Zerkratzte Fenster nach Wohnungsabnahme: Wer haftet für die Kratzer im Glas?

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Ich verstehe, dass Sie nach der Abnahme Ihrer Neubauwohnung zerkratzte Fenster entdeckt haben. Da die Fenster bei der Übergabe aufgrund der mangelnden Reinigung nicht geprüft werden konnten, stellt sich die Frage der Haftung.

🔴 Gefahr: Zerkratzte Fenster können die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen und zu Folgeschäden führen, wenn beispielsweise Feuchtigkeit eindringt.

Ich empfehle Ihnen, die Baufirma schriftlich über die Mängel zu informieren und eine Frist zur Nachbesserung zu setzen. Dokumentieren Sie die Kratzer detailliert mit Fotos und Videos. Falls die Baufirma die Mängel bestreitet oder nicht innerhalb der Frist behebt, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen, um den Schaden zu begutachten und die Ursache festzustellen.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte zu prüfen und durchzusetzen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Beweislast zu sichern und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation nach der Übergabe einer Neubauwohnung, bei der Mängel an Fenstern (Kratzer im Glas und Rahmen) erst nach der Abnahme festgestellt wurden. Die zentrale rechtliche Frage ist die Beweislast für den Zeitpunkt der Entstehung der Schäden. Da die Wohnung nur "besenrein" übergeben wurde und die Fenster bei der Abnahme verschmutzt waren, ist eine Sichtprüfung auf feine Kratzer objektiv erschwert gewesen. Dies spricht gegen eine sofortige Erkennbarkeit der Mängel.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass die Baufirma die Verantwortung für die Kratzer im Glas von sich weist und behauptet, diese seien erst nach der Übergabe durch den Mieter entstanden. Da der Mieter die Fenster wochenlang nicht gereinigt hat, um genau diesen Vorwurf zu vermeiden, fehlt ihm ein lückenloser Zustandsnachweis. Ohne Beweise (z.B. Fotos vom Tag der Übergabe) droht eine Beweislastumkehr zu seinen Ungunsten.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen "offenen" Mängeln (Kratzer in Rahmen, die bei der Abnahme hätten auffallen können) und "verdeckten" Mängeln (Kratzer im Glas, die erst nach Reinigung sichtbar wurden). Für verdeckte Mängel gilt eine längere Rügefrist, die hier noch nicht abgelaufen sein dürfte. Der Mieter sollte dies schriftlich und detailliert gegenüber der Baufirma geltend machen.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie umgehend alle Kratzer mit hochauflösenden Fotos und Zeugen (z.B. Nachbarn). Setzen Sie der Baufirma eine letzte schriftliche Frist zur Mängelbeseitigung (z.B. 14 Tage) und drohen Sie die Minderung des Sicherungseinbehalts an. Ziehen Sie in Erwägung, einen unabhängigen Sachverständigen für Glas- und Fenstertechnik zu beauftragen, um die Ursache und den Zeitpunkt der Kratzer fachlich zu klären. Bei weiterer Untätigkeit der Firma sollten Sie einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt konsultieren.

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Der Sachverhalt beschreibt eine Neubauwohnung, bei der bei der Übergabe im März Kratzer an den Fensterscheiben nicht erkannt wurden – weder durch den Mieter noch durch die Baufirma – und erst nachträglich, bei der ersten Außenreinigung, sichtbar wurden. Die Kratzer sind flächenhaft (ca. 3–5 cm²), unterschiedlich tief und weisen Merkmale einer mechanischen Beschädigung auf, die typischerweise durch unsachgemäße Reinigung oder Fremdeinwirkung entstehen.

🔴 Gefahr: Tiefere Kratzer im Glas stellen eine dauerhafte optische und funktionale Mängel dar, die die Lichtdurchlässigkeit, die Wärmedämmung und die mechanische Integrität der Verglasung beeinträchtigen können – insbesondere bei Isolierglas, bei dem Kratzer die Beschichtung (z. B. Low-E-Schicht) beschädigen oder Kondensationsrisiken erhöhen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "besenreine Übergabe" die Sichtprüfung von Fenstern entbindet, ist rechtlich falsch: Der Käufer/Mieter ist verpflichtet, bei Abnahme Mängel zu rügen, aber die Baufirma trägt die Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung – insbesondere bei verdeckten Mängeln wie Kratzern, die bei üblicher Sichtprüfung nicht erkennbar sind.

➕ Ergänzung: Kratzer im Glas sind grundsätzlich nicht reparabel – Polieren ist bei Floatglas nicht möglich, da es die Oberflächenstruktur zerstört; ein Austausch der Scheibe ist die einzige fachgerechte Lösung. Kunststoffrahmenkratzer sind hingegen oft polierbar, aber das ändert nichts an der Haftung für die Scheiben.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die Baufirma könne sich "sträuben" den Austausch vorzunehmen, ist unzulässig: Bei nachweislich vor Übergabe entstandenen Mängeln besteht ein gesetzlicher Mängelanspruch nach § 633 BGB (bei Kauf) oder § 535 BGB (bei Miete), der auch den Austausch der Scheiben umfasst.

✅ Zustimmung: Die Vorsicht, die Fenster zunächst nicht zu reinigen, war sachlich richtig – so wurde eine mögliche Eigenverursachung ausgeschlossen und die Beweislage für einen vorliegenden Mangel gestärkt.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Kratzer fotografisch (mit Maßstab, bei Tageslicht, von außen und innen), fordern Sie schriftlich binnen 14 Tagen die Nachbesserung (Austausch der betroffenen Scheiben) unter Hinweis auf die gesetzlichen Mängelansprüche, und beauftragen Sie bei weiterem Verzug unverzüglich einen unabhängigen Bausachverständigen zur Mängelbegutachtung – insbesondere zur Klärung der Entstehungszeit und -ursache der Kratzer.