sehr geehrte Damen und Herren, liebe Experten,
ich weiß, es gibt schon ähnliche anfragen. aber aus den vielen Antworten bin ich nicht sehr schlau geworden. daher nochmal eine anfrage zu den Voraussetzungen einer zu zahlenden maklerprovision:
folgende Sachlage liegt vor: ein Mietshaus (12 Parteien) soll verkauft werden. die Mieter haben erst vor wenigenTagen direkt vom Eigentümer von seiner verkaufsabsicht erfahren. innerhalb der mieterschaft bildet sich nun eine Gruppe von Interessenten, die eventuell eine käufergemeinschaft bilden möchten. der noch-Eigentümer hat nichts dagegen, setzt aber eine sehr kurze Frist von 2 Wochen, in der sich die Mieter "halbwegs verbindlich" entscheiden müssten. nach dieser Frist wolle er einen Makler mit der suche weiterer kaufInteressenten beauftragen. der dann abzuschließende Maklervertrag sei so gestaltet, dass ALLE kaufInteressenten (also auch die hausinterne interessengemeinschaft) im Falle eines vertragsabschlusses die dann fällige courtage von 5,8 % an den Makler zahlen müssten.
meine Frage: ist dies zulässig? muss auch die hausinterne käufergemeinschaft für den fall, dass sie sich "zu spät" (also nach Unterzeichnung des Maklervertrages) für den kauf entscheidet, die Provision zahlen? oder unter welchen konkreten Bedingungen? (die an anderer Stelle erfolgten Erläuterungen zu "nachweisMakler" und "Vermittlungsmakler" haben mir nicht sehr geholfen, weil ich nicht weiß, in welche Kategorie in unserem Fall der Makler fallen wird.)
vielen Dank für alle Antworten.
herbie
Maklerprovision bei Vorkenntnis: Wann muss ich zahlen? Bedingungen, Fristen & Fallstricke
In diesem Forum sind Sie: Baufinanzierung📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 16.01.2026
In diesem Thread wird diskutiert, wie man bei Vorkenntnis einer Immobilie die Maklerprovision verhandeln oder vermeiden kann. Es wird empfohlen, Kaufpreisangebote in konkreten Beträgen zu formulieren und die Entscheidung des Eigentümers zu beschleunigen, um einen Nachlass zu erzielen. Die Bedeutung des Maklervertrags und die Einhaltung von Fristen werden hervorgehoben.
Maklerprovision bei Vorkenntnis: Wann muss ich zahlen? Bedingungen, Fristen & Fallstricke
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Ich verstehe, dass Sie Klarheit bezüglich der Maklerprovision bei Vorkenntnis wünschen. Grundsätzlich gilt: Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur, wenn seine Tätigkeit ursächlich für den Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags war. Vorkenntnis bedeutet, dass Sie das Objekt bereits kannten, bevor der Makler es Ihnen angeboten hat.
Wichtige Punkte:
- Beweislast: Der Makler muss beweisen, dass seine Tätigkeit zur Vermittlung geführt hat.
- Maklervertrag: Ein Maklervertrag ist nicht zwingend erforderlich, kann aber die Provisionsansprüche regeln.
- Vorkenntnis einwenden: Teilen Sie dem Makler Ihre Vorkenntnis unverzüglich mit, idealerweise schriftlich.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Maklervertrag genau und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten.
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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob eine von Mietern gebildete Interessengemeinschaft zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden kann, wenn der Eigentümer nach einer zweiwöchigen Entscheidungsfrist einen Makler beauftragt. Entscheidend ist, ob zwischen der Interessengemeinschaft und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt. Ohne einen solchen Vertrag besteht grundsätzlich keine Provisionspflicht, selbst wenn der Makler das Objekt nachweist oder vermittelt.
🔴 Gefahr: Die Klausel im Maklervertrag, wonach "ALLE kaufInteressenten" die Provision zahlen müssen, ist rechtlich höchst bedenklich. Ein Maklervertrag kommt nur durch übereinstimmende Willenserklärungen zwischen Makler und Kunde zustande. Die bloße Nennung in einem Vertrag zwischen Eigentümer und Makler begründet keine Verpflichtung Dritter. Die Interessengemeinschaft sollte daher keinesfalls eine solche Klausel akzeptieren oder unterschreiben.
➕ Ergänzung: Die Unterscheidung zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler ist hier zentral. Ein Nachweismakler erhält Provision, wenn er dem Käufer die Gelegenheit zum Kauf nachweist. Da die Mieter jedoch bereits vor Maklerbeauftragung vom Eigentümer informiert wurden, liegt hier eine sogenannte Vorkenntnis vor. Der Makler kann für diese Interessenten keine Provision verlangen, da er keine neue Kaufgelegenheit verschafft hat. Ein Vermittlungsmakler müsste aktiv zwischen den Parteien verhandeln, was bei einer internen Käufergemeinschaft ebenfalls nicht erforderlich ist.
