Undichter Balkon Mietwohnung: Schäden, Rechte & Reparatur – Was tun?
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Undichter Balkon Mietwohnung: Schäden, Rechte & Reparatur – Was tun?

Hallo,
wir wohnen seit vier Jahren in einer umgebauten Kaserne. Das gesamte Gebäude (Erstbezug Sommer 2000) ist extrem mängelbehaftet (die Sanierungskosten betragen aktuell mehrere Millionen €), unternommen wird jedoch nichts. Das hat Gründe, die mich als Mieter jedoch wenig betreffen.
Unser Problem ist, dass wir eine sehr hohe Miete zahlen, die in keinem Verhältnis zur Wohnqualität steht. Ein Dauerärgernis ist u.a. der Balkon:
Kurz nach unserem Einzug habe ich festgestellt, dass der Balkon über uns undicht ist. Seit nunmehr 2 1/2 Jahren laufe ich, diesen aber auch andere Mängel betreffend, gegen die Wand: Bei der Hausverwaltung, beim Bauträger, beim Vermieter (der hat sich zwar mal gekümmert, hat aber auch nichts erreicht).
Inzwischen ist die Situation Folgende: Bei starkem Regen stürzen richtige Wasserfälle vom oberen Balkon herunter (der Abfluss funktioniert auch nicht)  -  oder besser gesagt ein zäher Brei aus schmutzigem, rostigen Wasser, Dichtungsmasse sowie hunderten von toten Ameisen. Ein großer Teil dieser appetitlichen Mischung bleibt gleich an der Fassade und an den Fenstern kleben, der Rest hat inzwischen die Balkonfließen blind werden lassen. Die Fensterbank ist inzwischen völlig zerfressen, die Fassade zieren von oben bis unten braune Schlieren, die Unterseite des oberen Balkons ist dermaßen durchfeuchtet, dass sie auch im Sommer nicht mehr trocknet.
Dieses Problem war in diesem Ausmaß bislang nur an wenigen Balkonen der Wohnanlage festzustellen. Inzwischen geht die Tropferei jedoch fast überall los.
Den Bewohnern wurde nun zum Thema "Dauerelastische Fuge zwischen Balkon und Mauer" mitgeteilt, dass diese Fuge eine Wartungsfuge sei: "Wir fordern alle Eigentümer auf dafür zu sorgen, dass die Stellen an denen die Fuge nicht dicht verfüllt ist mit einem geeigneten Material zu verschließen. z.B. Mastic oder Silikon. Bitte informieren Sie ggf. Ihre Mieter. "
Das Maß ist für mich jetzt endgültig voll! Ich gehe davon aus, dass der Bauträger mit den entsprechenden Handwerksfirma keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat. Und soweit mir bekannt ist, unterliegen Wartungsfugen nicht der Gewährleistung und können auch nicht nachtraglich einfach als solche bestimmt werden.
Ein Fachmann, den ich das Ganze vor kurzem begutachten ließ, riet mir außerdem, die Finger von Silikon zu lassen: "Diese Fuge wird unter Umständen erst dann zur Wartungsfuge, wenn ihr anfängt, mit Silikon rumzubasteln. "
Weitere Vorgehen wollen wir jetzt gemeinsam mit unseren Nachbarn (insgesamt vier Parteien) abstimmen. Jeder hat große Probleme mit Mängeln, und für sich alleine konnte bislang keiner etwas erreichen.
Am liebsten würde ich ausziehen. Lieber heute als morgen. Das geht aber nicht, weil sich unsere Investitionen in die Wohnung noch nicht amortisiert haben.
Was raten Sie uns? Können wir überhaupt etwas tun?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
MfG
"Soldier"
  • Name:
  • Soldier
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Schimmelbildung durch Feuchtigkeit kann schwerwiegende gesundheitliche Folgen haben. Lassen Sie den Schimmelbefall umgehend von einem Fachmann beseitigen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie seit Jahren mit einem undichten Balkon in Ihrer Mietwohnung zu kämpfen haben. Die Untätigkeit der Hausverwaltung ist sehr ärgerlich. Hier sind einige Punkte, die Sie beachten sollten:

    🔴 Gefahr: Eindringende Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung in der Wohnung führen, was ein erhebliches Gesundheitsrisiko darstellt. Zudem kann die Bausubstanz durch die Feuchtigkeit geschädigt werden.

