Architektenhonorar trotz geplatztem Grundstückskauf? Anspruch, Kosten & Vorgehen
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Architektenhonorar trotz geplatztem Grundstückskauf? Anspruch, Kosten & Vorgehen

Vor ca. 4 Monaten wurde von einer örtlichen Bank ein Grundstück
angeboten. Nach Besichtigung dieses Grundstücks , wollte ich dieses
auch gleich erwerben und schloss eine Reservierung ab.
Von der Bank kamen darauf hin die Unterlagen und eine fix und fertige Bauanfrage von einem mit der Bank zusammen arbeitenden
Architekten.
Der Plan gefiehl mir sehr gut und war zudem auch schon von der Gemeinde in der Bauvoranfrage genehmigt.
Ich rief den Architekten an und fragte was den diese Haus kosten
würde worauf er mich auf einen Termin einlud.
Bei ihm äußerte ich meine Vorstellungen
zu dem vorhandenen Plan. kurz darauf schickte er mir per email
eine Kostenschätzung worauf wir wieder telefonierten,
wo er mir einen erneuten Termin vorschlug
wo meine Lebensgefärtin zugegen sein solle, um auch ihre Meinung zu hören. Wir bekamen per email
den um 4 Mauer erleichterten und ansonsten identischen Grundriss
Zu diesem Zeitpunkt erfuhr ich von einem Nachbarn das auf dem
von mir reservierten Grundstück Altlasten seien, worauf ich mich sofort mit der Immobilienabteilung der Bank in Verbindung
setzte. Die mir dann mitteilte das sie mit dem Architekten zusammen eine Schürfgrube auf dem Grundstück machen.
Uhrzeit und Datum wurden mir angegeben und ich äußerte
bei besagter Uhrzeit dabei sein zu wollen.
Als ich pünktlich auf dem Grundstück ankam war die Grube bereits
wieder geschlossen. Der Architekt meinte es wäre kein Problem
es würde zwar Altlasten geben aber die Kosten schätze er auf
5000-6000 €. Und er würde mir digitale Bilder von der offenen
Grube zusenden. Der Immobilienverkäufer von der Bank der auch zugegen war erzählte mir nun (Vorort) das er mir das Grundstück
nicht verkaufen könnte da nicht alle Papiere vollständig seien
die zum löschen vorhandener Grundschuldeinträge nötig wären,
die auch nicht mehr aufzutreiben sein und somit das Grundstück
zur Zwangsversteigerung freigegeben werde, wofür wiederum
ein Verkehrswertgutachten nötig sei.
Beide versprachen mir (Architekt und Immobilienverkäufer), der beauftragten Firma
für das Verkehrswertgutachten, über die Altlastenverhältnisse
Bescheid zu geben. ca. 2 Monate später hielt ich das Verkehrswertgutachten in Händen , mit der Feststellung, dass das besagtes Grundstück als Altlastenfrei beschrieben ist.
Worauf ich der Bank anrief um mitzuteilen das ich kein Interesse
mehr an einer Ersteigerung hätte. Worauf ich 2 Tage später eine
Rechnung vom Architekten bekam, über 2600 € Leistungsphase 1-3,
da ihm die Bank mitgeteilt hätte, dass von meiner Seite kein Interesse mehr bestünde. In den Unterlagen befanden sich
noch einmal die Kostenschätzung und auf dinA4 ausgedruckte Grundrisspläne.
Meine Frage wie würden sie sich verhalten?
  • Name:
  • Hr. Reese
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie nach einem geplatzten Grundstückskauf mit einer Honorarforderung des Architekten konfrontiert sind. Hier sind einige Punkte, die ich Ihnen zur Beurteilung der Situation empfehle:

    1. Reservierungsvereinbarung prüfen: Untersuchen Sie die Reservierungsvereinbarung genau. Enthält sie Klauseln bezüglich der Bauvoranfrage und der Architektenleistungen? Ist geregelt, wer die Kosten trägt, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

    2. Architektenvertrag prüfen: Haben Sie einen direkten Vertrag mit dem Architekten geschlossen? Wenn ja, welche Leistungsphasen wurden beauftragt und welche Vereinbarungen zur Honorarzahlung getroffen? Die HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare, aber individuelle Vereinbarungen können abweichen.

