KFW-Kredit  -  Nachteile?
BAU-Forum: Baufinanzierung

KFW-Kredit  -  Nachteile?

Hallo,
ich habe hier und an anderer Stelle oft den Tipp gelesen, bei der Finanzierungsplanung auch auf Fördermöglichkeiten der KFWAbk. zu achten. In unserem Fall (Kauf eines 5-jährigen Hauses) käme das Wohneigentumsprogramm in Frage. Nun waren wir gestern bei einem Finanzierungsberater, der uns erzählt hat, dass es dabei auch Nachteile gebe, deretwegen er von dieser Finanzierungskomponente abrät. Da wir nicht alle seine Argumente verstanden haben und nicht wissen, ob er vielleicht aus Eigeninteresse abrät, wollte ich hier noch mal nach Meinungen fragen.
Ich versuche mal, seine Argumente zusammenbekommen:
1. Man ist zu einem tilgungsfreien Anfangsjahr gezwungen.
2. Man hat keine Zinsbindung über 10 Jahre hinaus.
3. Man hat keine oder kaum Möglichkeiten zur Sondertilgung.
4. Irgendwas war noch, das mit der Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch zu tun hat und zu Problemen führen könnte, wenn man nach Ablauf der Zinsbindung das Kreditinstitut wechseln will.
Ich freue mich auf eure Tipps!
Thomas_78

  1. Den entscheidenden Nachteil

    hat er vergessen: Banken verdienen an KfW-Mitteln wenig bis nichts, müssen aber die Anträge 'durchleiten' und haben Aufwand => ohne einen größeren Kredit, an dem die Hausbank auch verdient, verständlicherweise unbeliebt. Der Berater müsste wohl etwas mehr Arbeit in eine gemischte Finanzierung stecken. Kommt nicht von mir (Laie), O-Ton unserer Bank vor 2 Jahren: KfW machen wir weil wir's müssen, aber wir geben lieber den gesamten Betrag zu etwas weniger Zins als den Aufwand zu betreiben.
    zu dem Berater:

    1) Die meisten sind froh, wenn das 1. Jahr ohne Tilgung läuft

    2) Ansichtssache, ob das so entscheidend ist (sofern Tilgung hoch genug ist (z.B. 3 %), ist Anschlussfinanz. kein Problem mehr)

    3) Dann tilgt man eben in den (Haupt-) Kredit

    4) Für ein Problem, das tausendfach auftauchen muss gibt es sicher auch Lösungen, wenn's denn eines ist
    War der Berater unabhängig, kostet die Beratung was?
    Gruß
    Volker

  2. Nur Nachteile

    Ich weiß auch nicht, was der Finanzberater hatte. Klar, wenn im ersten Jahr nicht getilgt werden kann, hat man mehr Restschuld. Aber wenn ich die Tilgung aus dem ersten Jahr zur Seite lege und vielleicht sogar noch ein paar Erträge da rausholen kann, habe ich nach 10 Jahren sicher auch was davon.
    Aber es stimmt, KfW lohnt sich nicht wirklich.
    Man hat nur Arbeit, verdient aber nix.

  3. KfW  -  Sondertilgung

    Eine Sondertilgung des KfW Kredits ist nach den neueren Bestimmungen IMMER möglich, Höhe der Sondertilgung ist stets frei wählbar ...
    Mir scheint ihr Berater möchte sich vermutlich die zusätzliche Arbeit sparen und etwas mehr Provision für sich selbst verdienen ... (an dem KfW Kredit verdient er nämlich nichts ...)
    zu dem angeblichen 1. "Nachteil": Normalerweise ist man froh, dass man nicht gleichzeitig Miete und Kreditannuität zahlen muss ... die Doppelbelastung ist für viele schlecht tragbar.
    Sollte man doch zahlen wollen, dann kann man ja auch im 1. Jahr von der Sondertilgungsmöglichkeit gebrauch machen ...
    • also DIESES Argument ihres "Beraters" ist wohl eher fadenscheinig ...