    • Mängelanzeige: Setzen Sie den Vermieter schriftlich über den Mangel in Kenntnis (am besten per Einschreiben mit Rückschein). Beschreiben Sie die Schäden detailliert und fordern Sie eine umgehende Reparatur.
    • Mietminderung: Bei erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnqualität durch den undichten Balkon haben Sie das Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Ich empfehle, sich hierzu von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen.
    • Ersatzvornahme: Wenn der Vermieter die Reparatur nicht innerhalb einer angemessenen Frist veranlasst, können Sie die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (Ersatzvornahme). Dies sollte jedoch nur nach vorheriger Ankündigung und Fristsetzung erfolgen.
    • Dokumentation: Dokumentieren Sie die Schäden und die Kommunikation mit dem Vermieter sorgfältig (Fotos, Schriftverkehr). Dies ist wichtig für eine eventuelle rechtliche Auseinandersetzung.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht, um Ihre Rechte geltend zu machen und die notwendigen Schritte einzuleiten. Lassen Sie die Feuchtigkeitsschäden von einem Fachmann begutachten, um das Ausmaß der Schäden festzustellen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Mängelanzeige
    Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Mieters an den Vermieter über einen Mangel in der Mietwohnung. Sie dient dazu, den Vermieter über den Mangel zu informieren und ihn zur Beseitigung aufzufordern.
    Verwandte Begriffe: Mietminderung, Reparatur, Instandhaltungspflicht.
    Mietminderung
    Die Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Wohnqualität durch einen Mangel beeinträchtigt ist. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab.
    Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Mietrecht, Wohnqualität.
    Ersatzvornahme
    Die Ersatzvornahme ist das Recht des Mieters, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Kosten vom Vermieter zurückzufordern, wenn dieser die Reparatur nicht innerhalb einer angemessenen Frist veranlasst hat.
    Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Reparatur, Kostenerstattung.
    Instandhaltungspflicht
    Die Instandhaltungspflicht ist die Pflicht des Vermieters, die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel zu beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Reparatur, Mietrecht.
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz umfasst alle tragenden und raumbildenden Bauteile eines Gebäudes. Schäden an der Bausubstanz können die Stabilität und Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Feuchtigkeitsschaden, Statik.
    Schimmelbildung
    Schimmelbildung entsteht durch Feuchtigkeit und kann zu gesundheitlichen Problemen führen. Schimmelbefall sollte umgehend von einem Fachmann beseitigt werden.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitsschaden, Gesundheitsschaden, Bausubstanz.
    Mietrecht
    Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Es umfasst unter anderem Regelungen zur Miete, zur Instandhaltung der Mietwohnung und zur Kündigung des Mietverhältnisses.
    Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Mietminderung, Instandhaltungspflicht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rechte habe ich als Mieter bei einem undichten Balkon?
      Sie haben das Recht auf Mängelbeseitigung durch den Vermieter, Mietminderung und gegebenenfalls Schadensersatz, wenn der Balkon nicht ordnungsgemäß instand gehalten wird und die Wohnqualität beeinträchtigt ist.
    2. Wie hoch kann die Mietminderung bei einem undichten Balkon sein?
      Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung kann die Mietminderung bis zu 20% oder mehr betragen. Ich empfehle, sich hierzu von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen.
    3. Was ist eine Mängelanzeige und wie schreibe ich sie richtig?
      Eine Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung an den Vermieter über einen Mangel in der Mietwohnung. Beschreiben Sie den Mangel detailliert, setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung und fordern Sie den Vermieter zur Reparatur auf. Senden Sie die Mängelanzeige am besten per Einschreiben mit Rückschein.
    4. Was bedeutet Ersatzvornahme?
      Ersatzvornahme bedeutet, dass Sie als Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern können, wenn dieser die Reparatur nicht innerhalb einer angemessenen Frist veranlasst hat. Dies sollte jedoch nur nach vorheriger Ankündigung und Fristsetzung erfolgen.
    5. Wie dokumentiere ich die Schäden richtig?
      Machen Sie Fotos von den Schäden, notieren Sie Datum und Uhrzeit der Feststellung, bewahren Sie den Schriftverkehr mit dem Vermieter auf und fertigen Sie ein Protokoll über die Gespräche mit dem Vermieter an.
    6. Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
      Wenn der Vermieter nicht auf Ihre Mängelanzeige reagiert, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Ich empfehle, sich hierzu von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen.
    7. Kann ich die Miete einfach so mindern?
      Nein, Sie sollten die Miete nicht einfach so mindern, sondern den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert oder die Reparatur nicht innerhalb der Frist erfolgt, können Sie die Miete mindern.
    8. Welche Rolle spielt der Bauträger bei Mängeln in der Mietwohnung?
      Der Bauträger ist in der Regel nicht direkt für Mängel in der Mietwohnung verantwortlich, es sei denn, er ist gleichzeitig der Vermieter. Die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger hat in der Regel der Eigentümer des Gebäudes.