✅ Zustimmung: Die kurze Frist von zwei Wochen ist rechtlich nicht zu beanstanden, da der Eigentümer sein Verkaufsinteresse frei gestalten kann. Allerdings sollten die Mieter diese Frist nutzen, um sich klar zu positionieren. Wenn sie vor Abschluss des Maklervertrags eine verbindliche Kaufabsicht erklären, kann der Makler später keine Provision von ihnen fordern.
👉 Handlungsempfehlung: Die Interessengemeinschaft sollte umgehend schriftlich gegenüber dem Eigentümer ihr ernsthaftes Kaufinteresse bekunden und eine verbindliche Entscheidung innerhalb der Frist anstreben. Sie sollte keinerlei Verträge mit dem Makler eingehen und sich nicht auf Provisionsklauseln einlassen. Bei Unsicherheit ist die Konsultation eines Fachanwalts für Immobilienrecht dringend zu empfehlen, um die spezifischen Vertragsbedingungen prüfen zu lassen.
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Der Sachverhalt betrifft die Rechtsfrage, ob eine Mietergemeinschaft, die bereits vor Abschluss eines Maklervertrags vom Verkaufswunsch des Eigentümers Kenntnis erlangt hat, dennoch zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet ist, falls sie nach Vertragsabschluss mit dem Makler den Kauf abschließt.
⚠️ Korrektur: Die pauschale Formulierung im Maklervertrag, dass "ALLE Kaufinteressenten" – inklusive der hausinternen Gruppe – die Provision zahlen müssen, ist rechtsunwirksam, sofern der Makler weder die konkrete Kaufgelegenheit geschaffen noch eine Vermittlungstätigkeit im Sinne des § 652 BGBAbk. entfaltet hat.
➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Kenntnisnahme, sondern ob der Makler einen ursächlichen, nachweisbaren Vermittlungserfolg erzielt hat – also z. B. konkrete Verhandlungen initiiert, den Kaufpreis ausgehandelt oder den Vertragsabschluss maßgeblich gefördert hat.
✅ Zustimmung: Die Annahme, dass "Vorkenntnis" allein nicht zur Provision verpflichtet, ist grundsätzlich korrekt – Vorkenntnis ist kein Vermittlungserfolg, sondern lediglich ein Umstand, der die Erforderlichkeit der Maklertätigkeit in Frage stellt.
❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, durch Vertragsklauseln die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Provision (insb. Ursächlichkeit und konkrete Vermittlung) zu umgehen – eine "automatische Provisionspflicht" bei jedem Kauf nach Vertragsabschluss verstößt gegen das Transparenzgebot und die Treuepflicht nach § 652 BGB.
🔴 Gefahr: Eine vertraglich erzwungene Provision für die Mietergemeinschaft birgt das Risiko einer sittenwidrigen Klausel nach § 138 BGB, insbesondere bei unangemessener Druckausübung durch die kurze Frist und die Drohung mit Maklereinschaltung.
👉 Handlungsempfehlung: Die Mietergemeinschaft sollte vor einer verbindlichen Kaufzusage unbedingt einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren, um die Wirksamkeit des geplanten Maklervertrags und die konkreten Provisionserfordernisse im Einzelfall prüfen zu lassen.
Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Maklerprovision
- Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Die Höhe der Provision ist gesetzlich geregelt und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer oder zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Verwandte Begriffe: Vermittlungsprovision, Courtage, Maklergebühr - Vorkenntnis
- Vorkenntnis bedeutet, dass ein Interessent eine Immobilie bereits vor der Kontaktaufnahme mit einem Makler kannte. Dies kann die Provisionsansprüche des Maklers beeinflussen.
Verwandte Begriffe: Vorinformation, Eigenrecherche, Kenntnisstand - Maklervertrag
- Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Makler und einem Kunden, in der die Leistungen des Maklers und die Höhe der Provision festgelegt sind. Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, z.B. den einfachen Maklervertrag und den Alleinauftrag.
Verwandte Begriffe: Vermittlungsvertrag, Provisionsvereinbarung, Auftragsbestätigung - Vermittlungstätigkeit
- Die Vermittlungstätigkeit des Maklers umfasst alle Aktivitäten, die darauf abzielen, einen Kauf- oder Mietvertrag zwischen zwei Parteien zustande zu bringen. Dazu gehören z.B. die Besichtigung der Immobilie, die Verhandlung mit den Parteien und die Erstellung des Vertragsentwurfs.
Verwandte Begriffe: Akquisition, Kontaktvermittlung, Vertragsanbahnung - Provisionsanspruch
- Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht, wenn er erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat und die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Der Provisionsanspruch ist in der Regel im Maklervertrag geregelt.
Verwandte Begriffe: Honoraranspruch, Vergütungsanspruch, Entgeltforderung - Mietshaus
- Ein Mietshaus ist ein Gebäude, das mehrere Wohneinheiten enthält, die an verschiedene Mieter vermietet werden. Mietshäuser sind eine beliebte Anlageform für Investoren.
Verwandte Begriffe: Mehrfamilienhaus, Wohnanlage, Renditeobjekt - Eigentümer
- Der Eigentümer ist die Person, der eine Sache rechtlich gehört. Im Zusammenhang mit Immobilien ist der Eigentümer die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Verwandte Begriffe: Besitzer, Inhaber, Verfügungsberechtigter
Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Vorkenntnis im Zusammenhang mit der Maklerprovision?