    2. Stimmt, aber eine längere Zinsbindung erkaufen Sie sich bei der Bank IMMER mit höheren Zinsen ... das ist für mich eher nachrangig, da nicht das gesamte Darlehen über KfW finanziert wird ...
    3. Stimmt einfach nicht  -  wie oben bereits erläutert ...
    4. Seltsam wäre das schon, normalerweise nimmt die "durchleitende Bank" die Kreditsumme der KfW-Bank mit in den ersten Rang der Grundschuld hinein ... WAS soll denn da Probleme bereiten. Wenn sie nach Ablauf der Zinsbindung die Bank wechseln wollen, werden sie ja ALLE Kredite "mitnehmen" und nicht nur einen Teilbetrag bei der alten Bank belassen ...
    ALSO: ICH würde mir noch eine 2. Beratermeinung einholen, von einem guten Berater ... unabhängig und mit einschlägiger Ausbildung ... dann hören Sie vielleicht doch ein paar andere Informationen ...
    Viel Erfolg!

    • Name:
    • Frau Gab-1542-För

  4. Sondertilgung?

    Wenn Sie sich da mal nicht täuschen. Wo haben Sie denn diese Info her? Bisher war im Wohneigentumsprogramm eben keine ST drin.
    Da die Darlehenshöhe allerdings auf 30 % (max 100.000 €) begrenzt ist, spielt die 10-jährige Festschreibung nicht sooo eine große Rolle.
    Wenn man auch beherzigt, dass man mindestens 8 % der Kreditsumme als monatliche Belastung einplant, könnte man nach 10 Jahren schon fast komplett tilgen.

  5. Keine Sondertilgung

    Was das Thema Sondertilgung angeht, dürfte mein Berater schon Recht haben. So heißt es auf der Homepage der KFWAbk.:
    "Außerplanmäßige Tilgung
    Während der Zeit, in der Sie den Zins festgeschrieben haben, ist das leider nicht möglich. Im Einzelfall können Sie nach Absprache mit der KfW den gesamten ausstehenden Kreditbetrag gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. "
    Was soll ich mit einem tilgungsfreien Jahr? Ich will meinen Kredit schließlich so schnell wie möglich abzahlen und nicht ein Jahr lang Zinsen zahlen ohne dass meine Schulden geringer werden.
    Der Berater ist übrigens unabhängig und kostet nichts, das heißt er finanziert sich allein über die Provision. Daher mein Verdacht, dass er den KFW-Kredit aus Eigennutz madig machen will. Aber die bisherigen Beiträge zeigen mir, dass man den Sinn des KFW-Kredits wohl durchaus in Frage stellen kann, auch wenn die vorherrschende Meinung eher positiv ist.
    Ich möchte mir noch ein bis zwei weitere Angebote einholen. Lohnt es sich, zu einer Bank zu gehen oder muss man da in jedem Fall mit schlechteren Konditionen rechnen als bei dem unabhängigen Berater?

  6. Der größte Nachteil von KfW

    ist nach meinen Erfahrungen der Umstand, oft wacklige Finanzierungen mit diesen Krediten noch hinzubiegen.
    Ein weiterer Grund: Unnötige und blödsinnige Kosten bzw. Zusatzkosten zu produzieren, nur um die Bedingungen mancher Förderprogramme erfüllen zu können.
    Wenn ich einen KfW Kredit mit einem stinknormalen Bankdarlehen ebenfalls nachbilden kann (Konditionen u sonst. ähnlich od. gleich) hat ich mit KfW tatsächlich unnötig mehr Aufwand und dadurch Kosten. Also ist dies auch für den Kunden unwirtschaftlich.
    Ich behaupte ganz pauschal. Wer sich ohne KfW eine Finanzierung nicht leisten kann, soll es lassen. Das ist meine ehrliche Überzeugung.
    Allein diese Kosten/Nutzen Überlegung für den Kunden entscheidet, ob mit oder ohne KfW.
    PS: Selbst die KfW scheint, wenn man die aktuelle Werbung betrachtet, ihre Produkte für "Käse" zu halten ;-)

