Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken, Alternativen & Finanzierungsmöglichkeiten?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken, Alternativen & Finanzierungsmöglichkeiten?

Hallo,
mein Lebensgefährte und ich haben vor ein Reihenhaus in NRW für 120.000,00 € zu kaufen. Ein Angebot der Sparkasse entsprach unseren Vorstellungen. Unsere Voraussetzungen waren, dass die Spk. den Kafpreis und wir die Nebenkosten (ca. 6.000 €) sowie die Renovierungskosten (ca. 10.000 €) durch unser Eigenkapital finanzieren. Als es aber zum Unterschreiben des Darlehensvertrages kam, hat die Bank folgende Rechnung uns aufgestellt: sie bezahlt zum Fälligkeitstag 110.000 und wir stellen 10.000 für den Kaufpreis bereit. Nach den erledigten Renovierungen würde die Bank die Rechnungen überprüfen und uns entsprechenden Betrag erstatten. Ein "Vorschuss" seitens der Bank wäre auch möglich, dennoch würde die Rechnungsprüfung (durch die Bank) danach erfolgen, was dazu führen könnte, dass wir gezwungen wären den "nicht anerkannten" Rest zurückzuzahlen. Unabhängig davon, dass es nie mit der Bank so besprochen wurde und wir von Anfang an gesagt haben, dass die Bank nur den Kaufpreis finanzieren soll, geht für uns die Rechnung nicht auf. Denn wenn wir 10.000 € ausgeben und die Bank lediglich 5.000 davon anerkennt, machen wir einen Verlust von 5.000 €. Die Bank würde wiederum einen Gewinn von 5.000 machen, der jedoch nicht bei dem Darlehen berücksichtigt werden würde (Darlehen = 120.000). Ich war in Mathematik nie schlecht, aber hier sehe ich keine Logik. Es wäre nett, wenn uns jemand hierzu aus eigener Erfahrung was berichten könnte bzw. uns einen Tipp geben könnte, wie wir weiter Verfahren sollten (Darlehensvertrag ist erstmal nicht zustande gekommen). Ist es von den Banken aus üblich, dass in dem genannten Fall gegenüber der KfW-Bank die Renovierungskosten beim Darlehenantrag nicht angegeben werden?
Vielen Dank im Voraus.
Joy
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    🔴 Kritisch: Überschätzen Sie Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit nicht. Eine zu hohe Kreditbelastung kann zu Zahlungsengpässen und im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung führen.

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    Ich verstehe, dass Sie ein Reihenhaus in NRW finanzieren möchten, aber wenig Eigenkapital haben. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, birgt aber höhere Risiken und ist von Ihrer Bonität abhängig.

    🔴 Gefahr: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital bedeutet eine höhere monatliche Belastung und ein größeres Risiko bei steigenden Zinsen oder unvorhergesehenen Ausgaben. Die Bank verlangt in der Regel höhere Zinsen, da das Risiko für sie steigt.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:

