Keller oder Bungalow am Hang: (Abstützungsproblem?)
BAU-Forum: Tiefbau und Spezialtiefbau
Keller oder Bungalow am Hang: (Abstützungsproblem?)
Ich stehe vor der Frage, ob ich mein Haus mit Keller bauen soll oder nicht.
Die Frage klingt harmlos, aber es ist kompliziert!
Ich lebe in Norddeutschland, hier gibt es keine Hänge. Nur Deiche. Mein Baufeld liegt auf einem Deich, in der Stadt, relativ enge Bebauung. Der Garten dahinter ca. eine Geschosshöhe tiefer. Der Baugrund ist "murks". Das Grundstück ist ein Traum, in der Nähe eines Flusses gelegen – aber auch ein Alptraum ... :
Gegen einen Keller spricht:
- Hohe Baukosten für einen Keller (erstrecht für einen Wohnkeller). Das Grundstück ist groß genug, ich könnte das Haus größer bauen und benötige nicht dringend einen Keller.
- Im Boden sind PAK-Reste (Z 1.2) Die stammen von einem im Krieg zerbombten Haus, das wohl auch ausbrannte. Allein die Entsorgungskosten könnten bis zu 30.000 € betragen!
Für einen Keller spricht:
- Hanggrundstück, der Keller wäre zum Garten hin eher ein Souterrain mit Bodentiefen Fenster, also attraktiv. Und "gefühlt" hätte ich lieber einen Keller.
- Ich muss sowieso 2 m tief auskoffern, lageweise wieder verdichten, um darauf zu bauen. Unklar, ob ich für Bau ohne Keller den Aushub komplett wieder verwenden kann, denn es sind Bauschuttreste enthalten.
- Ich baue links auf Grenze. Der Nachbar hat dort eine Einfahrt, die den Hang in Richtung Garten hinunter führt. Ich muss, wenn ich keinen Keller baue, hier bis zu 1,5 m abstützen, die ich höher liege. (Wie macht man das überhaupt?)
- Zur Gartenseite müsste ich ohne Keller noch eine größere Höhe abstützen, hier dann evtl. jede Menge Erde kaufen und anschütten, um eine Erd-Terrasse zu bauen, die das Haus stützt. Oder vielleicht sehr, sehr hohe Winkelsteine?
Fazit:
Die Kosten für die Erdarbeiten werden bei min. 40.000 € liegen. Erschwerend kommt hinzu: Ich muss den Kampfmitteldienst einschalten. Die Sonden schlagen auch auf Bauschutt, inkl. Backsteinen an. Bei einer ersten Begehung piepte es ohne Unterbrechung. D.h. die Auskofferungsarbeiten sind sehr aufwändig. Ich muss die Kosten des Bauens also mehr als Andere im Blick haben.
Zunächst wirkt es so, als sei ein Bungalow die kostengünstigste Alternative, doch die Abstützung zu den tiefer liegenden Bereichen macht mir Sorgen. Mein Statiker bestätigte, mit Keller sei es unkomplizierter.
Frage:
→ Wie würde ich einen Bungalow abfangen (ist das der Fachbegriff?), der 1,50 m höher liegt als die Einfahrt meines Nachbarn? Wie zum Garten hin, vielleicht 2,50 m überbrücken?
Meine Architektin kennt sich nach meiner Einschätzung mit der Hang-Problematik nicht gut aus, deshalb recherchiere ich nun hier. Vielleicht können Sie mir mit einer Einschätzung behilflich sein.
Danke!
-
Keller oder Bungalow am Hang
Zunächst wäre ein Grundriss, ggf. mit Höhenlinien im max. 1 m Abstand und ein Foto des Geländes schön, um sich das vorzustellen.Wenn da noch explosive Kampfmittel im Boden liegen sollten, wird man den Boden, auch ohne Keller, ausheben müssen. Sonst zündet irgendwas in den nächsten 50 Jahren.
Ein solches Aushubmaterial, mit Bauschutt gemischt, eignet sich nicht um Auffülllen der Baugrube! Das wird man für viel Geld entsorgen müssen.
Eine Architektin wird wenig Erfahrung mit Abfangungen haben. Das ist nicht ihre Kernkompetenz.
Aber sie sollte wissen ob das Baurecht eine 1,5 m oder noch höhere Wand zum Nachbarn erlaubt.
Ist so etwas zulässig, macht man es entweder mit L-Steinen aus Beton oder man macht eine Betonwand, die Teil des Bauvorhabens wird und mindestens 80 cm tief im Boden gegründet sein soll.