  7. Zudsageprovision

    Zusageprovision:
    Zwei Tage und einen Monat nach der Zusage beginnt die Erhebung einer Zusageprovision. Sie beläuft sich auf 0,25 % pro Monat vom noch nicht abgerufenen Kreditbetrag. <= wenn der Bau sich verzögert bzw. die KfW-Mittel nicht innerhalb des ersten Monats nach Zusage 100 %ig abgerufen wurden, zahlt man sehr schnell diese Art Bereitstellungszinsen. Von Annuitätendarlehen sind wir aber schon 6 Monate Bereitstellungszinsenfreiheit gewohnt (ohne Zinsaufschläge). Sollte man auch nicht vergessen bei "all den Vorteilen" die KfW so mit sich bringt :-)

  8. KfW ist und bleibt schlecht!

    Stichwort wacklige Finanzierung:
    Wenn ein Kunde kommt und fragt nach einem Darlehen, brauche ich keine 5 Minuten, um festzustellen, ob der sich das Objekt leisten kann oder nicht. Reinweg nur vom Einkommen her.
    Ich tippe in fast jeden Beitrag rein, dass man sich 8 % Annuität leisten können muss. Wer das nicht aufbringen kann, soll gefälligst die Finger davon lassen. Wer aber unbedingt das Risiko sucht, auch dem kann geholfen werden. Hier trifft der Satz von Herr Witzgall zu: zurechtbiegen schön rechnen lässt sich mit KfW auch ganz gut.
    Weiterhin macht nicht jedes Programm von KfW immer Sinn. Wozu soll die Schaffung von Wohnraum noch deutlich gefördert werden? Wir haben ein kleines Problem: wir werden weniger. Wozu also weiter Häusle baue?
    Anders sieht's mit Programmen aus, deren Zweck die Modernisierung ist. Hier gibt es Möglichkeiten, vorzeitig zurück zu zahlen. ÖkoPlus zum Beispiel: 2,95 % (10 Jahre), keine Bereitstellungszinsen, 100 % Auszahlung. Und beherzigt man das, was ich zu Beginn mal geschrieben habe, kann der Kunde hier in den ersten zwei Jahren (tilgungsfrei) 5,05 % ansparen. Dazu der Betrag, der nach Beginn der Tilgungszahlung übrig bleibt und es kommt in 10 Jahren auch Einiges zusammen.
    Genau so verhält es sich mit dem CO2-Programm oder der Solarstromerzeugung.
    Und wenn Herr Berger schreibt, dass hier nur weitere Kosten aufgedrückt werden, um ein Programm erfüllen zu können, soll man aber auch nicht vergessen, dass eine Immobilie einen deutlichen Mehrwert hat, wenn die Wärme drinnen bleibt und nicht so kostenintensiv erzeugt wurde. Wenn ich also meine Anschaffungskosten um 20.000 € erhöhe und meinen Immobilienwert auch beträchtlich erhöhe, ist es eine gute Investition.
    Angesichts steigender Energiepreise ist das ein Argument, welches in Zukunft deutlich an Kraft gewinnt.
    Manche Programme machen Sinn, andere nicht wirklich viel. Nur um eine Immobilie zu erwerben unbedingt das Wohneigentumsprogramm zu aktivieren, muss nicht immer sinnvoll sein. Der niedrigere Zins als bei vielen Bankfinanzierungen hat auf jeden Fall eine Überlegung verdient. Und wenn ich beim Bauvorhaben eine Eigenkapitalquote von 40 % habe, jeweils 30 % Bank und KfW, wäre es doch sinnvoll, erst das günstigere KfW-Darlehen auszahlen zu lassen, dann das Bankdarlehen, oder? Und wenn ich kaufe, steht in aller Regel das Objekt der Begierde schon da, und warum sollte man mit dem Bezahlen länger als einen Monat warten?
    Also ich weiß nicht, viele Nachteile der KfW verlieren bei einigermaßen nüchterner Betrachtung ihren Schrecken.
    Noch etwas zu der Ausgangsfrage: ein Berater, der "nichts" kostet, kostet nicht "nichts". Diese Provisionen zahlen Sie. Und der verdient nur dann Geld, wenn Sie finanzieren. Und je mehr Sie finanzieren, umso mehr verdient der. Und die KfW zahlt garantiert keine Provision an den. Also unabhängig sieht deutlich anders aus! Einfach mal drüber nachdenken.