    • Nebenkosten und Renovierungskosten: Versuchen Sie, zumindest die Nebenkosten (ca. 6.000 €) und einen Teil der Renovierungskosten (ca. 10.000 €) aus Eigenmitteln zu decken.
    • Bonität prüfen: Stellen Sie sicher, dass Ihre Bonität einwandfrei ist. Ein guter Schufa-Score ist entscheidend.
    • Vergleichsangebote einholen: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken, nicht nur der Sparkasse. Online-Vergleichsportale können hier hilfreich sein.
    • Förderprogramme nutzen: Prüfen Sie, ob es Förderprogramme des Landes NRW oder des Bundes gibt, die Sie in Anspruch nehmen können.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die beste Finanzierungsstrategie für Ihre Situation zu finden. Klären Sie alle Risiken und Chancen ab.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baufinanzierung
    Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung von Immobilien. Sie wird in der Regel durch eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert. Verwandte Begriffe: Hypothek, Annuitätendarlehen, Bausparvertrag.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das Kapital, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Es kann aus Ersparnissen, Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten bestehen. Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihungswert, Tilgung.
    Bonität
    Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Verwandte Begriffe: Schufa, Kreditscoring, Zahlungsfähigkeit.
    Nebenkosten
    Nebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision. Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Finanzierungskosten, Renovierungskosten.
    Annuitätendarlehen
    Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Verwandte Begriffe: Tilgung, Sollzinsbindung, Effektivzins.
    Grundschuld
    Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einer Immobilie, das der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Verwandte Begriffe: Hypothek, Beleihungswert, Zwangsversteigerung.
    Vorfälligkeitsentschädigung
    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die die Bank verlangt, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Sie dient dazu, den Zinsverlust der Bank auszugleichen. Verwandte Begriffe: Sondertilgung, Zinsbindung, Umschuldung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr bezahlen kann?
      Wenn Sie die Raten nicht mehr bezahlen können, wird die Bank Mahnungen verschicken und schließlich rechtliche Schritte einleiten. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Es ist daher wichtig, eine realistische Finanzplanung zu erstellen und einen finanziellen Puffer für Notfälle einzuplanen.
    2. Welche Unterlagen benötige ich für einen Baufinanzierungsantrag?
      Für einen Baufinanzierungsantrag benötigen Sie in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, den Kaufvertrag für die Immobilie, Unterlagen zur Immobilie (z.B. Grundbuchauszug, Baupläne) und eine Selbstauskunft. Die genauen Anforderungen können je nach Bank variieren.
    3. Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
      Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den die Bank für das Darlehen verlangt. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle weiteren Kosten, die mit dem Darlehen verbunden sind, wie z.B. Bearbeitungsgebühren. Der Effektivzins ist daher aussagekräftiger, um die tatsächlichen Kosten des Darlehens zu vergleichen.
    4. Kann ich ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
      Ja, in der Regel können Sie ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Die Bank kann dafür jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den Zinsverlust auszugleichen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich geregelt.
    5. Was ist eine Zinsbindung?
      Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für Ihr Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Zinssatz neu verhandelt oder Sie können das Darlehen zu einer anderen Bank umschulden. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, kann aber auch teurer sein, wenn die Zinsen sinken.
    6. Was bedeutet Beleihungswert?
      Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen akzeptiert. Er wird in der Regel von einem Gutachter ermittelt und liegt unter dem Verkehrswert der Immobilie. Die Bank finanziert in der Regel nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswertes.
    7. Was ist ein Bausparvertrag und wie kann er bei der Baufinanzierung helfen?
      Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, bei dem Sie zunächst einen bestimmten Betrag ansparen und anschließend ein zinsgünstiges Bauspardarlehen erhalten. Er kann bei der Baufinanzierung helfen, indem er Ihnen nach Ablauf der Ansparphase ein Darlehen zu festen Zinsen sichert.
    8. Welche Rolle spielt die Schufa bei der Baufinanzierung?
      Die Schufa ist eine Auskunftei, die Informationen über die Kreditwürdigkeit von Personen speichert. Die Bank holt vor der Vergabe eines Darlehens eine Schufa-Auskunft ein, um Ihre Bonität zu prüfen. Ein negativer Schufa-Eintrag kann die Chancen auf eine Baufinanzierung erheblich reduzieren.

    🔗 Verwandte Themen

    • Förderprogramme für den Immobilienkauf
      Informationen zu staatlichen Förderprogrammen, die den Erwerb von Wohneigentum unterstützen.
    • Umschuldung einer Baufinanzierung
      Wie Sie von niedrigeren Zinsen profitieren können, indem Sie Ihre bestehende Baufinanzierung umschulden.
    • Die Rolle der Schufa bei der Kreditvergabe
      Erklärung, wie die Schufa Ihre Chancen auf einen Kredit beeinflusst und wie Sie Ihre Schufa-Auskunft prüfen können.
    • Budgetplanung für den Hauskauf
      Tipps zur Erstellung eines realistischen Budgets, um die finanzielle Belastung durch den Hauskauf zu bewältigen.
    • Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
      Detaillierte Analyse der Risiken, die mit einer Finanzierung ohne Eigenkapital verbunden sind, und wie Sie diese minimieren können.