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      Informationen zu den Rechten des Mieters bei Schimmelbildung in der Wohnung.
    • Vermieter reagiert nicht auf Mängelanzeige
      Was tun, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt?
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      Ein Überblick über die wichtigsten Regelungen im Mietrecht.
    • Balkonsanierung: Wer trägt die Kosten?
      Informationen zur Kostenverteilung bei der Sanierung eines Balkons.

  2. Vorgehen bei undichtem Balkon – Schadensmeldung & Mietminderung

    Was haben Sie bisher getan?
    Genau gesagt: Was haben Sie bisher mit Ihrem Vermieter gemacht? Der normale Weg in einem solchen Fall wäre Schadensmeldung, Erinnerung mit Fristsetzung und Androhung der Mietkürzung, ggf. Nachfrist, angemessene Kürzung der Kaltmiete. Das ganze per Einschreiben mit Rückschein. Dies ist natürlich die "rüde" Vorgehensweise für renitente Vermieter. Als Mieter legen Sie aus meiner Sicht schon deutlich zu viel eigene Aktivität an den Tag. Ob Ihr Vermieter Differenzen mit dem Bauunternehmen bzgl. Garantie und Wartung hat kann Ihnen doch erstmal völlig egal sein! Darin liegt doch einer der Vorteile des Mieterdaseins.

  3. Mietminderung bei Bauschäden – Heizungsausfall & Brauchwasser

    Das ist leider alles nicht so einfach ...
    Vielen Dank, Herr Alde, für Ihre Antwort.
    Und sorry, dass ich zunächst ein Pseudonym verwendet habe. Irgendwie bin ich so wütend, dass ich gerade gar nicht mehr richtig denken kann. Wir haben tatsächlich schon einmal die Miete gekürzt  -  weil mitten im Winter die Heizung komplett ausfiel und wir über zwei Wochen hinweg so gut wie nie Brauchwasser (i.e. keine Toilette, keine Waschmaschine) hatten.
    Ich melde die Schäden natürlich dem Vermieter. Aber selbst ein Eigentümer kommt in dieser Anlage keinen Schritt weiter. Hier sind ganz andere Kräfte am walten. 🙂
    Wir, die Bewohner, haben alle gelernt, uns irgendwie mit den Mängeln zu arrangieren. Und wir nehmen inzwischen wirklich viel hin, das stimmt schon. Aber vergessen Sie nicht: Wir leben hier. Ich arbeite sogar hier. Und ich beklage mich noch nicht einmal, dass es im Moment schon wieder eiskalt ist, weil tagsüber die Heizungen auf ein Minimum runtergefahren werden. Mietkürzungen usw. bringen da doch nichts  -  außer Streit und Ärger. Und die Mängel, die einen massiv beeinträchtigen, bleiben.
    Ich versuche jetzt mal, konkrete Fragen zu dieser Balkongeschichte zu stellen:
    1. Was hat es mit dieser "Wartungsfuge" auf einmal auf sich?
    2. Es kann mich als Mieter niemand dazu auffordern, mit Silikon rumzustümpern, oder?
    3. Wie beurteilen Sie den Schaden, soweit das Aufgrund meiner Beschreibungen möglich ist?
    4. Wie müsste das repariert werden?
    5. Wie kann ich als Mieter Druck ausüben, damit das endlich von einem Fachbetrieb repariert wird? Dass ich so stark betroffen bin, liegt ja am Balkon, der zur Wohnung *über* meiner Wohnung gehört. "Meiner" leckt noch nicht ganz so schlimm.
    6. Können die Vermieter gezwungen werden, das reparieren zu lassen, auch wenn sie dafür in Vorleistung gehen müssten?
    Wie schon oben erwähnt: Ein Auszug steht im Moment nicht zur Debatte. ☹
    • Name:
    • Heidi

