Folgendes Problem:
Altbau, mehrere Besichtigungen durchgeführt, für Kauf entschieden, Notarvertrag abgeschlossen, Kaufpreiszahlung ist 01.09.2001. Verkäufer (bisheriger Eigentümer) ist ein gewerblicher Hauskäufer/Hausverkäufer - hat in dem von uns gekauften Objekt nie gewohnt.
Gestern waren wir im Objekt zum Ausmessen und Farbe für Räume festzulegen. Dabei sah ich im Keller an 2 Außenwänden bei den vorherigen Besichtigungen nicht vorhandene 'Feuchtstellen' an den Wänden: Eine Stelle mit dunklen, fast schwarzen Ausblühungen, die sich verwischen lassen, andere Stellen sind gelblich bis rot und spürbar 'feucht'. Es handelt sich um einen Altbau aus dem 40er Jahren mit massivem Mauerwerk.
Der Keller ist wohl vor kurzem neu weiß gestrichen worden. Auf die Frage nach dem warum kam als Antwort: Da stand vorher soviel Gerümpel drin, das er dringend gestrichen werden musste ...
Welche Möglichkeiten haben wir jetzt als Käufer?
Können wir Geld zurückhalten (der Kaufpreis ist ja erst noch fällig)?
Können hier arglistig Mängel verschwiegen worden sein?
Weil irgendwie glaube ich nicht, dass ausgerechnet nach dem Notartermin jetzt an mehreren Stellen feuchte Stellen zu sehen sind, die vorher nicht da gewesen sein sollen ...
Vielen Dank für die freundlichen Antworten!
Susanne, Jule und Dirk
Feuchter Keller im Altbau nach Notarvertrag: Rechte, Minderung & Vorgehen?
BAU-Forum: Keller
Feuchter Keller im Altbau nach Notarvertrag: Rechte, Minderung & Vorgehen?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich sein kann.
🔴 Gefahr: Durchfeuchtung des Mauerwerks kann die Statik des Gebäudes beeinträchtigen.
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🔴 Gefahr: Ein feuchter Keller kann auf schwerwiegende Baumängel hindeuten, die die Bausubstanz gefährden und zu Schimmelbildung führen können.
Als Käuferin/Käufer haben Sie nach Abschluss des Notarvertrags grundsätzlich Anspruch auf eine mangelfreie Immobilie. Die im Keller entdeckte Feuchtigkeit stellt einen Mangel dar, der Ihre Rechte beeinflussen kann. Da der Verkäufer ein gewerblicher Hauskäufer/Hausverkäufer ist, gelten möglicherweise andere Gewährleistungsbedingungen als bei einem Privatverkauf. Es ist wichtig zu prüfen, ob im Notarvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Selbst bei einem Gewährleistungsausschluss kann der Verkäufer für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden, wenn er von der Feuchtigkeit wusste und diese nicht offengelegt hat.
Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:
- Dokumentation: Erstellen Sie eine detaillierte Dokumentation der Feuchtigkeitsschäden (Fotos, Protokolle).
- Beweissicherung: Lassen Sie die Feuchtigkeit von einem Bausachverständigen begutachten. Dieser kann die Ursache der Feuchtigkeit feststellen und den Umfang der Schäden beurteilen.
- Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Immobilienrecht, um Ihre Rechte und Ansprüche prüfen zu lassen.
Mögliche Ansprüche sind:
- Kaufpreisminderung: Sie können eine Minderung des Kaufpreises verlangen, um die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden zu decken.
- Schadensersatz: Wenn Ihnen durch die Feuchtigkeit Schäden entstanden sind (z.B. durch Lagerung von Gegenständen im Keller), können Sie Schadensersatz fordern.
- Rücktritt vom Kaufvertrag: In schwerwiegenden Fällen, wenn die Feuchtigkeit die Nutzung des Kellers erheblich beeinträchtigt oder die Bausubstanz gefährdet, kann ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht gezogen werden.
👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Bausachverständigen und einem Anwalt für Immobilienrecht auf, um die Situation zu bewerten und Ihre Rechte zu wahren.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Gewährleistungsausschluss
- Eine Klausel im Kaufvertrag, die die Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Dies gilt jedoch nicht für arglistig verschwiegene Mängel.
Verwandte Begriffe: Sachmangelhaftung, Haftungsausschluss, Mängelrüge - Arglist
- Vorsätzliches Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer, um den Käufer zu täuschen.
Verwandte Begriffe: Täuschung, Betrug, arglistige Täuschung - Kaufpreisminderung
- Eine Reduzierung des Kaufpreises aufgrund eines Mangels an der Kaufsache.
Verwandte Begriffe: Preisminderung, Wertminderung, Schadensersatz - Bausachverständiger
- Ein Experte, der Bauwerke auf Mängel untersucht und Gutachten erstellt.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter - Mängelrüge
- Die formelle Mitteilung eines Mangels an den Verkäufer.
Verwandte Begriffe: Beanstandung, Reklamation, Anzeige - Feuchtigkeitsschaden
- Schäden an einem Gebäude, die durch Feuchtigkeit verursacht werden, wie z.B. Schimmelbildung oder Korrosion.
