bauliche Veränderung an Gebäude mit Überbau
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Teilen sie doch erst mal mit, wie der Überbau bestandskräftig wurde. Über einen Schwarzbau brauchen wir nicht diskutieren. Auch das beliebte Argument "was steht das steht" zieht nicht. Bei einer Überbaurente sieht das anders aus.

dieses abstrakte Gefragsel! Was soll den umgebaut werden am Überbauobjekt? Handelt es sich um einen legalen oder um einen illegalen Überbau?

Es gibt zu Überbauten keine "generellen Fragen" und auch keine "generellen Antworten" - deshalb schildern sie bitte Ihren konkreten Fall möglichst genau.

Der Überbau ist nachträglich entstanden, weil das Grundstück geteilt wurde und die Grundstücksgrenze nun quasi durch des Nachbarn Haus steht. Überbau wird nur geduldet, steht nicht im Grundbuch. Da wir erst vor ein paar Monaten Eigentümer wurden, haben wir bzgl Rente noch nichts unternommen.

Danke vorab für weitere Antworten.

Eine Grundstücksteilung erfolgt, um amtlich ein Grundstück in rechtlich selbstständige Einheiten zu teilen. Gebäude können nicht geteilt werden, Räume schon garnicht. Bei der Teilung von abgeschlossenen Einheiten wird es eine WEG^Abk.. Suchen sie nach dem Fehler und prüfen sie den Notarvertrag. Das Grundbuchamt wird den Eintrag verweigern, ein Kaufvertrag ist ungültig. Der Fehler liegt beim Notar. Ohne Grundbucheintragung kein notarieller Kaufvertrag. Damit entfällt auch die Frage nach baulichen Veränderungen. Die Klärung sprengt das Verbot der Rechtsberatung in diesem Forum. Sie brauchen anwaltliche Rechtsberatung auch wegen der Haftung und daraus resultierend eine rechtssichere bauliche Veränderung. Sie müssen vermeiden, an fremdem Eigentum bauliche Veränderungen durchzuführen.

und alle bereits von uns gestellten Fragen beantworten!

Es handelt sich also offenbar nicht um einen klassischen Überbau einer damals bereits vorhandenen Grundstücksgrenze sondern um eine nachträglich "durch ein bestehendes Gebäude" gezogene Grundstücksgrenze. Das Grundstück gehört Ihnen aber das Haus darauf dem Nachbarn.

Wussten Sie beim Kauf des Grundstücks von dem "Überbau"? Lag ein Lageplan mit Eintragung der Bebauungen vor? Wieviel steht das nachbarliche Gebäude über? Worum handelt es sich bei diesem Gebäude (Schuppen, Garage, Wohngebäude, Werkstatt,...)? Welche baulichen Maßnahmen sind an dem Gebäude jetzt vorgesehen?

Habt ihr das

Hallo, ich versuche die Fragen zu beantworten.

Ja, das Grundstück gehört und, 16 qm des Mehrfamilienhauses stehen quasi in unserem Garten. Wir wussten von dem Überbau als wir gekauft haben.

Der Eigentümer des MFH möchte nun die bestehende Garage aufstocken mit Wohnraum, Wintergärten über 2 Stockwerke samt Dachterrasse anbringen und hat dabei die kompletten Abstandsflächen ausgereizt - aber eben alles im Rahmen der Regelungen, daher wurde dem Antrag auch stattgegeben. Allerdings hat er niemanden von den Nachbarn infomiert (muss er ja nicht mehr, dennoch seltsames Verhalten).

Die einzige Möglichkeit die wir als absolute Laien sehen, ist dass der Überbau bei uns auf dem Grundstück steht und wir hier evlt. die Möglichkeit hätten einzuwirken. Nichts genaues weiss man (bzw. wir) aber nicht...

