Werkvertrag Neubau mit Gesamtpreis  -  Aufteilung nach Gewerken verlangen?
BAU-Forum: Neubau

Werkvertrag Neubau mit Gesamtpreis  -  Aufteilung nach Gewerken verlangen?

Hallo,
wir haben einen Werkvertrag für ein Einfamilienhaus abgeschlossen/unterschrieben, der einen Grundpreis für das Haus mit allen Gewerken, Architektenleistung etc. nennt. Dazu kommen lediglich noch Sonderausstattungen wie Rollläden, Keller etc. Der Werkvertrag verweist auf eine Bauleistungsbeschreibung, in der einzelne Gewerke näher beschrieben sind, z.T. mit Materialpreisen (z.B. Fliesen Material bis 18 €/m²)
Gleichzeitig steht im Werkvertrag, dass Änderungen bis zu einem bestimmten Datum gegen Mehr- oder Minderpreis möglich sind.
Ich überlege, einige Gewerke aus dem Werkvertrag herauszugeben und anders zu vergeben oder in Eigenleistung zu erbringen, . z.B. Bodenbeläge aber vielleicht auch Sanitär.
Wenn ich nach Minderpreisen für einzelne Gewerke frage, sehe ich das Risiko, dass mir dann zu geringe Preise genannt werden, um die dann der Gesamtpreis reduziert wird (die Baufirma also quasi ihren Deckungsbeitrag/Gewinn für das Gewerk trotzdem einbehält)
Kann ich eine Aufteilung des Grundpreises des Hauses nach allen Gewerken und Einzelpreisen verlangen, aus der dann "ehrlich" hervorgeht, welcher Minderpreis damit verbunden ist, dass ich z.B. Bodenbeläge anders vergeben oder selbst verlege?
Danach fragen kann ich in jedem Fall, aber gibt es eine Art "Rechtsanspruch" darauf oder sonstige Überzeugungshilfe?
Vielen Dank!
  • Name:
  • Bauermann
  1. kenne nicht viel davon, aber ...

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,
    ... es wird genauso laufen, wie Sie es selber vermuten. Und ich muss Ihnen deutlich sagen, dass hätten Sie sich vorher besser durchdenken sollen.
    Wer mit Generalunternehmer/Bauträger/Generalübernehmer arbeitet, der sollte wissen um was es geht. Hier scheinen Sie etwas vorschnell unterschrieben zu haben.
    Nach meiner Auffassung haben Sie keinen Rechtsanspruch auf weitere Spezifizierung der Einzelpositionen, da Sie einen rechtwirksamen Vertrag abgeschlossen haben.
    Frage an die Juristen: Ist das überhaupt ein Werkvertrag? Ich tippe ja eher auf einen Kaufvertrag.
    Grüße
    Stefan Ibold
  2. Kaufvertrag

    Foto von Martin Eggelsberger

    Bei einer Bestandsimmobilie wäre es ein Kaufvertrag, bei Neubau eines Hauses ist es ein Werkvertrag.
  3. hmm

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,
    wenn ein Bauträger involviert ist, dann KAUFT doch der Kunde das Objekt. Der Bauträger ist doch der Bauherr, der Kunde Käufer. Bin zu wenig Jurist, aber ist dass dann immer noch ein Werkvertrag?
    Grüße
    Stefan Ibold
  4. Die meisten, die sich umgangssprachlich Bauträger nennen ...

    Die meisten Firmen, die sich umgangssprachlich Bauträger nennen, sind ja gar keine Bauträger im Sinne der Gewerbeordnung.

    Beim Bauträger geht es soweit ich weiß immer auch um den Verkauf des Grundstücks und der Bauträger tritt als Bauherr auf. Das ist dann ein Bauträgervertrag, eine Art Mischung aus Werk- und Kaufvertrag (Werkvertrag, Kaufvertrag).
    Wenn Herr Bauermann das Grundstück "liefert", dann ist eher ein Generalunternehmer/Generalübernehmer.