    3. Bauvoranfrage: Wer hat die Bauvoranfrage in Auftrag gegeben? Wenn Sie diese selbst beauftragt haben, sind Sie grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet, unabhängig vom Zustandekommen des Grundstückskaufs.

    4. Altlasten: Die Feststellung von Altlasten kann ein wichtiger Grund für den Rücktritt vom Kauf sein. Prüfen Sie, ob die Bank oder der Verkäufer Sie über mögliche Altlasten informiert hat. Wenn relevante Informationen verschwiegen wurden, kann dies Ihre Position stärken.

    5. Leistungsphasen: Überprüfen Sie, welche Leistungsphasen der Architekt tatsächlich erbracht hat. Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung der erbrachten Leistungen an. Nicht erbrachte Leistungen müssen nicht bezahlt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Anwalt für Immobilienrecht oder Baurecht beraten zu lassen. Dieser kann die Verträge prüfen, Ihre Erfolgsaussichten einschätzen und Sie bei der Abwehr unberechtigter Forderungen unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Reservierungsvereinbarung
    Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem Verkäufer und einem potenziellen Käufer, der dem Käufer das exklusive Recht einräumt, ein Objekt für einen bestimmten Zeitraum zu erwerben. Im Gegenzug zahlt der Käufer eine Gebühr. Verwandte Begriffe: Optionsvertrag, Vorvertrag.
    HOAI
    Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung und soll eine angemessene Vergütung für die erbrachten Leistungen sicherstellen. Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Ingenieurhonorar, Leistungsphasen.
    Leistungsphasen
    Die HOAI definiert neun Leistungsphasen, die den gesamten Planungsprozess eines Bauvorhabens von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung umfassen. Jede Leistungsphase beinhaltet spezifische Aufgaben und Leistungen des Architekten oder Ingenieurs. Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenvertrag, Bauplanung.
    Altlasten
    Altlasten sind durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzungen verursachte Boden- oder Grundwasserverunreinigungen, die eine Gefahr für die Umwelt oder die menschliche Gesundheit darstellen können. Die Sanierung von Altlasten kann sehr aufwendig und kostspielig sein. Verwandte Begriffe: Bodensanierung, Umweltrecht, Kontamination.
    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag bei der zuständigen Baubehörde, um vorab zu klären, ob ein geplantes Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie dient dazu, Planungssicherheit zu gewinnen, bevor umfangreiche Planungsarbeiten in Auftrag gegeben werden. Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauantrag, Bebauungsplan.
    Grundschuldeintrag
    Ein Grundschuldeintrag ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Die Grundschuld dient als Sicherheit für ein Darlehen und räumt dem Gläubiger (meist einer Bank) das Recht ein, das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Verwandte Begriffe: Grundbuch, Hypothek, Darlehen.
    Verkehrswertgutachten
    Ein Verkehrswertgutachten ist eine fachliche Bewertung einer Immobilie, die den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) ermittelt. Es wird von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt und dient als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, Beleihungen oder steuerliche Zwecke. Verwandte Begriffe: Immobilienbewertung, Sachverständiger, Marktwert.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Grundstückskauf?
      Antwort: Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag, der dem Kaufinteressenten das Recht einräumt, das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Im Gegenzug zahlt der Interessent oft eine Gebühr. Die Vereinbarung regelt typischerweise auch, was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
    2. Frage: Was bedeutet HOAI?
      Antwort: HOAI steht für Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Die HOAI dient als Grundlage für die Honorarberechnung, kann aber durch individuelle Vereinbarungen ergänzt oder abgelöst werden.
    3. Frage: Welche Leistungsphasen gibt es in der Architektur?
      Antwort: Die HOAI definiert neun Leistungsphasen, die von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung reichen. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten. Die Honorare richten sich nach den erbrachten Leistungsphasen.
    4. Frage: Was sind Altlasten?
      Antwort: Altlasten sind durch frühere Nutzungen des Grundstücks entstandene Boden- oder Grundwasserverunreinigungen, die eine Gefahr für die Umwelt oder die Gesundheit darstellen können. Die Sanierung von Altlasten kann erhebliche Kosten verursachen.
    5. Frage: Kann ich vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten, wenn Altlasten entdeckt werden?
      Antwort: Ja, unter bestimmten Umständen ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich, insbesondere wenn der Verkäufer die Altlasten arglistig verschwiegen hat oder wenn die Belastung des Grundstücks die Nutzung erheblich beeinträchtigt.
    6. Frage: Was ist eine Bauvoranfrage?
      Antwort: Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag bei der Baubehörde, um vorab zu klären, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie dient dazu, Planungssicherheit zu gewinnen, bevor umfangreiche Planungsarbeiten in Auftrag gegeben werden.
    7. Frage: Wer trägt die Kosten für eine Bauvoranfrage?
      Antwort: Grundsätzlich trägt der Auftraggeber der Bauvoranfrage die Kosten. Dies ist in der Regel der Bauherr oder der Grundstückskäufer. Es können jedoch vertragliche Vereinbarungen getroffen werden, die eine andere Kostenverteilung vorsehen.
    8. Frage: Was passiert, wenn die Bauvoranfrage negativ beschieden wird?
      Antwort: Ein negativer Bescheid der Bauvoranfrage bedeutet, dass das geplante Bauvorhaben in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig ist. Dies kann verschiedene Gründe haben, z.B. Verstöße gegen Bebauungspläne oder andere baurechtliche Vorschriften.