Gebäude gehören dem Grundstückseigentümer, also gehört der Überbau ihnen. Negative Abstansflächen gibt es nicht, Abstandflächen sind unbebaubare Flächen auf eigenem Grundstück. Wintergärten und Wohnflächen müssen Abstandsflächen haben. Diejenigen, die Fehler gemacht haben setzen die Fehler fort (Bauamt, Nachbar, Notar) Wenn sie nicht einschreiten wird der illegale Zustand in Zement gegossen, sie haben Schaden, ihr Grundstück wird unverkäuflich. Stellen sie die Grenzpunkte des Vermessers fest und lassen sie sich einen Grundbuchauszug geben. Prüfen sie auch, was sie gekauft haben. Der ganze Ablauf ist nicht koscher.

sie schreiben: "Gebäude gehören dem Grundstückseigentümer, also gehört der Überbau ihnen."

Das mag ja dem Grunde nach so stimmen, aber das Haus gehört in Gänze dem Nachbarn, also dem Besitzer des Nachbargrundstücks.

Durch Überbau einer Grundstücksfläche erfolgt keine Schenkung der überstehenden Bauteile. Und bei einem verkauf des Überbaubelasteten Grundstücks geht der Überbauanteil nicht in das Eigentum des Käufers über.

Bei einer vorherigen "Eigenüberbauung" (Überbau einer Grundstücksgrenze deren beide Grundstücke im Eigentum des Bauherren stehen, ist spätestens bei Verkauf eines der Grundstücke eine Grundbuchliche Dienstbarkeit einzutragen, um den Rahmen der zu duldenden Überbauung amtlich festzulegen (um genau solche Eigentumsstreitereien zu klären). Darin kann dann vereinbart werden eine Überbaurente und es kann auch festgelegt werden dass am Überbau nur Instandhaltung aber keine bauliche Erweiterung vorgenommen werden darf, welche das nachbarliche Grundstück weiter belastet (Aufstockungen usw.).

Sie sollten hier mal ganz genau in den Kaufvertrag reinschauen, was zu dem Überbau geregelt ist und dann suchen Sie sich ggf. einen Anwalt und lassen diesen Prüfen, ob der Notar einen Beratungsfehler begangen hat oder ob man den Verkäufer vor Umsetzung seiner Baumaßnahmen schnellstmöglich zu einer grundbuchlichen Dienstbarkeitseintragung veranlassen kann.

Wenn der Vermesser "oh je" sagt, ist eine notarielle Vereinbarung notwendig. Erst mal wird das nicht gemacht wenn beide Grundstücke noch einen Eigentümer haben. Aber ein Verkauf ist ohne Regelung nicht möglich und auch kein Grundbucheintrag. Der Fragesteller hätte nicht kaufen dürfen und er muß nun auch keinen baulichen Änderungen zustimmen. Änderungen sind nicht mehr über das Hammerschlags- und Leiterrecht gedeckt.

Sie schreiben: "Aber ein Verkauf ist ohne Regelung nicht möglich und auch kein Grundbucheintrag."

Liegt hier also ein Beratungsfehler beim Notar vor und ein fehlerhafter Verwaltungsakt im GB-Amt bei Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch ohne vorherige Prüfung auf Überbau-Lasteneintrag?

Es ist nur erklärlich, dass ein Eigentümer als Alleineigentümer die Teilung hat vornehmen lassen und dabei das Problem des Überbaues unterschlagen hat. Als Grund könnte ich mir vorstellen, dass bei richtiger Teilung das zweite Grundstück zu klein geworden wäre um es zu bebauen. Ein Notar hätte den Schwindel merken müssen, das Bauamt muß es merken wenn jetzt ein Bauantrag gestellt wird. Deshalb wird der Schwindel fortgesetzt durch die Behauptung, die Abstandsflächen werden eingehalten. Vermutlich soll genehmigungsfrei gebaut werden. Bei einem Überbau zu behaupten, die Abstandsflächen werden eingehalten ist dreist, naja, ein Kreis im Quadrat. Im Baurecht fällt mir kein Grund ein, bei einer Teilung die Grenze durch ein Haus zu legen, es ist ja auch kein Doppelhaus. Es muß etwas mit Geldvermehrung zu tun haben.