  9. Huch

    das war ja gar nicht der Herr Berger. Aber auch dessen Angst vor Bereitstellungszinsen ist verraucht. Sollte man meinen.

  10. Ja was denn nun?

    Herr Bräutigam, das verstehe ich nicht ganz: Sie schreiben in ihrer Überschrift "KfW ist und bleibt schlecht! ", aber aus Ihrem Text klingt für mich eine verhalten positive Einschätzung der KFWAbk.-Porgramme. Was ist denn nun Ihre Meinung?

  11. Der Text natürlich!

    Man kann's doch im Text rauslesen, oder?
    Man kann aber das ganze Programm nicht verallgemeinern. KfW ist und bleibt ein Förderprogramm für Immobilienerwerber bzw. -modernisierer, für Unternehmensgründer, Studenten usw. usf., KfW fördert meinem Wissen nach keine unsinnigen oder nicht fördersinnigen Projekte.
    Und wenn sich unsere Politik dem Umweltschutz verschrieben hat, macht es Sinn, diesen im Rahmen der Förderpolitik zu unterstützen. Deswegen sind Maßnahmen zum Umweltschutz (Energieeinsparung, CO2-Ausstoßverminderung, alternative Energieerzeugung usw.) hoch interessant, was die Förderung angeht. Und wenn ich nun vor der Wahl stehe, was ich meinem Häuslein Gutes tue, wäre ich gut beraten, wenn ich solche wertsteigernde Maßnahmen gleich mit einplane. Es ist nun mal so, dass Energie immer teurer wird. Und es wird mit sehr großer Wahrscheinlichkeit in Zukunft so sein, dass ein energiesparendes Bauwerk mehr am Markt einbringt als eines, wo ein Großteil der Wärme nach draußen geht. Und dieser Effekt wird mit steigenden Preisen immer größer.
    Besteht also die Möglichkeit, für wenig Mehraufwand einen deutlichen Mehrwert (der sich ziemlich sicher erst nach einigen Jahren rechnet, aber beim Wiederverkauf immer größere Bedeutung erlangt) zu erreichen, würde ich das unbedingt empfehlen.
    Wenn dafür eben zwei Jahre auf die Außenanlagen verzichtet werden muss, kann man damit leben. Meine Meinung.
    Und wenn im Gegenzug die Nachteile des Wohneigentumsprogramms aufgezählt werden, finde ich das auch sehr lustig.
    Welche Nachteile gab es denn?

    1) keine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit

    2) keine Sondertilgung

    3) nur 10 Jahre Zinsbindung

    4) tilgungsfreie Anfangszeit
    Wir erinnern uns: maximal 30 % des Gesamtaufwands, höchstens 50.000 €
    zu 1) beim Bau, wenn nach Fertigstellung der einzelnen Bereiche bezahlt wird, bezahlt man eben erst aus den KfW-Mitteln. Beim Kauf ist es in aller Regel völlig egal, weil man meist die Immobilie auswählt, dann die Finanzierung beantragt und mit bestehender Finanzierung zum Notar wetzt, um das gute Stück zu erwerben. Und wo sollte zwischen Zusage und Erwerb so viel Zeit vergehen, um hier deutlich Nachteile zu sehen?
    zu 2) wozu Sondertilgung, wenn der andere Finanzierungsbaustein höhere Zinsen verlangt und diese zulässt? Es wird doch nicht der ganze Kredit über dieses Programm getätigt.
    zu 3) wer sich nicht nur mit der geforderten Zahlung zufrieden gibt, sondern zusätzlich Kapital aufbaut, hat nach 10 Jahren alle Freiheit dieser Welt, situationsbedingt zu entscheiden.
    Hohe Zinsen: teilweise Tilgung, weiterhin niedrige Belastung
    Niedrige Zinsen: weiter finanzieren, Kapital angelegt lassen und für die auslaufende Zinsbindung des Bankdarlehens einplanen
    zu 4) wie schrecklich! Da kann man sich ja gar nicht mit Miete und Finanzierung gleichzeitig die Finger verbrennen! Und wer trotzdem noch Geld übrig hat, kann dieses anlegen oder doch seine Außenanlagen fertig stellen.
    Bei zusammenhängender Betrachtung kann ich wirklich keine gravierenden Nachteile finden. Außer, dass man sein Geld auch einfacher bekommen kann. Aber das ist das Problem des Beraters.