  4. Mieterschutzversicherung: Anwaltliche Beratung bei Wohnungsmängeln

    Mieterschutz
    wäre da doch die erste Adresse. Kostet zwar so um die 50 EUR/Jahr, umfasst aber auch anwaltliche Beratung. Ihr Ansprechpartner ist nun mal der Vermieter und sonst niemand. Der muss sich drum kümmern, dass der Druck nach oben durchgereicht wird.

  5. Mieterschutz – Keine Hilfe bei 'Katastrophen-Projekt'?

    Zu: "Was haben Sie bisher getan? " und "Mieterschutz"?
    Ich bin's wieder: "Soldier Heidi". Auch Ihnen, Herr Ackermann, vielen Dank für Ihre Antwort. Sie haben natürlich Recht mit Ihrer Empfehlung. Aber ich bin längst Mitglied beim Mieterschutz. Und meine Leidensgenossen sind das ebenfalls. Aber auch der Mieterschutz kann (oder will) uns nicht weiterhelfen.
    Wir leben hier in einem stadtbekannten "Katastrophen-Projekt": Aber eines, das wir liebgewonnen haben. Da ist nun einmal Hilfe zur Selbsthilfe angesagt. Es gibt in diesem Komplex eigentlich nur Eigentümer (die selbst in ihrem Eigentum wohnen und sehr besch ... eiden dran sind, weil sie von vorne bis hinten Vera.. werden) oder eben Mieter  -  die irgendwelche Kapitalanlage-Haie zum Vermieter haben, die ohnehin  -  weil Mietgarantie!  -  ihr Geld bekommen. Ganz egal, ob der unzufriedene Mieter nun zahlt oder nicht.
    Es muss für Sie komisch klingen: Aber wir, die wir in dieser etwas ungewöhnlichen Anlage leben  -  und auch weiterhin leben wollen  -  ergreifen jetzt einfach selbst die Initiative. Eigentümer hin, Mieter her  -  wir sind einfach Bewohner! Und jeder engagiert sich eben auf seine Weise ...
    Ich würde mich wirklich freuen, wenn mir jemand einfach auf meine klipp und klar gestellten Fragen Antworten könnte. Ich bin doch hier im Balkon- und Terrassen-Forum, oder?
    ;-)) )
    • Name:
    • Heidi

  6. Balkon-Abdichtung mangelhaft – Forum kann Problem nicht lösen

    Foto von Stefan Ibold

    hier nicht zu lösen
    Moin,
    erlauben Sie mir bitte den einwurf, Ihr Problem ist hier im Forum nicht zu lösen.
    allein die eigentumsverhältnisse sind schon etwas problematisch, dann die Pflichten, die sie und die Mieter sich anscheinend selber auferlegt haben und schließlich den technischen Mist, den die Ausführenden da hin gebaut haben.
    Allein aus meinem Bereich: wenn ich lese, dass Silikone die einige Art sind, einen Balkon dicht zu bekommen, dann weiß ich, dass da anscheinend überhaupt keine zugelassene Abdichtung vorhanden ist.
    Da geht es massiv in die Planungshaftung. Und auch hier stehen unter Umständen kurzfristige Verjährungsfristen an.
    Der erste Weg wäre demnach zu einem RA zu RENNEN und dem die Verträge offenzulegen. Dann kann entweder ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet werden, damit die Verjährung u.U. gehemmt werden kann, oder man kann sich relativ entspannt zurücklehnen, um in aller Ruhe die notwendigen Schritte vor- und auszuarbeiten.
    Warum hat denn offensichtlich kein Eigentümer oder Investor ein Interesse an einer Reparatur/Nachbesserung?
    Ich weiß nicht, irgendwie verstehe ich das nicht.
    Und hier im Forum kann man sich die Finger wund schreiben, die Kommunikation ist leider recht langsam.
    Wo liegt denn die Kaserne? Im Süden oder eher im Norden der Republik?
    Grüße
    Stefan Ibold