  5. Im Nachhinein ist mir klargeworden, dass ...

    Im Nachhinein ist mir klargeworden, dass ich den Vertrag so nicht hätte unterschreiben sollen. Das hilft mir aber jetzt auch nicht mehr.
    Das Grundstück haben wir separat von einem Dritten gekauft. Die Baufirma ist somit (nach meinem Wortverständnis) kein Bauträger, sondern ein Generalunternehmer.
    Welche Tipps habt Ihr denn, wie man trotz unterschriebenem Werkvertrag zu einigermaßen "fairen" Preisen kommt? Auch wenn man keinen "Anspruch" auf Aufschlüsselung hat?
    • Name:
    • Bauermann
  6. Noch

    ist das ja alles nur "Befürchtung".
    Also erst mal beim Generalübernehmer/Generalunternehmer nachfragen, was er denn für ein bestimmtes Gewerk an Gutschrift erteilt. Dann kann man beurteilen, ob die Gutschrift "fair" ist oder nicht.
  7. Ein paar Klarstellungen

    1. Richtig, ein Kaufvertrag liegt vor, wenn man entweder eine Betsandsimmobilie (von einem Besitzer) oder einen Neubau samt Grundstück (von einem Bauträger, gleichzeitig Besitzer des Baugrundstücks) erwirbt.
    2. Letzteres ist auch dann ein Kaufvertrag, wenn der Neubau noch errichtet werden muss. Es handelt sich nicht um eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag (Kaufvertrag, Werkvertrag). Die gibt es nicht, es handelt sich immer ausschließlich um das eine oder das andere.
    3. In diesem Falle liegt also ein Werkvertrag vor. Der scheint ja auch in seinem Text so genannt worden zu sein, denn Herr Bauermann benutzt den Ausdruck mehrmals. Werkverträge schließt man als Bauherr mit einem Architekten, einem Statiker, einem Fachingenieur, mit den einzelnen Handwerkern oder eben mit einem Generalunternehmer oder -Übernehmer ab. Ein Generalunternehmer führt Teile des Gesamtwerkes selbst aus, meistens den Rohbau. Ein Generalübernehmer, manchmal auch Regieunternehmen genannt, vergibt sämtliche Planungs- und Bauleistungen (Planungsleistungen, Bauleistungen) an Subunternehmer (inkl. der planenden Freiberufler). M.E. nirgendwo definiert ist der Fall, wo der Unternehmer die Entwurfsplanung selbst liefert und alles andere fremdvergibt. So arbeiten wir z.B. und wissen deshalb nicht einmal genau, ob wir nun Generalübernehmer oder doch eher ein bisschen Generalunternehmer sind. Vorausgesetzt, Planungsleistungen gelten auch als Bauleistungen, nicht nur die handwerklichen Arbeiten. Schließlich gibt es noch den Baubetreuer. Den zu erklären, finde ich an dieser Stelle jedoch zu kompliziert. Dies nur der Vollständigkeit halber, es ist für Herrn Bauermanns Fall nebensächlich.
    4. Es gilt, was im Vertrag steht, hier also ein Preis für das gesamte Werk, also inklusive der einzelnen enthaltenen Gewerke. Natürlich ist der Auftragnehmer nicht verpflichtet, Teile seiner Kostenkalkulation, hier Preise einzelner Gewerke, offenzulegen.