  12. Der Kunde ist König ...

    es ist dann schon OK wenn er bestimmte Ausstattungen wünscht, für die es Förderung gibt. Da beschäftige ich mich lieber mit den Zahlen, als mit dem technischen Nutzen.
    Da kriegt er *läster* dann auch seinen kfw-Kredit für Wärmepümplein und Plastikmäntelchen, damit die Pilzzucht gut funktioniert.
    O. T.
    Aber ... ;-)
    jetzt mal logisch gedacht. Wenn wir doch sowieso eine fetzige Erderwärmung bekommen, wozu noch heizen? Und Strom kaufen wir aus Nachbarländern (erzeugt durch neueste Kerntechnik) billigst ein.
    Schon jetzt kostet Deutschland-Strom 100 % mehr, als z.B. Frankreich-Strom. Warum? Vielleicht mal unsere Bundesphysikerin fragen, ob sie auch bereit ist, bei mangelndem Wind der blöd-Zeitung den Saft abzudrehen.
    Warum müssen bei uns die reinen Energiepreise soviel fremde Kosten mit durchschleppen?
    Interessant wäre eine Diskussion, so unter dem Motto:
    "Zinsbindungsfristen unter dem Eindruck der Erderwärmung"
    Ergebnis 2007 nur noch max. 13 Jahre (noch eine Unglückszahl) Zinsbindung eingehen, die Anschlussfinanzierung erledigt sich sowieso durch die Klimakatastrophe.
    Huch ... gibt scheinbar noch wichtige Dinge ... wie Kaffee! ;-)

  13. Genau

    trinken Sie erstmal Kaffee.
    Könnte besser sein.

  14. Danke..

    war wirklich besser ;-)

  15. KfW-Darlehen Gut oder schlecht? Es kommt auf den Einzelfall an.

    Foto von Hans Dittmer

    Der Einsatz eines KfW-Darlehens kann bei einigen Banken zu einem reduziertem Zinssatz führen (Grund: niedriger Beleihungsauslauf). Auch ist der Einsatz des KfW-Darlehens dann sinnvoll, wenn der Zinssatz günstiger ist, als der der Hauptfinanzierung und man kurzfristig über die Darlehensmittel verfügen möchte.
    Die Zinsfestschreibung ist auf max. 10 Jahre begrenzt. Wer unbedingt eine längere Zinsfestschreibung für die gesamte Finanzierung wünscht, sollte hier abwägen ob der Einsatz von KfW-Darlehen für ihn von Vorteil ist.
    Eine Anschlussfinanzierung nur für das KfW-Darlehen ist i.d.R. nur über die erstfinanzierende Bank möglich (wegen des Vorrangs des Hauptdarlehens).

  16. Weiterführung

    Die KfW macht nach der Festschreibung ein Prolongationsangebot.
    Und warum sollte dieses dann schlechter sein als das Angebot der bisher finanzierenden Bank? Spricht also nicht viel dagegen, die nächste Phase auch über die KfW laufen zu lassen.
    Man könnte ja dann überlegen, die neue Zinsfestschreibung der restlichen Zinsbindung der finanzierenden Bank anzupassen. Damit hat man auch hier eine Wechselmöglichkeit.

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