Kreditinstituts abhängt. Grundsätzlich sind Abrisskosten und Kellerauffüllung als Teil der Herstellungskosten des Gebäudes zu betrachten, da sie notwendige Vorarbeiten für die Neubebauung darstellen.

⚠️ Korrektur: Die Einordnung unter "Grundstückskosten" ist fachlich nicht korrekt. Nach der DIN 276 (Kosten im Bauwesen) fallen Abrisskosten und Kellerauffüllung in die Kostengruppe 100 (Grundstück) oder 300 (Bauwerk - Baukonstruktionen), je nachdem ob der Abriss als Herrichtung des Grundstücks oder als Teil der Bauleistung gewertet wird. Für die Finanzierung ist jedoch die Zuordnung zu den Herstellungskosten entscheidend, da diese die Bemessungsgrundlage für die Beleihung bilden.

➕ Ergänzung: Wichtig ist, dass die Kosten für Abriss und Kellerauffüllung in der Baukostenaufstellung des Architekten separat ausgewiesen werden sollten, idealerweise in einer eigenen Position unter "Baunebenkosten" oder "Herstellungskosten". Der Finanzierer benötigt eine klare Aufschlüsselung, um die Gesamtkosten des Bauvorhabens korrekt bewerten zu können. Eine pauschale Einordnung unter "Grundstückskosten" ist unzureichend und kann zu Fehlbewertungen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte den Architekten bitten, die Baukostenaufstellung zu überarbeiten und die Abrisskosten sowie die Kellerauffüllung als separate Positionen unter den Herstellungskosten auszuweisen. Zudem empfiehlt es sich, die endgültige Einordnung mit dem Finanzierer abzustimmen, um sicherzustellen, dass die Kosten bei der Beleihung korrekt berücksichtigt werden. Eine schriftliche Bestätigung des Finanzierers über die Anerkennung dieser Kosten als Teil der Herstellungskosten ist ratsam.

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Der Sachverhalt betrifft die korrekte fachliche Einordnung von Abriss-, Kellerfüllungs- und Verdichtungskosten innerhalb der Baukostenaufstellung nach DIN 276 und deren Bewertung durch Finanzierungsinstitute – ein häufig missverstandenes, aber baurechtlich und kreditrechtlich hochrelevantes Thema.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Zuordnung dieser Kosten kann zu erheblichen Finanzierungslücken führen: Banken gewähren Darlehen meist nur auf Basis der Herstellungskosten des neuen Gebäudes (Kapitel 300), nicht aber für Grundstücksanpassungen – sofern diese nicht unmittelbar der Errichtung des Gebäudes dienen.

⚠️ Korrektur: Abriss- und Kellerfüllungskosten gehören grundsätzlich nicht zu "Grundstückskosten" (Kapitel 100), sondern – sofern sie Voraussetzung für die Errichtung des neuen Gebäudes sind – zu den "Herstellungskosten des Gebäudes" (Kapitel 300), konkret in die Position 310 "Vorarbeiten" gemäß DIN 276.

➕ Ergänzung: Die DIN 276 unterscheidet klar: "Grundstückskosten" umfassen lediglich den Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren – nicht jedoch bauliche Vorleistungen. "Außenanlagen" (Kapitel 500) beginnen erst nach Fertigstellung des Gebäudes und umfassen z. B. Wege, Einfriedungen oder Gartenanlagen – nicht aber Kellerfüllung oder Abriss.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass diese Kosten nicht häufig vorkommen, ist irreführend: Bei Sanierungs- oder Ersatzbauvorhaben sind sie regelhaft und müssen bereits in der Kostenschätzung nach DIN 276 berücksichtigt werden – sonst droht eine ungedeckte Kostenlücke bei Baubeginn.

❌ Widerspruch: Die Einordnung unter "Grundstückskosten" ist fachlich unzulässig und führt bei der Bank zu Ablehnung oder Kürzung der Finanzierung, da diese Position nicht als besicherungsfähige Herstellungskosten gilt.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten unverzüglich eine DIN-276-konforme Baukostenaufstellung an, in der Abriss, Kellerfüllung und Verdichtung explizit unter Kapitel 300 "Herstellungskosten des Gebäudes", Position 310 "Vorarbeiten" ausgewiesen sind – und legen Sie diese gemeinsam mit einer kurzen fachlichen Begründung dem Finanzierer vor.