Architekt Schlussrechnung: Wann fällig? Restarbeiten, Gewährleistung & Einbehalt?

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Die Schlussrechnung des Architekten wird fällig, sobald die Leistung vollständig erbracht und abgenommen wurde. Da im vorliegenden Fall noch Restarbeiten ausstehen, ist die Leistung noch nicht vollständig erbracht.

🔴 Gefahr: Eine verfrühte Zahlung der Schlussrechnung ohne Beseitigung der Mängel kann Ihre Position schwächen, da Sie weniger Druckmittel haben, die Mängelbeseitigung durchzusetzen.

Ich empfehle, die Schlussrechnung erst nach vollständiger Beseitigung aller Mängel und nach erfolgter förmlicher Bauabnahme zu begleichen. Bis dahin können Sie einen angemessenen Einbehalt (z.B. das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten) geltend machen. Dieser Einbehalt dient als Sicherheit, falls der Architekt oder die Handwerker die Mängel nicht beseitigen.

Die Gewährleistungsfrist für Architektenleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Während dieser Zeit haftet der Architekt für Planungs- und Überwachungsfehler.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel schriftlich und setzen Sie dem Architekten eine angemessene Frist zur Beseitigung. Kündigen Sie an, nach fruchtlosem Fristablauf die Mängel auf Kosten des Architekten durch Dritte beseitigen zu lassen.

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Der Sachverhalt betrifft die Fälligkeit der Architektenschlussrechnung bei bestehenden Mängeln und Restarbeiten. Der Bauherr hat einen Honorarvertrag nach HOAI^Abk. für die Leistungsphasen 1-9 abgeschlossen. Der Architekt stellt nun die Schlussrechnung für Teile der Phasen 8 und 9, obwohl noch erhebliche Restarbeiten (20 Punkte) unerledigt sind.

🔴 Gefahr: Die Forderung des Architekten auf sofortige Zahlung der vollen Schlussrechnung ist rechtlich problematisch. Nach HOAI und BGB^Abk. ist die Schlussrechnung erst füllig, wenn die Leistung vollständig und mangelfrei erbracht wurde. Die Phase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) umfasst auch die Überwachung der Mängelbeseitigung der Gewerke, was hier offensichtlich nicht abgeschlossen ist.

➕ Ergänzung: Die Annahme des Bauherrn, die Phase 9 könne erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen (5 Jahre) abgerechnet werden, ist nicht korrekt. Die Vergütung für Phase 9 wird fällig, sobald die vertraglich geschuldeten Leistungen dieser Phase erbracht sind, nicht erst nach Ablauf der Verjährungsfristen. Allerdings ist die Leistung hier noch nicht vollständig erbracht, da die Mängelbeseitigung nicht abgeschlossen ist.

✅ Zustimmung: Der Bauherr hat zu Recht Bedenken hinsichtlich des Druckmittels. Ein zu geringer Einbehalt würde tatsächlich die Verhandlungsposition schwächen. Ein angemessener Einbehalt sollte mindestens das 2-3fache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten betragen, um den Architekten zur Nachbesserung zu motivieren.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie die Mängel und Restarbeiten detailliert dokumentieren (Mängelprotokoll mit Fotos). Setzen Sie dem Architekten eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung und kündigen Sie einen Einbehalt von mindestens 10-15% der Schlussrechnungssumme an. Zahlen Sie die Schlussrechnung nicht vor vollständiger Mängelbeseitigung und prüfen Sie, ob Sie zur Minderung des Honorars berechtigt sind.

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Der Sachverhalt betrifft die fällige Schlussrechnung eines Architekten im Rahmen einer HOAI-Phasenabrechnung, wobei das Bauvorhaben noch nicht vollständig abgenommen ist und 20 Mängel bzw. Restarbeiten offen sind – darunter Verputzungsarbeiten und Austausch beschädigter Dachpfannen.

🔴 Gefahr: Die Auszahlung des gesamten Architektenhonorars vor vollständiger Abnahme und Mängelfreiheit birgt erhebliche finanzielle Risiken: Ein späterer Rückgriff auf den Architekten bei nachträglich festgestellten Planungs- oder Überwachungsfehlern ist dann deutlich erschwert, da die vertragliche Gegenleistung bereits erbracht gilt.

⚠️ Korrektur: Die Phase 9 (Abnahme- und Übergabehilfe) ist nicht erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (5 Jahre) fällig – sie wird vielmehr mit der ordnungsgemäßen Abnahme des Bauwerks fällig, spätestens aber mit der Abnahme der letzten Gewerke, nicht mit deren Gewährleistungsablauf.

➕ Ergänzung: Gemäß § 641 BGB und HOAI ist der Architekt nur berechtigt, die Schlussrechnung für abgeschlossene Leistungen zu stellen; offene Mängel und unvollständige Abnahme rechtfertigen ein Einbehalt von bis zu 10 % des gesamten Honorars – nicht nur der Phase 9 – bis zur Mängelfreiheit.

✅ Zustimmung: Ihre Sorge, mit zu geringem Einbehalt kein Druckmittel zu besitzen, ist juristisch und praktisch vollkommen berechtigt: Ein Einbehalt von mindestens 5–10 % ist bei offenen Mängeln üblich und vertraglich zulässig, solange die Mängel nicht bagatellartig sind.

❌ Widerspruch: Die Annahme, der Architekt könne die Phase-9-Vergütung erst nach 5 Jahren geltend machen, widerspricht sowohl der HOAI als auch der Rechtsprechung – die Phase 9 endet mit der Abnahme, nicht mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist der ausführenden Firmen.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich die Abnahme und Mängelbeseitigung aller offenen Punkte an, setzen Sie eine angemessene Frist (z. B. 14 Tage), behalten Sie mindestens 5 % des Gesamthonorars ein und beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Bauingenieur oder Sachverständigen für eine Mängelprüfung und Abnahmebegleitung.