-
Keller
Die Frage lautet; was kostet das ganze ohne Keller und was mit einfachem Nutzkeller. Ich vermute mal der undterschied ist gering, und Platz für Heizung und Gartengeräte braucht man immer. Auch ohne Wohnkeller steigt der Nutzwert enorm. Das muss aber schon ein super Grundstück sein wenn da soviel Kosten für die Erschließung entstehen und man nicht woanders bauen will. -
Was haben wir? ...
Was haben wir? wir haben eine Architektin und einen Statiker. So, damit ist schon mal alles vorhanden, was man (Frau) braucht. Jetzt geht es im ersten Step erst mal darum zu ergründen, was überhaupt genehmigungsfähig ist. Ein Bau des Bungalows auf die Grenze sieht mir zunächst erst mal fragwürdig aus. Und damit erübrigen sich dann möglicherweise etliche Fragen ... -
so nicht!
So geht es nicht. Wenn der Hang ein Deich ist, müssen Sie sich erstmal mit dem zuständigen Deichamt beschäftigen und sich mit den Begriffen DSS (Deichschutzstreifen, Deichverteidigungsweg, Deichflanken, Drainagen etc. beschäftigen. Jedes Abgraben von Deichflanken und jede Bebauung des Deichschutzstreifens ist unzulässig und zieht hohe Bußgelder nach sich. Auch das Befahren von Deichverteidigungswegen für Baufahrzeuge ist genehmigungspflichtig, auch wenn der Weg oder Straße öffentlich ist. Die Belastung des Weges ist begrenzt z.B. SLW 30 to und zwar als zulässiges Gesamtgewicht. Hier nützt es nichts, einen schweren Lkw nur halb zu beladen. Dem Deichamt müssen Sie Zeichnungen vorlegen aus der Eingriffe sichtbar sind und Sie werden feststellen, dass alles ganz anders wird. Ein weiterer Konflikt könnte sein, dass sich Grundstücksgrenzen und Deichschutzstreifen überschneiden. Dabei können Sie kein Eigentum am Deich haben, auch wenn der Deich auf Ihr Grundstück gebaut wurde. -
Danke für die vielen Rückmeldungen! Die ...
Danke für die vielen Rückmeldungen! Die waren mir schon sehr hilfreich!Ja, es ist ein Traum-Grundstück, immer am Fluss entlang, allerdings in einem Stadtteil, der momentan (noch) nicht besonders angesehen ist. Das war mein Glück - oder auch nicht, denn hier ist wirklich alles besonders kompliziert. Bekomme deshalb auch von Baufirmen eine Absage nach der anderen
(
Kurze Rückmeldung zu den Anmerkungen:
- Die Häuser sind dort *alle* in den Deich gebaut. Das wird auch weiterhin genehmigt. Normale Wohnstraße, sogar eine 6-Tonnen-Beschränkung kann für Anwohner aufgehoben werden. Bis zum Fluss sind es noch ca. 200 m Vordeichgelände. Auf halber Höhe zum Wasser soll demnächst eine Deicherhöhung stattfinden (Klimawandel sei Dank)
- Ein normales 1,5 oder 2-geschossiges Haus darf hier auf Grenze gebaut werden, das weiß ich schon. Dann sicher auch ein Bungalow? Und dann sicher auch eine darunter stehende Stützwand?
- Die L-Steine müssten ja sicher um die 2,5 m hoch sein. Gibt es das? Plus Kran, etc. Was mag sowas kosten? Vermutlich wäre eine Betonwand die wirtschaftlichere Variante? Aber damit relativieren sich die Kosten für einen Keller tatsächlich.
- Wenn mir die Architektin in Sachen Abfangung nicht helfen kann – wer wäre denn ein guter Ansprechpartner?
Also stimmt wohl meine Vermutung? => Ein Keller wäre statisch die einfachere Lösung, vielleicht etwas teurer aber immerhin nutzbar und ob die Erde mit Schuttresten überhaupt weiter verwendet werden kann, sieht man erst beim Buddeln? (Gibt es eigentlich ein Gesetz, das verbietet, einen Teil dieser leicht mit PAK belasteten Erde im Vorgarten zu verteilen? Hier muss ich nämlich wohl noch um die 100 m³ aufschütten und werde hier sowieso keine Erbsen pflanzen). Das könnte mir 10.000 € sparen ...
Danke nochmal allen Hinweisgebenden!