  2. Baufinanzierung: Vertrag prüfen – Bankwechsel als Alternative

    Foto von Oliver Kettig

    Andere Bank fragen
    Hallo,
    seltsam finde ich wie sie, dass bei Unterschrift ein anderer Vertrag vorgelegt wird las vorher besprochen. Hat die Bank das irgendwie begründet? Eventuell sind der Bank die 120000 für das (unrenovierte) RH zu viel? Dann sollte Sie das aber deutlich sagen.
    Einlassen würde ich mich auf so ein Vorgehen nicht. Sie berauben sich auch Ihrer Handlungsfähigkeit, wenn Sie praktisch Ihre kpl. Mittel vorab einsetzen und dann wegen jeder Baumarkt-Rechnung zur Bank rennen müssen.
    Ansonsten: Fragen Sie doch einfach mal bei einer anderen Bank. Das sollten Sie ohnehin tun, um Konditionen vergleichen zu können.
    Laienmeinung
    Grüße

  3. Eigenkapital bei Hausfinanzierung: Einsatz & Nachweise

    Foto von Hans Dittmer

    Eigenkapitaleinsatz bei der Hausfinanzierung
    Sie wollen ein Reihenhaus kaufen. Die Gesamtkosten betragen 136.000 €. In diesem Betrag sind die Nebenkosten von 6.000 € und 10.000 € für die Modernisierung enthalten.
    Banken sagen generell, dass das Eigenkapital als erstes eingesetzt werden muss. Bei den Modernisierungskosten gibt es jedoch Unterschiede. Es gibt Banken die verzichten auf Nachweise bei Beträgen bis zu 10.000 €  -  wollen aber einen entsprechenden Kostenvoranschlag vorliegen haben. Denn es ist für einige Banken sehr entscheidend, ob es sich um Modernisierungskosten oder Renovierungskosten handelt. Renovierungskosten werden i.d.R. nicht so ohne weiteres mitfinanziert.
    Es gibt aber auch Banken, die Ihnen den kompletten Kaufpreis von 120.000 finanzieren  -  und das zu einem günstigen Zinssatz. In diesem Fall sparen Sie sich die Arbeit mit dem Einreichen von Kostenvoranschlägen oder Rechnungen.
    Wie bei allen Hausfinanzierungen sollten diese Punkte bereits in der Beratung angesprochen werden. Ein guter Berater hätte auf diese Problematik hingewiesen.

  4. Baufinanzierung: Angebote vergleichen – Unabhängige Beratung

    Antwort
    An Herrn Oliver Kettwig und Herrn Hans Dittmar:
    Vielen Dank für Ihren Beitrag auf meine Frage. Es ist tatsächlich so, dass wir (nachhinein) nicht das Gefühl haben, gut beraten worden zu sein. Wir haben uns von vornherein an diese Bank gewandt, da sie das Haus bereits finanziert. Nun gut, jetzt sind wir zu dem Entschluss gekommen, dass wir bei weiteren Banken uns Angebote einholen.
    Lieben Dank nochmal und schöne Grüße
    Joy
    • Name:
    • Joy