    5. Erfahrungsgemäß ist die Gutschrift für ein nachträglich herausgenommenes Gewerk geringer als der Preis, den der Auftraggeber für die Ausführung des Gewerkes zahlen müsste. Dass diese Gutschrift aber "zu gering" ist, kann nicht so einfach unterstellt werden. Und zwar geht es dabei keineswegs oder nicht notwendigerweise um den Einbehalt eines kalkulierten Deckungsbeitrages, wie immer unterstellt wird. Der Generalunternehmer kann und wird nur maximal vergüten, was er selber bei Ausführung bezahlen würde. Da dieser Betrag in der Regel unter dem Endabnehmerpreis liegt, kann er auch nicht den Endabnehmerpreis vergüten. Dann würde er ja zusetzen. Bis hierher kann von Deckungsbeitrag oder gar Gewinn noch gar keine Rede sein. Wenn der Generalunternehmer jedoch pro Objekt einen bestimmten Deckungsbeitrag erzielen möchte oder im Einzelfall muss, z.B. wenn er nur wenige Bauvorhaben im Jahr realisieren kann, dann wird er möglicherweise zusätzlich den auf das betr. Gewerk entfallenen Teil gesamten Deckungsbeitrag retten wollen. Natürlich verführt ein solcher Pauschalpreisvertrag auch dazu, das einmal durch die Unterschriften erzielte Ergebnis festzuhalten oder sogar im Falle einer Gewerkeherausnahme deutlich zu wenig zu vergüten bzw. im Falle einer nachträglich vereinbarten Zusatzleistung bei einem schon vertraglichen Gewerk deutlich zu viel zu verlangen. Damit sollte man als Auftraggeber durchaus rechnen.
    6. Es hat noch gefehlt, dass der Preis, der für eine Ware oder eine Leistung zu bezahlen ist, auch gleich mal als Gewinn bezeichnet wird! Laien haben oft recht abenteuerliche Vorstellungen vom kaufmännischen Rechnen. So kann man doch nicht ernsthaft den Deckungsbeitrag mit dem Gewinn gleichsetzen! Das kann eigentlich nur tun, wer vom Unternehmer erwartet, dass er seinen Betrieb aus eigener Tasche bezahlt. Der Deckungsbeitag heißt so, weil er alle nicht objektbezogenen Kosten zuzüglich schließlich eines Gewinns abdecken muss, also alle festen und auch manche variablen allgemeinen Betriebskosten, die Kosten für Werbung und Vertrieb sowie Gewerbe- und Einkommenssteuern. Früher nannte man das "Ertrag", bis ein paar BWLer meinten, den aus den USA stammenden Begriff "Deckungsbeitrag" einführen zu wollen. Gewinn ist schließlich das, was am Ende (hoffentlich) übrigbleibt. Aber das Ende ist immer das Jahresende und bezieht sich auf alle Vorgänge innerhalb des betr. Jahres. Das Jahresergebnis stellt sich also erst nach Erstellung der Jahresbilanz und Erhalt der Steuerbescheide heraus. Die Zeiten, wo man als Bauunternehmer reich werden konnte, sind übrigens lange vorbei. Die allermeisten von denen, die die letzten Jahre überhaupt überlebt haben, müssen auch weiterhin sehr ums Überleben kämpfen. Das gilt besonders für die kleineren Betriebe.
  8. Wohl kaum,