    🔗 Verwandte Themen

    • Anspruch auf Architektenhonorar prüfen
      Wie Sie unberechtigte Honorarforderungen abwehren können.
    • Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag
      Welche Gründe einen Rücktritt rechtfertigen und wie Sie vorgehen sollten.
    • Altlasten auf dem Grundstück
      Ihre Rechte und Pflichten bei der Entdeckung von Altlasten.
    • Bauvoranfrage richtig stellen
      Worauf Sie bei der Formulierung und Einreichung achten müssen.
    • Immobilienkaufvertrag prüfen lassen
      Warum eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung wichtig ist.

  2. Architektenhonorar: Kostenfreie vs. kostenpflichtige Leistungen

    Foto von Ulrich Pathe

    Architekten ...
    Architekten arbeiten oft umsonst, aber in der Regel nicht kostenfrei.

  3. Architektenhonorar LPh 1-3: Honorarhöhe prüfen mit Kostenrechner

    Foto von Lieselotte Tussing

    man könnte
    noch die Höhe des Architektenhonorars LPh 1-3 prüfen. Das geht mit dem Honorarrechner, den Sie auf

    Ich finde allerdings auch, dass der Architekt Sie hätte darauf hinweisen können, dass und ab wann seine Leistungen beginnen, kostenpflichtig zu werden. Andererseits muss Ihnen auch klar gewesen sein, dass Kosten entstehen können, wenn etwas für Sie ausgeführt wird (Umplanung ...).
    Gucken Sie sich mit dem Kostenrechner mal an, was Sie 'normalerweise' bezahlt hätten für die 3 LPh und vergleichen Sie mit dem, was Architekt verlangt. Dann vielleicht nochmal melden?!?

    • Name:

  4. Architektenleistung wertlos? Honorar bei Stornierung des Bauwunsches

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Hand aufs Herz
    Ich habe selbst schon zweimal erlebt, dass nach Stornieren des Bauwunsches  -  die Gründe lagen völlig außerhalb meines Einflussbereichs  -  die Leistung des Architekten, da "wertlos", zu einem Stapel DINAbk.-A4-Blätter verkommt. Angenommen, Sie hätten statt abzusagen, der Bank den Kaufwunsch signalisiert, und der Architekt hätte, verbunden mit einem Glückwunsch zur Entscheidung, exakt die selbe Rechnung als Abschlagsrechnung gestellt, hätten Sie diese in Frage gestellt?