  7. Eigentümer-Frage: Reparaturpflicht bei undichtem Balkon?

    Irgendwie bin ich das hier völlig falsch angegangen
    Zu ehrlich 🙂
    Ich hätte schreiben sollen: Bin Eigentümer von zwei übereinander liegenden Wohnungen. Problem ist ... Mieter drängen auf Reparatur ... Muss ich? Und wenn ja: Was ist zu tun?
    Trotzdem vielen Dank für Ihre Beiträge. War ein Versuch Wert!
    • Name:
    • Heidi

  8. Undichter Balkon – Umfangreiche Problematik im Hintergrund

    Foto von

    nein, sind sie nicht
    Moin,
    nur der Information halber: die Fragestellerin hat direkten Kontakt mit mir aufgenommen. Ich vermute mal, sie ist etwas verunsichert ob der (meiner ) Reaktionen im Forum. Wenn sie zustimmt, würde ich auf Wunsch von Euch eine Zusammenfassung des Kontaktes einstellen.
    Ich sag es nur gleich, die Sache scheint weit umfangreicher zu sein, als es sich hier und im Moment darstellt.
    Und ich sage noch etwas, nicht das jemand meint, ich würde hier geschäftlich tätig werden. Ich habe keinerlei finanzielle Vorteile durch den Kontakt.
    Grüße
    Stefan Ibold

  9. Dank für Aufklärung – Angst vor Entdeckung der Beiträge

    Herr Ibold hat bestimmt keine Vorteile
    Wovon auch? 🙂
    Herr Ibold hat mir die Sache ausführlich und sehr einleuchtend erklärt. Dafür möchte ich mich auch an dieser Stelle nochmals ganz herzlich bedanken.
    Lassen wir es damit gut sein. Ich habe ohnehin schon ein bisschen Bammel, dass meine Beiträge von den "falschen Leuten" entdeckt werden und ich dann eventuell noch Ärger bekomme. Aber jammern und nichts tun ist eben nicht für jeden bequemer als zumindest zu versuchen, ein Problem zu lösen.
    Mir ist jetzt mal so richtig klar geworden, wie sehr man als Mieter in einer solchen Angelegenheit ausgeliefert ist. Ich glaube, die nächste "Wohnung" wird ein eigenens Häuschen. Wenn ich dann wieder nerve, können Sie mir wenigstens helfen. 🙂
    Noch einmal *DANKE* und
    Grüße: Heidi
    • Name:
    • Heidi
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 09.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 09.01.2026

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    Undichter Balkon Mietwohnung: Rechte, Mietminderung & Reparatur

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt das Problem eines undichten Balkons in einer Mietwohnung, die Rechte des Mieters bezüglich Mietminderung und Reparatur, sowie die Pflichten des Vermieters. Es wird die Bedeutung einer Schadensmeldung und Fristsetzung hervorgehoben. Die Komplexität der Eigentumsverhältnisse und die Schwierigkeit, das Problem im Forum zu lösen, werden diskutiert. Abschließend wird die Angst der Fragestellerin vor möglichen Konsequenzen durch die Veröffentlichung ihrer Beiträge thematisiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Balkon-Abdichtung mangelhaft – Forum kann Problem nicht lösen ist das Problem aufgrund der komplexen Eigentumsverhältnisse und Baumängel im Forum nicht zu lösen. Es wird empfohlen, sich professionelle Hilfe zu suchen.

    💰 Zusatzinfo: Eine Mieterschutzversicherung, wie im Beitrag Mieterschutzversicherung: Anwaltliche Beratung bei Wohnungsmängeln erwähnt, kann bei derartigen Problemen anwaltliche Beratung bieten und die Interessen des Mieters vertreten. Die Kosten hierfür betragen ca. 50 EUR/Jahr.

    👉 Handlungsempfehlung: Der erste Schritt sollte eine Schadensmeldung an den Vermieter mit Fristsetzung zur Reparatur sein, wie im Beitrag Vorgehen bei undichtem Balkon – Schadensmeldung & Mietminderung beschrieben. Bei Untätigkeit des Vermieters kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die korrekte Vorgehensweise sicherzustellen. Beachten Sie auch den Beitrag Mietminderung bei Bauschäden – Heizungsausfall & Brauchwasser bezüglich der Mietminderung bei Bauschäden.

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