  5. Eigenkapital vs. Luftnummer: Risiken bei der Baufinanzierung

    Eigenkapital und Eigenkapital
    Wer ehrlich zu sich selbst ist, wird merken, ob es sich um tatsächliches Eigenkapital handelt, oder um eine Luftnummer.
    Die Banken haben zunehmend mit dem Phänomen zu kämpfen, dass echtes Eigenkapital (verfügbares Vermögen welches zum vorgesehenen Zweck eingesetzt werden kann) immer mehr durch "gewünschte bzw. angestrebte" Zukunftsleistungen ersetzt werden soll.
    In 40 Jahren Tätigkeit in der Branche habe ich in höchstens 5 % der aller Finanzierungs-Fälle mit Eigenleistung (Kapital) erlebt, das dieses auch tatsächlich erbracht wurde.
    Wenn die Banken dadurch skeptisch geworden sind, darf man sich nicht wundern.
    Außerdem gibt es gesetzliche Vorschriften, wonach die Banken bei der Kreditvergabe zu Verfahren haben. Das Kreditwesengesetz sollte auch Beratern bekannt sein.
    Die heutige Gefahr bei zukünftigen Kreditnehmern besteht darin, dass aller Welt suggeriert wird, alles wäre machbar. Wenn ein Berater von der Provision lebt, muss er logischerweise auch vieles "machbar" machen. Wer zahlt schon gern einen Berater der sagt: " Lassen Sie das Vorhaben sausen"
    Ganz kurz betrachtet, halte ich in Ihrem Fall Ihr Eigenkapital für zu niedrig. Dieses niedrige soll auch noch teilweise durch Muskeln erbracht werden. Dann haben Sie noch Bedenken, dass die Bank einen Gewinn machen könnte. Mit dieser Naivität werden Sie gleich unter die Räder der verkaufenden Zunft geraten. Es gibt EU Länder, da braucht man unter 30 % Eigenkapital bzw. entsprechender Bonität überhaupt nicht bei einer Bank aufzutauchen.
    Das Verhalten einer Bank, kann auch dem Schutz des Kunden dienen und muss nicht immer Böses vermuten lassen.

  6. Baufinanzierung: Unabhängiger Berater vs. Verkäufer

    Eigener Berater ist besser als Verkäufer
    Zitat:
    Wer zahlt schon gern einen Berater, der sagt: " Lassen Sie das Vorhaben sausen".

    Dabei würde das in vielen Partnerschaften und Familien die Lebensqualität wesentlich erhöhen. Kein Streit ums monatliche finanzielle Auskommen, weniger Ehescheidungen, glücklichere Partner und Kinder, sich mal was für die Familie gönnen können (3 Wochen Zeltplatz oder Ferienhaus in der Bretagne, davon kann man dann ein ganzes Jahr davon zehren) usw.
    Der normale Kunde (das ist nicht böse gemeint), ist der geschulten Verkäuferclique eigentlich nicht (!) einfach hilflos ausgeliefert, wenn man ein wenig, nur ein wenig mal so denken würde, wie beim Bauen selbst. Da wird hier doch auch immer gepredigt "nehmt Euch nen Fachmann zur Seite, der von Euch bezahlt wird". Und wenn der dann, weil neutral (wenn dem so ist, das sind nämlich nur ein paar Handvoll in der Republik), gemeinsam (!) mit dem mündigen Kunden zum Ergebnis kommt "lass es sein", dann gibt es zwar Verlierer, aber denen steht ein gut beratener und zufriedener, daher auch glücklicher, Mensch/Familie gegenüber.
    Warum wollen das so wenige sehen? Nicht jeder muss alles haben, nur weil Hochglanzprospekte (ohne Haftung), der Kumpel oder Kollege einem das einreden wollen. Das manchmal dumme Geschwätz müssen die ja nicht bezahlen, sondern der, der darauf reingefallen ist (was man erst merkt, wenn alles zu spät ist). Nur, nicht vergessen, das ist dann teures Lehrgeld. Um nicht zu sagen, lebenslängliches "Vergnügen ade ... ". Manchmal. Ja, nur manchmal!

  7. Finanzierung ohne Eigenkapital: Tragbarkeit & Lebensplanung

    Foto von

    Finanzierung mit wenig Eigenkapital  -  ja oder nein
    Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital sinnvoll oder nicht sinnvoll ist, ist abhängig von der individuellen Situation. Es muss sichergestellt sein, dass die Belastung für den Zeitraum der gesamten Finanzierungslaufzeit tragbar ist. Ganz wichtig ist, dass man sich Gedanken über die zukünftige Lebensplanung macht. z.B. sind Kinder geplant, wie wird sich das Einkommen zukünftig entwickeln, wie werden sich Kosten entwickeln usw.. Diese Punkte müssen berücksichtigt werden um in der Zukunft keinen Schiffbruch zu erleiden. Ein weiterer Punkt ist die gewählte Zinsfestschreibung. Auch hier müssen Szenarien durchgespielt werden wie: Was ist, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung angestiegen sind. Eine Vollfinanzierung erfordert immer eine intensive Auseinandersetzung mit allen Bereichen und muss z.B. auch eine Rücklagevereinbarung für evtl. spätere Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie enthalten.