  5. Interessentensicht: Architekt & Bank – Kosten Bebaubarkeitsprüfung

    ich glaube
    dass aus der Sicht des nichtwissenden Interessenten alles ganz anders abgelaufen ist:
    Da ist jemand, der ein Grundstück verkaufen will. Eine Bank und der damit irgendwie interessensmäßig verbandelte Architekt, die ja auch offensichtlich gemeinsam aufgetreten sind. Nun hat der Interessent Fragen und Einwände zur Bebaubarkeit und Beschaffenheit. Der Verkäufer (Bank mit Architekt) will das aus der Welt schaffen, indem er z.B. eine Baugrunduntersuchung und eine Bauvoranfrage machen lässt.
    Nun ist der Interessent nicht mehr interessiert und soll auf einmal die Kosten tragen. Da fragt er sich warum. Schließlich sind diese Kosten ja nur entstanden, weil der Verkäufer dieses Objekt unbedingt verkaufen wollte und selber die offenen Fragen nicht hinreichend beantworten konnte. Stillschweigend geht er davon aus, dass diese Kosten vom Verkäufer getragen werden, wenn nichts anderes vereinbart ist. Für ihn sind das erstmal "hausinterne" Kosten der Verkäuferseite, um das Grundstück überhaupt an den Mann bringen zu können.
    Soweit das Ganze aus der (unwissenden) Interessentensicht.
    Der Verkäufer, mindestens aber der Architekt, der ja als Fachmann eine Beratungspflicht dem Laien gegenüber hat, hätte ihn darauf hinweisen müssen, dass hier auch beim Nicht-Kauf dem Interessenten Kosten entstehen. Dies war nicht geschehen.
    Ich würde an Stelle des Interessenten jetzt so reagieren: Ich würde den Architekten bzw. die Bank fragen, wann ist mir ein Angebot gemacht worden ist, zur KOSTENPFLICHTIGEN Durchführung dieser oder jener Maßnahmen, und wann ich dieses Angebot angenommen bzw. beauftragt habe ...
    Sicher, der Interessent hätte fragen können bezüglich etwaiger Kosten. Aber sicherlich hat er es so eingeschätzt, wie es z.B. beim Kauf einer Immobilie mit Makler abläuft: Der wird ja auch nur bei Erfolg bezahlt. Kauft man nach langen Verhandlungen das Haus nicht, ist ja auch kein Cent fällig, obwohl das alles dem Makler schon viel Geld gekostet hat. Dies ist also die gängige Erfahrung eines Laien in dem Immobilienbereich. Für den Interessenten war das hier das gleiche, der Architekt trat gemeinsam mit der Bank auf, gehörte also für ihn zur Verkäuferseite.
    Leichtfertigkeit kann man ihm hier sicherlich nicht vorwerfen.

  6. Architektenpläne vorab: Risiko bei Grundstücks-Reservierung?

    ich sehe das so :
    >Nach Besichtigung dieses Grundstücks , wollte ich dieses
    > auch gleich erwerben und schloss eine Reservierung ab.
    > Von der Bank kamen darauf hin die Unterlagen und eine fix und
    > fertige Bauanfrage von einem mit der Bank zusammen arbeitenden
    > Architekten.
    die Pläne hat der Architekt vorab auf eigenes Risiko gemacht und bestimmt einigen Interessenten zukommen lassen. immobilienMakler (also auch die Banken) nehmen sich gerne Architekten an ihre Seite, um somit die Grundstücke schnell verkaufen zu können. da der Makler und der Architekt gemeinsam auftraten und die Sache mit der altlast verschwiegen haben, ist natürlich das vertrauensverhältnis ziemlich gestört. eine Beratung hinsichtlich des Honorars fand offensichtlich nicht statt. das alles geht in Richtung vertrieb und ist  -  besonders unter solchen, meiner Meinung nach unseriösen Umständen (bzgl. der altlast)  -  mit Risiken für den vertriebler behaftet. wenn der Architekt Geld haben will, soll er sich dann doch an die Bank wenden. Ich würde auch nicht zahlen. freundliche Grüße
    Ingo Nielsen, Architekt.