    denn der Generalunternehmer hat eine Mischkalkulation vorgenommen. Jegliche Minderleistung führt zur wirtschaftlichen "Schieflage" der Kalkulation des Generalunternehmer, d.h. Minderleistungen werden mit deutlich Weniger gutgeschrieben, als es den tatsächlichen (Markt-) Verhältnissen entspricht. Hier muss Wohl oder Übel Lehrgeld bezahlt werden!
    Fazit: Wer ausschließlich auf die Summe "unten rechts" schaut, zahlt insgesamt am Ende mehrfach drauf. Hinzu kommt, dass "verborgene" Verluste durch uneffiziente Haustechnik den meisten Bauherren nicht offensichtlich werden.
  9. "Deckungsbeiträge", Mischkalkulation etc.

    Vielen Dank für die Beiträge!
    Wir haben wohl einen Werkvertrag mit einem Generalunternehmer bzw. Generalunternehmer geschlossen. Im Übrigen ein Generalunternehmer, der sich durchaus in der oberen Preisklasse bewegt und auch ein ganzes Stück teurer war als vergleichbare Angebote. Eindruck von Qualität der Bauausführung und ebenso "Fairness" der Kalkulation z.B. von Baunebenkosten waren für uns bei der Entscheidung ausschlaggebend. Wir haben also mitnichten nur auf den Preis geschaut. K aufmännische Kenntnisse sind bei mir übrigens durchaus vorhanden, wenn auch keine "Bauspezifischen".
    @Herr Sonderberg:
    zu 5. : Gut Nachvollziehbar finde ich, dass die Gutschrift maximal so hoch ist wie die mögliche Rechnung des Subunternehmers dafür und damit geringer als der Endabnehmerpreis vielleicht sogar beim gleichen Subunternehmer. Nachvollziehbar finde ich ebenso, dass es für Planung, Bauleitung, Bauregie etc. und am Ende auch den Unternehmerlohn und Gewinn des Generalunternehmer eine feste Position im Gesamtpreis und/oder einen prozentualen Aufschlag auf die jeweiligen Subunternehmerrechnungen gibt.
    "Unfair" wird es aus meiner Sicht jedoch dort, wo bei Minderpreisen dieser prozentuale Aufschlag einbehalten wird, bei Mehrpreisen jedoch dieser und ggf. noch weitere (für den Bauherren "unsichtbare") Komponenten auch noch zusätzlich aufgeschlagen werden, weil der Bauherr dies ja nicht merkt oder sich im Zweifel auch nicht dagegen wehren kann. (Ist alles noch nicht passiert, bisher noch rein hypothetisch).
    Mir ist bei Vertragsabschluss volle Flexibilität hinsichtlich der Herausnahme einzelner Gewerke zugesichert worden. Könnte ja sogar sein, dass die Bausumme durch Mehr- und Minderleistungen (Mehrleistungen, Minderleistungen) in etwa gleich bleibt. Habe nur leider bei der Formulierung ("gegen Minderpreis") nicht genügend aufgepasst bzw. evtl. zu viel vertraut, denn der Generalunternehmer kann ja offenbar den Minderpreis nach eigenem Gutdünken festlegen. Wie gesagt, bisher hypothetisch, aber es sind erste Anzeichen erkennbar.
    Nebenbei bemerkt  -  nicht dass hier das jemand unmittelbar behauptet hätte, aber mitunter ist bei Unternehmern die Haltung anzutreffen, dass  -  Mischkalkulation hin oder her  -  ein Generalunternehmer (oder ein sonstiger Unternehmer) an einem Haus nun unbedingt soundso viel verdienen "muss", weil er ja sonst nicht zurecht kommt und deshalb dann das Recht hat, so wie oben beschrieben vorzugehen. Auch wenn die reine Vertragslage das vielleicht hergibt, ohne unmittelbar eine Klage zu riskieren. Guter Lohn für gute Arbeit ist mein Motto  -  aber immer fair dabei bleiben (auch wenn Mitbewerber das nicht immer so sehen).
  10. ich lach mich tot ...

    ich lach mich tot "Fairness" ...
    Ihr Kunden habt doch alle selbst Schuld. Ihr steht auf die dicken Hochglanzprospekte und die tollen Musterhäuser. Und ja, diese Unternehmen müssen einen Betrag x pro Haus verdienen, weil der Wasserkopf ganz einfach zu groß ist. Und nein, die haben auch kein Geld zu verschenken, die verpacken so genial Dank der Rechtsabteilungen, dass man unterm Strich es noch nicht mal merkt.
    Und glaub ja nicht, dass, nur weil man ein Gewerk rausnimmt, es einfacher wird. Im Gegenteil, wenn da übergreifende Dinge sind, wie Elektro Heizung Sanitär, dann wird es nicht einfacher, und das soll der Unternehmer dann natürlich gefälligst umsonst machen?
    Geh doch mal zu VW ins Werk und sag mal, meine Reifen bau ich selbst an. Da bekommst du bestimmt eine Riesen-Gutschrift für ...
  11. Fairness

    ist schon wünschenswert, nur sollte man sich dabei fragen, in welcher Gesellschaftsordnung man lebt ;-) Der Werkvertrag steht ja nun mal und ist nicht einseitig veränderbar.
    Es werden, soweit Erkenntnisgewinn möglich, nachfolgend noch weitere interessante Details offenkundig. Nicht selten wird das "Rundum-Sorglos" Paket = Traumhaus später zum Alptraum.

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