Vorkenntnis bedeutet, dass Sie das Objekt, für das der Makler eine Provision verlangt, bereits vor dem ersten Kontakt mit dem Makler kannten. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie das Objekt bereits online gesehen oder von Bekannten davon erfahren haben. - Muss ich eine Maklerprovision zahlen, wenn ich Vorkenntnis habe?
Nicht unbedingt. Wenn Sie nachweisen können, dass Sie das Objekt bereits vor der Maklertätigkeit kannten, entfällt in der Regel der Provisionsanspruch des Maklers. Es sei denn, der Makler kann nachweisen, dass seine Tätigkeit trotz Ihrer Vorkenntnis maßgeblich zum Vertragsabschluss beigetragen hat. - Wie weise ich Vorkenntnis nach?
Sammeln Sie Beweise, die Ihre Vorkenntnis belegen. Dies können Screenshots von Online-Anzeigen, E-Mails, Zeugenaussagen oder andere Dokumente sein, die belegen, dass Sie das Objekt bereits vor dem Kontakt mit dem Makler kannten. - Was ist ein Maklervertrag und welche Bedeutung hat er?
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Makler, in der die Leistungen des Maklers und die Höhe der Provision festgelegt sind. Ein schriftlicher Maklervertrag ist zwar nicht zwingend erforderlich, bietet aber Rechtssicherheit für beide Parteien. - Was passiert, wenn ich einen Maklervertrag unterschrieben habe, aber Vorkenntnis hatte?
Auch wenn Sie einen Maklervertrag unterschrieben haben, können Sie die Provisionszahlung verweigern, wenn Sie Vorkenntnis hatten und der Makler seine Leistung nicht erbracht hat. Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen. - Welche Fristen muss ich beachten, wenn ich Vorkenntnis geltend machen möchte?
Es gibt keine festen Fristen, aber Sie sollten Ihre Vorkenntnis so schnell wie möglich dem Makler mitteilen, idealerweise schriftlich. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird es, Ihre Position zu beweisen. - Kann der Makler trotzdem eine Provision verlangen, wenn ich das Objekt von jemand anderem kaufe oder miete?
Wenn der Makler Ihnen das Objekt nachweislich vermittelt hat und Sie es später von einer anderen Person kaufen oder mieten, kann der Makler unter Umständen trotzdem eine Provision verlangen. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. - Was kann ich tun, wenn der Makler unberechtigt eine Provision verlangt?
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Makler unberechtigt eine Provision verlangt, sollten Sie die Zahlung verweigern und sich rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt kann Ihre Rechte prüfen und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.
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Kaufpreis verhandeln: 6% Nachlass bei schneller Entscheidung
Dann lassen Sie doch den Hauseigentümer auflaufen
und bieten Ihm gleich 6 % weniger Kaufpreis an, aber nur wenn es schnell geht mit der Entscheidung, sonst würden Sie nur 15 5 weniger zahlen wollen. Aber bitte nicht mit Prozenten bei den Angeboten hantieren, sondern immer als runden Geldbetrag. -
Kaufpreis reduzieren: Angebot in konkreten Beträgen statt Prozenten
Dann lassen Sie doch den Hauseigentümer auflaufen
und bieten Ihm gleich 6 % weniger Kaufpreis an, aber nur wenn es schnell geht mit der Entscheidung, sonst würden Sie nur 15 % weniger zahlen wollen. Aber bitte nicht mit Prozenten bei den Angeboten hantieren, sondern immer als runden Geldbetrag. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Maklerprovision bei Vorkenntnis: Strategien und Fallstricke
💡 Kernaussagen: In diesem Thread wird diskutiert, wie man bei Vorkenntnis einer Immobilie die Maklerprovision verhandeln oder vermeiden kann. Es wird empfohlen, Kaufpreisangebote in konkreten Beträgen zu formulieren und die Entscheidung des Eigentümers zu beschleunigen, um einen Nachlass zu erzielen. Die Bedeutung des Maklervertrags und die Einhaltung von Fristen werden hervorgehoben.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Achten Sie darauf, Kaufpreisangebote immer in runden Geldbeträgen zu formulieren, anstatt mit Prozenten zu hantieren, wie im Beitrag Kaufpreis reduzieren: Angebot in konkreten Beträgen statt Prozenten erläutert wird. Dies kann die Verhandlungsposition stärken.
💰 Zusatzinfo: Ein schneller Entschluss zum Kauf kann zu einem Preisnachlass führen, wie im Beitrag Kaufpreis verhandeln: 6% Nachlass bei schneller Entscheidung vorgeschlagen wird. Dies kann besonders relevant sein, wenn mehrere Interessenten vorhanden sind.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags genau, ob Vorkenntnis der Immobilie besteht. Verhandeln Sie die Maklerprovision gegebenenfalls neu oder versuchen Sie, direkt mit dem Eigentümer in Kontakt zu treten, um die Vermittlungsprovision zu umgehen. Beachten Sie die Fristen für den Nachweis der Vorkenntnis.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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