  7. Honoraranspruch: Architektenvertrag durch schlüssiges Verhalten?

    Honorar  -  ja oder nein?
    grundsätzlich arbeiten Architekten nicht caritativ, d.h. wer Architektenleistungen in Anspruch nimmt, muss sie auch bezahlen.
    Die Frage hier ist doch allenfalls die, ob entweder die Tätigkeit des Architekten noch im aquisitorischen Bereich zu suchen ist oder ob schon ein Architektenvertrag  -  wenn auch nur durch schlüssiges Verhalten  -  zustande gekommen ist.
    Wenn dies bejaht werden muss, wozu die bisherige Schilderung zur Beurteilung des Sachverhalts nicht ausreicht, stellt sich die weitere Frage, in welchem Umfange die Leistungen tatsächlich honorarpflichtig sind. Ob der Arch. hier über die Lph. 1 hinauskommt, ist die weitere Frage, denn die "Pläne" hatte er ja schon mal auf Vorrat gemacht, wenn ich das richtig verstanden habe.
    Es drängt sich der Verdacht auf, dass hier halt die Bank mit allen Mitteln versuchte, ein offensichtlich unverkäufliches Grundstück aus Eigeninteresse außerhalb der Zwangsversteigerung an den Mann zu bringen.
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenhonorar bei geplatztem Grundstückskauf: Ansprüche & Kosten

    💡 Kernaussagen: Bei einem geplatzten Grundstückskauf kann trotzdem ein Anspruch auf Architektenhonorar bestehen. Die Honorarhöhe für die Leistungsphasen 1-3 sollte geprüft werden. Entscheidend ist, ob ein Architektenvertrag zustande gekommen ist, auch durch schlüssiges Verhalten. Die Umstände der Grundstücksreservierung und die Rolle von Bank und Architekt spielen eine wichtige Rolle.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architektenleistung wertlos? Honorar bei Stornierung des Bauwunsches wird diskutiert, ob Architektenleistungen bei Stornierung des Bauwunsches wertlos werden können. Dies ist jedoch stark vom Einzelfall abhängig.

    💰 Zusatzinfo: Die Höhe des Architektenhonorars kann mit einem Kostenrechner (siehe Architektenhonorar LPh 1-3: Honorarhöhe prüfen mit Kostenrechner) überprüft werden. Es ist wichtig zu klären, ab wann die Leistungen des Architekten kostenpflichtig werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie frühzeitig mit dem Architekten, welche Leistungen kostenpflichtig sind und in welchem Umfang ein Honoraranspruch bei einem geplatzten Grundstückskauf besteht. Prüfen Sie, ob ein Architektenvertrag zustande gekommen ist. Beachten Sie die Ausführungen im Beitrag Honoraranspruch: Architektenvertrag durch schlüssiges Verhalten?.

    Die Diskussion zeigt, dass die Frage des Architektenhonorars bei einem geplatzten Grundstückskauf komplex ist und von verschiedenen Faktoren abhängt. Dazu gehören der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, der Umfang der erbrachten Leistungen und die Umstände des geplatzten Grundstückskaufs. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um den Honoraranspruch des Architekten zu prüfen.

    Die Beiträge Interessentensicht: Architekt & Bank – Kosten Bebaubarkeitsprüfung und Architektenpläne vorab: Risiko bei Grundstücks-Reservierung? beleuchten die Rolle von Bank und Architekt im Zusammenhang mit der Grundstücksreservierung und den damit verbundenen Kosten für die Bebaubarkeitsprüfung. Hierbei ist zu beachten, dass Architekten auch auf eigenes Risiko Pläne erstellen können.

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