Haus zu tief gebaut
BAU-Forum: Tiefbau und Spezialtiefbau

Hallo, Sonja!
Ist eine Abnahme schon erfolgt? Es klingt so, als sei das noch nicht der Fall. Wie ist der Bautenstand?
Vor Abnahme:
Wenn du ganz sicher bist, dass das Haus zu tief gebaut wurde (von juristischen Fachmann das vertragliche Bausoll ermitteln lassen und von einem bautechnischen Fachmann dieses mit dem vor Ort messbaren Ist-Zustand vergleichen lassen), sollte eine schriftliche "Mängelanzeige vor Abnahme" an deinen Vertragspartner erfolgen, verbunden mit der Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Wenn der Mangel wirklich gravierende Auswirkungen hat, hast du u.U. das Recht, die Abnahme dauerhaft zu verweigern, bzw. am Ende auf Erfüllung zu klagen oder vom Bauvertrag zurückzutreten.
Davon, vor der Abnahme bereits auf eigene Faust Schadensbegrenzungsmaßnahmen vorzunehmen, rate ich ab.
Wenn du
a) ausreichend Zeit, und Nerven dazu hast und
b) dir viel an der vertraglich vereinbarten Haushöhe liegt und
c) du die rechtliche Seite fachlich abgesichert ist,
sei konsequent: notfalls muss eben abgerissen und neu gebaut werden.
Nach der Abnahme:
Wenn die Abnahme schon erfolgt ist, kommt es darauf an, ob deine Gewährleistungsansprüche noch unverjährt bestehen. Dann hast du vor allem Minderungsansprüche. Auch hier keine übereilten Aktivitäten. Es sei denn, der Ablauf der Verjährung steht bevor (dann dringend RA einschalten!).
Im Normalfall: Mangel schriftlich per Einwurf-Einschreiben anzeigen, Stellungnahmefrist setzen. Lege dich hinsichtlich der Art der Gewährleistungsansprüche aber noch nicht fest, solange du keinen anwaltliche Rat eingeholt hast.
Später, falls Verhandlungen über Schadensbegrenzungsmaßnahmen und Minderungsbeträge nichts fruchten, einen Anwalt und ggf. einen SV hinzuziehen, der etwaig geeignete Schadensbegrenzungsmaßnahmen empfiehlt.
Ralf

hör bloß nicht auf den Schwachsinn des Vorredners bezüglich Abriss und konsequent und so.
Erstmal sollte geklärt werden, was zu hoch gebaut wurde, ist es nur die Einfamilienhaus oder Firsthöhe oder komplett das gesamte Bauwerk.
Dann sllte geklärt werden, inwieweit die neue Höhe genehmigungskonform ist. Sollte bis hierhin alles geklärt sein, sollten sie in Ruhe betrachten, inwieweit sie die geänderten Höhe wirklich stört, bzw. ob sie wirklich Nachteile mit sich bringt. Sollte es so sein, sprechen sie mit der Baufirma/Bauleiter über Möglichkeiten, die Folgen in Ihrem Sinne baulich abzumindern (Hier benötigen sie kompetente eigene Hilfe). Auch können sie über eine finanzielle Entschädigung verhandeln, wenn der Status Quo nicht zu ändern ist.
Aber wegen 18 cm reißt keiner ein Haus wieder ein. Dafür sind wir glücklicherweise in Deutschland.
Gruß Christian

durch wen festgestellt? von wem verursacht? wer hat das Schnurgerüst abgesteckt? wer hat den Aushub gemacht? wer hat überwacht?

Danke für Eure Tipps, die werde ich beherzigen. Ich dachte mir ich warte ab bis kurz vor der Abnahme und lege dann mein Gutachten meinem Bauleiter vor und verlange eine Erklärung. (beheben kann man ja nichts mehr ).
Zu dem o.g. Beitrag, alles also Schnurgerüst und Ausgrabungen hat mein Bauleiter abgemessen. Ich habe einen unabhängigen Bauingenieur beauftragt, weil mir das selbst zu niedrig vorkam, der dies dann feststellte.
Aber jetzt warte ich noch ca. 4 Wochen, dann ist nämlich Abnahme und kurz vorher werde ich dann die Katze aus dem Sack lassen, oder?!?
Sonja

Lieber Chr-503-Sto,
ich kann mir sehr gut vorstellen, dass dir als Maurermeister und Bauunternehmer der Gedanke an den wegen eines Mangels verlangten Abriss eines Hauses das blanke Grausen verursacht.
Aber Schwachsinn ist es nicht, sondern höchstrichterliche deutsche Rechtsprechung.
Beispiel: das Urteil des BGH vom 07.03.2002, Aktenzeichen VII ZR 1/00, zu finden unter dem Stichwort Entscheidungen in der Dokumtentensuche des BGH unter:

• http://www.Bundesgerichtshof.de

Eine der rennomiertesten Baurechtsjuristen Deutschlands, Prof. Dr. Thode, hat in jenem VII. Senat bei diesem Urteil mitentschieden.
In jenem Fall wurde der Keller eines Hauses und das darauf befindliche Haus (auf mündliche Weisung des Architekten) entgegen den Vorgaben im Bauvertrag um 1,15 m höher gebaut.
Der BGH hält es für gerechtfertigt, dass der Bauherr, der dafür gesamtschuldnerisch vom Bauunternehmer und vom Architekten 44.702,48 DM Kostenvorschuss verlangt, den Rohbau wieder abreißen lässt. Architekt und Bauunternehmer haften gesamtschuldnerisch für die Abrisskosten und sonstigen Schäden.
Auf Zumutbarkeits-Überlegungen kam es hierbei dem Gericht nicht an. Das Höherlegen um 1,15 m war sogar nach der Meinung eines im Rechtsstreit vom Gericht eingeschalteten Sachverständigen technisch und wirtschaftlich die bessere Lösung!
Dies, so der BGH, sei "für die Beurteilung der Frage, ob die ausgeführte Umplanung mangelhaft sei, ohne Bedeutung". Maßstab für die Vertragsgerechtigkeit sei der vereinbarte und geschuldete Werkerfolg.
Ich halte dieses Urteil juristisch gesehen für konsequent und völlig korrekt, wenngleich das Ergebnis wegen der Vernichtung des schon vorhandenen Rohbaus natürlich weh tut.
Ein Bauunternehmer/Architekt, der einen teuren Mangel verursacht, darf nicht besser gestellt werden, als einer, der einen nur geringen Mangel verursacht. Es darf nicht soweit kommen, dass ein Bauherr in jedem Fall eine Mangel hinnehmen und sein Leben lang damit leben muss, nur weil es der Auftragnehmer es für "wirtschaftlich unzumutbar" hält, diesen zu beheben.
BGH (BauR 1996,858 und NJW 1996,3269): "Ist die Funktion des Werkes spürbar beeinträchtigt, so kann die Nachbesserung regelmäßig nicht wegen hoher Kosten verweigert werden. "
Hinzu kommt: Wir sind hier in der Phase vor der Abnahme des Werks!
Dein Thread scheint der Versuch zu sein, aus kollegialem Mitgefühl heraus deinem (uns beiden sicherlich unbekannten) Bauunternehmer-Kollegen zu helfen und ihn vor wirtschaftlichen Nachteilen zu bewahren.
Aber Sonja sollte wissen, welche Rechte sie hat. Sie hat sich an das Forum gewandt, um Rat zu erhalten. Sie muss dazu die rechtlichen Grundpositon kennen, aus der heraus sie verhandeln kann. Ob sie dann letztlich wirklich so "konsequent" sein will, muss sie mit eigener fachlicher Hilfe dann selber entscheiden.
Wir wollen doch Rat suchende Bauherren im Forum nicht zu Duckmäusern erziehen, die jedem noch so gravierenden Mangel nur mit der zaghaften Frage begegnen, wie man ihn "baulich abmildern" kann, oder ob es für den Pfusch eine "finanzielle Entschädigung" gibt, oder?
Ralf

mein Posting entstand aus der Sichtweise des gesunden Menschenverstandes und nicht aus gesicherten juristischen Kenntnissen. Bei dem von Ihnen geschilderten Fall halte ich einen Rückbau auch für angemessen, da wir über "115 cm" reden.
Bei 18 cm ist diese Maßnahme weit übertrieben. Mag ja sein, dass bei einem abgewixten RA und einem tatterigen Richter der Rückbau angeordnet wird, aber so ein Urteil kann Existenzen zerstören. Unabhängig davon, dass 18 cm in den meisten Fällen mit ein bisschen Liebe wegzukaschieren ist. Aber bei einem Erwerber, der nun mal 2 Eingangstufen gekauft hat (und wahrscheinlich nur deshalb dieses Haus erworben hat) kann man keine Dritte dazuargumentieren. Sollte aber die Rechtsprechung ihre Meinung bestätigen, muss ich eine Schnurgerüstvorhaltung um ca. 850 % verteuern, um meine immens gestiegene Haftpflichtversicherung abzufangen.
Spaß beiseite, aus meiner Erfahrung mit Bauherren geht es (bis auf verschwindend geringe Ausnahmen) nur ums Geld, jeder Fehler wird aufgebauscht, jedes Entgegenkommen vergessen.
Und die Rechtsanwälte versprechen die neue Poggenpohl Küche als Verhandlungsgewinn.
Möge weiterhin jeder Bauherr in seinem Job so unfehlbar sein, wie er es bei jedem Bauunternehmer voraussetzt.
Prost Mahlzeit
Gruß Christian
PS: Toleranzen im Hochbau geschätzte 2 cm auf Einfamilienhaus, Estrich raus, höherwertige Dämmung in WLG025 mit Dämmung unter Kellerdecke spendieren und die ersten 8 cm sind weg.

da Haus zu tief und nicht zu hoch, da geht mit dem Gelände aber immer was.
Gruß Christian