  8. Rücklagevereinbarung: Konkretisierung der Ausgestaltung

    Rücklagevereinbarung
    In welcher Art, Form, Gestalt, Herr Dittmer?

  9. Rücklage für Instandhaltung: Anlageformen & Höhe

    Foto von

    Wie gestalte ich eine Rücklage für evtl. Installationsmaßnahmen
    Entscheidend ist die individuelle Einstellung zu den einzelnen Anlageprodukten des Kapitalmarktes, bin ich ein Sicherheitsmensch oder bin ich bereit auch Risiken bei einer Geldanlage einzugehen. Hieraus ergibt sich dann die passende Anlageform für jeden einzelnen.
    Die Höhe der Rücklage wird einmal bestimmt durch das Alter, die Größe der Immobilie und den finanziellen Möglichkeiten. Als Annäherungswert kann man ca. 5 € je m² Wohnfläche pro Jahr ansetzen.
    Alternativ bietet sich auch die Besparung eines kleineren Bausparvertrages an  -  Größenordnung ist auch hier individuell verschieden  -  Annäherungswert ca. 20.000 € Bausparsumme. In dieser Größenordnung lässt sich später ohne großen Aufwand und zusätzlicher Besicherung ein Blankodarlehen von der Bausparkasse beantragen. Man muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die Verzinsung der Ansparung i.d.R. zwischen 1  -  1,5 % p.a. liegt und eine Abschlussgebühr zu zahlen ist. Dieses muss man individuell mit den Vorteilen der problemlosen Darlehensabwicklung und den von vorn herein feststehenden Darlehenszins (ca. 3,9 bis 4,2 % p.a.) abwägen.
    Bei einer Ansparung in ein Bankprodukt oder Investmentfonds ist darauf zu achten, dass eine jederzeitige Verfügbarkeit gegeben ist. Der Anlagezeitraum ist mitbestimmend für die Art der Anlage (z.B. Anlagehorizont 10 Jahre  -  hier kann je nach persönlicher Risikobereitschaft auch auf Aktienfonds gesetzt werden).
    Für Instandhaltungsmaßnahmen sollte man immer Gelder separat ansammeln, denn nur so kann man überblicken in welcher Höhe Kapital für die Instandhaltung oder Um- und Anbauten (Umbauten, Anbauten) zur Verfügung steht  -  ähnlich wie eine Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken und Alternativen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Herausforderungen und Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Es werden Risiken, alternative Finanzierungsmodelle und die Bedeutung einer realistischen Einschätzung der finanziellen Situation beleuchtet. Zudem wird die Rolle unabhängiger Berater im Vergleich zu Bankberatern hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baufinanzierung: Vertrag prüfen – Bankwechsel als Alternative wird geraten, den Darlehensvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls eine andere Bank in Betracht zu ziehen, falls die Konditionen nicht den ursprünglichen Vereinbarungen entsprechen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Eigenkapital bei Hausfinanzierung: Einsatz & Nachweise erläutert, dass Banken in der Regel den Einsatz von Eigenkapital fordern, aber bei Modernisierungskosten bis zu einer bestimmten Höhe auf Nachweise verzichten können. Dies kann die Finanzierung erleichtern.

    🔴 Risiko: Der Beitrag Eigenkapital vs. Luftnummer: Risiken bei der Baufinanzierung warnt davor, fiktives Eigenkapital anzugeben, da dies zu Problemen bei der Kreditvergabe führen kann. Ehrlichkeit und eine realistische Einschätzung der finanziellen Situation sind entscheidend.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich von einem unabhängigen Berater beraten zu lassen (siehe Baufinanzierung: Unabhängiger Berater vs. Verkäufer) und verschiedene Angebote einzuholen, um die besten Konditionen für die Baufinanzierung zu erhalten. Zudem sollte man die Tragbarkeit der Finanzierung langfristig prüfen (Finanzierung ohne Eigenkapital: Tragbarkeit & Lebensplanung) und eine Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen bilden (Rücklage für Instandhaltung: Anlageformen & Höhe).

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