Verwandte Begriffe: Wasserschaden, Durchfeuchtung, Nässeschaden - Notarvertrag
- Ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird und besondere rechtliche Bedeutung hat, insbesondere beim Immobilienkauf.
Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Beurkundung, Eigentumsübertragung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Was ist ein Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag?
Antwort: Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass der Verkäufer nicht für Mängel haftet, die nach dem Verkauf auftreten. Allerdings gilt dies nicht für arglistig verschwiegene Mängel. - Frage: Was bedeutet arglistig verschwiegener Mangel?
Antwort: Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kannte und ihn dem Käufer bewusst nicht mitgeteilt hat, um ihn zu täuschen. - Frage: Wie kann ich beweisen, dass der Verkäufer von der Feuchtigkeit wusste?
Antwort: Dies kann schwierig sein. Indizien können frühere Reparaturversuche, Zeugenaussagen oder Gutachten sein, die auf frühere Feuchtigkeitsschäden hinweisen. - Frage: Welche Rolle spielt der Bausachverständige?
Antwort: Der Bausachverständige untersucht die Ursache und den Umfang der Feuchtigkeitsschäden und erstellt ein Gutachten, das als Beweismittel dienen kann. - Frage: Kann ich den Kaufpreis zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind?
Antwort: Unter Umständen ja. Dies hängt von der Schwere der Mängel und den Vereinbarungen im Notarvertrag ab. Klären Sie dies mit Ihrem Anwalt. - Frage: Was ist eine Kaufpreisminderung?
Antwort: Eine Kaufpreisminderung ist eine Reduzierung des vereinbarten Kaufpreises, um den Wertverlust der Immobilie aufgrund der Mängel auszugleichen. - Frage: Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?
Antwort: Ein Rücktritt ist nur in schwerwiegenden Fällen möglich, wenn die Mängel die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen oder die Bausubstanz gefährden. - Frage: Welche Fristen muss ich beachten?
Antwort: Die Gewährleistungsfristen können je nach Vereinbarung im Notarvertrag unterschiedlich sein. Klären Sie dies mit Ihrem Anwalt.
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Kellerfeuchte im Altbau: Arglist des Verkäufers schwer nachweisbar
Auch Kellerfeuchte gehabt
Wir waren Verkäufer eines sochen Gebäudes. Bj.1870.- geerbtes Haus 150 km entfernt - Gewölbekeller - Gerümpel ausgeräumt - verputzt gestrichen. Nach 3 Monaten hatte der Käufer Kellerfeuchte. Wir haben nie drin gewohnt. Waren uns keiner Schuld bewusst. Uns hat man arglistige Täuschung unterstellt. Es ging vor Gericht. Der Nachweis der Arglist war sehr schwer zu führen für den Kläger. Wir haben uns bei 1/5 seiner Forderung verglichen. Aber es entstanden imense Gerichtskosten. Bitte - solltet Ihr klagen fachkundigen Bauanwalt bemühen - und den Streitwert am Anfang gering halten. Man kann da wohl bei der Verhandlung noch nachbessern.
Wir waren uns keiner Arglist oder sobnstigen Schuld bewusst - aber vielleicht könnt Ihr trotzdem von unserer Erfahrung "profitieren" -
Gewerblicher Hausverkauf: Gewährleistung bei feuchtem Keller?
Herr Dingler ...
vielen Dank für Ihre Antwort.
Für Ihren 'Fall' bringe ich auch Verständnis auf - Sie wussten es einfach nicht besser und haben in gutem Glauben gehandelt.
Jedoch liegt unser 'Fall' ja etwas anders ... Wir haben von einem gewerblichen Haus- / Wohnungs'Händler' gekauft. Weil dieser hat auch den Keller gestrichen ... -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Feuchter Keller im Altbau: Rechte und Kaufpreisminderung nach Notarvertrag
💡 Kernaussagen: Bei einem feuchten Keller im Altbau nach Abschluss des Notarvertrags ist die Beweislast für arglistige Täuschung beim Käufer. Ein gewerblicher Verkäufer haftet anders als ein privater. Eine Kaufpreisminderung ist möglich, wenn ein Mangel vorliegt, der nicht offenkundig war. Die Gewährleistung kann ausgeschlossen sein, aber nicht bei arglistiger Täuschung. Ein Bauanwalt sollte hinzugezogen werden.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Kellerfeuchte im Altbau: Arglist des Verkäufers schwer nachweisbar ist der Nachweis einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer sehr schwer zu führen, was die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren kann.
✅ Zusatzinfo: Im Fall eines gewerblichen Hausverkäufers, wie im Beitrag Gewerblicher Hausverkauf: Gewährleistung bei feuchtem Keller? beschrieben, gelten andere Voraussetzungen bezüglich der Gewährleistung als bei einem privaten Verkäufer, da hier eine größere Sachkenntnis vorausgesetzt wird.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie Ihre Rechte und Pflichten nach Entdeckung eines feuchten Kellers im Altbau mit einem Anwalt für Immobilienrecht. Dokumentieren Sie den Mangel detailliert und ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, um das Ausmaß des Schadens und die Ursachen festzustellen. Prüfen Sie, ob eine Kaufpreisminderung oder andere Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden können.
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